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加州爾灣——離夢想最近的地方｜居外專欄

她在這個叫爾灣（Irvine）的城市毫不起眼。如果化了妝，她無疑也會成為一個人們眼中的美女。不知道是不是到加州久了，她也像很多加州的女人一樣屬於自然派，有妝容的時候也是淡淡的。她也不是那種霸氣側漏的女人，雖然在國內的時候，她也在500強位居高位。她甚至並沒有想到美國來的，她和先生最先是移民加拿大的。他們一家三口在加拿大待了幾年，又生了個老二，由於工作的原因，來到了美國。加拿大是個養老的地方，她還沒有那麼老。而且加拿大一年有大半年冰雪天氣，只能窩在家裡，對於好動的男孩子們，崇尚體育的加州可是說是天堂了。一晃一家四口在爾灣這個儼然華人城市的地方居然住了快十年了。

她的工作是和中國仍然有很多聯系的，可以說是中國公司在美國的延伸吧。雖然她並不指著這份工作掙大錢，或者養家糊口，有份工作總是好的：兩個孩子漸漸大了，在學校和課外活動的時候多過在家，她也需要找些成就感，所以就又和國內聯系上，做了這份找錢買花戴的工作。她老公看起來好像很閑，其實家裡主要進項是指著他。他們來的時候畢竟在國內稍有積蓄，借著老公是基金經理的經驗，在家裡買賣股票，收入頗為可觀，一年交稅也得交幾萬，在美國算得上相當中上了。除去早期置辦房產，有個安居的地方，現在基本的花銷就是吃飯交通水電等日常開銷、孩子的教育和每年的娛樂旅游的費用了。所以，比起一些華人，他們雖然不是大富大貴，也是富裕有余；比起大多數那些寅吃卯糧的本地美國人，他們更是不知道好太多。

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爾灣位於南加州富裕的橙縣，是個亞裔占一半以上的城市，自2016年以來也成為美國最大的亞裔城市。這裡說的亞裔，所說包括華人、日裔、韓裔、越南裔等，更多的是中國人。早期以台灣和一些香港移民為主，近年來由於城市的發展，以及餐廳、日常購物的配套，已經成為以大陸移民為主體的中國人的天下了。最早她來這裡，就是朋友推薦的。日常采買，華人超市裡基本也是應有盡有了。不誇張的說，很多時候大概只會說中文在這裡生活也可以活下去的。

不同於舊金山那樣的老華人移民城市，爾灣儼然是新興富裕華人落腳美國的首選：氣候宜人，商業發達，華人購物方便，餐飲配合中國胃，科技公司林立。除了老牌的微軟、谷歌，還有最大的游戲公司Blizzard、生化公司Allergan、通訊公司Verizon、芯片公司Broadcom、全球領先的航空科技公司 Parker Hannifin等。加州大學爾灣分校（UCI）也有很多亞裔留學生主攻CS （Computer Science）的，他們有很好的機會在這些公司找到好的職位，爾灣因而也被稱為南硅谷。也因為接近硅谷腹地，USI也是硅谷非常喜歡招聘的學校之一。很多中國留學生也是因為這個緣故，來到這個學校留學。當然她的孩子們會怎麼樣，現在還不知道，不過，顯然他們是很喜歡這個城市的。這個城市已經是他們的了。留學生和新移民把房價一再地抬起來。房價堅挺，也算是個好事吧。她不由得這樣地想。

雖然她和先生都不是搞科技的，不過在這樣一個嶄新而隨著熱錢不斷湧入的日益繁華的亞裔為主的城市，相對於橙縣別的城市，他們生活得更加自在。有時候，爾灣像某個中國大城市的迷你版，有時候，它又是個典型的美國城市。它這樣中西結合的混血風格讓她著迷和心安。她的中國心和中國胃也暫時得到安撫。春天的周末，她也會用自己順手腌的鹹肉加大華超市新上市的春筍，燒一鍋腌篤鮮，來慰籍自己的鄉愁。更多的時候，匆忙的日程已經讓她完全忘記自己是身處異鄉。這個城市已經是她孩子的故鄉了，孩子們說英文比中文利索很多。慢慢地，它也似乎已一點點成為她和她先生的故鄉。心安處即故鄉吧。她是這麼想。

