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除了伦敦四通八达、让每一位伦敦人都引以为豪的地铁系统之外，很少有人知道的是，伦敦的有轨电车系统（tram）也曾经是欧洲最大的的城市有轨电车系统。

但是，自从1952年以来，因为种种原因，伦敦的tram系统就停止了发展，而最近的新增tram轨道仅仅是在Croydon的一条小线路。

当前伦敦有轨电车线路：

在经过了半个世纪的沉寂之后…

最近，伦敦交通集团（Transport for London）承诺将投资7000万英镑来加长Croydon这条轨道系统：

新增的延长线路将以South Wimbledon为起点，途径Morden和Sutton，集中在伦敦西南。

这7000万英镑的预算是TfL价值5.5亿英镑的发展基金的一部分，此项基金也是TfL专门为了伦敦公共交通还不算特别完善的区域所设置的，旨在改善伦敦整体的共同交通系统。

对此，TfL的发言人表示：

“这次的延长线计划的目的就是加强该区域的通达性以带动就业人口，将有超过1万套新建住房在此区域落成，包括Morden、Sutton中心城区和St. Helier地区在内的公共交通系统将更为完善。”

追溯这次延长线计划的历史，最初是由伦敦上任市长Boris Johnson所提出的，最初的建议投资额为1亿英镑，但在今年一月Sadiq Khan上任事被暂时搁置，理由是该投资并不是“优先级”。

而最近在Khan市长的交通建设计划中，又将这一项目重新启动，一旦施行，将会大大改善南部地区的公共交通系统。

这项延长计划最多将耗费3.5亿英镑，目前TfL正在等待Merton和Sutton市政府来提供资金。

对此Corydon的议员Steve O’Connell表示：

“现在是到了这几个区域的政府将这个问题严肃对待的时候了，我们希望所有人将这个项目重视起来。”

对于这个延长线项目，TfL和O’Connell先生都相信，该项目会大大提升Wandle 河谷区域的价值。

Wandle河流经Carshalton、Hackbridge和Morden，之后在Wandsworth汇入泰晤士河。

延长线南端以Sutton为起点，与伦敦地铁北线 (Northern Line)的Morden站相连，届时，通勤到伦敦的时间将会大大减少。

房产中介公司Foxtons位于Sutton的地区经理William Campbell认为，这次基础设施的升级将会吸引更多对此区域有兴趣的买家，从而推动房价的增长：

“现在，Sutton区域已经接受了从South Wimbledon、Streatham和Crystal Palace外溢的需求，这些地区的房价高涨，两居室的均价高达50万英镑。对于首次购房者来说，这个价格可以在Sutton买到一套足够大的房子，配有停车位和花园。”

现在Sutton地区的三居室价格在42.5万英镑左右，而四居室的价格在47.5万英镑左右。

Sutton的有些地方现在环境还是不尽人意，商业配套设施也比较缺乏。

然而，石油公司Subsea7的新总部大厦的落成已经促进了该区域价值5000万英镑的重建计划的落地。

一个新建的Sainsburys代替了之前的Asda超市，另外将有100万英镑投资到该区域旧电影院的改造之中，而一些新建住房的落成也正在慢慢改变这里的面貌。

另外，延长线的开通也将带动周边区域的发展，例如Sutton附近Carshalton地区作为一个安静但又交通方便的区域，预计将受到较大提升。

另外，距离Sutton三英里以外的Hackbridge的房价也比较合理，平均房价为316,473英镑。而该区域也正在经历一个价值1500万的重建计划，目的是打造伦敦第一个可持续性的远郊区域。

总结：

交通对于一个地方房产市场的重要性想必大家已经非常明确，而新的交通线路的的建成更是对一个区域的房价会带来根本性的影响。

今天提到的tram延长线的区域内的房地产市场值得投资者的密切关注，在tram线路建成之后将会带动整个区域房地产市场的发展。

来源：英伦房产圈

责任编辑：Shelly Du

英国广播公司BBC近日根据大数据做出的一项调查发现，如果扣除通货膨胀因素，英格兰和威尔士很多住宅房屋的实际价格甚至低於10年前！从2008年金融危机开始，住宅真正价格上涨的主要局限於伦敦等英格兰东部和南部地区。和飞速上涨的中国房地产相比，难怪中国一些投资者感叹“英国房子怎麽这麽便宜？”！

