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新手買家看過來：美國購房需要什麼條件？
無論您是尋找度假屋的國內投資者，還是剛開始第一次找房的新移民，在美國買房似乎都是一項巨大的工程。雖然美國的房地產慣例和抵押貸款要求可能與國內不同，好消息是，外國買家在購房流程的每個階段都有許多資源和選擇。
本文旨在讓您更好地了解在美國買房時的條件及如何預先做好准備。但請記住哦，這並不能代替您在買房過程中需要咨詢經驗豐富的房地產經紀人、律師、房貸經紀人和會計師的專業知識。
第１步：聘用專門服務外國買家的房地產專業人士
在尋找、評估房地產和作出財務安排時，重要的是不僅要找到具有當地專業知識的持牌代理，而且要找到能夠為您作為海外購房者可能面臨的復雜交易提供建議的專業代理。
組建一個稱職的團隊需要一些時間，您可以請親友或同事推薦，在居外網上搜索，在地產代理名錄尋找當地人，並查看其履歷和推薦信。這些專業人士有助於減輕您的壓力，您的專業團隊應該包括：
具有CIPS認證的買方代理：具有外國房地產交易專業知識的持牌代理通常都完成了額外的課程作業，成為注冊國際房地產專家（Certified International Property Specialists， 簡稱CIPS）。這些專業代理人中的許多人都能流利地使用多種語言，還可以幫助您了解每個州份的獨特規則和法規。
在一些州份，除了代理人之外，您可能還會看到“房產經紀人”。經紀人和代理人之間的區別主要在於經紀人擁有更高的執照，需要更多的課業時間和更嚴格的考試，房產經紀人處於督導代理人、監管交易的角色。
房產律師：有些州份要求買家聘請房產律師來處理文書工作，而其他州只要求買家的代理人。房產律師可以為您審查銷售合同，檢查產權和其他與您購房有關的文件，並就有關您財產的法律和稅收問題提供建議。
業務遍布全球的貸款公司：選擇一家提供全球服務的銀行，幫助您解決貨幣彙率、跨國稅收和在其他國家建立信貸等問題。
總部設在美國的財務顧問/會計師：雖然您可以通過當地的銀行分行找到財務顧問，但找到一家專門與國際客戶合作的公司可能也很方便。
稅務顧問/律師：向稅務專業人士咨詢，他們可以建議您需要向貸款人提供什麼表格來作為工作證明（如果適用）。您也要確保自己了解在美國購買房產的稅務影響和相關規則。
第２步：獲取個人納稅人識別號（ITIN）
您需要一個個人納稅人識別號（Individual Taxpayer Identification Number，ITIN）來在美國買房。ITIN是由美國國稅局向沒有資格獲得社會保障號碼的人發放的。要獲得ITIN，您需要聯系認證受理機構（CAA）填寫W-7表格。
作為非公民，在美國買房需要什麼？
如果您需要申請抵押貸款，您可能需要出示以下資料：
- 社會保障號碼或ITIN
- 有效的外國護照、美國簽證或駕照
- 銀行對賬單和海外銀行的財務記錄（如果適用）
- 儲備金證明
- 工資單
- 信用評分
- 報稅表
第３步：建立信貸記錄
作為外國人在美國要想獲得房屋貸款，首先要建立信貸記錄，獲得良好的信用分數。您的信用分數越強，未來房貸的利率就越優惠。
如果您還沒有美國銀行和信用卡賬戶，請優先考慮這一步，並預算大約3到6個月的時間來開始建立您的信用記錄。聯系當地銀行，了解從零開始建立信用的各種方法和工具。
除了信用分數，貸款人通常還會看收入信息來確定貸款資格，但無論就業狀況如何，都有許多途徑可以獲得抵押貸款的批准。美國的財務顧問和/或稅務專家可以為您提供相關選擇和所需文件的信息。
第４步：先咨詢顧問，再選擇房貸機構
