Tag: 买房贷款

悉尼呈现千载难逢的买房好机会！

尽管在新冠状病毒危机期间租金暴跌，但在悉尼的一些地区，每月偿还抵押贷款已经变得比租房便宜400澳元。创纪录的低利率和房产价格下跌，造就了买房比租房便宜的“千载难逢”局面。

Parramatta等地区的房屋供应增加，让买家有了更多的选择。图片。AAP 来源：澳洲新闻集团

新的研究显示，在悉尼一些城郊地区的公寓单位，偿还抵押贷款已经变得比一般的租金每月便宜多达400澳元——尽管最近几个月的租金也下降。

房贷和房产销售数据的分析显示，在新房高度集中的地区，尤其是高层公寓，房主们得到了一些最大的节省。这些地区包括夹在悉尼奥林匹克公园（Sydney Olympic Park）和帕拉马塔（Parramatta）之间的郊区群，如Granville、Merrylands、Homebush和Guildford。在这些地区，支付一套中位价公寓的按揭贷款，每月比租房便宜约100-430澳元。

在更西边的Penrith和Liverpool，公寓业主也得到了相当大的节省。在悉尼南部，Eastgardens、Mascot和Wolli Creek的公寓月按揭费用比租金便宜100多元。在Lakemba、Wiley Park、Punchbowl、Bankstown、Arncliffe和Rockdale，抵押人也得到了类似的节省。

这是假设抵押人的利率为3.5%——略高于目前贷款人提供的最低抵押贷款利率。额外的购房成本，如分层费，因建筑不同而有很大差异，没有考虑在内，并假设抵押贷款持有人以20％的首付来购买。

在很多高层公寓集中的地区，支付房贷比租房便宜。

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Freedom Property Investors的创始人Scott Kuru表示，房屋所有权的较高入市成本是部分原因，在某些地区，按揭贷款的首付比租金便宜。他说：“有些人可能会陷入租金周期。”他补充说，目前有购房所需储蓄的家庭较少，但同样的家庭仍需支付租金。再加上这些地区的房屋供应量增加，这意味着与租房需求水平相比，待售房产的竞争较小。

买家代理公司DDP Property的首席执行官Zaki Ameer说，对于租房者来说，这是一个 “千载难逢的机会，可以让他们自置居所”。Ameer先生估计，在悉尼的许多情况下，每月的按揭还款比同价值房产的租金便宜55%。尽管自新冠状病毒大流行以来，租金大幅下降，但悉尼许多新兴公寓中心的抵押贷款费用却更加便宜。

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CoreLogic本周早些时候发布的季度租金回顾报告显示，截至6月的三个月里，悉尼租金平均下降了1.3%。但平均租金的下降主要是受悉尼内区变化的影响，在这些地区，租户多为海外学生、酒店工作人员和短期租房的旅客。“关闭的国际边境对租赁需求造成了很大的冲击，”CoreLogic研究主管Eliza Owen说。

Kuru先生说，在如此多的地区偿还房产的费用更便宜，这表明州政府应该把更多的精力放在降低购房的入门成本上。“大多数家庭都能负担得起（房贷），但攒下10万澳元或更多的存款太难了，”他说。“目前有数十亿计的资金被抛出，但应该做更多的工作来帮助家庭获得住房。”

Kuru先生说，州政府本周宣布延长对价格低于80万澳元的新房产买家的印花税豁免，需要更进一步。“它所要做的就是帮助那些已经准备好买房，那些已经可以支付首期的人。但它对那些还未准备好的人没有任何作用。”

买房比租房（公寓单位）每月平均可节省：

  • Granville $430
  • Homebush $306
  • Eastgardens $265
  • Lakemba $261
  • Liverpool $257
  • Penrith $241
  • 悉尼奥林匹克公园 $234
  • Mascot $233
  • Merrylands $231
  • Punchbowl $222
  • Wolli Creek $215

 

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来源：News.com.au
编译：Zoe Chan

请牢记“楼花”在成交过程中的这五点贷款风险

作者：“悉尼财神” Sonny Wang

最近在处理一些楼花成交案例中，有些客户忽视了提早准备贷款，以至于在成交过程中到处碰壁，甚至有些客户放弃成交损失掉10%的首付款。 所以本期的内容，我主要针对楼花在成交期间可能遇到的贷款风险，以及如何管理风险进行阐述。

在给出方法之前我和读者分享近期的两个贷款案例。

案例一 戴先生，纯海外人士。

2017年在墨尔本市中心购买一套楼花，计划2020年6月份成交。

戴先生在整个等待期间，没有主动联系过律师和销售中介。当找到我时已经只有不到三个月就要成交。 由于估价低估了近15%，再加上目前的贷款政策和销售给出的贷款政策完全不一样，所以戴先生最后放弃成交，损失10%首付。

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案例二 刘小姐，澳洲公民，澳洲本地收入。

刘小姐的房子计划今年9月底成交，然而发展商在6月中突然Call settlement ，并且限期在两周之内成交。

由于疫情的原因，刘小姐的工资比之前下降20%左右，贷款能力比之前的额度低了很多。最后，急急忙忙将多余的首付款凑齐。

虽然有惊无险的成交，但是也交纳了很多罚金。 从以上案例可以看出，Off-the-plan在成交期间的时间安排非常关键。

一旦出现疏忽，延期成交的概率就会大大增加。 买过房产的朋友也许会知道，二手房在付定金之后将在6-8周内完成成交，所以在二手房交易过程中，无论对客户还是贷款经纪以及过户律师，都有非常详细的工作计划。

