Tag: 买房贷款

作为亚太地区最发达的国家之一，日本是最受国际企业和房产买家欢迎的投资目的地之一。外国人认为日本是安全的，所有权的规定也很透明和有利。

不要忘了，日本也是一个非常适宜居住的国家。很多人决定在这里定居，或者购买生活用的房产作为度假或出租用途。请阅读本文，了解在日本买房的最佳时机。

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外国人可以在日本购买房产和土地吗？

这个基本问题的答案是“可以”。外国人在日本买房没有任何法律限制。事实上，同样的规则和法律程序都适用于日本人和非日本人的购买者。

在日本买房不需要拥有国籍或在留资格。但是，在日本买房并不能获得日本在留签证。

此外，日本是亚洲少数几个外国人可以永久拥有土地的国家之一。许多投资者认为这非常诱人，我们看到北海道新雪谷（Niseko）等地对度假房产的需求非常强烈。

在购买土地时，您可以选择以永久产权或租赁方式购买。

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选择永久产权物业还是租赁产权物业？

在日本，永久产权（Shoyuken）是指土地和土地上的建筑物的完全所有权。而购买公寓时，则是建筑物和下面一小部分土地的共同所有权。

日本出台法律，规定初始租赁期为30年，包括所有房产类型。在第一个租赁期满后，您可以再延长20年的租赁期。

看看这两种所有权方案，各自带来了什么好处。

	优点	缺点
永久产权物业	土地和实体结构的直接所有权	更昂贵
	土地资本增值的利润	较高的房地产税
	更快的购买过程	需缴交附加税
租赁产权物业	比永久产权便宜30-40%	每月需向土地所有者支付租金
	无土地税	更难转售
	较高的租金收益	有时更难申请房产贷款

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在日本买房的具体流程

我们将多年的经验提炼成分为八步的日本购房最佳实践指南。

第一步：寻找日本的房产中介

对于投资房产这样的重大决定，外国人需要得到日本当地房地产专家的指导。他们可以在很多方面帮助您，包括：

• 法律安全
• 文件翻译
• 关于价格水平、市场趋势和交易活动的专业咨询
• 当地居民区的知识
• 看房协助
• 与卖方的谈判和正式程序

您的第一步总是应该咨询代理，并概述您的首选位置、房产要求和预算。这将需要签署一份佣金代理/经纪人协议。日本的经纪佣金是3%。

要找日本的房产中介，您可以：

• 在网上查询： Juwai.asia，一个“帮助亚洲买家走向全球”的平台，现时提供约20个代理的资料，将是一个很好的开始。
• 询问您认识的朋友和其他联系人。
• 联系您的商会。

第二步：查看和比较房产

一旦您决定了您梦想中的房子的基本条件，就可以四处选购了。我们建议您在理想社区找到类似的房产，并了解这些房产的最新价格。

日本国土交通省有一个网站可以帮助您找到房产交易的可比价格。当地的房产中介当然是非常宝贵的资源，您也可以从Juwai.asia上虚拟看房和比较房源开始。

此外，尽可能参加开放日也是必要的，这有助您了解什么因素对您才是最重要。

第三步：表达购房意向

购买新房时，需要填写由开发商或房地产公司制作的“购入申込书（kounyuu moshikomisho）”。新建房产通常会根据收到的申请数量进行抽签，因此请考虑到您的购买申请可能被拒绝的可能性。申请费为2万-10万日元。

如果是购买二手房的话，可以向卖家提交“购买意向书（kaitsuke shoumeisho）”。目的是为了表达自己购房的诚意，并作为谈判的起点。

第四步：支付定金

买方向卖方支付定金，即所谓的“手付金”（tetsukekin）。它通常占总购房价格的5-10%，并在交易结束时作为总购房价格的一部分计算。

第五步：获得房贷的预批复

当您提交了意向书后，就可以和银行协商您的贷款方案了。银行会对您的记录进行单独评估，并要求您提供一些文件，比如：。

• 身份证明文件，如护照和当地驾照
• 最近的健康证明
• 年度税收收入

请记住，除非您是永久居民，否则外国人很难在日本获得房产贷款。我们将在后面的文章中详细探讨。

第六步：详阅《重要事项説明书》

《重要事项説明书》（juuyoujikou setsumeisho）是買房前必須仔細閱讀的重要文件之一。

作为由卖方代理人准备的法律披露文件，它应该包含所有买家需要的信息，以做出明智的购买决定，例如：

• 任何现有的抵押登记的财产
• 其他留置权或抵押权
• 与邻居的边界纠纷
• 破损物品
• 管理费

根据日本法律，这份通常有20-100页的综合文件必须在买方执行购买协议之前交付给买方，并进行口头解释。

第七步：签订购买协议

当您对《重要事项説明书》的内容感到满意时，就可以签署具有法律约束力的购买协议了。

需要包括的文件和信息有：

• 您的护照复印件
• 印花税价值
• 登记证
• 印鉴
• 您从检查报告中获得的信息，例如，关于害虫的信息

第八步：最后结算交收

最后的结算通常在买方的银行进行，由司法书士（shihoushoushi）处理。买方将把余款转到卖方的账户上，然后房产的所有权将转给买方。完成后，卖方将所有钥匙交给买方，所有权的转移就完成了。