其中伦敦是涨幅最大地区。在脱欧後的一年里，中国的机构和个人投资者仍成为伦敦地产交易的重要一方，从着名的地标性摩天大楼，到新建的住宅或学生公寓。不过，如同欧美投资者一样，中国对英国房地产的有些大投资者也有些在交易项目中因为缺乏”对国情了解”丶忽略细节而遭遇过各种问题，影响到资产收益。

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过去一年，巨额国际资金涌入英国，在投资英国房地产热中发挥关键作用。国际机构和私人投资者为何不惧英国退欧後不确定性，大手笔斥资英国？为什麽这些资金不是投向法兰克福丶巴黎丶纽约丶东京丶中国香港或者其它国际大都市？

今年，中国金融监管当局收紧海外汇款投资房产规定；英国金融监管当局封杀房地产税收漏洞；为何同时仍有巨额资金投入伦敦房地产市场？为何一些经济学者唱衰中国经济之际，伦敦金融城仍看好中共19大後来自中国的投资？

全球最大之一的国际律师行贝克·麦坚时（Baker McKenzie）以国际化运作闻名，现任国际货币基金组织总裁的拉加德曾是这一律师事务所首位女老板。近日，贝克·麦坚时（英国）组织了一场别开生面的英国房地产研讨会，吸引了一些大型国际银行丶地产交易机构丶保险丶证券等行业人士参加。

前来参加研讨会的不乏来自中国的银行丶地产与交易机构人士，反映出19大召开之际，不论是中国战略和机构投资者还是个人投资者，都对投资英国，或者为中国投资提供谘询丶融资丶法律丶税务服务表现出浓厚兴趣。

贝克·麦坚时的律师朱一抒（Lucy Zhu）来自中国。她介绍说，英国具有房地产市场流动性强丶交易速度快和法律环境稳定的特点。随着中国“一带一路”政策和中国企业境内外投资合理布局的推进，英国还将继续成为中国投资人全球投资重点之一。

之所以说这场研讨别开生面，不仅是研讨会邀请到该事务所及伙伴机构有关地产丶金融丶法律丶税务丶规划等涉及房地产投资各方面的专家，还从投资者和开发商两个完全不同的角度来分析了英国房地产投资和开发要素，将融资丶规划丶税收丶法律等买方卖方的各种考虑因素归纳总结，让投资者一目了然地了解抓住机遇丶规划收益丶防范风险等全面信息。

数据说话

参加这一研讨的金融界人士对伦敦房地产市场表现出乐观情绪，其根本原因在於数据支持。

世界最大商业不动产和投资顾问行世邦魏理仕（CBRE）2017年10月中旬最新发布的报告显示，2017年第三季度对伦敦商业房地产的投资交易总额高达48亿英镑，与去年同期相比增长64%。

这使得2017年前三个季度伦敦商业房地产交易总额高达130亿英镑，相当於2016年全年的总和。

CBRE英国部执行总裁丶金融市场部负责人皮尔森（Stephen Pearson）介绍说，我们预计，目前有大约390亿英镑的资金正在计划投资伦敦的商业地产。这其中，很大一部分来自於亚洲。

2016年6月底英国全民公投决定退出欧盟的决定让整个世界大吃一惊，留欧派卡梅伦首相辞职，正如留欧派在投票前警告的那样，英镑汇率应声跳水下跌，英国很多大媒体几乎集体唱衰经济前瞻。但贝克·麦坚时的合伙人丶不动产部负责人史蒂芬·特纳（Stephen Turner）指出：”虽然媒体上说跨国大银行威胁要把总部从伦敦金融城搬迁到德国法兰克福，可是谁搬走了？！”