單純地尋找貸款公司可以幫助您獲得更優惠的利率，但您可能想花時間先與抵押貸款顧問交談，以幫助您了解個人的獨特情況。您的居留身份——您的居留期限和您在美國的時間都會影響您的貸款資格和所需文件的類型。綠卡持有人、永久居民和難民有資格獲得與美國公民相同的房屋貸款，但可能需要額外的文件。
根據您的情況，更多的首付可以提高您的融資資格——不妨考慮30-40%。一般來說，20%的首付被認為是理想的購房方式，但有些貸款機構甚至會提供首付只有3%的抵押貸款，所以請與您的貸款機構商討，以確定適合您的付款計劃。
常問問題解答
Ｑ：有什麼類型的房產我不能在美國購買嗎？
外國買家有資格購買獨棟住宅、公寓、復式別墅、三拼別墅、四拼別墅和聯排別墅。
住房合作社或合作組織（co-ops）通常有禁止外國所有權的規定。這是因為合作社一般要求買方的收入來源必須來自美國，而且買方的大部分資產必須保存在美國。
Ｑ：我應該以個人的名義購買美國房產嗎？
外國投資者可以直接以自己的名義購買房產，也可以通過商業實體購買，如國內公司、外國公司、有限合伙企業、合資企業、房地產投資信托或有限責任公司。
如何使用該房產應成為您的決定。此外，您是否以自己的名義購買房產，可能會產生戲劇性的稅務後果。您的房產律師和會計師應該能夠就您的選擇提供咨詢。
Ｑ：我可以用現金購房嗎？
可以，全現金購買是允許的，但美國法律規定現金交易超過10000美元必須向聯邦政府申報。申報的要求涉及到與交易有關的每一個人（購買者、房產中介、律師、產權公司等）。您需要證明您是如何賺取這筆錢，並且是合法獲得的。
現金買家有機會節省抵押貸款申請費、貸款發放費、評估和產權保險的費用。
Ｑ：我必須親身前往美國完成交易嗎？
雖然您應該很希望在房產交收時在場，但這不是必須的。如果您不能或選擇不出席完成交易，您必須簽署一份“授權書”。這是一份書面文件，授權他人代表您並代您簽字。
Ｑ：我是否需要在成交時支付額外的費用？
是的，除了您的首付款外，買方通常還需要支付產權調查和保險、法律費用和記錄費用，這些費用占交易總成本的1%至2.25%。以30萬美元的房屋為例，這相當於另外3000至6750美元的費用。
Ｑ：在美國買房一般需要多長時間？
您可以預期，買房過程到您的房屋簽訂合同為止，平均需要4.5個月的時間，再花30到45天左右的時間完成房屋交易並入住。
Ｑ：在美國買房會對我的稅務產生什麼影響？
外國業主在美國和/或其祖國的納稅義務將取決於他們的居住身份、買家的國籍以及該國是否與美國簽訂了稅收條約。請咨詢熟悉國內條約的稅務律師，以獲得稅務相關問題的解答。
編譯自Zillow
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開年開好局！澳洲新春置業福利+史上最低房貸利率來襲
澳大利亞住房貸款市場的利率已降至歷史最低水平，有跡像表明貸款機構仍願意降低利率以吸引新的借款人。而春節通常是中國買家赴澳尋找夢想家園的最熱門時期之一。盡管目前澳洲邊境對非澳洲公民或永久居民關閉，但專家預測，來自中國買家的需求將比去年高出40%。
客戶所有的Greater Bank已將一年期固定利率降至1.69%，為澳大利亞自住業主自住貸款利率最低的一款產品。Greater Bank的這款產品為還本付息，只適用於新州、昆州和澳大利亞首都領地的客戶。
RateCity的研究主管廷德爾（Sally Tindall）說，雖然一年期的產品起來非常劃算，但復原利率（revert rate）是原成本的兩倍多。銀行提供的兩項貸款計劃將分別恢復到3.66%和3.46%的現行浮動利率。
廷德爾表示，“1.69%是我們見過的最低住房貸款利率，但重要的是要記住，這種利率僅持續一年。盡管復原利率是固定利率的兩倍以上，但如果借款人保持警惕，在第一年之後重新調整、再融資或重新談判，他們仍有可能獲得劃算的交易。”利率計算顯示，在1.69%的貸款協議結束後，如果Greater Bank借款人決定不轉貸，那麼他們在5年內將損失3849澳元。
