Tag: 买房贷款

悉尼呈現千載難逢的買房好機會！

盡管在新冠狀病毒危機期間租金暴跌，但在悉尼的一些地區，每月償還抵押貸款已經變得比租房便宜400澳元。創紀錄的低利率和房產價格下跌，造就了買房比租房便宜的“千載難逢”局面。

Parramatta等地區的房屋供應增加，讓買家有了更多的選擇。圖片。AAP 來源：澳洲新聞集團

新的研究顯示，在悉尼一些城郊地區的公寓單位，償還抵押貸款已經變得比一般的租金每月便宜多達400澳元——盡管最近幾個月的租金也下降。

房貸和房產銷售數據的分析顯示，在新房高度集中的地區，尤其是高層公寓，房主們得到了一些最大的節省。這些地區包括夾在悉尼奧林匹克公園（Sydney Olympic Park）和帕拉馬塔（Parramatta）之間的郊區群，如Granville、Merrylands、Homebush和Guildford。在這些地區，支付一套中位價公寓的按揭貸款，每月比租房便宜約100-430澳元。

在更西邊的Penrith和Liverpool，公寓業主也得到了相當大的節省。在悉尼南部，Eastgardens、Mascot和Wolli Creek的公寓月按揭費用比租金便宜100多元。在Lakemba、Wiley Park、Punchbowl、Bankstown、Arncliffe和Rockdale，抵押人也得到了類似的節省。

這是假設抵押人的利率為3.5%——略高於目前貸款人提供的最低抵押貸款利率。額外的購房成本，如分層費，因建築不同而有很大差異，沒有考慮在內，並假設抵押貸款持有人以20％的首付來購買。

在很多高層公寓集中的地區，支付房貸比租房便宜。

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Freedom Property Investors的創始人Scott Kuru表示，房屋所有權的較高入市成本是部分原因，在某些地區，按揭貸款的首付比租金便宜。他說：“有些人可能會陷入租金周期。”他補充說，目前有購房所需儲蓄的家庭較少，但同樣的家庭仍需支付租金。再加上這些地區的房屋供應量增加，這意味著與租房需求水平相比，待售房產的競爭較小。

買家代理公司DDP Property的首席執行官Zaki Ameer說，對於租房者來說，這是一個 “千載難逢的機會，可以讓他們自置居所”。Ameer先生估計，在悉尼的許多情況下，每月的按揭還款比同價值房產的租金便宜55%。盡管自新冠狀病毒大流行以來，租金大幅下降，但悉尼許多新興公寓中心的抵押貸款費用卻更加便宜。

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CoreLogic本周早些時候發布的季度租金回顧報告顯示，截至6月的三個月裡，悉尼租金平均下降了1.3%。但平均租金的下降主要是受悉尼內區變化的影響，在這些地區，租戶多為海外學生、酒店工作人員和短期租房的旅客。“關閉的國際邊境對租賃需求造成了很大的衝擊，”CoreLogic研究主管Eliza Owen說。

Kuru先生說，在如此多的地區償還房產的費用更便宜，這表明州政府應該把更多的精力放在降低購房的入門成本上。“大多數家庭都能負擔得起（房貸），但攢下10萬澳元或更多的存款太難了，”他說。“目前有數十億計的資金被拋出，但應該做更多的工作來幫助家庭獲得住房。”

Kuru先生說，州政府本周宣布延長對價格低於80萬澳元的新房產買家的印花稅豁免，需要更進一步。“它所要做的就是幫助那些已經准備好買房，那些已經可以支付首期的人。但它對那些還未准備好的人沒有任何作用。”

買房比租房（公寓單位）每月平均可節省：

  • Granville $430
  • Homebush $306
  • Eastgardens $265
  • Lakemba $261
  • Liverpool $257
  • Penrith $241
  • 悉尼奧林匹克公園 $234
  • Mascot $233
  • Merrylands $231
  • Punchbowl $222
  • Wolli Creek $215

 

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來源：News.com.au
編譯：Zoe Chan

請牢記“樓花”在成交過程中的這五點貸款風險

作者：“悉尼財神” Sonny Wang

最近在處理一些樓花成交案例中，有些客戶忽視了提早准備貸款，以至於在成交過程中到處碰壁，甚至有些客戶放棄成交損失掉10%的首付款。 所以本期的內容，我主要針對樓花在成交期間可能遇到的貸款風險，以及如何管理風險進行闡述。

在給出方法之前我和讀者分享近期的兩個貸款案例。

案例一 戴先生，純海外人士。

2017年在墨爾本市中心購買一套樓花，計劃2020年6月份成交。

戴先生在整個等待期間，沒有主動聯系過律師和銷售中介。當找到我時已經只有不到三個月就要成交。 由於估價低估了近15%，再加上目前的貸款政策和銷售給出的貸款政策完全不一樣，所以戴先生最後放棄成交，損失10%首付。

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案例二 劉小姐，澳洲公民，澳洲本地收入。

劉小姐的房子計劃今年9月底成交，然而發展商在6月中突然Call settlement ，並且限期在兩周之內成交。

由於疫情的原因，劉小姐的工資比之前下降20%左右，貸款能力比之前的額度低了很多。最後，急急忙忙將多余的首付款湊齊。

雖然有驚無險的成交，但是也交納了很多罰金。 從以上案例可以看出，Off-the-plan在成交期間的時間安排非常關鍵。

一旦出現疏忽，延期成交的概率就會大大增加。 買過房產的朋友也許會知道，二手房在付定金之後將在6-8周內完成成交，所以在二手房交易過程中，無論對客戶還是貸款經紀以及過戶律師，都有非常詳細的工作計劃。