脱欧决定做出一年来，如果仅看英国各大报章，人们感觉政府似乎“风雨飘摇，朝不保昔”，而伦敦金融城的大金融机构似乎要“望风而逃”“搬迁欧盟”。但伦敦的房价却保持坚挺，不仅没有随英国一些地区的地产价格下跌，反而逆势而上。这和大量国际资金进入有关。可为什麽投资者要选择伦敦而不是法兰克福丶纽约丶东京或者中国香港？

透明的地产投资市场

皮尔森介绍说，投资者需要的是寻找一个安全的投资地，伦敦房地产市场经历数百年运作已经成为一个交易机制非常完善的透明市场，它不仅是对外国投资者持欢迎态度，有对私人资产严格保护的法律，也让投资者充分了解其交易价值和风险，资金进入退出都有序可循，这个市场既适合长期价值投资，也方便在投资者可以在不满意脱欧或其它环境变化时迅速撤离，比如伦敦市场上产权年限不同的地产，使投资者有更多的选择，一些优点是巴黎丶法兰克福丶纽约等其它大城市难以比拟的。

皮尔森表示，脱欧的所谓不稳定性的确让一些投资者放慢了脚步或者观望，但伦敦开发建筑商方面也相应停止了新项目的开发，有些地区房价下调，使市场重新平衡。

他透露说，很多亚洲的资金来自中港台地区，虽然说中国实行了新的海外资金汇款限制，但来自中港台地区的资金在进一步增加而不是减少，特别是通过中国香港的投资资金量巨大。

他相信，中国随着经济进一步增长，公司机构和个人投资者海外投资置地置产的趋势将会进一步增加。他介绍个人前往北京与中国大公司高层沟通交易的经历说，投资买方卖方通过增进了解和信心，将有利於交易的顺利进行。

离岸税务丶规划丶开发和保险

特纳也指出，因为亚洲商业文化不同，一些其它地区投资者初步了解伦敦房地产市场後，忽略得到熟悉伦敦房地产市场交易的各领域专家的谘询的重要性，仅依靠海外自己的团队来处理有关交易，实际上对项目产生很大风险，一些项目因此遭遇到意想不到的问题。

他指出，与来自不同地区的投资者打交道还需要克服商业文化差异。

贝克·麦坚时的合伙人丶税务负责人詹姆士·史密斯也指出，过去海外投资者常利用比如在英国根西岛或者泽西岛设立离岸公司，然後投资英国房地产市场从而合理避税的情况。但现在英国政府为了“堵住逃税漏洞”，不论该公司是否在英国本土有注册的商业实体，其经营利润都归纳到应缴税收范围内。这就需要税务专家介入，从税法角度予以协助，找到合法解决问题的办法。

规划和法律等领域如果没有全面通盘考虑，也会存在类似的风险。贝克·麦坚时的合伙人丶规划负责人本·法内尔举例说，比如在伦敦进行开发项目的投资者一个不可忽视的问题之一是英国规划法律中特有的采光权（Rights of Light）。比如世界着名的美国高盛投资银行在建造其伦敦市中心总部大楼虽然获得了规划批准，但忽略了这个问题，导致该投行在这一项目中陷入了与邻居大楼耗资百万英镑的诉赔案。

法内尔指出，在高盛的这个案子里，项目开发商忽略及早安排采光权的保险索赔问题。这也体现出保险业在伦敦房地产市场的重要角色。

来源：BBC中文网

责任编辑：Zoe Chan

炎热的夏季已经结束，房市步入“金九银十”。伦敦高端房产中介Maskells为您总结今年夏季伦敦房市的情况。

Maskells中介认为，今年夏季房产市场如同“气流”一样上下起伏，因为没有任何值得关注的消息引领房市。英国脱欧进程缓慢，英国在许多问题上作出让步，在移民问题上采用强硬立场。这些不确定性对于房产销售没有益处。

300万镑是临界点

尽管房产市场还在交易，但是房产价值的不同意味着房市活跃程度不同。大部分房产交易的价值都在300万镑以下。

原因包括如下两点：1. 印花税上涨；2. 这个价格范围的买主增加了。买房者对于价格调整感到紧张，如果需要贷款买房，他们还担心几年后房子的价值会如何变化，尤其是英国央行将取消定期融资项目（Term Funding Scheme），这个项目的取消意味着廉价的贷款将会消失。