然而在楼花成交过程中，只要发展商Call settlement，留给客户的时间也就是2-3周时间了。

所以Off-the-plan在成交期间的时间安排非常关键。

管理好在楼花成交过程的贷款，风险请牢记这5步：

 1. 勤沟通（这里包括律师，发展商，中介，贷款经纪人或者银行）

大量实例说明，很多客人买了楼花后基本就是不闻不问，这是引发交楼失败的最主要原因。

投资是个人行为，每一步骤都需要业主积极参与，千万不可把希望寄托到任何人身上，就算是过户律师，基本到成交前的三个月才开始频繁与客户沟通。 有些客人由于种种原因，三个月准备贷款周期太短，所以业主应该在预计交房日期前1年，8个月，6个月，3个月，1个月等时间节点，主动联系律师，发展商已经中介确保得知大概成交日期。

2. 至少半年准备贷款申请材料

置业者无论自身条件如何，一定要在成交日期前6个月去咨询自己的贷款能力评估，准备自己的财务计划，例如查看自己是否存在不良信用记录，已有债务情况，收入是否满足银行需求等。

3. 做好应急预案

楼花成交时，一定做好融资备选预案，尤其是海外投资者，千万不能指望一家金融机构，一旦政策发生改变，再去申请其它金融产品就会白白浪费许多时间。 对于申请材料不是很强的本地买家或者购买规模较大楼盘者，最好也备选一家银行做为备选，因为银行有时会对楼盘贷款配额有限制。 

4. 估价时间与结果的把握

大部分银行都会派估价师实地估价，估价的结果决定最终的贷款额度。 业主在成交2个月前，要争取获知发展商估价联系方式，与此同时和销售公司一起确认各个估价公司的结果，从而在选择金融机构上可以做提前预判，避开估价不好的金融机构。

5. 留出备用资金

目前一些区域被银行划入高密度区，根据一些银行的政策,在这些区域内贷款比率为70%，使得业主会被银行要求提升首付款，也就意味着业主要筹集额外资金成交。

所以在贷款前要确认所在区域的贷款政策，还有低估情况的应急措施。

 

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来源：澳洲房产大全
编译：Zoe Chan

暴风雨前的平静？澳洲房价可能下挫30%

一位房地产分析师警告说，如果针对新冠病毒的限制措施延长至少六个月，那么最糟糕的情况是房价可能下跌30%。

SQM研究公司（ SQM research）的创始人路易斯·克里斯托弗（Louis Christopher）告诉澳大利亚广播公司ABC的《商业》（The Business ）节目，无论何时取消限制令，房价都会下跌，但这个时间表将对房价下跌的程度产生重大影响。

克里斯托弗表示，如果新冠病毒COVID-19病例继续下降，限制措施在5月份逐步取消，“V型”复苏仍有可能发生，也就是住宅价格在6月份下降，但在9月或12月份开始回暖。

然而，如果第二波病毒出现，限制令获得延长，他预计房价将“大幅下跌”。

他说：“我所说的大幅下降，是指在12个月内下挫30%，其中大部分下挫发生在悉尼和墨尔本”。

“我们并不是说这种情况肯定会发生。这更像是一个警告。如果我们在整六个月内看到这些限制措施保持在目前水平上的话，这种情况就会发生。”

移民人数下降冲击悉尼、墨尔本市场

克里斯托弗表示，悉尼和墨尔本将首当其冲地受到经济低迷的影响，因为这两座城市的房地产市场价格在澳大利亚被高估得最严重，而且比其他任何首府城市都更依赖于净海外移民。

澳大利亚联邦银行的经济学家也预测，悉尼和墨尔本的房地产市场将会受到最严重的打击，因为它们依赖于人口增长和这两地的经济特性。

“新州和维州的经济对受影响最严重的行业的依赖更高，而对一些隔离程度更高的行业（如矿业和农业）的依赖则更小，”联邦银行高级经济学家加雷思·艾尔德（Gareth Aird）说。

在最近的一份分析报告中，联邦银行估计未来6个月，各首府城市的房价将下跌10%（年跌幅为20%），其他经济学家也有类似的预测。

房地产拍卖成交率大幅下降，这是房价下跌的主要指标。（图：ABC News/Stephanie Chalmers）

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然而，艾尔德先生指出，考虑到限制令的时间长度是个未知数，现在就下预测还“非常具有挑战性”。

不管哪种情况发生，路易斯·克里斯托弗说，全国几个最大的首府城市的租房市场将会受到重创。

“我们将看到出租房空置大幅上升，租金下降，”他说。

SQM 研究公司的每周租金数据显示，悉尼和墨尔本的租金分别下降了5%和2%。

克里斯托弗说，每年新住宅的兴建紧跟年度人口增长，净移民人数的下降，以及短期度假出租房转入住房市场，这将会出现约10万套剩余出租房。

“这应该意味着全国出租房空置率会翻一番，这对租户来说是件好事，但对房东来说就不那么好了。”

艾尔德预计，租金下降将导致房价下跌，但他同时也指出，当前各州层面上的政策变化，即在新冠危机期间，因拖欠租金而导致的逐客令将被强行延迟，对一些计划在未来六个月出租投资房的准房东带来了“重大威慑”。

还贷暂缓期结束，“真正的考验”就会到来

核心逻辑（CoreLogic）公司的伊丽莎·欧文（Eliza Owen）说，随着失业、停薪留职及随后收入下降的加剧，以及澳联储行长对20世纪30年代以来最严重的经济收缩发出了警告，房价尚未下跌“似乎很难让人理解”。

“经济的这种极端收缩可能会加剧澳大利亚高额房屋贷款债务的结构性风险，”CoreLogic澳大利亚研究部主管欧文表示。

“2019年12月，买房贷款债务收入比反弹至142.1%创纪录的高点。”