然而在樓花成交過程中，只要發展商Call settlement，留給客戶的時間也就是2-3周時間了。

所以Off-the-plan在成交期間的時間安排非常關鍵。

管理好在樓花成交過程的貸款，風險請牢記這5步：

 1. 勤溝通（這裡包括律師，發展商，中介，貸款經紀人或者銀行）

大量實例說明，很多客人買了樓花後基本就是不聞不問，這是引發交樓失敗的最主要原因。

投資是個人行為，每一步驟都需要業主積極參與，千萬不可把希望寄托到任何人身上，就算是過戶律師，基本到成交前的三個月才開始頻繁與客戶溝通。 有些客人由於種種原因，三個月准備貸款周期太短，所以業主應該在預計交房日期前1年，8個月，6個月，3個月，1個月等時間節點，主動聯系律師，發展商已經中介確保得知大概成交日期。

2. 至少半年准備貸款申請材料

置業者無論自身條件如何，一定要在成交日期前6個月去咨詢自己的貸款能力評估，准備自己的財務計劃，例如查看自己是否存在不良信用記錄，已有債務情況，收入是否滿足銀行需求等。

3. 做好應急預案

樓花成交時，一定做好融資備選預案，尤其是海外投資者，千萬不能指望一家金融機構，一旦政策發生改變，再去申請其它金融產品就會白白浪費許多時間。 對於申請材料不是很強的本地買家或者購買規模較大樓盤者，最好也備選一家銀行做為備選，因為銀行有時會對樓盤貸款配額有限制。 

4. 估價時間與結果的把握

大部分銀行都會派估價師實地估價，估價的結果決定最終的貸款額度。 業主在成交2個月前，要爭取獲知發展商估價聯系方式，與此同時和銷售公司一起確認各個估價公司的結果，從而在選擇金融機構上可以做提前預判，避開估價不好的金融機構。

5. 留出備用資金

目前一些區域被銀行劃入高密度區，根據一些銀行的政策,在這些區域內貸款比率為70%，使得業主會被銀行要求提升首付款，也就意味著業主要籌集額外資金成交。

所以在貸款前要確認所在區域的貸款政策，還有低估情況的應急措施。

 

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來源：澳洲房產大全
編譯：Zoe Chan

暴風雨前的平靜？澳洲房價可能下挫30%

一位房地產分析師警告說，如果針對新冠病毒的限制措施延長至少六個月，那麼最糟糕的情況是房價可能下跌30%。

SQM研究公司（ SQM research）的創始人路易斯·克裡斯托弗（Louis Christopher）告訴澳大利亞廣播公司ABC的《商業》（The Business ）節目，無論何時取消限制令，房價都會下跌，但這個時間表將對房價下跌的程度產生重大影響。

克裡斯托弗表示，如果新冠病毒COVID-19病例繼續下降，限制措施在5月份逐步取消，“V型”復蘇仍有可能發生，也就是住宅價格在6月份下降，但在9月或12月份開始回暖。

然而，如果第二波病毒出現，限制令獲得延長，他預計房價將“大幅下跌”。

他說：“我所說的大幅下降，是指在12個月內下挫30%，其中大部分下挫發生在悉尼和墨爾本”。

“我們並不是說這種情況肯定會發生。這更像是一個警告。如果我們在整六個月內看到這些限制措施保持在目前水平上的話，這種情況就會發生。”

移民人數下降衝擊悉尼、墨爾本市場

克裡斯托弗表示，悉尼和墨爾本將首當其衝地受到經濟低迷的影響，因為這兩座城市的房地產市場價格在澳大利亞被高估得最嚴重，而且比其他任何首府城市都更依賴於淨海外移民。

澳大利亞聯邦銀行的經濟學家也預測，悉尼和墨爾本的房地產市場將會受到最嚴重的打擊，因為它們依賴於人口增長和這兩地的經濟特性。

“新州和維州的經濟對受影響最嚴重的行業的依賴更高，而對一些隔離程度更高的行業（如礦業和農業）的依賴則更小，”聯邦銀行高級經濟學家加雷思·艾爾德（Gareth Aird）說。

在最近的一份分析報告中，聯邦銀行估計未來6個月，各首府城市的房價將下跌10%（年跌幅為20%），其他經濟學家也有類似的預測。

房地產拍賣成交率大幅下降，這是房價下跌的主要指標。（圖：ABC News/Stephanie Chalmers）

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然而，艾爾德先生指出，考慮到限制令的時間長度是個未知數，現在就下預測還“非常具有挑戰性”。

不管哪種情況發生，路易斯·克裡斯托弗說，全國幾個最大的首府城市的租房市場將會受到重創。

“我們將看到出租房空置大幅上升，租金下降，”他說。

SQM 研究公司的每周租金數據顯示，悉尼和墨爾本的租金分別下降了5%和2%。

克裡斯托弗說，每年新住宅的興建緊跟年度人口增長，淨移民人數的下降，以及短期度假出租房轉入住房市場，這將會出現約10萬套剩余出租房。

“這應該意味著全國出租房空置率會翻一番，這對租戶來說是件好事，但對房東來說就不那麼好了。”

艾爾德預計，租金下降將導致房價下跌，但他同時也指出，當前各州層面上的政策變化，即在新冠危機期間，因拖欠租金而導致的逐客令將被強行延遲，對一些計劃在未來六個月出租投資房的准房東帶來了“重大威懾”。

還貸暫緩期結束，“真正的考驗”就會到來

核心邏輯（CoreLogic）公司的伊麗莎·歐文（Eliza Owen）說，隨著失業、停薪留職及隨後收入下降的加劇，以及澳聯儲行長對20世紀30年代以來最嚴重的經濟收縮發出了警告，房價尚未下跌“似乎很難讓人理解”。

“經濟的這種極端收縮可能會加劇澳大利亞高額房屋貸款債務的結構性風險，”CoreLogic澳大利亞研究部主管歐文表示。

“2019年12月，買房貸款債務收入比反彈至142.1%創紀錄的高點。”