她其實並沒有非離開故鄉上海的理由。她和先生一直過著典型的中國白領或金領的生活。在繁忙的工作喘息之間，一個朦朦朧朧的夢想始終縈繞在她心頭，而且隨著年歲的增長越來越清晰，一個對於未來的想像終於導致一個移民的決定。然後不知不覺，已經漂泊在海外十多年了。她找到了夢想中的地方嗎？她不知道。但她知道，她在的這個城市：安全，繁榮，文明，美麗，風情，富饒，友善。即使不是夢想，也應該是離夢想最近的地方。

由羅文經營的蘭登灣地產公司（Lantern Bay Realty）是加州橙縣南部最悠久、最大型、最成功的獨立經紀公司，擁有30多名專業房地產經紀人。公司見證了橙縣南部的巨大發展，但他們並沒有因此忘記鄰邦傳統的友好價值。蘭登灣地產依靠高科技，高度注重客戶的個性化要求，對新興發展的房市了如指掌，為客戶提供住宅與商業房產的銷售、租賃、物業管理和投資咨詢服務。

責編：Zoe Chan

蘭登灣地產羅文專欄全集

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媒體精英羅文指導華人精明投資加州房地產 | 美國

美國人如何看待劉強東事件

美國時間2018年9月4日美股一開盤京東迅速下跌7%，市值蒸發32億美金。關於京東的股票我們有時間再討論，今天我們要看的是京東CEO劉強東事件的始末及可能會有的後果。根據明尼蘇達的法律，我們可以對此事預後有一個概念，希望能幫助有興趣短線投資該股或者純粹是對此事有興趣的朋友們。【閱讀原文】

加州爾灣——離夢想最近的地方

她和先生一直過著典型的中國白領或金領的生活。隨著年歲的增長越來越清晰，一個對於未來的想像終於導致一個移民的決定。然後不知不覺，已經漂泊在海外十多年了。她找到了夢想中的地方嗎？她不知道。但她知道，她在的這個城市：安全，繁榮，文明，美麗，風情，富饒，友善。即使不是夢想，也應該是離夢想最近的地方。【閱讀原文】

夜色溫柔：細味美國加州的上流人生

這是加州南部橙縣（Orange County）最南端靠海的一個叫做聖克萊門特（San Clemente）的城市，你從來沒有想過有一天會來這裡，更不用說定居了。所以每當你走出家門，走在靜得也美得像一幅畫的鄰裡時，你會覺得一陣恍惚，彷佛走在一個夢裡。【閱讀原文】

特朗普移民政策將如何影響華人

論述特朗普移民政策的文章很多，他的移民政策一向被很多美國主流媒體批為種族主義，針對移民政策的各種聲勢浩大的游行示威也鋪天蓋地，前期是反對所謂的禁穆令，後期是因為DACA。總體說來，特朗普的移民政策是有收緊的趨勢，為貫徹他“雇美國人，造美國貨”的重振美國的方向。具體到華人這一塊，有這幾個方面值得注意。【閱讀原文】

海外華人最關心的問題：如何進入美國主流社會？

美國本來就是個多種族、多文化、多元價值觀包容的國家，所以你可以在紐約、舊金山、洛杉磯等城市看到小意大利、小東京、唐人街等不同民族的人口聚居區。今天我講如何進入主流社會，更多的談的是就個人而言，因為中國人或者說亞裔的文化和習俗，已經成為主流社會不可分割的一部分了，也或多或少地為別的族裔了解、接收或借鑒。假設你想要融入主流社會，成為主流社會，其實並不是一個容易的事，因為最基本的一點，你要突破你的舒適區（comfort zone）。【閱讀原文】