迄今为止，房价下跌尚未成为现实，但增长已经放缓。据CoreLogic的每日房地产价值指数显示，过去四周民用住宅房价的变化为+0.4%。

然而，路易斯·克里斯托弗表示，领先指数指向了即将下降走势。

“过去几周，房地产拍卖成交率直线下降。年初时，这一比例平均在65%至75%之间，”他说。

上周末，各首府城市的房地产拍卖成交率降至30.2%，为CoreLogic记录中的最低水平。

欧文预计，各大银行提供的按揭还款暂缓期将推迟房价下跌的开始，因为上市出售的房地产数量非常少。

在截至4月19日的四周时间里，CoreLogic发现，与一年前相比，新上市房地产数量下挫了28.7%，而房屋总上市量下降了23.8%。

房地产出售已经崩溃，CoreLogic表示，除非迫不得已，否则人们不会将房地产拿出来出售。（图：CoreLogic）

“在当前的大环境下，只有那些必须出售房地产的人才会把房产挂牌出售，因为偿还买房抵押贷款已经不再是负担得起的了。但由于抵押贷款还款中断，处于这种情况下的人数则降到了最低，”她说。

“一旦房地产抵押贷款暂缓期结束，‘真正的考验’就会到来。”

“如果经济在6个月内没有好转，金融监管机构、澳联储和银行业可能会持续延长买房抵押贷款偿还的暂缓期。”

路易斯·克里斯托弗同意，如果经济衰退持续下去，买房抵押贷款减免可能会延长。

“我认为各银行希望避免大规模回购发生……我们认为，在这场危机中，除非我们看到持续12至24个月的大规模经济衰退，否则我们不太可能看到许多强制出售房地产现象。[如果经济衰退持续长时间]，各银行可能不得不转向回购房地产，”他说。

 

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来源：ABC中文
责编：Zoe Chan

有危有机：疫情肆虐下，在美国房地产市场里稳中求胜︱居外专栏

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截至4月16日，全球新冠疫情确诊数字累计已超过206万宗，其中美国报告超过64万宗，全美以纽约州疫情形势最为严峻，累计报告确诊病例超过20万宗，占全美近三分之一。但是，得益于执行包括限制社交距离在内等严格的防控措施，纽约州确诊病例的新增速度有所放缓。与此同时，住院人数和需要使用呼吸机的危重症患者人数也都在下降。纽约州州长科莫对此表示“相信最坏的情况已经过去了。”

建筑商继续动工 VS 房屋买家“云看房”

面对来势汹汹的疫情，美国许多州份和城市都关停了其非核心行业（non-essential business），其中大部分为娱乐产业，例如电影院、健身房和购物中心等，而被列为核心行业（essential business）的产业则不受停工停产禁令的影响，继续有序开工生产，这其中就包括了建筑行业（Construction）和与其紧密相关的建材行业。建筑行业在全美除华盛顿州等5个州份以外的其余45个州份都被列为核心行业或非强制关停行业（No Mandate），这意味着对于大多数美国人和地方政府而言，建筑业被视为与民生息息相关的行业，其重要性与食品供应、医疗卫生和运输物流等其他核心行业不相伯仲。在遵守防疫措施和保持适当社交距离的条件下，建筑工人仍在有条不紊地为购房者兴建房屋，保障市场的新屋供应，将不利影响降至最低。

建筑业被列为核心行业的州份

而受疫情影响，为了避免交叉感染，许多购房者抛弃了传统实地看房的方式，纷纷选择了通过网上视频进行“云看房”。房屋经纪人利用社交软件的视频通话功能，只身前往房屋所在地，通过视频连线的形式带领购房者对房屋进行“实地考察”。据美国知名房地产中介网站Redfin报告，其在今年三月份第三个星期录得494%的“云看房”申请量增长，相对上一周也提升了80%。

另一个对购房者利好的消息则是，美国贷款利率近期一直游走于低位。以截至4月9日一周的平均值看，30年期固定利率贷款利率为3.33%，年同比下跌0.79个百分点；15年期固定利率贷款利率为2.77%，年同比下跌0.83个百分点；5年期浮动利率贷款利率为3.4%，年同比下跌0.4个百分点。

据全美最大房屋建筑商，同时也是和顿重要业务伙伴之一的霍顿公司（D.R. Horton）的报告显示，其于截至今年3月31日的财政季度中，净销售订单增长了20%，达到20,087套，销售价值增长了22%，达到60亿美元。

可以看出，市场对于购房的需求依旧保持强劲，而 “云看房” 将在疫情解除前成为大势所趋，疫情不可能完全阻断购房者的刚需。

2008年次贷危机 VS 新冠疫情的经济冲击

“第一美国”（First American Financial Corporation）首席经济学家Mark Fleming表示: “许多人可能预期房地产市场在面对疫情爆发时会重蹈覆辙。但是，现实中的明显差异表明，房地产市场可能会走上（与上次经济衰退时）一条截然不同的道路。尽管2008-2009年的衰退是由房地产引发的，但这一次，房地产可能会让我们摆脱衰退。” 现今的美国房地产市场表现与2008年次贷危机发生时主要有三点不同：

首先，当前住房市场未被高估。

总结过去20年美国房价中位数与人们购买力的对比，2005年到2007年是唯一一段房屋售价中位数高于购房能力的时期，这表明房价被高估了，或者说出现了“房地产泡沫”。如今，购房能力水平几乎是房屋售价中位数的两倍，这意味着房价没有被高估，事实上，近年的房屋市场大环境要比上次衰退之前好得多。

