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英房价黄金时代即将结束？| 英国

根据物业顾问仲量联行（JLL）的预测，英国的“房价黄金时代即将结束”，全英整体房价明年增幅将只有1%，伦敦还将出现小幅回落。

JLL表示，未来五年房价的增长将比过去20年慢得多，并补充说：“消费者和行业参与者将不得不适应新的游戏状态”。

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英国平均房价增长预计将在2019年和2021年上升到2%和3%，远低于过去20年6.9%平均增幅。交易量也将从明年的118万上升到2022年的130万。

根据JLL的表述，未来房市出现这种温和增长的原因是，包括人口膨胀和低利率等高价格通胀在内的驱动力没有起到作用。同时，制约因素将起到更为重要的作用，如缺乏支付能力、更严格的抵押法规和因为必须为退休投入更多而导致的父母资金支持的减少。

仲量联行的经济预测主管布瑞尔（Andrew Burrell）说：“这可以被看作是一个房价黄金时代的结束，或（更真实地）是对1970年前的稳定时代的一种回归。”

因为缺乏可负担能力的支持，大伦敦地区的房价明年预计将持平，然后在2019年恢复增长，到2022年达到4%。报告补充说，离开欧盟意味着由于不确定性，伦敦的房地产市场将更加疲软，海外投资者的需求将继续强劲。

伦敦高档地段仍然受到印花税继续上调的影响，房价将继续下跌，明年预计下跌3%，2019年略涨到0.5%。

JLL对英国住房建成数量的预测对于政府来说是个好消息，政府初始目标是每年建设20万套房产，JLL认为政府将在2020年达到这一目标。

来源：英中时报

责任编辑：Shelly Du

住宅价格可负担性降低机构投资涌入学生公寓板块 | 英国

近年来，面向留学生的新楼盘开发计划遍布全英。英国巴斯(Bath)是目前英国留学生公寓发展项目最多的城市。机构投资者看好跨国留学的大趋势，学生公寓建设发展势头良好。

近日，某全球房地产服务提供商发表报告，指巴斯是目前英国留学生公寓发展计划最多的城市。巴斯是历史悠久的学术名城，留学需求巨大并且持续增加，学生公寓需求相应稳定增长。报告认为，巴斯房租稳定，价值增长前景也很不错，倍受发展商青睐。（海外理财投资）

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留学生数量未来猛增学生公寓市场蓬勃发展 | 英国 — 历史悠久的学术名城——巴斯

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伯明翰紧跟巴斯，之后依次是布莱顿、布里斯托、爱丁堡、埃克塞特。埃克塞特是今年三个新跻身前十的城市之一，另外两个是吉尔福德(Guildford)和利兹。伦敦和曼彻斯特分居第九和第十位。

虽然仅排第九名，但伦敦的学生公寓市场规模是英国最大的。数据预测，未来十年，伦敦的“全读学生(full-time student)”人口将再扩容50%，将扭转目前稍显下降的趋势。

据预测，截至2017年年底，留学生公寓发展计划总投资额将达到53亿英镑，比2016年增加17%。该房地产服务提供商表示，发展势头良好是因为脱欧公投已经过去一段时间，投资者信心逐渐回稳。

报告写道，英国去年吸引接近40万全读学生，其中11.2万为欧盟学生，28.5万为非欧盟学生，占全国全读学生人数的23%。这些学生通过学费、饮食、娱乐及其他生活开支，每年为英国经济贡献250亿英镑。报告预测，未来三年，海外学生人数还会以每年6%的速度增长。

过去十年间，到英国留学的中国学生人数增加超过一倍，至2016年的1.4万人。随着脱欧公投以后，英镑对人民币汇率下降，预计中国学生对英国的留学需求有增无减。

来源：中国新闻网

责任编辑：Shelly Du

脱欧挫伦敦豪宅市场房价由3年前高位挫15％ | 英国

出于对英国有可能在2019年3月仍不能与欧盟达成“退欧”后的贸易协议，多家跨国银行近期透露可能把伦敦的职位逐步转移至欧洲大陆其他金融中心。伦敦作为欧洲金融中心，银行业是伦敦的经济命脉。“脱欧”前景的不确定因素，令银行家聚居的伦敦豪宅区首当其冲。根据英国地产中介网站Rightmove的数据，Kensington及Chelsea地区房价按年跌9.4％。