让专业人员来办理每一步手续，现在就联系居外吧！

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 日本的房产购买成本

经纪费	经纪费包括购买价格的3%+6万日元+消费税。
购置税	产权登记后2至3个月一次性缴纳。它是根据政府对土地和建筑物价值的评估而征收的。
登记和执照税	购房者要想获得房产的合法所有权，必须要有登记许可证。 税率从土地和建筑物评估价值的0.4%到2%不等，取决于转让的方式。
印花税	对合同和协议文件征收印花税，在产权登记时缴纳。 1000万日元 – 5000万日元 = 1万日元 5000万日元 – 1亿日元 = 3万日元 1亿日元 – 5亿日元 = 6万日元
司法书士费	司法书士的作用是协助客户办理财产登记手续。聘请司法书士的费用根据财产类型、评估价值以及是否需要抵押登记而有所不同。

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外国人在日本可以贷款买房吗？

日本的一些银行能够向在日本居住的外国人提供贷款。如果您有永住权或与日本人结婚，您最有可能得到贷款人的青睐。有的银行还向在日本有长期工作经验的外国人提供贷款。

如果您不是日本人，需要融资，我们建议您在本国寻找一家在日本有分支机构的银行。像瑞穗、信诚这样的日本银行，在澳大利亚、中国大陆、中国香港、新加坡、马来西亚、越南等地都设有办事处。

这些银行会对您进行个人评估和检查您的：

• 目前的工作和工作经历
• 总体财务状况
• 目前的工资。一般来说，银行要求您的收入至少在200-500万日元之间，但也有不同。
• 年龄
• 您目前有哪些抵押贷款

其次，您要决定的是采用固定利率贷款还是浮动利率贷款。目前，固定利率贷款在日本很受欢迎，因为利率正处于历史低位。

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东京房价和租金收益率一览

房地产经济研究所（Real Estate Economic Institute）发布了2020年大东京地区新建公寓市场供应和价格趋势的谨慎乐观预测。

大东京地区整体（2019年1月至11月）新公寓的平均销售价格为6060万日元，同比增长2.4%。这也是价格第二次突破6000万日元大关（第一次是在1990年）。

• 东京23区：平均售价7247万日元，同比增长1.5%；每平方米113万日元，同比下降0.7%。
• 东京西郊：平均售价57,040,000日元，同比增长9.0%；每平方米834,000日元，同比增长11.9%。
• 神奈川县：平均售价5298万日元，同比下降2.9%；每平方米768万日元，同比下降0.1%。
• 埼玉县：平均售价4563万日元，同比增长6.0%；每平方米642万日元，同比增长3.7%。
• 千叶县：平均售价4,450万日元，同比增长3.3%；每平方米609,000日元，同比增长4.1%。

租金正在上涨。根据第一太平戴维斯的数据，东京23区的中端市场平均租金要价同比增长5.8%，达到每平方米4,044日元，同样，东京中央五区的平均租金要价按年上升6.2%，至每平方米4,842日元(44.9美元)。

根据Global Property Guide的调查，东京中心区的总租金收益率在3.4%至5.4%之间。小型公寓的收益率往往较高，不过另一方面，需要更多的维护。

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在日本农村买房

年轻的日本人大量迁往东京等大城市，这给外国人带来了很多在日本乡郊找到好房的机会。

如果您想找一处房产作为储蓄或度假休闲，您可以在农村地区找到便宜的传统房屋，例如在冲绳或北海道。

这些房子很多是老房子，可能会有些破烂，所以要准备好下些苦功或请专业人员翻新。

由于日本的房子供过于求，所以乡下的房子价格会低得出奇。事实上，在2019年2月，日本的废弃房屋估计已经累计超过1000万套!