迄今為止，房價下跌尚未成為現實，但增長已經放緩。據CoreLogic的每日房地產價值指數顯示，過去四周民用住宅房價的變化為+0.4%。

然而，路易斯·克裡斯托弗表示，領先指數指向了即將下降走勢。

“過去幾周，房地產拍賣成交率直線下降。年初時，這一比例平均在65%至75%之間，”他說。

上周末，各首府城市的房地產拍賣成交率降至30.2%，為CoreLogic記錄中的最低水平。

歐文預計，各大銀行提供的按揭還款暫緩期將推遲房價下跌的開始，因為上市出售的房地產數量非常少。

在截至4月19日的四周時間裡，CoreLogic發現，與一年前相比，新上市房地產數量下挫了28.7%，而房屋總上市量下降了23.8%。

房地產出售已經崩潰，CoreLogic表示，除非迫不得已，否則人們不會將房地產拿出來出售。（圖：CoreLogic）

“在當前的大環境下，只有那些必須出售房地產的人才會把房產掛牌出售，因為償還買房抵押貸款已經不再是負擔得起的了。但由於抵押貸款還款中斷，處於這種情況下的人數則降到了最低，”她說。

“一旦房地產抵押貸款暫緩期結束，‘真正的考驗’就會到來。”

“如果經濟在6個月內沒有好轉，金融監管機構、澳聯儲和銀行業可能會持續延長買房抵押貸款償還的暫緩期。”

路易斯·克裡斯托弗同意，如果經濟衰退持續下去，買房抵押貸款減免可能會延長。

“我認為各銀行希望避免大規模回購發生……我們認為，在這場危機中，除非我們看到持續12至24個月的大規模經濟衰退，否則我們不太可能看到許多強制出售房地產現像。[如果經濟衰退持續長時間]，各銀行可能不得不轉向回購房地產，”他說。

 

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來源：ABC中文
責編：Zoe Chan

有危有機：疫情肆虐下，在美國房地產市場裡穩中求勝︱居外專欄

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截至4月16日，全球新冠疫情確診數字累計已超過206萬宗，其中美國報告超過64萬宗，全美以紐約州疫情形勢最為嚴峻，累計報告確診病例超過20萬宗，占全美近三分之一。但是，得益於執行包括限制社交距離在內等嚴格的防控措施，紐約州確診病例的新增速度有所放緩。與此同時，住院人數和需要使用呼吸機的危重症患者人數也都在下降。紐約州州長科莫對此表示“相信最壞的情況已經過去了。”

建築商繼續動工 VS 房屋買家“雲看房”

面對來勢洶洶的疫情，美國許多州份和城市都關停了其非核心行業（non-essential business），其中大部分為娛樂產業，例如電影院、健身房和購物中心等，而被列為核心行業（essential business）的產業則不受停工停產禁令的影響，繼續有序開工生產，這其中就包括了建築行業（Construction）和與其緊密相關的建材行業。建築行業在全美除華盛頓州等5個州份以外的其余45個州份都被列為核心行業或非強制關停行業（No Mandate），這意味著對於大多數美國人和地方政府而言，建築業被視為與民生息息相關的行業，其重要性與食品供應、醫療衛生和運輸物流等其他核心行業不相伯仲。在遵守防疫措施和保持適當社交距離的條件下，建築工人仍在有條不紊地為購房者興建房屋，保障市場的新屋供應，將不利影響降至最低。

建築業被列為核心行業的州份

而受疫情影響，為了避免交叉感染，許多購房者拋棄了傳統實地看房的方式，紛紛選擇了通過網上視頻進行“雲看房”。房屋經紀人利用社交軟件的視頻通話功能，只身前往房屋所在地，通過視頻連線的形式帶領購房者對房屋進行“實地考察”。據美國知名房地產中介網站Redfin報告，其在今年三月份第三個星期錄得494%的“雲看房”申請量增長，相對上一周也提升了80%。

另一個對購房者利好的消息則是，美國貸款利率近期一直游走於低位。以截至4月9日一周的平均值看，30年期固定利率貸款利率為3.33%，年同比下跌0.79個百分點；15年期固定利率貸款利率為2.77%，年同比下跌0.83個百分點；5年期浮動利率貸款利率為3.4%，年同比下跌0.4個百分點。

據全美最大房屋建築商，同時也是和頓重要業務伙伴之一的霍頓公司（D.R. Horton）的報告顯示，其於截至今年3月31日的財政季度中，淨銷售訂單增長了20%，達到20,087套，銷售價值增長了22%，達到60億美元。

可以看出，市場對於購房的需求依舊保持強勁，而 “雲看房” 將在疫情解除前成為大勢所趨，疫情不可能完全阻斷購房者的剛需。

2008年次貸危機 VS 新冠疫情的經濟衝擊

“第一美國”（First American Financial Corporation）首席經濟學家Mark Fleming表示: “許多人可能預期房地產市場在面對疫情爆發時會重蹈覆轍。但是，現實中的明顯差異表明，房地產市場可能會走上（與上次經濟衰退時）一條截然不同的道路。盡管2008-2009年的衰退是由房地產引發的，但這一次，房地產可能會讓我們擺脫衰退。” 現今的美國房地產市場表現與2008年次貸危機發生時主要有三點不同：

首先，當前住房市場未被高估。

總結過去20年美國房價中位數與人們購買力的對比，2005年到2007年是唯一一段房屋售價中位數高於購房能力的時期，這表明房價被高估了，或者說出現了“房地產泡沫”。如今，購房能力水平幾乎是房屋售價中位數的兩倍，這意味著房價沒有被高估，事實上，近年的房屋市場大環境要比上次衰退之前好得多。