现任英国首相特丽莎•梅早前提出，英国在“脱欧”後两年的过渡方案，期间让伦敦市保持现有进入欧盟金融市场的通行证。然而，欧盟拒就未来的经贸安排开始谈判，以逼使英国对欧盟的财政义务有更大的让步。欧盟首席谈判代表Michel Barnier形容谈判正陷僵局。

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“脱欧”前景的不确定因素令银行家聚居的伦敦豪宅区首当其冲，伦敦多地区楼价按年录得下跌

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谈判陷僵局银行酝酿撤出

根据Savills Plc编制的数据，伦敦豪宅价格已较2014年9月的高位下降15％。房价下跌之势，更蔓延至伦敦其他地区。根据LSL property Services的数据，伦敦今年截至9月，房价按年跌2.7%，跌幅是2009年以来最大。

在伦敦东南部Orpington区任职医生的Satyajit Sahu，上月卖出了自己的家，称担心英国“脱欧”可能会影响英国房市前景。Sahu称，伦敦房价近期跌幅，是金融海啸以来最大，正忧虑英国前景，“我猜自己卖得合时”。

税率上调加息阴霾夹击

业主的税率上调，以至英伦银行可能在10年内首次加息的前景，也削弱了买楼的意欲。根据房地产调查公司Molior London的数据显示，伦敦卖出的新楼盘数目，落後於兴建数量。截至第三季末，未卖出的伦敦楼花增至接近1.3万户破纪录，相比去年底的数量为1.26万户。

租金同见下跌

按揭贷款经纪商John Charcol的经理Ray Boulger向彭博社称，在伦敦某些地区寻求按揭贷款的买家，发现自己准备买入的房子，估值低於标售的价格，不得不准备更多首期，或要求业主减价，甚至要放弃交易。Savills Plc的分析师Lawrence Bowles称，伦敦楼宇买卖交易已经减少，房价“正接近一个转折点”，最终业主会厌倦等待买家出现，愿意降价求售。

伦敦房价下跌之际，租金也在下调。HomeLet租金指数显示，大伦敦（Greater London）地区的租金9月按月跌1％。地产经纪商莱坊称，过去一年伦敦黄金地段的租金跌了3％。地产经纪商Globe Apartments称，租金在下降轨道，暂未见底。买卖及出租减少，也拖累地产经纪商的股价下滑。地产经纪商Foxtons股价今年跌逾34%，Countrywide跌35%。

伦敦以外地区房价仍升

不过英国政府的Help to Buy置业资助计划，对伦敦房价仍有一定支持作用。由於Help to Buy资助计划主要为伦敦房价60万镑或以下的房屋，提供高达40％的无息贷款，支撑了伦敦较廉宜地段的楼宇买卖。英国地产发展商亦从中受惠，例如Berkeley Group股价今年升38%，Barratt Developments升46%。不过业界认为，2014年提升了豪宅印花税，去年又增加了业主的税负，其对房市的影响，远远抵消了政府置业资助计划的作用。

截至上月，伦敦房价已连跌6个月。初步数据显示，该市平均房价低於58.2万镑，是2015年尾以来最低。相比下，伦敦以外的地区及英格兰东南部，楼市似乎仍相对活跃，9月平均房价按年升逾3%，某程度反映“脱欧”的不确定性，对伦敦房市的影响。

来源：明报

责任编辑：Zoe Chan

爱丁堡房价领跑伦敦实际房价下跌 | 英国

根据英国住宅房屋数据网站Hometrack的最新数据，苏格兰住房市场涨幅已经出现加速，其中爱丁堡的房价在过去12个月的增长为所有英国城市中涨幅最高，其余地区的房市则“停留在不温不火”的阶段。

英国20个城市房价指数：

爱丁堡房价领跑各大城市伦敦实际房价下跌 | 英国 — 数据来源：Hometrack，居外网整理

根据数据显示，爱丁堡已超过曼彻斯特、伯明翰等北方城市的增幅，12个月以来房价增长在今年九月达到了6.7%。格拉斯哥的房价记录也显示了显著的增长，从一年前的1.8%提高到了如今的5.6%，阿伯丁的房屋价格下降速度也已有所放缓，从去年的-10.6%减少到了如今的1.8%，为两年来最好的状况。

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爱丁堡房价领跑各大城市伦敦出现实质下跌 | 英国 — 爱丁堡的房价增长为所有英国城市中最快的

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与此同时，房屋交易数量也出现了增加：北部地区的交易数量在过去的三个月与去年同期相比增加了20%；英格兰地区的增幅为14%。另外，税务及海关总署的数据显示，英国的房产交易量在 8月和9月之间下降了1.8%。