如果您在北海道的农村地区搜索，您一定可以找到4-6间卧室的房子，价格仅仅是138 – 208万元人民币！

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在日本寻找您的理想住宅，或与居外联系，我们将提供全面的支持。

作者：Zoe Chan

一直以来，泰国都是最受度假人士和投资者欢迎的地方之一。特别是首都曼谷，是一个充满活力的大都市，拥有引人入胜的历史，让人难以抗拒的美食天堂和梦幻般的城市场景。曼谷不仅仅是一个度假的好去处，也是一个令人神往的居住地。

据《曼谷邮报》2020年1月的报道，蓬勃发展的旅游业让泰国成为投资者的首选，占全国国内生产总值（GDP）的12%。旅游和体育部（Tourism and Sports Ministry）的数据显示，2019年外国游客人数达到创纪录的3980万人次——相当于泰国人口的一半以上！同年游客收入增长3%，达到1.93万亿泰铢。

2020年居外客户兴趣热度排行，泰国高踞榜首，成为中国人在海外购买房地产的首选目的地。在迎来2021新年之际，泰国住房市场开始受益于新冠疫苗研发取得进展的利好消息带来的乐观情绪，叠加泰国国家经济社会发展办公室公布的第三季度经济数据高于预期，以及泰国政府近期计划推出“买房送签证”政策，都对住房市场产生了正面影响。从今年1月起到2022年年底，外国人可以通过花费至少1,000万泰铢（约215万元人民币）购买指定房产开发项目中的现房（非在建）就可以获得泰国精英签证。

那么，2021年我们应该如何投资泰国房产呢？居外IQI将从海外投资者的限制、贷款与税费、如何选房和管理投资组合4个方面进行探讨。

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对海外投资者的限制

虽然外国人不允许在泰国拥有土地，但可以通过在泰国注册一家至少拥有51%泰国所有权的公司来拥有土地。另外，外国人也可以选择拥有30年可续约的土地财产。买家可以在土地部续签30年的租约，最长可达90年。这种续约不能登记，承租人也不能出售、转让或转租该物业。

由于法律限制，大多数海外买家选择购买永久产权的公寓，外国人可以拥有最多49%的单位。买家可以指定委托书（POA）来转移物业的所有权，授权将在地政署进行。

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买房贷款与税费

外国人在泰国购买房产，在签订购房合同前，需要支付约10%的预订费作为定金。

下一阶段包括向开发商支付30%的首付款，以确保预订。待项目完工后，全额支付70%的余款，所有权就会转移到您的手上。不同开发商的付款方案可能有所不同。

一般来说，外国买家会在国内融资，然后在收到汇款通知后将资金转入泰国银行账户，以方便付款。然后，泰国银行会出具一份外汇交易表，作为在土地厅转移所有权的证明。

泰国央行于2019年4月1日出台了新的房产贷款准则和限制。 如果第一笔抵押贷款不到3年，或者房产价格在1000万泰铢（约215万元人民币）或以上，第二套住房买家的最高贷款额度将被限制在房产价值的80%；第三套住房及以后的购房者的贷款额度将被限制在不超过房产价值的70%。

泰国房地产税费一览表

购房期间的其他费用包括一次性的偿债基金和注册价值2%的转让费。

根据不同的因素，如所有权的时间长短，房产税为3%至8%。如果房产在“tabien baan”（一种政府发行的小册子，列出了泰国特定地址的所有登记人）中登记至少一年，或者业主持有该房产超过五年，则可免除此税。

虽然泰国没有资本利得税，但如果从购买之日起5年内出售房产，则出售房产的收入将被征税。根据所有权年限的不同，税率在售价的1%至3%之间。印花税和预扣税在出售房产期间适用。

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挑选合适的物业

泰国住宅物业需求持续上升。根据泰国银行的数据，继2018年增长7.7%之后，2019年第一季度全国范围内，土地和建筑交易量同比增长3.8%。

在目前的经济状况和抵押贷款规则收紧下，最近几个季度的曼谷住宅房产价格虽然观察到一些放缓，但基本保持稳定。

除了价格外，海外买家在购买前考虑的因素还包括该地区是否有著名的地标性建筑，以及该地区公共交通系统的连接性，以及是否受益于直达旅游区和商业区。特别是曼谷市区，在2020年曼谷城市规划生效后更是炙手可热的投资地点。

如果您有意投资泰国房产，请选择基础设施先进的地点。除了曼谷之外，外国投资者还可以考虑投资的其他高需求地区包括普吉岛和芭堤雅等海滩度假区，以及泰国第二大城市清迈。居外网的过千套泰国真实房源覆盖各个热门地点，让您足不出户都可以安心搜房。马上一键检索泰国好房

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投资组合管理

与任何海外投资一样，外国投资者可能对当地租赁市场的了解有限，也不知道如何将其房产出租。

在泰国，越来越多的房产投资选择聘请专业的房产管理公司，他们对市场有着敏锐的洞察力，并拥有管理此类房产的经验。这就最大限度地减少了投资者开始赚取回报所需要的知识、时间和精力，吸引了那些追求被动租金收入的投资者。

总而言之，作为海外房产投资者，在投资国外市场之前，需要正确评估市场和投资可行性。

延伸阅读：

• 日本泰国房地产：似冰火两重天 恰“钱”程无限
• 泰国购房换精英签证，实际怎么操作？｜居外专栏
• 泰国曼谷最新的房价以及未来发展的趋势如何？

参考来源：利斯苏富比
责编：Zoe Chan

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