要价与成交价有差距

今年夏季，房产市场的要价和实际成交价格也有一定的差距。Maskells表示，他们经手的一部分房产交易最终的成交价比原先的要价要低。

其它中介则表示，许多房子干脆被卖主撤下，不继续挂牌出售了。比如，Lonres报告说今年夏季与去年夏季相比，被撤下的房产增加了82%。

大伦敦地区挂牌出售的公寓增加了68%。一些房产的成交价甚至比原先的要价低了一成多，这让中介感到担忧，因为近期许多房产的要价已经经过了调整。

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给卖家的建议

Maskells表示，夏季通常都不能显示出房市整体的走向，而未来三、四个月的趋势则更具说服力。但是他们给卖主的建议不变，那就是同等价位房产中，房子状态最好、价格最合理、给人留下最好印象的房产仍然是最先被买走的。

那么怎样才能给买家留下最好的印象呢？清洁、整洁、简洁。这可能意味着卖主需要多付出努力，但是站在买主的角度考虑一下，就会觉得这些努力不会白费了。

500万镑以上房产

价格介于300万至500万镑的房产，仍有市场，但是还是那句话，同等价位中最好的房子最先被买走。

而价格超过500万镑的房子，房主们需要注意了。这样的房子现在不好出手，所以不少房主们考虑出租。

Maskells计算了一下，价值700万镑的房子，印花税是75.3万镑。如果把这775.3万镑用于投资，收益率是4%的话，房主一年可以得到的收益是17万镑。而这笔钱变成了房子，一年的房租可以得到18.2万镑（没有计入房产维护成本的话）。所以跟投资相比，买房意味着房主一个月损失了1,000镑。所以夏季期间，周租金超过3,000镑的出租房产不少被房主撤回了。

Maskells建议手中有超过500万镑房产的房主，在房子没有售出之前不妨通过出租来降低成本，同时在租房合同中加上中断条款，这样一旦有人有兴趣买房，可以较快成交。

买主观望

Maskells还注意到，买房者从伦敦向周边地区迁移的趋势放缓了。原因有二：其一，人们担心，如果就这样搬走了，可能再也无法在伦敦买房子了；其二，伦敦周边的通勤区有许多房产待售，买主考虑房价可能会继续停滞甚至下降，因此仍持观望态度。

卖主不宜过于乐观

不要过于乐观，尽管公布的房屋价格指数可能显示房价的上涨速度仍是两位数，但是这是已经成交的房产的价格。

而且，有房产售出并不意味着方圆20英里的类似房产也能以同样的价格售出，因为买主没有那么多。所以，要听取中介的建议，他们最了解行情。

（互联网资讯综合整理）

责任编辑：Zoe Chan

近日，JLL的伦敦市中心住宅市场报告新鲜出炉，报告显示：

截止到2017年9月，伦敦市中心的房地产市场稳步前进。很多迹象表明，经历了一段时间的波动后，伦敦市中心房地产销量稳步增加，价格保持上涨，市中心的开发项目数量增长，一派欣欣向荣！

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接下来，我们具体来看看，这份报告说了点啥

1.房地产开发市场

2017年第二季度于2016年第二季度相比，项目开发的数量上升了4%。

2017年第二季度与第一季度相比，项目的供应量上升了166%

在脱欧，大选等种种因素的动摇下，伦敦市中心的开发项目依旧保持上升，而精明的开发商之所以会继续在伦敦市中心开发项目，自然是看中了伦敦市中心房产项目的稀缺性和供不应求的供应状态，在这种形势下，市中心房产升值的潜力也较大。

2.房产交易量

2016年第二季度，脱欧公投的时刻，英国房地产市场的确经历了短暂的低潮期。

但2017年，伦敦房地产市场开始蓬勃发展，走出了2016年的阴霾。

2017年第二季度的房产交易量，比2011年和2012年高出38%！

2017年第二季度，伦敦市中心房产市场开始回温，销售量稳步增长。

具体点来说，伦敦市中心的核心地区（Core）房产交易量较大，占伦敦市中心市场的一半：

西部和西南部的老牌富人区Mayfair, Soho, 威斯敏斯特Westminster，骑士桥Knightsbridge, 肯辛顿Kensington, 切尔西Chelsea，第二金融城金丝雀码头Canary Wharf，九榆Nine Elms。