其次，现有房屋市场供应不足。

目前所处的阶段是建设量不足，而非过度建设，这与上次经济衰退前的房屋市场有很大的不同。自2009年以来，实质房屋需求已经超过了供应。在2018年，有120万户家庭成立，但住房生产量仅有86万户，短缺34万户。与2009年之前的情况正好相反，当时的住房供应远远超过了需求。疫情的影响一旦消退，有限的住房供应因素将促使住房市场引领复苏。我们需要记得一个重点：传统上，房地产市场是帮助经济从衰退中复苏的重要板块。

最后，现时房屋净值水平处于历史高位。

当下的房地产市场并非由宽松的借贷标准、次级抵押贷款和高杠杆业主推动。目前的家庭债务与收入之比处于40年来的最低水平。2008年次贷危机爆发的一个主要原因是房屋借贷人因为失业或手中资产不足，无法偿还贷款，导致相当大比例的房屋业主尽管是产权的名义持有人，但是实质持有的房屋净值几乎为零。如今的房屋业主拥有非常高比例的可转让房屋净值，有能力承受、缓冲潜在的价格下跌。

短期经济阵痛 VS 长线经济规划

包括穆迪、高盛和摩根大通等金融机构在内的经济学家预计，美国经济将在今年前两个季度出现一定幅下跌，于第三季度开始出现反弹，紧接着在第四季度和来年逐渐企稳并走强。美国知名资产管理公司黑石集团（Black Rock）主席和首席执行官Larry Fink表示，“新冠疫情本身并不等同于金融危机，而央行对此的应对措施也非常强而有力。如果疫情在四月末达到顶峰，那么从现在开始只需再等待三至四个月情况将会恢复正常，中国恰是一个能迅速控制疫情并逐渐恢复生产的例子。最重要的是，我们不要逃避资产规划和管理，要有长远的目光作长线规划。”

责编：Zoe Chan

 

和顿国际集团销售及业务拓展副总裁黄晓珠Taylor Wong
为您发掘北美房地产投资机遇
联系邮箱：Taylor.wong@Walton.com

 

中国人究竟能不能在柬埔寨贷款买房？具体怎么贷？

柬埔寨房地产稳健发展至今，中国投资者俨然已经成为了购买的主力军。最近很多人都在关心的一个问题是，中国人在柬埔寨买房可以贷款吗？

首先可以明确的是，中国人可以在柬埔寨贷款！买房最长年限12年，可贷房产总价的65%，年利率约为9.96%。大部分银行向符合资格标准的柬埔寨公民提供住房贷款，外国投资者也可获得贷款。但是，不是所有贷款机构都提供这种服务，而且外国人想符合贷款资格也是比较难的。

因为，许多银行都需要“硬产权”做抵押以获得贷款。但是，问题在于很多情况下硬产权抵押只能是土地所有权。（要知道外国人是不可以直接购得柬埔寨土地的。）此外，由于房地产开发市场缺乏透明度，要为计划外的房产获得融资也特别困难，所以银行很难对不完全产权放贷。

尽管外国人贷款的门槛比本地人贷款的门槛更高，但有贷款机构可以向外国人提供贷款总的来说是一个好消息，因为这意味着你可以多一个投资的渠道。

向银行申请贷款

在向银行提出贷款申请之前一定要考虑好两件事。第一，提供收入证明，这是银行评估借贷人是否有偿贷能力的重要根据，很大程度上决定了申请能否通过。

第二，柬埔寨绝大部分的住宅贷款都是浮动利率，这就是说如果您的借贷银行在你贷款的这段时间内，他们想或者需要改变您的贷款利率，他们就可以这样做。基于这点，你需要选择一个值得信赖且经济实力雄厚的借贷银行。

柬埔寨约有35家银行，如何从中选出有着丰富的外贷经验的银行？柬埔寨Hong Leong银行个人金融服务的总监Joe Phelan建议：“如果对于借贷银行你有困惑，并且对其提出，而他们却不能够给予你合适的回复，那么你最好还是继续调查或者寻找其他借贷银行”。

当涉及到预先支付方面，大部分商业银行都是一样的。 通常情况下，您需要在土地所有权部门预先支付贷款审批费（或处理费），抵押凭证的准备和登记的法律费用，评估费以及基本的火灾消防财产保险费。

需要注意什么细节？

要注意的主要问题是关于预付费用的隐性费用或条款，部分或全部提前偿还贷款。如果您进行额外付款或想在3年内清偿贷款的话，大多数银行将收取3％的提前偿还费用，尽管有些银行的费用高些，偿还的时间期限长些。

住宅买家就贷款条件以及条款需要仔细斟酌，问些具体问题，例如申请费，如果是在之前或每年支付，那么获得贷款批准需要多长时间；每个月需要支付多少钱，需要现金支付还是从借款人的账户自动扣除？

在选择哪家银行时，利率往往起着决定性作用，但是如今大部分银行基本相同，因此确保您的贷款利率不是那么的变化多端很重要。比较靠谱的选择是与一个具有可解释的结构化办事模式的银行合作，这通常是一种有效的资金成本加边际收益共同作用的。

向开发商申请贷款

如果银行申请开放贷款不通过，自己又没能力一次付清，该怎么做？向开发商申请贷款。有一些开发商也提供贷款，程序上会稍微容易一些，但是利率相对要高一些，和中资银行及当地的部分银行的房贷利率都差不多，大约在9%-10%，只能贷4-5成；还有部分银行利率是低于9%。

以这个利率来贷款的话，投资所得到的收益还是比较少的。因此，柬埔寨房产的总价不高，用杠杆意义不大。作为可以分期付款的期房，例如笔者朋友负责的那个项目，总价64052美元的公寓，共分八期，资金压力不大。