相对的是，伦敦的实际房价（剔除通胀因素）出现下降，涨幅低于通胀水平，去年为2.3%，截止九月的三个月内也仅增长了0.5%。从伦敦及周边地区的详细研究发现，大伦敦地区有85%的自治政府所管辖的区域房价出现了实质性的下跌。

Hometrack研究主任唐纳尔（Richard Donnell）说：“不断被突破极限的房价承受能力、投资者所能获得的低收益率和对英国退欧及其对就业的影响的担忧打压了市场情绪。因此，伦敦房价的进一步下跌是不可避免的，因为价格与买家的意愿相一致。”

他预测，伦敦名义房价（未剔除通胀因素）将在未来六至十二个月将保持在1-3%之间。

英国20大城市的平均增长率已经放缓，从一年前的6%下降到了4.9%。剑桥、牛津和加的夫的增长持平，所有的增长均略低于通胀3%的水平。

唐纳尔补充说：“在一些房价可承受区域里，当地房价依然具有吸引力，而房价基数较低的区域仍然会继续上涨。”

“房价增长同比预计将维持在当前水平附近，并将受到经济和情绪因素的影响，例如通胀上升带来的收入紧缩以及对经济前景的担忧。如果考虑到利率可能上升和由此对抵押贷款带来的影响，买房需求也可能进一步放缓。”

来源：英中时报

责任编辑：Shelly Du

横贯铁路Crossrail在伦敦西部设点这里未来房价看涨 | 英国

以伦敦中心城区为起点往西走，绝大部分人都会经过Ealing区域。

这个面积达到13,590英亩的行政区包含了三个邮编区域，从北面的Chiswick开始，途经Hammersmith，东北部为Willesden Junction，穿过Northolt然后到达西南部的Norwood Green。

然而，尽管Ealing区域如此广泛的地域覆盖，很多年以来，房产投资的热点区域都仅仅集中在Northfields，South Ealing和Ealing Common区域而已。

现在，这个格局将会发生改变。

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横贯铁路Crossrail（又称伊丽莎白线）的开通将在这个区域内设点，包括Acton、Ealing Broadway、West Ealing、Hanwell和Southall。

而Crossrail的开通将会把房产热点区域扩大到Ealing区域内的其他地方，让这里不再仅仅是邻近Chiswick 和Kew需求外溢的承接点而已。

以东边的Acton为例，得益于Crossrail的开通，预测到2020年，该区域房价将达到现在的两倍。

另外，Estates Gazette的研究报告也表示，目前房产售价24万英镑起的西部Southall地区未来房价增长的潜力也非常巨大，目前也能满足各种投资及自住需求。

而包括高街高端时尚品牌Jigsaw的入驻、餐厅Vapiano的设立以及有机超市的开业也为这个区域的商业配套增添了不少亮点。

该区域的新晋买家也将成为未来交通升级带来的配套升级，房产价值提升潜力不容忽视。

对此，Pilcher Hershman的资深合伙人David Rosen表示：

“Elizabeth line（Crossrail)的开通将大大提高Ealing的房产价值；对于我来说，一个地方的房产价值最重要的两个决定因素就是交通和建筑本身，而对于Ealing来说，就是Elizabeth line和建筑本身。”

对于Rosen先生提到的“建筑本身”这个因素，在Ealing区域几乎不成问题，这里不乏3-4居室的联排别墅的存在，而房产的价值也在80万到150万英镑不等，而一些新建的具有独特设计感的住宅项目为这个区域的建筑风格增添了不少亮点。

毋庸置疑的是，新的Crossrail的开通将会大大改善这个地区的通达性，进而促进Ealing地区作为房产热点地区的竞争力。

这也是房产开发商纷纷进入这个区域的原因。

Crossrail开通之后，从Ealing Broadway到Bond Street的交通时间将从22分钟缩短至11分钟，到Canary Wharf也将从43分钟缩短至25分钟，到希斯罗机场的路程也将缩短至15分钟。

总结：

西区一直都是伦敦优质住宅区域的集中地，而对于Crossrail对房地产的影响我们一直以来都以东边的发展为重点而给大家做分析。

Crossrail作为贯穿伦敦东西的一条重要快速轨道交通，带动的不仅仅是东边的房地产市场发展，对于本来就已经具有比较良好的配套设施的西部，更是锦上添花。

（来源：英伦房产圈）

责任编辑：Shelly Du

深度：销售量大涨21% 现在到伦敦买豪宅正当时 | 英国

话说，由于脱欧进展不顺，各种政策上的不确定，使得伦敦房市也跟着“不确定”了一把。

有人建议抄底，有人建议观望，总之众说纷纭，让人不知道该听谁的。

全球首富，Zara的老板Amancio是完全没在怕脱欧的。由于租金上涨，Amancio在牛津街和Devonshire House的商业地产，在一年当中增值了9000万英镑。