規模較小的銀行正將利率降至遠低於四大銀行的水平，試圖在一個擁擠而競爭激烈的放貸市場爭取更多客戶。Canstar貨幣專家扎霍（Effie Zahos）表示，市場競爭仍很激烈，預計未來三年利率將維持在低位，而澳大利亞央行則在可預見的未來維持其設定的現金利率。
她說，“Greater Bank今天的舉動證明，住房貸款領域的競爭仍很激烈，如果您想利用這些最低的固定利率，那麼在轉貸之前，鎖定部分或全部住房貸款或許是值得的。如果您打算鎖定一個有競爭力的利率一年，那麼了解同一貸款人提供的其他利率產品也很重要，因為這是您在固定期結束時將面臨的利率，除非您願意再次換其它貸款商。”
澳洲中介瞄准中國買家出大招
亞洲最大房產科技集團——居外IQI聯合創始人兼執行主席喬治·奇米爾（Georg Chmiel）表示，由於新冠病例激增，中國官方也鼓勵民眾不要出境，預計中國本土的購房者將在新年期間大方消費。
“許多意外攢下錢來的中國人告訴我們，他們已經決定投資房地產，而不是把錢揮霍掉。這就是為什麼中國主要城市的房價正在攀升，也是我們預測澳洲房產的需求量會比較大的原因之一，”奇米爾說。他們看到的活動表明，中國買家今年的海外詢盤量可能比2020年春節期間多出20%至40%。
澳洲開發商和中介公司在這個農歷新年推出了免費移民服務、禮賓服務和數千元現金回饋，以吸引中國購房者。例如，墨爾本中介公司Kay & Burton為了讓投資者在牛年的第一個月就在墨爾本落腳，提供了量身訂制的高級禮賓服務，包括私人司機、入學安排和深度清潔等。
地產開發商DealCorp正在向在其Polaris 3083開發項目中預訂公寓的買家提供留學咨詢，甚至請出了拉籌伯大學（La Trobe University）的學生顧問；還請到了移民律師，積極與人在中國的買家探討移民和購房問題。
為慶祝中國春節，珀斯的Elements at Carousel樓盤為在2月11日起的15天內預訂公寓的海外買家提供8888澳元（約合4.4萬元人民幣）的結算回饋。
綜合整理自澳洲財經見聞
前所未有的低利率環境，加上開發商和中介們拋出的重磅優惠，為海外購房者帶來2021年最佳的進場好時機！
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怎麼在日本買房？請收下這份全能指南—外國人專用！
作為亞太地區最發達的國家之一，日本是最受國際企業和房產買家歡迎的投資目的地之一。外國人認為日本是安全的，所有權的規定也很透明和有利。
不要忘了，日本也是一個非常適宜居住的國家。很多人決定在這裡定居，或者購買生活用的房產作為度假或出租用途。請閱讀本文，了解在日本買房的最佳時機。
外國人可以在日本購買房產和土地嗎？
這個基本問題的答案是“可以”。外國人在日本買房沒有任何法律限制。事實上，同樣的規則和法律程序都適用於日本人和非日本人的購買者。
在日本買房不需要擁有國籍或在留資格。但是，在日本買房並不能獲得日本在留簽證。
此外，日本是亞洲少數幾個外國人可以永久擁有土地的國家之一。許多投資者認為這非常誘人，我們看到北海道新雪谷（Niseko）等地對度假房產的需求非常強烈。
在購買土地時，您可以選擇以永久產權或租賃方式購買。
選擇永久產權物業還是租賃產權物業？
在日本，永久產權（Shoyuken）是指土地和土地上的建築物的完全所有權。而購買公寓時，則是建築物和下面一小部分土地的共同所有權。
日本出台法律，規定初始租賃期為30年，包括所有房產類型。在第一個租賃期滿後，您可以再延長20年的租賃期。
看看這兩種所有權方案，各自帶來了什麼好處。