由于柬埔寨房地产开发的立法和执法力度不足，一些开发商（本地和国际）在运作过程中几乎没有透明度，对于买家也没什么责任感。总之，如果你想避免今后出现问题，那么你有必要对打算购买的特定开发公司进行尽职调查。

记住，选择住房贷款是一件重要的事情。所以需要做功课，收集信息，全面调研，不要害怕提问。正确的选择可能会为您节省数千美元还可以省去麻烦。

来源：柬埔寨房地产网

抗疫也防债 马来西亚不让房市急冻拖垮

作者 ：郑碧娥

2019年马来西亚一手产业市场的交易回扬，平均季度增长10.8%，助使消化2019年首季处于纪录新高的房产库存。首季共有17万7200个滞销单位，第三季减至16万2252个单位，这是可喜的现象。

不过，与大马人民的平均收入相比，国内房屋的价格仍介于严重不可负担的水平，主因包括住宅产业供需不均衡。无论如何，由于国人对价格低于50万令吉房产需求殷切，有助于减缓房屋价格大幅调整的风险。

房价若跌20% 风险借贷者增至2%

2019年首9个月，价格低于50万令吉的房产占交易总量的83%，收入增加、组织家庭及拥屋成本稍减，扶持市场在2019年对房产的需求，购买住宅的融资在2019年显著增加7%，当中银行提供给家庭购买房产的贷款，取得7.8%成长率，比2019年整体成长率增了一倍。

新冠状病毒疫情传到大马，并迅速漫延与扩散，冲击许多行业的发展，个人和家庭收入皆受到影响，削弱家庭的偿债能力。假如房价大幅滑落，料将冲击家庭的应对弹力，可能带给金融体系更大压力。

房价跌50% 风险借贷者增至3.4%

市场关切，房价下跌、收入减少，房屋市场若出现严峻调整，屋价持续振作不起来，偿债能力被削弱的大马家庭，将受到怎样程度的冲击？

国家银行在《2019下半年金融稳定检讨报告》指出，房价下跌的整体冲击，严格来说在受控的范围内，不过假如房价下跌20%，有财务风险的借贷者将增至2%；万一房价下跌50%，潜在风险的借贷者将会增至3.4%，增幅大约75%。

房价低+家债高 削弱偿债能力

本地家庭债务占债务总比例偏高，已经持续好几年，并非最近一两年才出现。生活开销庞大、人均收入减少，造成个人或家庭的偿债能力继续被削弱，加上这一两年房房价格保持偏低，产生房价偏低、家庭债务偏高，冲击个人偿债能力的隐忧。

担心有借没换 银行批贷严谨

购屋者协会中文组主任陈钟灵说，如果违约拖欠贷款，金融机构收回的产业，因为房产价格偏低，可能抵不回贷出去的款项，又或者演变成坏账，这是金融机构所顾虑的。

国行报告指出，截至2019年杪，整体家庭债务占国内生产总值比例，上升至82.7%的偏高水平，尽管那段期间经济成长放缓，可是住宅产业领域的减记／减损贷款却继续增加。

所谓的减记／减损贷款，指的是借贷方，资产都被束缚在营运中，没有足够资源偿还贷款，因而产生减记／减损贷款。

报告说，收入较低的家庭可能面对不容易偿付贷款的问题，银行和非银行等融资机构采取严谨的借贷标准，不轻易提供贷款给月入低于3000令吉的申请者，避免轻易批出去的贷款，最后因为贷款者陷入财务困境，演变成银行的坏账。

2019年这些收入的借贷者在银行贷款的比率没有上升，可是他们的负债水平保持偏高，主要是他们的财务储备有限，导致他们面对无形压力，准备偿还债务时有困难。

低收入者面对财务困境

报告补充，月入低于3000令吉的贷款者，占寻求信贷咨询与债务重组机构（AKPK）协助人士的半数，需要进行债务重组、而且收入偏低，加上财务规划欠佳，是这些借贷者面对财务困境的主因，他们可能高估本身应对债务负担及生活开销的能力。

家庭负债介于高水平，继续是宏观经济潜在风险的来源，家庭收入与资产负债，预料受到疫情的后续影响，政府最近建议推出、并且获得银行配合的措施，料将提供家庭暂时财务舒困，以渡过收入减少、房价未能回扬，还款能力稍弱的阶段。

房贷减损趋增

家庭的整体减损将继续受到住宅产业贷款的影响，过去几季显著上升，收入波动的借贷者，在受损贷款增长占多数，反映这些收入群体，正面临收入不稳定的冲击。

不过，国行报告指出，金融领域的稳定性仍在受控水平内，他们提供这些风险较高借贷者的贷款，庆幸只占银行体系总贷款的2%。

月入5千令吉 易获贷款

目前尚未还清和新批准贷款的偿还比率，分别为37%和43%；偿债能力超过60%。过去几年的迹象显示，批准的新贷款比例较高，这些贷款的三分之二，是月入超过5000令吉的贷款者。

陈钟灵认为，这些贷款者拥有较多的剩余所得，在调整自由衡量开销，拥有较大的弹性空间，拖欠贷款的风险不高。

不过，国行报告指出，由于最近资金市场表现欠佳，当中也有月入超过5000令吉的投资者，因为股价下跌蒙受亏损，担心会影响他们的可供消费收入及偿还贷款的能力。

影响还贷因素：能力+意愿

至于哪些类型的借贷者会违约，进而拖欠贷款分期，国行的金融报告指出，影响贷款者偿还贷款分期，主要有两大因素：偿还能力及偿还意愿。

收入如受冲击将削弱家庭财务赚幅

报告分析，家庭的偿还债务能力是采用金融赚幅架构衡量，家庭在偿还每月的债务、支付基本开销后，是否拥有足够的额外金融缓冲物资，假如收入受到冲击，直接削弱家庭财务赚幅，导致更多家庭陷入“负财务赚幅”的区域。