其次，現有房屋市場供應不足。

目前所處的階段是建設量不足，而非過度建設，這與上次經濟衰退前的房屋市場有很大的不同。自2009年以來，實質房屋需求已經超過了供應。在2018年，有120萬戶家庭成立，但住房生產量僅有86萬戶，短缺34萬戶。與2009年之前的情況正好相反，當時的住房供應遠遠超過了需求。疫情的影響一旦消退，有限的住房供應因素將促使住房市場引領復蘇。我們需要記得一個重點：傳統上，房地產市場是幫助經濟從衰退中復蘇的重要板塊。

最後，現時房屋淨值水平處於歷史高位。

當下的房地產市場並非由寬松的借貸標准、次級抵押貸款和高杠杆業主推動。目前的家庭債務與收入之比處於40年來的最低水平。2008年次貸危機爆發的一個主要原因是房屋借貸人因為失業或手中資產不足，無法償還貸款，導致相當大比例的房屋業主盡管是產權的名義持有人，但是實質持有的房屋淨值幾乎為零。如今的房屋業主擁有非常高比例的可轉讓房屋淨值，有能力承受、緩衝潛在的價格下跌。

短期經濟陣痛 VS 長線經濟規劃

包括穆迪、高盛和摩根大通等金融機構在內的經濟學家預計，美國經濟將在今年前兩個季度出現一定幅下跌，於第三季度開始出現反彈，緊接著在第四季度和來年逐漸企穩並走強。美國知名資產管理公司黑石集團（Black Rock）主席和首席執行官Larry Fink表示，“新冠疫情本身並不等同於金融危機，而央行對此的應對措施也非常強而有力。如果疫情在四月末達到頂峰，那麼從現在開始只需再等待三至四個月情況將會恢復正常，中國恰是一個能迅速控制疫情並逐漸恢復生產的例子。最重要的是，我們不要逃避資產規劃和管理，要有長遠的目光作長線規劃。”

責編：Zoe Chan

 

和頓國際集團銷售及業務拓展副總裁黃曉珠Taylor Wong
為您發掘北美房地產投資機遇
聯系郵箱：Taylor.wong@Walton.com

 

中國人究竟能不能在柬埔寨貸款買房？具體怎麼貸？

柬埔寨房地產穩健發展至今，中國投資者儼然已經成為了購買的主力軍。最近很多人都在關心的一個問題是，中國人在柬埔寨買房可以貸款嗎？

首先可以明確的是，中國人可以在柬埔寨貸款！買房最長年限12年，可貸房產總價的65%，年利率約為9.96%。大部分銀行向符合資格標准的柬埔寨公民提供住房貸款，外國投資者也可獲得貸款。但是，不是所有貸款機構都提供這種服務，而且外國人想符合貸款資格也是比較難的。

因為，許多銀行都需要“硬產權”做抵押以獲得貸款。但是，問題在於很多情況下硬產權抵押只能是土地所有權。（要知道外國人是不可以直接購得柬埔寨土地的。）此外，由於房地產開發市場缺乏透明度，要為計劃外的房產獲得融資也特別困難，所以銀行很難對不完全產權放貸。

盡管外國人貸款的門檻比本地人貸款的門檻更高，但有貸款機構可以向外國人提供貸款總的來說是一個好消息，因為這意味著你可以多一個投資的渠道。

向銀行申請貸款

在向銀行提出貸款申請之前一定要考慮好兩件事。第一，提供收入證明，這是銀行評估借貸人是否有償貸能力的重要根據，很大程度上決定了申請能否通過。

第二，柬埔寨絕大部分的住宅貸款都是浮動利率，這就是說如果您的借貸銀行在你貸款的這段時間內，他們想或者需要改變您的貸款利率，他們就可以這樣做。基於這點，你需要選擇一個值得信賴且經濟實力雄厚的借貸銀行。

柬埔寨約有35家銀行，如何從中選出有著豐富的外貸經驗的銀行？柬埔寨Hong Leong銀行個人金融服務的總監Joe Phelan建議：“如果對於借貸銀行你有困惑，並且對其提出，而他們卻不能夠給予你合適的回復，那麼你最好還是繼續調查或者尋找其他借貸銀行”。

當涉及到預先支付方面，大部分商業銀行都是一樣的。 通常情況下，您需要在土地所有權部門預先支付貸款審批費（或處理費），抵押憑證的准備和登記的法律費用，評估費以及基本的火災消防財產保險費。

需要注意什麼細節？

要注意的主要問題是關於預付費用的隱性費用或條款，部分或全部提前償還貸款。如果您進行額外付款或想在3年內清償貸款的話，大多數銀行將收取3％的提前償還費用，盡管有些銀行的費用高些，償還的時間期限長些。

住宅買家就貸款條件以及條款需要仔細斟酌，問些具體問題，例如申請費，如果是在之前或每年支付，那麼獲得貸款批准需要多長時間；每個月需要支付多少錢，需要現金支付還是從借款人的賬戶自動扣除？

在選擇哪家銀行時，利率往往起著決定性作用，但是如今大部分銀行基本相同，因此確保您的貸款利率不是那麼的變化多端很重要。比較靠譜的選擇是與一個具有可解釋的結構化辦事模式的銀行合作，這通常是一種有效的資金成本加邊際收益共同作用的。

向開發商申請貸款

如果銀行申請開放貸款不通過，自己又沒能力一次付清，該怎麼做？向開發商申請貸款。有一些開發商也提供貸款，程序上會稍微容易一些，但是利率相對要高一些，和中資銀行及當地的部分銀行的房貸利率都差不多，大約在9%-10%，只能貸4-5成；還有部分銀行利率是低於9%。

以這個利率來貸款的話，投資所得到的收益還是比較少的。因此，柬埔寨房產的總價不高，用杠杆意義不大。作為可以分期付款的期房，例如筆者朋友負責的那個項目，總價64052美元的公寓，共分八期，資金壓力不大。