不过，Amancio老伯毕竟是有钱买楼的人，个人投资者也没有几个能做到向他这样大进大出。很多人担心：就算趁着英镑低迷抄底，房市万一不景气，那不就把钱给套死了？

其实，如果你瞄准的是价值1百万-1千万英镑的房产，那一定要抓紧时间买房了。

帮女王奶奶管钱的Coutts银行，对7月-9月的房市做了个总结最近出了份报告：

买这个价位的房子，平均可以得到10%的折扣~折扣最高甚至可以到14%。

这间名叫Coutts的银行，成立于1692年。与其说是银行，倒不如说是一间私人理财公司。母公司NatWest被皇家苏格兰银行收购后，这银行自然就成了其中一个分支。

除了英国王室成员，这家银行的客户还包括富商巨贾。

Coutts银行的报告承认，由于脱欧带来的诸多不确定性，高端楼盘经历了一段时间的滞销期。卖家和中介为了吸引买家，一般会在询问价（asking price）上给折扣。

在印花税上涨，买房出租首付比例上涨的双重压力下，投资者的成本虽然提高了，但是房产的平均原始价格却已经回覆到2013年的水平了。

银行资本管理和贷款部的负责人James Clarry告诉《标准晚报》：

“弱英镑和房价降低，吸引了很多国际买家和本土买家。和去年同期相比，奢华户型的销量增加了21%。我们对市场前景充满信心。”

就伦敦范围内，这个价位的房子，有不少是精装公寓。很多开发商其实对投资者非常瞭解：能够负担得起的人，一般都是富二代学生或者投资移民高净值人士，所以对区域和户型选的选择，可以说是正中靶心了。

下面就给大家举几个例子：

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现在到伦敦买豪宅正当时销售额大涨21% | 英国 — Hampstead：外交官住的地方，有公园，有文化气息，犯罪率低

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另外，现在英镑对人民币居然破8.8了。

这是截止写稿时间24小时内的英镑/人民币走势图：最低点在8.70160，最高点在8.81245。

对美元倒是没有特别出色的表现，最高点在1.32681，最低点在1.31134

对于英镑上涨，《电报》的解释是：由于英国经济在第三季度涨势超出预期，达到0.4%。

在这样的背景下，英格兰央行下周加息在望。

就在昨天，由于央行代理行长Jon Cunliffe说“会不会加息依然有待讨论”，话音一落，英镑马上小幅下挫，说明市场鼓励加息。

这也就是说，英格兰央行如果下周四通过加息决定，房市又要经历新一轮变动。

加息之后，通货膨胀和消费将受到抑制，那也就是说，人们会渐渐倾向于存钱而不是花钱。

如果排除其他影响因素，那么买家就会减少，从而让房价下降。

从长期来看，加息的作用还包括刺激货币升值。所以说，大家一定要瞅准剁手时机，寻找英镑尚弱，房价尚低的时段剁手。

在英镑升值之前结束所有的交易，接下来的时间就当是存钱吧~由于加息，经济增长和投资行为必然放缓，假如你需要在短时间内做买卖房产的交易，盈利空间是不大的。

所以…那话儿怎么说来着？伦敦房市就是全世界土豪的银行啊，存着不贬值。

（来源：悦居英国）

责任编辑：Shelly Du

深度：2017全球商业地产投资：纽约稳坐龙头伦敦褪色 | 海外

根据戴德梁行近期发布的最新报告显示，截至今年6月，全球房地产投资市场规模达到1.5万亿美元，与上年同期相比增长4%。

这份年度报告《全球房地产投资制胜之道》（Winning in Growth Cities）针对全球商业房地产投资活动展开调查，并根据城市吸引资金能力进行排名。

截至到今年6月的12个月内，前25个城市吸引投资额约占全球房地产市场投资总额的一半，但过去占主导地位的一些城市出现了大幅下滑。纽约连续第六年成为最受欢迎的市场，尽管其吸引的投资额下降了37%，同时伦敦的投资额减少25%，使其失去了前三名的地位，而巴黎也下降了21%。可售资产缺乏是导致下降的主要因素之一。