假如家庭处于“负资产”，违约拖欠贷款分期可能性偏高，加上产业价值面对各种因素冲击而下跌，如果跌至低于尚欠的贷款数额，个人偿还每月贷款分期的意愿有可能会削弱。

报告认为，单单个别因素可能不足以预测家庭是否违约，进而拖欠贷款分期，“两项触发因素”存在，家庭比较有可能违约，否则违约和拖欠贷款的情况可能不会发生。

一般来说，面临负财务赚幅的家庭，他们可能提取其他资产，例如从公积金第二户头提出存款，或寻求家族成员的援助，以履行偿还贷款义务，另外，即使家庭面临负资产，他们仍希望尽量按时偿还贷款，不希望留下拖欠贷款纪录，导致未来不容易获得贷款。

对于自住产业者，拖欠贷款对他们不利。

自住产业者的贷款占大马房产贷款者的82%，如果违约没有准时或偿还贷款分期，将导致他们失去房屋，最后没有一个固定的居所。

无论如何，面临负财务赚幅及负资产的家庭，处境是危险的、违约风险也高，他们缺乏偿还贷款的能力，也可能不利于银行财务架构的稳定性。

住宅产业贷款影响家庭减损

与此同时，家庭的减损继续受到住宅产业贷款影响，过去几季该领域贷款显著增加，收入不稳定的借贷者占近年减损房产贷款的较大比例。

国家银行关注收入较低家庭，可能面临偿还贷款的困难，不过银行和非银行机构采纳严谨的借贷标准，削减这些家庭陷入财务困境风险，惟这些借贷者的风险保持偏高。

图：123RF

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可负担屋供不应求

国行报告指出，2019年第三季大马房价适度成长，市场对高楼房产需求稳定，主因是有关领域房产单位，价格比较可负担，政府和私人界在2019年推出激励房产市场的措施，包括印花税减免，发展商则供折价和回扣优惠，交易量显示有增长。

与此同时，房屋的平均交易价趋向偏低水平，与可负担房屋的交易活动一致，预料有助于改善房屋的可负担性。

市场对可负担房屋需求继续超越供应量，而且超出的幅度相当大，意味可负担房屋的价格将有进一步调整空间，特别是新屋的售价。虽然市场对价格低于30万令吉房屋需求强稳，可是在2019年首3季，该价位的新推房屋平均数量并没有增加，共6518个单位，比2018年首3季的9777个单位减少。

这个最新的数据反映，该价位的新推房产减少，如果这样的趋势持续，在未来有关房产价格调整的风险将加大。

办公楼商场过剩 空置率恐攀升

虽然房产交易活动改善，可是商业产业一些领域依然脆弱，在办公空间和购物商场供应过剩的情况未见改善，截至2019年第三季，巴生河流域的新增办公空间供应保持在3620万平方尺的平稳水平，相等于现有供应大约30%。

国行报告指出，在2021年之前，接下来将有大约550万平方尺／年办公空间加入市场，超越过去3年每年平均230万平方尺。此外，主要州属完工、已规划零售空间，截至2019年首3季增至373个单位。

按这样的趋势发展，预料将导致办公空间、购物商场的空置率上升、租金则酝酿下跌。业者为争取租户、必须提供较有吸引力的奖掖配套，例如开始阶段，给予稍长的免租期、额外泊车位等等。

与此同时，电子商务的成长，改变人们的购物方式，已有更多零售商减少租店面营业，可能将加剧商场空置率上扬。

从金融稳定的角度来看，产业市场的发展是重要的，银行涉足产业贷款，分别占银行体系资产33%及贷款51%；购买住宅产业的贷款占银行产业贷款的三分之二，也是产业贷款领域的主要组合。

在非住宅产业领域，银行涉足办公空间、零售产业贷款，占银行体系贷款不到4%；非住宅产业的新贷款从风险较高的商业产业、购物商场，转向购买店面、工业大厦和工厂。

结语

从国家银行的分析报告及产业顾问的看法，可以看出即使家庭面临负资产，他们仍设法按时偿还贷款，不希望留下拖欠贷款纪录，导致未来不容易获得贷款。

现阶段，自住产业者的贷款占大马房产贷款者的82%，如果违约没有准时偿还贷款分期，将导致他们失去房屋，最后没有一个固定的住宿；因此他们可能选择提取其他资产，以履行偿还贷款义务，设法应对屋价下跌、收入减少的冲击。

 

来源 ： 星洲日报
责编：Zoe Chan

如何在葡萄牙获得抵押贷款？

许多人在葡萄牙购买房产，会寻求用葡萄牙抵押贷款来为购房融资。

什么抵押贷款最适合你？

在决定哪种按揭产品最适合您时，需要考虑很多因素。和往常一样，分析你的个人和财务细节总是最好的重点，这样你就可以被证明为贷款的资格和负担能力。

虽然很多人只关注抵押贷款工具的定价，但重要的是要记住，还有其他因素需要研究。例如，一些银行对人寿保险有强制性要求，这样可以提高抵押贷款的成本，需要不方便的医疗，因此对于许多非居民来说，通常最好避免。