| 優點 | 缺點 | |
| 永久產權物業 | 土地和實體結構的直接所有權 | 更昂貴 |
| 土地資本增值的利潤 | 較高的房地產稅 | |
| 更快的購買過程 | 需繳交附加稅 | |
| 租賃產權物業 | 比永久產權便宜30-40% | 每月需向土地所有者支付租金 |
| 無土地稅 | 更難轉售 | |
| 較高的租金收益 | 有時更難申請房產貸款 |
在日本買房的具體流程
我們將多年的經驗提煉成分為八步的日本購房最佳實踐指南。
第一步：尋找日本的房產中介
對於投資房產這樣的重大決定，外國人需要得到日本當地房地產專家的指導。他們可以在很多方面幫助您，包括：
- 法律安全
- 文件翻譯
- 關於價格水平、市場趨勢和交易活動的專業咨詢
- 當地居民區的知識
- 看房協助
- 與賣方的談判和正式程序
您的第一步總是應該咨詢代理，並概述您的首選位置、房產要求和預算。這將需要簽署一份佣金代理/經紀人協議。日本的經紀佣金是3%。
要找日本的房產中介，您可以：
- 在網上查詢： Juwai.asia，一個“幫助亞洲買家走向全球”的平台，現時提供約20個代理的資料，將是一個很好的開始。
- 詢問您認識的朋友和其他聯系人。
- 聯系您的商會。
第二步：查看和比較房產
一旦您決定了您夢想中的房子的基本條件，就可以四處選購了。我們建議您在理想社區找到類似的房產，並了解這些房產的最新價格。
日本國土交通省有一個網站可以幫助您找到房產交易的可比價格。當地的房產中介當然是非常寶貴的資源，您也可以從Juwai.asia上虛擬看房和比較房源開始。
此外，盡可能參加開放日也是必要的，這有助您了解什麼因素對您才是最重要。
第三步：表達購房意向
購買新房時，需要填寫由開發商或房地產公司制作的“購入申込書（kounyuu moshikomisho）”。新建房產通常會根據收到的申請數量進行抽簽，因此請考慮到您的購買申請可能被拒絕的可能性。申請費為2萬-10萬日元。
如果是購買二手房的話，可以向賣家提交“購買意向書（kaitsuke shoumeisho）”。目的是為了表達自己購房的誠意，並作為談判的起點。
第四步：支付定金
買方向賣方支付定金，即所謂的“手付金”（tetsukekin）。它通常占總購房價格的5-10%，並在交易結束時作為總購房價格的一部分計算。
第五步：獲得房貸的預批復
當您提交了意向書後，就可以和銀行協商您的貸款方案了。銀行會對您的記錄進行單獨評估，並要求您提供一些文件，比如：。
- 身份證明文件，如護照和當地駕照
- 最近的健康證明
- 年度稅收收入
請記住，除非您是永久居民，否則外國人很難在日本獲得房產貸款。我們將在後面的文章中詳細探討。
第六步：詳閱《重要事項説明書》
《重要事項説明書》（juuyoujikou setsumeisho）是買房前必須仔細閱讀的重要文件之一。
作為由賣方代理人准備的法律披露文件，它應該包含所有買家需要的信息，以做出明智的購買決定，例如：
- 任何現有的抵押登記的財產
- 其他留置權或抵押權
- 與鄰居的邊界糾紛
- 破損物品
- 管理費
根據日本法律，這份通常有20-100頁的綜合文件必須在買方執行購買協議之前交付給買方，並進行口頭解釋。
第七步：簽訂購買協議
當您對《重要事項説明書》的內容感到滿意時，就可以簽署具有法律約束力的購買協議了。
需要包括的文件和信息有：
- 您的護照復印件
- 印花稅價值
- 登記證
- 印鑒
- 您從檢查報告中獲得的信息，例如，關於害蟲的信息
第八步：最後結算交收
最後的結算通常在買方的銀行進行，由司法書士（shihoushoushi）處理。買方將把余款轉到賣方的賬戶上，然後房產的所有權將轉給買方。完成後，賣方將所有鑰匙交給買方，所有權的轉移就完成了。