華人精英深度剖析特朗普稅改對加州房市的影響

關於特朗普稅改的文章對美國經濟、股市和房市的影響，市面已經有諸多分析文章，有的唱好，有的叫衰。最後的稅改方案共有1097頁，我在這裡會討論最重要的幾個改變，分享我個人的觀點，以及預測稅改以後，富裕程度更高的加州的房地產走勢。【閱讀原文】

為什麼越來越多美國父母選擇在公寓裡養育孩子？

在過去十年中，不斷上升的房價讓許多人放棄買房，而擁有住房的美國家庭數量驟降360萬。

物業信息發布網站Rent Cafe最近發布的一項調查結果顯示，2006到2016年期間，包括東灣在內的舊金山都會區內擁有住宅的家庭數量銳減3.1萬戶，下降了10%。而舊金山和奧克蘭租房家庭的數量增長了5.7萬戶，即上升了33%。

面對高租金或高抵押貸款兩種可選方案，很多家庭選擇了租房。Rent Cafe的研究員 Florentina Sarac說道：“這些家庭基本上都負擔不起買房的費用。”她表示，在2008年的大衰退中，許多家庭在金融機構取消抵押品贖回權的浪潮中失去了自己的住宅，而且無力再購買另一套居所。

很多美國家庭要面對嚴峻的經濟現實：灣區住宅的租金在2006和2016年期間上漲了39%，而房價上漲了80%。“該選擇哪個非常明顯，”Sarac說道。

這項調查的範圍不包括聖荷西（San Jose）都會區。那裡的房產平均銷售價格已經平穩上升了6年，目前聖克拉拉（Santa Clara）和聖馬特奧（San Mateo）縣的房價居首，高達100萬美元（約677萬元人民幣）。

高房價已經對當地的學校產生了影響。聖克拉拉縣的教育官員Mary Ann Dewan表示，全縣各區的入學率越來越低，因為有學童的年輕家庭已經離開了這裡，選擇定居在房價相對較低的城市。

她說，學校還注意到了多個家庭租住同一棟獨立住宅的情況。有的家庭甚至住在汽車和房車裡，而這種生存現狀增加了孩子們身上的壓力。

“由於少年兒童的心智能力尚未發展成熟，未知的前途會造成沉重的負擔，”Dewan說。如果學生們來到學校時仍感覺疲倦和飢餓，這種壓力會引發行為不端正和學習效率低下等問題。

東帕洛阿爾托（Palo Alto）的雷文斯伍德市（Ravenswood City）學區出現了越來越多流離失所或居住在臨時住房中的學生。根據聯邦設定的標准，大約40%的學生可以被視為無家可歸。

許多學生居無定所的現狀迫使該地區為家庭提供更多服務——食品儲藏服務、免費自助洗衣服務和臨時自發性籌款活動。

“如果孩子們不得不勉強在沙發上生活，那他們就無法專心學習，”該地區的發言人Rolando Bonilla說道。“我們已經看到了這種現像造成的惡劣影響。”

Rent Cafe整理的人口普查數據和房地產數據顯示，在全國範圍內，有孩子且租住房屋的家庭數量增長了16%，而擁有住宅的家庭數量下降了14%。美國的出生率較低也使得購買住宅的家庭不斷減少。

紐約、洛杉磯和芝加哥家庭的住房擁有率也出現了大幅下降。在近十年內，北卡羅來納州夏洛特市（Charlotte）的家庭租戶增加得最多，其增幅高達73%。

開發商對家庭公寓需求的增長做出了回應。房地產數據公司Yardi Matrix表示，兩臥室、三臥室和四臥室戶型公寓樓的建築工程數量增加了。在過去十年內建於舊金山都會區的新公寓中，大約有43%是兩臥室型或更多臥室的公寓。