由於柬埔寨房地產開發的立法和執法力度不足，一些開發商（本地和國際）在運作過程中幾乎沒有透明度，對於買家也沒什麼責任感。總之，如果你想避免今後出現問題，那麼你有必要對打算購買的特定開發公司進行盡職調查。

記住，選擇住房貸款是一件重要的事情。所以需要做功課，收集信息，全面調研，不要害怕提問。正確的選擇可能會為您節省數千美元還可以省去麻煩。

 


來源：柬埔寨房地產網

抗疫也防債 馬來西亞不讓房市急凍拖垮

作者 ：鄭碧娥

2019年馬來西亞一手產業市場的交易回揚，平均季度增長10.8%，助使消化2019年首季處於紀錄新高的房產庫存。首季共有17萬7200個滯銷單位，第三季減至16萬2252個單位，這是可喜的現像。

不過，與大馬人民的平均收入相比，國內房屋的價格仍介於嚴重不可負擔的水平，主因包括住宅產業供需不均衡。無論如何，由於國人對價格低於50萬令吉房產需求殷切，有助於減緩房屋價格大幅調整的風險。

房價若跌20% 風險借貸者增至2%

2019年首9個月，價格低於50萬令吉的房產占交易總量的83%，收入增加、組織家庭及擁屋成本稍減，扶持市場在2019年對房產的需求，購買住宅的融資在2019年顯著增加7%，當中銀行提供給家庭購買房產的貸款，取得7.8%成長率，比2019年整體成長率增了一倍。

新冠狀病毒疫情傳到大馬，並迅速漫延與擴散，衝擊許多行業的發展，個人和家庭收入皆受到影響，削弱家庭的償債能力。假如房價大幅滑落，料將衝擊家庭的應對彈力，可能帶給金融體系更大壓力。

房價跌50% 風險借貸者增至3.4%

市場關切，房價下跌、收入減少，房屋市場若出現嚴峻調整，屋價持續振作不起來，償債能力被削弱的大馬家庭，將受到怎樣程度的衝擊？

國家銀行在《2019下半年金融穩定檢討報告》指出，房價下跌的整體衝擊，嚴格來說在受控的範圍內，不過假如房價下跌20%，有財務風險的借貸者將增至2%；萬一房價下跌50%，潛在風險的借貸者將會增至3.4%，增幅大約75%。

房價低+家債高 削弱償債能力

本地家庭債務占債務總比例偏高，已經持續好幾年，並非最近一兩年才出現。生活開銷龐大、人均收入減少，造成個人或家庭的償債能力繼續被削弱，加上這一兩年房房價格保持偏低，產生房價偏低、家庭債務偏高，衝擊個人償債能力的隱憂。

擔心有借沒換 銀行批貸嚴謹

購屋者協會中文組主任陳鐘靈說，如果違約拖欠貸款，金融機構收回的產業，因為房產價格偏低，可能抵不回貸出去的款項，又或者演變成壞賬，這是金融機構所顧慮的。

國行報告指出，截至2019年杪，整體家庭債務占國內生產總值比例，上升至82.7%的偏高水平，盡管那段期間經濟成長放緩，可是住宅產業領域的減記／減損貸款卻繼續增加。

所謂的減記／減損貸款，指的是借貸方，資產都被束縛在營運中，沒有足夠資源償還貸款，因而產生減記／減損貸款。

報告說，收入較低的家庭可能面對不容易償付貸款的問題，銀行和非銀行等融資機構采取嚴謹的借貸標准，不輕易提供貸款給月入低於3000令吉的申請者，避免輕易批出去的貸款，最後因為貸款者陷入財務困境，演變成銀行的壞賬。

2019年這些收入的借貸者在銀行貸款的比率沒有上升，可是他們的負債水平保持偏高，主要是他們的財務儲備有限，導致他們面對無形壓力，准備償還債務時有困難。

低收入者面對財務困境

報告補充，月入低於3000令吉的貸款者，占尋求信貸咨詢與債務重組機構（AKPK）協助人士的半數，需要進行債務重組、而且收入偏低，加上財務規劃欠佳，是這些借貸者面對財務困境的主因，他們可能高估本身應對債務負擔及生活開銷的能力。

家庭負債介於高水平，繼續是宏觀經濟潛在風險的來源，家庭收入與資產負債，預料受到疫情的後續影響，政府最近建議推出、並且獲得銀行配合的措施，料將提供家庭暫時財務舒困，以渡過收入減少、房價未能回揚，還款能力稍弱的階段。

房貸減損趨增

家庭的整體減損將繼續受到住宅產業貸款的影響，過去幾季顯著上升，收入波動的借貸者，在受損貸款增長占多數，反映這些收入群體，正面臨收入不穩定的衝擊。

不過，國行報告指出，金融領域的穩定性仍在受控水平內，他們提供這些風險較高借貸者的貸款，慶幸只占銀行體系總貸款的2%。

月入5千令吉 易獲貸款

目前尚未還清和新批准貸款的償還比率，分別為37%和43%；償債能力超過60%。過去幾年的跡像顯示，批准的新貸款比例較高，這些貸款的三分之二，是月入超過5000令吉的貸款者。

陳鐘靈認為，這些貸款者擁有較多的剩余所得，在調整自由衡量開銷，擁有較大的彈性空間，拖欠貸款的風險不高。

不過，國行報告指出，由於最近資金市場表現欠佳，當中也有月入超過5000令吉的投資者，因為股價下跌蒙受虧損，擔心會影響他們的可供消費收入及償還貸款的能力。

影響還貸因素：能力+意願

至於哪些類型的借貸者會違約，進而拖欠貸款分期，國行的金融報告指出，影響貸款者償還貸款分期，主要有兩大因素：償還能力及償還意願。

收入如受衝擊將削弱家庭財務賺幅

報告分析，家庭的償還債務能力是采用金融賺幅架構衡量，家庭在償還每月的債務、支付基本開銷後，是否擁有足夠的額外金融緩衝物資，假如收入受到衝擊，直接削弱家庭財務賺幅，導致更多家庭陷入“負財務賺幅”的區域。