市中心这些核心商圈的适应力较强，即使在脱欧震荡的时候，也依然有着良好的抗风险能力。

因此，2017年，市场对于伦敦市中心公寓的需求稳步上升，低端市场活跃，高端市场也表现稳定。

由于英国所得税和印花税的调整，英国本地买家投资房产变得更加谨慎，而大量海外买家，尤其是中国买家的涌入，让伦敦市中心房产供不应求。

3.当前新房供应量

在伦敦市中心房产销售量复苏的时候，目前的供应量却没有跟上。

2017年第二季度，新房供应量为9310套，同比下降18%，和2015年第一季度的高峰时期比，更是下降了36%！

2014年6月到2017年6月，市场上的市中心房产供应量变化

新房供应下下降，房产交易量回升，市场需求稳步上涨，足以看出，在未来几年内，伦敦市中心房产供不应求，供需矛盾明显，还会推动房价的上涨。

4.房产开发

眼看当前市中心新建房产数量减少，需要却稳步攀升，精明的开发商们嗅到了商机，于是争相在伦敦市中心开发新楼盘，但市中心能开发的地方却屈指可数。

当前，规划和建设中的新楼房都属于较高档的项目，在过去一年半的时间里，投入市场的新楼盘数量不断波动，但今年以来，前两个季度的强劲表现也意味着市中心楼房开发的春天又来了。

首先，在2016年脱欧公投期间，新项目的增长速度明显放缓。

其次，在英国提高二套房和购房出租的印花税后，新项目数量下跌。

而2017年以来，每季度的新项目数量都与2013-2015年保持一致，并且呈现逐渐上升的趋势。

2017年以来，开发伦敦楼盘的新的申请项目数量也不少，仅仅第二季度的申请项目的房产数量就达到了5,100套。

5.在建楼盘

已经申请好许可，正在建设的伦敦市中心新楼盘数量呈现增长趋势：

由于2017年第一季度和第二季度开发项目的增长，在建的伦敦市中心新楼盘呈现回暖态势，稳步增长。

目前，有超过36,000套房产正在建造，整整是2011年的4倍！

已建成的房产数量也以每季度3,000套的速度实现，也就是说2017年全年的伦敦新建市中心项目总数会超过10,000套！

这已经是过去6年以来，最快的速度。

6.伦敦市中心核心区

截止到2017年第二季度，整个伦敦地区规划新建的房产数量为16,960，其中核心区为2,980 ，核心区外为13,980.

其中，伦敦东部的规划项目占了全部项目的63%，相比之下，西部新建的项目数量并不多。

究其原因主要是因为伦敦东部政府规划的重建项目较多，吸引了开发商的投资。

截止到2017年第二季度，核心区在建房产占整个市中心的49%，申请中的占整个市中心的30%。

放眼过去一年，只有18%的申请项目在核心区，这也可以看出，核心区的新建房产数量有减少趋势。

7.伦敦市中心房市的未来

整体来说，经历了脱欧，大选动荡后，伦敦市中心的房地产市场开始回暖，发展也比之前预料的好很多。

随着伦敦新市长Sadiq Khan就任，土地市场逐渐收紧，有限的土地需要解决英国的住房危机，那么中低价位的房产就似乎成了未来的发展趋势。

最后JLL也给出了预测，未来三年，预计脱欧接近尾声时，伦敦和市中心的房价会相对大幅增长，超过英国平均水平。

至于房租，自然也会水涨船高：

预计2017到2021年，伦敦市中心房租上涨13.1%，大伦敦平均房租上涨19.9%。

总结：

经历了脱欧公投和大选，印花税上调等，伦敦的房产市场经历了动荡。

但随着一切尘埃落定，人心所向，脱欧谈判陆续开展，伦敦的房产市场又出现了回暖趋势。

大体来看，目前市场上的市中心核心区房产数量并不多，但需求还在稳步上涨。

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（据英伦房产圈）