其他放款人可能拥有更具竞争力的利率，但借款水平上限，而其他放款人可能不提供固定利率产品。许多人不知道的一个重要方面是，银行会以不同的方式分析您对特定贷款金额的承受能力，有些银行会比其他人更强调某些类型的收入流，而有些银行可能不考虑租金例如，收入。总之，在寻求获得正式抵押贷款批准时，某些简介可能比其他银行更适合某些银行。

要记住的重要一点是，确保仔细查看您的数据，并尽可能获得一系列可能适合您的建议的选项。

按揭还款：

这是最常用的产品，通常以30年期限（申请人允许的年龄）结构，还款包括利息和部分未偿资本，以便在期限结束时适当偿还债务。

固定利率：

这使得客户可以选择1-15年期固定利率产品，然后恢复为可变利率还款。

贷款价值：

在葡萄牙，非居民的抵押贷款一般高达70%，因此客户应预算拥有大约30%的购买价格，由他们支配，外加税费成本。

对于居住在海外的葡萄牙国民，可以支付高达85%的购买价格，但必须持有葡萄牙护照或葡萄牙身份证。

贷款基本条件：

贷款的最高额度是房屋评估价格的75%（银行建议60%，这样会增加贷款成功可能性）。申请购房贷款时，银行需要给房产做价值评估；顺序是先提交贷款申请，申请通过后银行再做房产评估。最长贷款期限是30年，且贷款人年龄不可超过75岁。

抵押条件

目的
– 购买或建造物业和股权释放

获批率
– 高达85%符合资格

年龄
– 最多50岁，年龄不超过75岁;

有竞争力的利润
– 限时1.25%起

条件适用
– 1.70%至2.50%之间的标准利润率（取决于LTV和贷款金额）;

抵押流程

  • 在拜访时会见抵押贷款顾问
  • 讨论您的需求和可用选项
  • 发送所需文档
  • 抵押贷款审批
  • 财产估价
  • 最终批准
  • 签署产权契约

资格认证流程

资格认证过程可能因银行而异，但一般来说，这取决于您偿还抵押贷款的能力。考虑到你目前的收入和在家里的未偿贷款或债务。常用的指标数字是35%的每月净工资应该能够支付你在葡萄牙预定的每月抵押贷款，以及你的每月抵押贷款和任何家庭债务。

请注意，所有银行都不同，因此应申报有关您个人情况的所有详细信息，以确保银行正确的符合您的要求。

按揭期权

  • 高达 70% 的物业估价
  • 最长期限：30年
  • 完成时的最大年龄：80岁
  • 最高利息期限：25年
  • 在整个期限内促销点差最低为 1.15% = 特殊条件适用；
  • 标准利润率在1.79%至3.60%之间（取决于LTV和贷款金额）;
  • 抵押流程：6-8周

抵押文件清单

 

葡萄牙的房贷利率是多少？

葡萄牙的房贷利率低得惊人。

经历了从2012年至2015年的持续下降之后，该国的住房贷款利率在过去四年几乎没有变化。2019年11月，住房贷款平均利率为1.05%，略低于去年同期的1.11%。

按到期日（截至2019年11月）：

  • 1年以内（含1年）：2.51%，低于去年同期的2.92%
  • 1至5年（含5年）：2.51%，低于去年同期的2.68%
  • 5年以上：1.05%，略低于一年前的1.11%

利率

——欧洲央行贴现率；——按揭利率；——1年以内到期；——1-5年内到期；——5年以上到期
数据来源：欧洲中央银行，太平洋汇率服务，《全球房产指南》

抵押贷款利率如此之低的一部分原因在于欧洲中央银行（ECB）最近的降息政策，从2011年10月的1.5%降至2014年9月的0.05%，接着降至2016年3月的0.00%。

根据 欧洲抵押贷款联合会（EMF）的数据，葡萄牙抵押贷款市场对利率变化极其敏感，因为2018年发放的新增抵押贷款中，约有65%采用的是可变利率或1年以内的初始固定利率。

不断萎缩的抵押贷款市场

尽管贷款利率极低，但2019年11月未偿还住房贷款存量比去年同期下降0.1%，至944.1亿欧元（1,053.7亿美元），占国内生产总值的44.8%。

未偿还住房贷款余额

——未偿还住房贷款，百万欧元（左边刻度） ；——占GDP百分比（右边刻度）
数据来源：欧洲中央银行，《全球房产指南》

 

来源：葡萄牙国家统计局，《全球房产指南》
责编：Zoe Chan

压力测试的修正有利于加拿大房市｜居外专栏

2月18日，加拿大财政部发布公告，自4月6日开始，用于按揭贷款的压力测试标准将会改变。用于压力测试的最低利率原本是用加拿大央行公开的5年基准按揭利率标准，将会在4月6日后转变为每星期5年固定保险按揭利率的中位数+2%。这意味着，能够通过压力测试的最低利率将会下降，也意味着，贷款申请者将会有可能更容易获得更多贷款。

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用更加实际的数字能够帮助人们理解这一变化带来的利好：商业银行的固定优惠利率，往往会比央行基准利率低。如果说央行的利率为5.20%，但商业银行的利率却是3%的话，3%+2%得出的5%，将会比原本需要通过的测试减少0.2%。这可以帮助更多的申请者获得贷款。

而当我们查阅各家银行的贷款利率时，我们不难发现，多数贷款的固定按揭利率低于3%，这意味着测试所用的利率将会低于5%，申请者将更容易通过压力测试。

面对这样的变化，不同的人群反应各异：一些人认为，房价随后将会“涨定了”，也有一些人认为，这样的变化，并不能解决困扰多伦多与温哥华的昂贵房价危机。

在2018年1月1日，加拿大联邦政府提出了一项名为“压力测试”的贷款限制政策。加拿大金融消费者协会（Financial Consumer Agency of Canada）对贷款申请者做出了进一步的要求：原则上，贷款申请者的毛偿债率不得超过32%，总偿债率不得超过40%。这意味着，申请者用于偿还贷款的收入占比不能超过40%。无法维系这一基准的贷款申请者，将不会获批。