讓專業人員來辦理每一步手續，現在就聯系居外吧！
日本的房產購買成本
| 經紀費 | 經紀費包括購買價格的3%+6萬日元+消費稅。 | |||
| 購置稅 | 產權登記後2至3個月一次性繳納。它是根據政府對土地和建築物價值的評估而征收的。 | |||
| 登記和執照稅 |
購房者要想獲得房產的合法所有權，必須要有登記許可證。 稅率從土地和建築物評估價值的0.4%到2%不等，取決於轉讓的方式。 |
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| 印花稅 |
對合同和協議文件征收印花稅，在產權登記時繳納。
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| 司法書士費 | 司法書士的作用是協助客戶辦理財產登記手續。聘請司法書士的費用根據財產類型、評估價值以及是否需要抵押登記而有所不同。 |
外國人在日本可以貸款買房嗎？
日本的一些銀行能夠向在日本居住的外國人提供貸款。如果您有永住權或與日本人結婚，您最有可能得到貸款人的青睞。有的銀行還向在日本有長期工作經驗的外國人提供貸款。
泰國買房攻略【2021版】
一直以來，泰國都是最受度假人士和投資者歡迎的地方之一。特別是首都曼谷，是一個充滿活力的大都市，擁有引人入勝的歷史，讓人難以抗拒的美食天堂和夢幻般的城市場景。曼谷不僅僅是一個度假的好去處，也是一個令人神往的居住地。
據《曼谷郵報》2020年1月的報道，蓬勃發展的旅游業讓泰國成為投資者的首選，占全國國內生產總值（GDP）的12%。旅游和體育部（Tourism and Sports Ministry）的數據顯示，2019年外國游客人數達到創紀錄的3980萬人次——相當於泰國人口的一半以上！同年游客收入增長3%，達到1.93萬億泰銖。
2020年居外客戶興趣熱度排行，泰國高踞榜首，成為中國人在海外購買房地產的首選目的地。在迎來2021新年之際，泰國住房市場開始受益於新冠疫苗研發取得進展的利好消息帶來的樂觀情緒，疊加泰國國家經濟社會發展辦公室公布的第三季度經濟數據高於預期，以及泰國政府近期計劃推出“買房送簽證”政策，都對住房市場產生了正面影響。從今年1月起到2022年年底，外國人可以通過花費至少1,000萬泰銖（約215萬元人民幣）購買指定房產開發項目中的現房（非在建）就可以獲得泰國精英簽證。
那麼，2021年我們應該如何投資泰國房產呢？居外IQI將從海外投資者的限制、貸款與稅費、如何選房和管理投資組合4個方面進行探討。
對海外投資者的限制
雖然外國人不允許在泰國擁有土地，但可以通過在泰國注冊一家至少擁有51%泰國所有權的公司來擁有土地。另外，外國人也可以選擇擁有30年可續約的土地財產。買家可以在土地部續簽30年的租約，最長可達90年。這種續約不能登記，承租人也不能出售、轉讓或轉租該物業。
由於法律限制，大多數海外買家選擇購買永久產權的公寓，外國人可以擁有最多49%的單位。買家可以指定委托書（POA）來轉移物業的所有權，授權將在地政署進行。
買房貸款與稅費
外國人在泰國購買房產，在簽訂購房合同前，需要支付約10%的預訂費作為定金。
下一階段包括向開發商支付30%的首付款，以確保預訂。待項目完工後，全額支付70%的余款，所有權就會轉移到您的手上。不同開發商的付款方案可能有所不同。
一般來說，外國買家會在國內融資，然後在收到彙款通知後將資金轉入泰國銀行賬戶，以方便付款。然後，泰國銀行會出具一份外彙交易表，作為在土地廳轉移所有權的證明。