旧金山和中国香港取得了相对可观的成绩。旧金山凭借4.5%的增长率跻身排行榜第三名，而中国香港的增长率更高达到19%。同时，马尔默、尼斯和大阪等二线城市愈加获得国际投资者的青睐，因为这些投资者希望进行更广泛地投资从而获得更好的收益。

北美地区吸引力强劲，成为投资的主要目的地。在前25个城市中，北美地区占据13个，欧洲和亚太地区分别占有6个。亚太地区一些城市的增长最引人注目。首尔的投资额增长了98%，新加坡的投资增幅则达到了52%。

报告作者丶戴德梁行欧洲丶中东及非洲的投资策略主管David Hutchings表示：“在2016年房地产市场出现逆势的背景下，今年的全球市场却实现了强劲的增长，着实令人惊讶，但投资者情绪确实得到了改善。随着人们对全球政局变动的担忧逐渐消退，至少就目前而言，房地产的全球化仍将会迅猛发展。”

“一些主要城市出现了投资活动下降，其由于可售资产的减少，而不是需求量下降，但这也表明价格上涨正在促使一些投资者拓宽投资地域。”

“虽然纽约、东京和伦敦的自我适应和革新能力将继续增强其全球主导地位，但竞争将会逐渐升温，因为投资者日益青睐选择更为广泛的二线城市。跨境投资者在2015/2016年度未关注的18个市场现在正在获得青睐，表明投资者愿意转向新市场寻找机会。”

北美地区

北美地区的大多数城市获得的投资额均实现了增长，其中圣安东尼奥、夏洛特和拉斯维加斯在今年尤为获得青睐。尽管该地区跌幅最大的城市均来自全球50强城市，纽约、圣迭戈和丹佛分别下降37%、30%和23%，但达拉斯、休斯敦和奥斯汀等美国的一些大城市却实现了增长。

欧洲、中东及非洲地区

中欧和东欧国家首都城市在全面增长方面表现最好，尤其是布拉格、布达佩斯和索非亚的增幅超过西欧城市。同样，雅典的投资者信心上涨，尽管增长的基础较低，但投资规模达到10年来的最高值。

吸引国际投资最强劲的前25个城市中，10个来自欧洲，其中伦敦、巴黎、阿姆斯特丹和柏林位居前5位。德国多个城市在排行榜中的名次获得了提升，其中柏林的排名提升了两位，法兰克福则提升了9位，跻身前10大跨境资本流入地。亚洲和中东的投资者尤为青睐法兰克福，其投资额分别增长461%和132%。

欧洲资本四年来首次超过北美地区成为跨境总投资的最大来源。

亚太地区

亚太地区一半以上的城市投资额取得了负增长，其中悉尼、吉隆坡、北京和台北出现了大幅下降。尽管如此，亚洲城市今年在全球市场所占份额却得到了上升，并强化了在前50名城市中的排名，该地区最强劲的增长来自于经济快速发展的城市，其中缅甸的增幅尤为突出。

在中国香港，土地交易市场十分火热，其中中国内地公司尤为热衷于投资住宅用地，而中国香港本地开发商则在商业用地拍卖中表现优势。

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虽然纽约连续第六年保持全球商业地产投资的主导地位，但竞争将会逐渐升温，因为投资者日益青睐选择更为广泛的二线城市 — 虽然纽约连续第六年保持全球商业地产投资的主导地位，但竞争将会逐渐升温，因为投资者日益青睐更为广泛的二线城市

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投资策略指南

展望未来，宏观形势不断变化，投资者必须改变策略。同时，不确定性依然存在。报告针对投资策略提出的主要建议包括：

经济周期延长，资本投资增长但通货膨胀减弱。

利率仍处在低位，不过不会持续低位很长时间。

不确定性依然存在：各地区丶国家丶城市和物业类型不断多样化，需采取应对措施。

在最佳城市中，投资者需对其物业进行定期维护和创新性改造以满足现代租户日益更新的需求，从而最大程度规避风险。

投资者可在核心国家主要二线城市和门户城市新兴市场上寻找机会。

有选择性地关注新兴市场物业，尤其在实施改革的经济体中寻找低风险机会。

投资者应从满足租户需求而获得资产价值及回报率增长，而不是只靠合约支持的收益率水平。

戴德梁行全球资本市场主管Carlo Barel di Sant’Albano表示：“人们广泛认为，与6个月前相比，宏观经济环境对房地产更加有利，一方面是因为投资者情绪有所提振，另一方面是因为投资活动确实得到了改善。由于国际货币基金组织自2011年首次上调了GDP增长预期，投资者变得越来越积极主动。”