这样的限制性贷款政策有许多优点：或许人们认为只能用收入的40%偿还贷款有些苛刻，但是这也能够确保申请者不会面临无法偿还贷款，最终导致破产的问题。虽然要求严苛，但是这样的要求可以保护加拿大的信贷系统，让加拿大不会面临类似于2008年次贷危机一样的经济大溃败。而在房价方面，对贷款申请者的严格要求将会限制获批贷款的人数，在需求数量减少时，房屋的价格理论上也会有所下降。从房屋的可负担性方面来说，压力测试的存在利大于弊。

当然，这种对房屋贷款的压力，导致了另外一个在社区和新移民群体当中日益严重的问题：人们没有办法贷款买房了。如今针对压力测试的松缓或许能够帮助在边缘的贷款申请者获得批准，但现实来看，我们需要理解，这一单一政策，用于解决多伦多与温哥华的高房价问题还不足够。

房屋既是长期消费品，也是用来投资的重要工具。这并不是一个可以被简单暴力拆分的问题。房屋问题需要一个平衡的政策解决。

在2019年联邦大选前，自由党政府曾经出台过首次购房者激励计划，这一计划将会允许联邦政府为首次购房者提供房房价格5%或者10%的贷款，并与购房者一同拥有这套住房。这笔补助得以降低购房者所需要的贷款数额，并以此让房屋更加可以负担，并能够让更多的购房者得到贷款。直到贷款期限超过25年，或者将房屋再次被售出的时候，购房者才需要偿还来自联邦政府的贷款。这等同于在购房者首次购房时，为他们提供了一个最多九折的“购房折扣”。

而在竞选期间，自由党方面又加强了在多伦多和温哥华的激励计划，年收入不超过15万元的申请者可以通过激励计划，购买价值不超过78.9万的住房。此外，联邦政府还将针对非加拿大居民的买家征收投机税。

在可负担性住房方面，自由党在过去设立了国家住房战略，投资550亿加元，帮助在全国各地建设可负担住房项目。

对于温哥华与多伦多来说，这些原本在加拿大规模较大的城市已经成为了国际大都市：这里有各大体育联盟的职业球队，这里有全世界各种背景的居民，这里有世界上数一数二的大学。但与此同时，生活的可负担性与住房的价格，成为了联邦政府需要应对的严峻问题。

针对压力测试的修正是一个好的开端，在帮助申请者更加容易获得贷款的同时，压力测试系统依旧能够起到其原本应有的作用。确保加拿大楼市出现过度激烈的不可控反应。

 

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加拿大房贷“压力测试”利率调整放宽 贷款更容易了！

想要在加拿大买房的朋友，好消息来了：加拿大政府将会调整房贷利率的审核标准，刺激本地房地产市场复苏，贷款买房将会更轻松！

图片来源：新华侨网

2月18日，加拿大政府宣布，将会从4月6日开始，调整按揭贷款利率审批标准，和新的计算压力测试（stress test）最低利率的方法。

按照即将实施的新规定，房贷压力测试的最低审批利率，将不再以央行的五年固定利率为准（目前央行规定的利率为5.19%），而是按照“按揭保险申请中，每星期的五年固定利率的中位数，再加2个百分点。”

从文字上看，有点生涩，让我们用一个具体例子来说明一下。

假设，已知目前加拿大皇家银行的五年期固定更优惠利率为3.09%，按照新规定，当申请者接受压力测试时，最低审批利率则为：3.09% +2% = 5.09%，这比央行宣布的五年基准按揭贷款利率5.19%要低，最终贷款申请者可以获得更多贷款。

更别提还有很多商业银行、贷款中介的五年固定按揭贷款利率甚至低于3%，即使加上2个百分点，利率也就在4.5% – 5%左右。

图片来源：新华侨网

“这意味着，压力测试利率将会随着银行提供的实际利率浮动而变化。”加拿大财政部长Bill Morneau称。

这个新标准将会从4月5日正式实施，尽管从数字上来看，利率降低的幅度并不是特别大，但是依然增加了购房者的负担能力和卖房信心。

加拿大的按揭贷款压力测试（stress test）是在2018年1月份的时候实施的，贷款者需要接受比市场利率高一倍的贷款偿还能力测试，才可以贷款买房。

这个政策实施之后，拉高了买房门槛，冷却了当时过度火热的房地产市场，同时购房者和炒房者的数量减少，全国的房价走缓。

但是同时这个压力测试也受到了批评，不少购房者认为利率的标准设置的太高了，同时压力测试也给加拿大大银行机构更多的市场控制权，不利于非银行贷款机构发展。

联邦财政部长Bill Morneau表示，政府希望通过调整压力测试利率，更好的配合市场实况，以确保压力测试方法对加国国民仍然有效，并且可以应对不断变化的市场状况。

为了复苏加拿大的房地产市场，政府不仅调整了压力测试利率的审批标准，央行也在时隔3年后，本周首次下调按揭压力测试利率，从5.34%下调至5.19%。

再加上即将实施的新的压力测试利率标准，政府的这波操作还是很振奋人心的！

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尤其渥太华地区房地产市场目前这么的火热，相信消息一出之后，将会有很多原本因为压力测试而望而止步的潜在买房者，重新参与到了房市竞争中。需求的人增多，预计也会推动房价的上涨。

 

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来源：新华侨网
责编：ZoeChan