泰國央行於2019年4月1日出台了新的房產貸款准則和限制。 如果第一筆抵押貸款不到3年，或者房產價格在1000萬泰銖（約215萬元人民幣）或以上，第二套住房買家的最高貸款額度將被限制在房產價值的80%；第三套住房及以後的購房者的貸款額度將被限制在不超過房產價值的70%。
泰國房地產稅費一覽表
購房期間的其他費用包括一次性的償債基金和注冊價值2%的轉讓費。
根據不同的因素，如所有權的時間長短，房產稅為3%至8%。如果房產在“tabien baan”（一種政府發行的小冊子，列出了泰國特定地址的所有登記人）中登記至少一年，或者業主持有該房產超過五年，則可免除此稅。
雖然泰國沒有資本利得稅，但如果從購買之日起5年內出售房產，則出售房產的收入將被征稅。根據所有權年限的不同，稅率在售價的1%至3%之間。印花稅和預扣稅在出售房產期間適用。
挑選合適的物業
泰國住宅物業需求持續上升。根據泰國銀行的數據，繼2018年增長7.7%之後，2019年第一季度全國範圍內，土地和建築交易量同比增長3.8%。
在目前的經濟狀況和抵押貸款規則收緊下，最近幾個季度的曼谷住宅房產價格雖然觀察到一些放緩，但基本保持穩定。
除了價格外，海外買家在購買前考慮的因素還包括該地區是否有著名的地標性建築，以及該地區公共交通系統的連接性，以及是否受益於直達旅游區和商業區。特別是曼谷市區，在2020年曼谷城市規劃生效後更是炙手可熱的投資地點。
如果您有意投資泰國房產，請選擇基礎設施先進的地點。除了曼谷之外，外國投資者還可以考慮投資的其他高需求地區包括普吉島和芭堤雅等海灘度假區，以及泰國第二大城市清邁。居外網的過千套泰國真實房源覆蓋各個熱門地點，讓您足不出戶都可以安心搜房。馬上一鍵檢索泰國好房
投資組合管理
與任何海外投資一樣，外國投資者可能對當地租賃市場的了解有限，也不知道如何將其房產出租。
在泰國，越來越多的房產投資選擇聘請專業的房產管理公司，他們對市場有著敏銳的洞察力，並擁有管理此類房產的經驗。這就最大限度地減少了投資者開始賺取回報所需要的知識、時間和精力，吸引了那些追求被動租金收入的投資者。
總而言之，作為海外房產投資者，在投資國外市場之前，需要正確評估市場和投資可行性。
延伸閱讀：
參考來源：利斯蘇富比
責編：Zoe Chan
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英國房貸如何辦理？
在資金充裕的情況下，英國的房產一直都是大多數投資者首選的國家。從綜合能力上講，英國各方面都是非常不錯的，並且走在國際的前沿，能夠給人提供優渥的工作、學習環境等。在英國投資房產基本上不會出現貶值狀況，大多都是保值升值的狀態，所以很很多人密切關注著。海外人士在英國購房被允許貸款，所以今天來了解一下英國房貸是如何辦理的。
貸款都是找銀行辦理的，英國的金融市場很成熟，所以供選擇的銀行是比較多的，不用固守幾個知名大銀行選擇，銀行基本都有貸款業務，可以多參考讓自己有更多的選擇餘地。在英國貸款購房是需要購買貸款保險的。一般情況下會有兩種保險：第一房屋財產險，主要是預防發生大災難時，房屋遭到破壞。第二人身保險，為了防止購買者在買房後出現意外（指死亡）影響交易。
銀行放款給購買者是需要經過律師的，這方面的交易其實就是買賣雙方律師之間的交易，在貸款方確認貸款沒有問題之後，再把錢給賣方律師進行確認，這樣做的目的就是為了降低交易的風險性。貸款是需要還款的，在英國還款的方式比較多。比如說可以簽短期還款的合同，覺得可以到期之後再簽約，覺得不合適，或者認為別的銀行利率比較低，可以轉換到其他銀行。
英國銀行政策的利率是比較大的。如果投資者是首次在英國購買房產，可以適當的享受到一些優惠利率。如果購房時，首付支付的比較高，也會享受較優惠的利率，如果是投資買房，可能會承擔較高的利率。以上就是在英國貸款買房的相關知識，總體來說，英國貸款的保障性更全面一些。