来源：戴德梁行

责任编辑：Zoe Chan

伦敦房产买家转战北部城市曼彻斯特、利物浦租金回报达6% | 英国

每当谈及英国置业，人们普遍想起伦敦，但事实上英国有不少城市都具投资潜力，例如为人熟悉的英超球队曼联大本营曼彻斯特。环业投资（IP Global）投资部主管Jonathan Gordon表示，伦敦中心区房价偏高，看淡一线该区房市，未来反而较看好外伦敦区和英格兰北部城市，因为房价负担能力较理想，以及交通改善。该公司更预计，未来4年曼彻斯特的房价和租金，可分别升近三成及两成。

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Gordon接受访问时谈及投资海外物业的热点，指中国香港投资者取态较保守，普遍会选择监管健全的的市场，例如英国丶欧洲和澳洲。就租金回报而言，他推荐英国和德国，平均回报为3%至4%，而曼彻斯特和利物浦的回报更高，达到5%至6%；他又建议投资者购买1至2房单位，因为较易出售或租出。

至於投资热点之一的伦敦，环业投资的《全球房地产展望》报告指出，低息和外汇优势将带动海外资金流入伦敦楼市；但Gordon补充，不建议投资伦敦中心区，因房价正在下行。他解释，该区房价已偏高，加上交易成本高，如去年徵收额外印花税3%，不过他强调，未见伦敦楼市有泡沫爆破风险，预计房价会软着陆。

横贯铁路料带动外伦敦区房价

该报告又指，外伦敦区为投资者的理想选择，因大量基建投资促进伦敦交通网络发展，加上住屋问题长期仍未能解决；随着外伦敦区的横贯铁路（Crossrail）於今年起兴建，预计完工後部分沿线物业房价可上升13%至20%。由港铁营运的横贯铁路未来每年可运载2亿人次，把平均交通时间缩短最多25%。报告料直至2021年，大伦敦区房价将上升19.2%，升幅将跑赢中心区，并且整个伦敦空置率为10年来最低，仅为2.5%。

除了外伦敦区，Gordon较看好英国北部城市如曼彻斯特和伯明翰，因房价较容易负担，且需求较大，容易放售。他称，未来英国兴建1号和2号横贯铁路，加上中国“一带一路”计划会带动这些城市的基建，将改善国内交通连接，刺激房价向上。

曼彻斯特已有4年获《经济学人》评为全英国最宜居城市，环业报告预计，该市房价於今年至2021年间将升28.2%，房价於过去5年已累升25%，而且房价较易负担，对收入比例仅为4.5倍，低於其他主要城市。

曼彻斯特房价5年升25%

在足球世界里，曼彻斯特和利物浦是世仇，但在经济上两者同为英格兰北部经济引擎计划（Northern Powerhouse）的重心。报告指目前利物浦房价距离顶峰仍有距离，预计由今年至2021年间会累升8%，租金则会升17.6%。

此外，学生为重要租盘需求来源之一，邻近学校的物业往往较易租出或转售。利物浦有3间主要大学共5万名大学生，市内有三分之二物业为租盘，而且占人口近一半的青年才俊对高质素租盘需求增加，反映租务市场前景乐观。

伯明翰为仅次於伦敦的英国第二大城市，企业高度集中，其20年城市规划蓝图将带动发展，当局将投资10亿英镑於公共基建如交通设施，而且市内有5间大学，逾7.5万名学生，反映需求具一定保证。在过去12个月，市中心租金收入上升24%，预计随着连接伦敦的交通改善，租金将继续向上；莱坊预计，2015年至2019年间，相关资本收益会累升17%。

英国与欧盟完成第五轮脱欧谈判，双方在重大议题上仍未取得突破，部分人担心英国脱欧後的前景，以及对当地楼市的影响。Gordon认为，德国柏林和法兰克福等城市会受惠於英国脱欧後企业迁册至当地，将推动房价上升，当中柏林更是全欧洲房价最廉宜的首都。

企业迁册德国柏林公寓需求大

环业报告指，由於经济增长强劲，加上人口流入，柏林去年为德国房价升幅最大的城市，按年增长13%，而且租务市场表现同样理想，过去3年租金增幅达5.1%至6.9%。报告预计直至2030年，柏林每年需要2万伙公寓，但去年仅1.2万伙，反映需求将逐步增加。