假如家庭處於“負資產”，違約拖欠貸款分期可能性偏高，加上產業價值面對各種因素衝擊而下跌，如果跌至低於尚欠的貸款數額，個人償還每月貸款分期的意願有可能會削弱。

報告認為，單單個別因素可能不足以預測家庭是否違約，進而拖欠貸款分期，“兩項觸發因素”存在，家庭比較有可能違約，否則違約和拖欠貸款的情況可能不會發生。

一般來說，面臨負財務賺幅的家庭，他們可能提取其他資產，例如從公積金第二戶頭提出存款，或尋求家族成員的援助，以履行償還貸款義務，另外，即使家庭面臨負資產，他們仍希望盡量按時償還貸款，不希望留下拖欠貸款紀錄，導致未來不容易獲得貸款。

對於自住產業者，拖欠貸款對他們不利。

自住產業者的貸款占大馬房產貸款者的82%，如果違約沒有准時或償還貸款分期，將導致他們失去房屋，最後沒有一個固定的居所。

無論如何，面臨負財務賺幅及負資產的家庭，處境是危險的、違約風險也高，他們缺乏償還貸款的能力，也可能不利於銀行財務架構的穩定性。

住宅產業貸款影響家庭減損

與此同時，家庭的減損繼續受到住宅產業貸款影響，過去幾季該領域貸款顯著增加，收入不穩定的借貸者占近年減損房產貸款的較大比例。

國家銀行關注收入較低家庭，可能面臨償還貸款的困難，不過銀行和非銀行機構采納嚴謹的借貸標准，削減這些家庭陷入財務困境風險，惟這些借貸者的風險保持偏高。

圖：123RF

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可負擔屋供不應求

國行報告指出，2019年第三季大馬房價適度成長，市場對高樓房產需求穩定，主因是有關領域房產單位，價格比較可負擔，政府和私人界在2019年推出激勵房產市場的措施，包括印花稅減免，發展商則供折價和回扣優惠，交易量顯示有增長。

與此同時，房屋的平均交易價趨向偏低水平，與可負擔房屋的交易活動一致，預料有助於改善房屋的可負擔性。

市場對可負擔房屋需求繼續超越供應量，而且超出的幅度相當大，意味可負擔房屋的價格將有進一步調整空間，特別是新屋的售價。雖然市場對價格低於30萬令吉房屋需求強穩，可是在2019年首3季，該價位的新推房屋平均數量並沒有增加，共6518個單位，比2018年首3季的9777個單位減少。

這個最新的數據反映，該價位的新推房產減少，如果這樣的趨勢持續，在未來有關房產價格調整的風險將加大。

辦公樓商場過剩 空置率恐攀升

雖然房產交易活動改善，可是商業產業一些領域依然脆弱，在辦公空間和購物商場供應過剩的情況未見改善，截至2019年第三季，巴生河流域的新增辦公空間供應保持在3620萬平方尺的平穩水平，相等於現有供應大約30%。

國行報告指出，在2021年之前，接下來將有大約550萬平方尺／年辦公空間加入市場，超越過去3年每年平均230萬平方尺。此外，主要州屬完工、已規劃零售空間，截至2019年首3季增至373個單位。

按這樣的趨勢發展，預料將導致辦公空間、購物商場的空置率上升、租金則醞釀下跌。業者為爭取租戶、必須提供較有吸引力的獎掖配套，例如開始階段，給予稍長的免租期、額外泊車位等等。

與此同時，電子商務的成長，改變人們的購物方式，已有更多零售商減少租店面營業，可能將加劇商場空置率上揚。

從金融穩定的角度來看，產業市場的發展是重要的，銀行涉足產業貸款，分別占銀行體系資產33%及貸款51%；購買住宅產業的貸款占銀行產業貸款的三分之二，也是產業貸款領域的主要組合。

在非住宅產業領域，銀行涉足辦公空間、零售產業貸款，占銀行體系貸款不到4%；非住宅產業的新貸款從風險較高的商業產業、購物商場，轉向購買店面、工業大廈和工廠。

結語

從國家銀行的分析報告及產業顧問的看法，可以看出即使家庭面臨負資產，他們仍設法按時償還貸款，不希望留下拖欠貸款紀錄，導致未來不容易獲得貸款。

現階段，自住產業者的貸款占大馬房產貸款者的82%，如果違約沒有准時償還貸款分期，將導致他們失去房屋，最後沒有一個固定的住宿；因此他們可能選擇提取其他資產，以履行償還貸款義務，設法應對屋價下跌、收入減少的衝擊。

 

來源 ： 星洲日報
責編：Zoe Chan

如何在葡萄牙獲得抵押貸款？

許多人在葡萄牙購買房產，會尋求用葡萄牙抵押貸款來為購房融資。

什麼抵押貸款最適合你？

在決定哪種按揭產品最適合您時，需要考慮很多因素。和往常一樣，分析你的個人和財務細節總是最好的重點，這樣你就可以被證明為貸款的資格和負擔能力。

雖然很多人只關注抵押貸款工具的定價，但重要的是要記住，還有其他因素需要研究。例如，一些銀行對人壽保險有強制性要求，這樣可以提高抵押貸款的成本，需要不方便的醫療，因此對於許多非居民來說，通常最好避免。

其他放款人可能擁有更具競爭力的利率，但借款水平上限，而其他放款人可能不提供固定利率產品。許多人不知道的一個重要方面是，銀行會以不同的方式分析您對特定貸款金額的承受能力，有些銀行會比其他人更強調某些類型的收入流，而有些銀行可能不考慮租金例如，收入。總之，在尋求獲得正式抵押貸款批准時，某些簡介可能比其他銀行更適合某些銀行。