另一城市汉堡为德国人均GDP最高的地方。自2009年以来，当地房价累升七成，估计明年租金会升9.6%，且现时空置率仅为0.7％，同样值得投资者留意。

来源：明报专讯

责任编辑：Zoe Chan

深度：中国投资者怎样挑选伦敦的学区房？ | 英国

在中国，抢投“学区房”已不再新鲜，诸如北京、深圳、上海这样的大城市，“天价”的学区房都是一房难求。这一方面是因为父母想让子女享受优质的教育，另一方面是因为周边的优质教育资源会为其房产保值，同时带来更大的升值空间，这道理在英国也同样适用。英国是传统的教育大国，世界各国的家长在条件允许的情况下，都想要让自己的孩子享受正统的“英式教育”。

北伦敦是以公立校教育资源著称的学区——这就这就涉及了公私立校学区房的投资选择问题。

各有所长的公立校与私立校

英国的教育自中世纪以来就形成了双轨制，贵族与平民是沿着两条不同的路径接受教育，学校大致可分为两种类型：一种是公立学校，包括综合学校、现代中学和文法学校。第二种是独立学校，即私立学校。私立学校中包含数量极少的”公学”（public school）——人称“教育的活化石”，是实行精英教育的贵族学校，学费十分昂贵（如闻名世界的哈啰公学、伊顿公学）。

公立学校对持英国身份的小朋友提供免费教育，经费主要来自地方政府税收，因此比较低廉，接受国际学生的比较少数；而部分私立学校则由私营机构或个人拥有和经营，学费普遍昂贵，但是接纳国际学生。

公立学校的特点：

1. 普遍历史悠久，政府补贴，学费低廉

2. 入学门槛相对较低，课程多样性

3. 英国当地学生多，能快速融入当地文化，英语能力提高快

4. 有学区房概念，学生就近划片入学

私立学校的特点：

1. 历史悠久，师资力量强，小班制教学

2. 丰富的课外活动，注重培养学生广泛的兴趣和开阔的思路

3. 不管是寄宿制还是走读制学校都有安全保证

4. 可以与不同国际文化背景的学生交流

虽不像国内按籍入学那么严格，但英国公立学校也是根据家庭住址（购买或长租一年以上房产均可）划分入学区域，特别是近年来大批国际留学生的涌入，使得英国顶尖教育资源的竞争也愈见激烈。

中国投资者如何挑选学区房？

在学区房的选择上。由于公立学校的学生身份限制，大多数中国买家购买公立学校学区房，用作投资的出租房，因为学校周边有稳定的出租需求。但更倾向于为子女选择优秀的私立学校。

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私立学校面对全社会开放，国际学生或者当地学生都可以办理入学，没有学区房的概念。因此不少中国家长在私立学校周围置业，作自住房，方便子女上学和自己探望，同时也可考虑学校其他家长的出租需求，置业作为出租房。

北伦敦两大学区介绍

一、Barnet地区

如果您了解过伦敦的学区，那您一定听说过巴奈特区。在这个全英排名第五的知名学区中，共有88所小学、24所中学、4所特殊学校及11所私立学校。

1、区域概况

巴奈特区位于伦敦北部，是伦敦第二大区。根据2013年的人口普查显示，该区总人口369,100，占地86.74平方公里。

文化设施：区内有15个政府运营的图书馆，还有移动图书馆及家庭图书馆服务。皇家空军博物馆坐落于巴奈特区内，主要展示航空及英国皇家空军相关历史及展品。

自然环境：该区的大部分土地属于伦敦市绿化带，建有许多公园及露天公共场地。区内有16处公园、67处重要自然保护区及8处当地的自然保护区。

居民概况：该地区取得学位文凭及以上的居民占总人口的43.7%。居民的平均收入高于全伦敦及全英国的平均收入。根据2011年的人口普查报告显示，巴奈特区的英国白人在当地居民中占45.5%，华人占2.3%，高于伦敦其他区的比例。

2、优质教育资源推荐

作为伦敦最好的学区之一，巴奈特在2013年Ofsted的评估中获得优秀及杰出评价的学校占91%，远远高于伦敦及英国的平均水平。同时，无论是幼儿早期教育还是小学教育，巴奈特地区的学生表现均高于伦敦及英格兰的平均水平。

如果以在GCSE考试中至少5门科目（包括英语和数学）中取得A*-C的比例作为参考标准，那么巴奈特区在全伦敦名列第五，全英国名列第六。区内的基础教育水平可见一斑。

优秀私立学校

Mill Hill School米尔希尔中学

学校类型：私立男女混校
招生年龄：13-18岁
（全伦敦最大的寄宿学校，空间开阔、绿地广覆。）

King Alfred School阿尔弗雷德国王学校

学校类型：私立走读制男女混校
招生年龄：4-18岁
（学生在音乐、艺术、体育等方面表现优秀。）

St Martha’s Senior School圣玛莎女子高中（北京设有办事处）

学校类型：私立天主教走读制女子学校
招生年龄：11-19岁
（学生在国家级化学比赛、数学比赛中取得优秀成绩。在演讲、戏剧表演方面表现优秀。）

Keble Preparatory School基布尔预备学校

学校类型：私立走读制男子学校
招生年龄：4-13岁
（学生来自多元的种族背景，多数为学校方圆10英里内的经商家庭及白领家庭。）

优秀公立学校

Henrietta Barnett School亨丽埃塔巴尼特学校
学校类型：公立女子学校
招生年龄：11-18岁
（在2014年的GCSE考试中，五门获得A*到C的比例是100%，在A-Level考试中三门成绩获得A*到E的比例是100%。）

Queen Elizabeth’s Grammar School for Boys伊丽莎白女王文理学校

学校类型：公立男子学校
招生年龄：11-18岁
（学校十分受欢迎，会招收小部分有音乐特长的学生。学生在英语、数学和科学等科目中表现优秀。）

St. Michael’s Catholic Grammar School圣迈克尔天主教文法学校

学校类型：公立女子学校
招生年龄：11-18岁
（在2014年的GCSE考试中，五门获得A*到C的比例是98%，在A-Level考试中三门成绩获得A*到E的比例是100%。）

二、 Camden地区

London Borough of Camden（卡姆登区）位于伦敦市中心北部，共有42所小学，11所中学，9所特殊学校及28所私立学校。根据2011年的人口普查显示，该区总人口220,100，占地21.8平方公里。

1、区域概况

文化设施：区内有10个政府运营的图书馆，还有在线图书馆及家庭图书馆服务。区域内有伦敦最著名的集市Camden town，常有演出和集市，热闹非凡。

自然环境：区内有近70处公园及露天公共场地。伦敦动物园就位于该区之内。

居民概况：该地区取得学位文凭及以上的居民占总人口的50.5%。根据2011年的人口普查报告显示，卡姆登区的英国白人在当地居民中占44%，华人占2.9%。

2、优质教育资源推荐

优秀私立学校

University College School, Hampstead伦敦大学学院学校

学校类型：私立男子走读学校（A-Level为男女混校）
招生年龄：7-18岁
（学校新建成各类现代化教学设施。学生在体育方面表现出色，曾代表国家参加足球、游泳、帆船和武术等比赛。还有许多学生通过了国家音乐及戏剧表演的面试。）

St Margaret’s School 圣玛格丽特学校

学校类型：私立女子走读学校
招生年龄：4-16岁
（许多学生来自经商家庭、白领家庭及外交官家庭。）

South Hampstead High School GDST南汉普斯特德高中

学校类型：私立女子走读学校
招生年龄：4-18岁
（学生在音乐、科学及爱丁堡公爵奖计划方面表现出色，曾获得年度青年发明家等荣誉。）

优秀公立学校

St George the Martyr Church of England Primary School圣乔治马特英国国教小学

学校类型：公立男女混合小校
招生年龄：3-11岁
（学校位于伦敦市中心。）

St Joseph’s Primary School圣约瑟夫小学

学校类型：公立男女混合小学
招生年龄：3-11岁
（学校的校长是当地教育的领头人，为其他几个学校提供管理上的帮助。）

Holy Trinity and Saint Silas CofE Primary School圣三一学校和圣赛拉斯英国国教小学

学校类型：公立男女混合小学
招生年龄：4-11岁
（学校荣获艺术金奖、健康校园奖及体育活动奖。）

Eleanor Palmer Primary School埃莉诺帕尔默小学

学校类型：公立男女混合小学
招生年龄：3-11岁
（学校荣获艺术金奖及生态学校奖。）

Christ Church Primary School, Hampstead基督教会小学

学校类型：公立男女混合小学
招生年龄：4-11岁
（大部分学生来自英国白人家庭，少数来自多元种族背景。学校荣获健康校园奖、艺术金奖及联合国儿童基金会尊重儿童权利奖。）

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（来源：悦居英国）

责任编辑：Shelly Du

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责任编辑：Shelly Du

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