要記住的重要一點是，確保仔細查看您的數據，並盡可能獲得一系列可能適合您的建議的選項。

按揭還款：

這是最常用的產品，通常以30年期限（申請人允許的年齡）結構，還款包括利息和部分未償資本，以便在期限結束時適當償還債務。

固定利率：

這使得客戶可以選擇1-15年期固定利率產品，然後恢復為可變利率還款。

貸款價值：

在葡萄牙，非居民的抵押貸款一般高達70%，因此客戶應預算擁有大約30%的購買價格，由他們支配，外加稅費成本。

對於居住在海外的葡萄牙國民，可以支付高達85%的購買價格，但必須持有葡萄牙護照或葡萄牙身份證。

貸款基本條件：

貸款的最高額度是房屋評估價格的75%（銀行建議60%，這樣會增加貸款成功可能性）。申請購房貸款時，銀行需要給房產做價值評估；順序是先提交貸款申請，申請通過後銀行再做房產評估。最長貸款期限是30年，且貸款人年齡不可超過75歲。

抵押條件

目的
– 購買或建造物業和股權釋放

獲批率
– 高達85%符合資格

年齡
– 最多50歲，年齡不超過75歲;

有競爭力的利潤
– 限時1.25%起

條件適用
– 1.70%至2.50%之間的標准利潤率（取決於LTV和貸款金額）;

抵押流程

  • 在拜訪時會見抵押貸款顧問
  • 討論您的需求和可用選項
  • 發送所需文檔
  • 抵押貸款審批
  • 財產估價
  • 最終批准
  • 簽署產權契約

資格認證流程

資格認證過程可能因銀行而異，但一般來說，這取決於您償還抵押貸款的能力。考慮到你目前的收入和在家裡的未償貸款或債務。常用的指標數字是35%的每月淨工資應該能夠支付你在葡萄牙預定的每月抵押貸款，以及你的每月抵押貸款和任何家庭債務。

請注意，所有銀行都不同，因此應申報有關您個人情況的所有詳細信息，以確保銀行正確的符合您的要求。

按揭期權

  • 高達 70% 的物業估價
  • 最長期限：30年
  • 完成時的最大年齡：80歲
  • 最高利息期限：25年
  • 在整個期限內促銷點差最低為 1.15% = 特殊條件適用；
  • 標准利潤率在1.79%至3.60%之間（取決於LTV和貸款金額）;
  • 抵押流程：6-8周

抵押文件清單

 

葡萄牙的房貸利率是多少？

葡萄牙的房貸利率低得驚人。

經歷了從2012年至2015年的持續下降之後，該國的住房貸款利率在過去四年幾乎沒有變化。2019年11月，住房貸款平均利率為1.05%，略低於去年同期的1.11%。

按到期日（截至2019年11月）：

  • 1年以內（含1年）：2.51%，低於去年同期的2.92%
  • 1至5年（含5年）：2.51%，低於去年同期的2.68%
  • 5年以上：1.05%，略低於一年前的1.11%

利率

——歐洲央行貼現率；——按揭利率；——1年以內到期；——1-5年內到期；——5年以上到期
數據來源：歐洲中央銀行，太平洋彙率服務，《全球房產指南》

抵押貸款利率如此之低的一部分原因在於歐洲中央銀行（ECB）最近的降息政策，從2011年10月的1.5%降至2014年9月的0.05%，接著降至2016年3月的0.00%。

根據 歐洲抵押貸款聯合會（EMF）的數據，葡萄牙抵押貸款市場對利率變化極其敏感，因為2018年發放的新增抵押貸款中，約有65%采用的是可變利率或1年以內的初始固定利率。

不斷萎縮的抵押貸款市場

盡管貸款利率極低，但2019年11月未償還住房貸款存量比去年同期下降0.1%，至944.1億歐元（1,053.7億美元），占國內生產總值的44.8%。

未償還住房貸款余額

——未償還住房貸款，百萬歐元（左邊刻度） ；——占GDP百分比（右邊刻度）
數據來源：歐洲中央銀行，《全球房產指南》

 

來源：葡萄牙國家統計局，《全球房產指南》
責編：Zoe Chan

壓力測試的修正有利於加拿大房市｜居外專欄

2月18日，加拿大財政部發布公告，自4月6日開始，用於按揭貸款的壓力測試標准將會改變。用於壓力測試的最低利率原本是用加拿大央行公開的5年基准按揭利率標准，將會在4月6日後轉變為每星期5年固定保險按揭利率的中位數+2%。這意味著，能夠通過壓力測試的最低利率將會下降，也意味著，貸款申請者將會有可能更容易獲得更多貸款。

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用更加實際的數字能夠幫助人們理解這一變化帶來的利好：商業銀行的固定優惠利率，往往會比央行基准利率低。如果說央行的利率為5.20%，但商業銀行的利率卻是3%的話，3%+2%得出的5%，將會比原本需要通過的測試減少0.2%。這可以幫助更多的申請者獲得貸款。

而當我們查閱各家銀行的貸款利率時，我們不難發現，多數貸款的固定按揭利率低於3%，這意味著測試所用的利率將會低於5%，申請者將更容易通過壓力測試。

面對這樣的變化，不同的人群反應各異：一些人認為，房價隨後將會“漲定了”，也有一些人認為，這樣的變化，並不能解決困擾多倫多與溫哥華的昂貴房價危機。

在2018年1月1日，加拿大聯邦政府提出了一項名為“壓力測試”的貸款限制政策。加拿大金融消費者協會（Financial Consumer Agency of Canada）對貸款申請者做出了進一步的要求：原則上，貸款申請者的毛償債率不得超過32%，總償債率不得超過40%。這意味著，申請者用於償還貸款的收入占比不能超過40%。無法維系這一基准的貸款申請者，將不會獲批。

這樣的限制性貸款政策有許多優點：或許人們認為只能用收入的40%償還貸款有些苛刻，但是這也能夠確保申請者不會面臨無法償還貸款，最終導致破產的問題。雖然要求嚴苛，但是這樣的要求可以保護加拿大的信貸系統，讓加拿大不會面臨類似於2008年次貸危機一樣的經濟大潰敗。而在房價方面，對貸款申請者的嚴格要求將會限制獲批貸款的人數，在需求數量減少時，房屋的價格理論上也會有所下降。從房屋的可負擔性方面來說，壓力測試的存在利大於弊。

當然，這種對房屋貸款的壓力，導致了另外一個在社區和新移民群體當中日益嚴重的問題：人們沒有辦法貸款買房了。如今針對壓力測試的松緩或許能夠幫助在邊緣的貸款申請者獲得批准，但現實來看，我們需要理解，這一單一政策，用於解決多倫多與溫哥華的高房價問題還不足夠。

房屋既是長期消費品，也是用來投資的重要工具。這並不是一個可以被簡單暴力拆分的問題。房屋問題需要一個平衡的政策解決。

在2019年聯邦大選前，自由黨政府曾經出台過首次購房者激勵計劃，這一計劃將會允許聯邦政府為首次購房者提供房房價格5%或者10%的貸款，並與購房者一同擁有這套住房。這筆補助得以降低購房者所需要的貸款數額，並以此讓房屋更加可以負擔，並能夠讓更多的購房者得到貸款。直到貸款期限超過25年，或者將房屋再次被售出的時候，購房者才需要償還來自聯邦政府的貸款。這等同於在購房者首次購房時，為他們提供了一個最多九折的“購房折扣”。

而在競選期間，自由黨方面又加強了在多倫多和溫哥華的激勵計劃，年收入不超過15萬元的申請者可以通過激勵計劃，購買價值不超過78.9萬的住房。此外，聯邦政府還將針對非加拿大居民的買家征收投機稅。

在可負擔性住房方面，自由黨在過去設立了國家住房戰略，投資550億加元，幫助在全國各地建設可負擔住房項目。

對於溫哥華與多倫多來說，這些原本在加拿大規模較大的城市已經成為了國際大都市：這裡有各大體育聯盟的職業球隊，這裡有全世界各種背景的居民，這裡有世界上數一數二的大學。但與此同時，生活的可負擔性與住房的價格，成為了聯邦政府需要應對的嚴峻問題。

針對壓力測試的修正是一個好的開端，在幫助申請者更加容易獲得貸款的同時，壓力測試系統依舊能夠起到其原本應有的作用。確保加拿大樓市出現過度激烈的不可控反應。

 

多倫多華人頂級經紀江曉清專欄全集

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加拿大房貸“壓力測試”利率調整放寬 貸款更容易了！

想要在加拿大買房的朋友，好消息來了：加拿大政府將會調整房貸利率的審核標准，刺激本地房地產市場復蘇，貸款買房將會更輕松！

圖片來源：新華僑網

2月18日，加拿大政府宣布，將會從4月6日開始，調整按揭貸款利率審批標准，和新的計算壓力測試（stress test）最低利率的方法。

按照即將實施的新規定，房貸壓力測試的最低審批利率，將不再以央行的五年固定利率為准（目前央行規定的利率為5.19%），而是按照“按揭保險申請中，每星期的五年固定利率的中位數，再加2個百分點。”

從文字上看，有點生澀，讓我們用一個具體例子來說明一下。

假設，已知目前加拿大皇家銀行的五年期固定更優惠利率為3.09%，按照新規定，當申請者接受壓力測試時，最低審批利率則為：3.09% +2% = 5.09%，這比央行宣布的五年基准按揭貸款利率5.19%要低，最終貸款申請者可以獲得更多貸款。

更別提還有很多商業銀行、貸款中介的五年固定按揭貸款利率甚至低於3%，即使加上2個百分點，利率也就在4.5% – 5%左右。

圖片來源：新華僑網

“這意味著，壓力測試利率將會隨著銀行提供的實際利率浮動而變化。”加拿大財政部長Bill Morneau稱。

這個新標准將會從4月5日正式實施，盡管從數字上來看，利率降低的幅度並不是特別大，但是依然增加了購房者的負擔能力和賣房信心。

加拿大的按揭貸款壓力測試（stress test）是在2018年1月份的時候實施的，貸款者需要接受比市場利率高一倍的貸款償還能力測試，才可以貸款買房。

這個政策實施之後，拉高了買房門檻，冷卻了當時過度火熱的房地產市場，同時購房者和炒房者的數量減少，全國的房價走緩。

但是同時這個壓力測試也受到了批評，不少購房者認為利率的標准設置的太高了，同時壓力測試也給加拿大大銀行機構更多的市場控制權，不利於非銀行貸款機構發展。

聯邦財政部長Bill Morneau表示，政府希望通過調整壓力測試利率，更好的配合市場實況，以確保壓力測試方法對加國國民仍然有效，並且可以應對不斷變化的市場狀況。

為了復蘇加拿大的房地產市場，政府不僅調整了壓力測試利率的審批標准，央行也在時隔3年後，本周首次下調按揭壓力測試利率，從5.34%下調至5.19%。

再加上即將實施的新的壓力測試利率標准，政府的這波操作還是很振奮人心的！

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尤其渥太華地區房地產市場目前這麼的火熱，相信消息一出之後，將會有很多原本因為壓力測試而望而止步的潛在買房者，重新參與到了房市競爭中。需求的人增多，預計也會推動房價的上漲。

 

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來源：新華僑網
責編：ZoeChan