據Yardi Matrix公司所說，在2006到2016年期間，多家開發商在舊金山建造了14,477套公寓，在聖荷西建造了16,659套公寓。

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大樓保留了許多原始細節，擁有令人驚嘆的氛圍，享受這個下太平洋高地（Lower Pacific Heights）位置提供的城市生活方式。

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原文：The Mercury News
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan

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居外說：加州的私立學校跟公立學校相比有什麼不同？該如何選擇？

摘選自《居外說》第四期直播嘉賓David Yu訪談實錄

這個問題要分兩部分來回答，首先我們可以說一說高中到加州留學的這個話題。

“先移民、後留學”的入學優勢

就加州高中的私立資源，還是沒有東岸那麼多，畢竟美國是從東岸發展起來的，然後才慢慢擴展到西部，比如洛杉磯。但是洛杉磯也有一些比較好的私立學校，就是數量比較少。在全美國來比可能也不是那種非常非常拔尖的，一般可以在前20名左右。

不過我們要知道的是，每個私立學校基本上除了招收本地生，國際學生的比例基本上只有15%左右。所以想要進入加州的一些比較好的私立高中，競爭是要比東岸的一些私立高中更激烈一些的。因為，除非擁有了像綠卡這樣的居住簽證，一般的留學生來只能讀私立，不能進公立的高中。所以說讀公立還是私立對很多人來說，一個優先的考慮還是在於身份方面的考量。

實際上很多人選擇去美國移民，主要也是為了教育。美國居民身份對上大學也有很大幫助，任何一個大學裡頭的國際生比例都是非常低的，絕大多數都是留給美國居民的。所以從升學的難易程度來講，你要有美國的身份，那你進入一些名校或者好學校就會容易一點。

硅谷那邊有一些比較不錯的私立高中，但是以舊金山和洛杉磯來說，私立高中的費用很大一筆要花在寄宿上，因為他在城市裡頭，住校的比較少。這種學校一般沒有宿舍，都是買房或租房。

加州私立學校推薦

華人比較喜歡的比弗利山莊（Beverly Hills）附近有一所叫West Lake的私立學校值得推薦，另外韋伯（The Webb Schools）也是不錯的選擇。像這樣的學校應該有30%以上的學生可以進入常春藤級別著名大學，包括一些非常不錯的文理學院。

帕薩迪納（Pasadena）區域有幾個學校也不錯，但是競爭都非常激烈。據我所知，那邊國際生的錄取率基本上不超過10%。其實對於當地學生來所也是很難進的。想要進入這些學校，對考試成績的要求還是比較高的。

比如說剛才提到的韋伯，他有住宿設施，也接受一些國際生，我的兒子其實就在那邊在那裡讀過書。他們從國內錄取的學生，基本上托福都至少考到一百分（新托福滿分為120分）。這樣的高要求還是有非常多學生可以達到。實際上他們也想多錄取一些中國學生，但是因為住宿的條件有限，所以他們基本上每年的招生量都控制在100個人，有50個男生，有50個女生。九年級、十年級是基本上是男女生分開的，到了11年級就是男女生就可以在一起上課。

私立學校“貴”在哪？

這種特別好的私立學校，或者是我們平時說的那種貴族學校，我覺得他的價值不是體現在數理化到底可以學得多好，主要還是三觀的培養。我覺得至少我從我孩子身上看到了很大的變化。這些學校的培養不完全是去教你一些知識，最重要的是培養孩子對一些事情、對世界的看法，以及處理問題的態度，都是比較正面的，比較陽光的。讓孩子對這個世界充滿信心的同時，也培養出孩子的一種奉獻精神。這也是為什麼申請國外大學，除了必須要有的好成績以外，也要重點考察課外活動，領導團隊以及社會服務的經歷。它是對一個學生一個綜合全面的評估。

最後一個考量的因素就是花費了。進私立是肯定是要多花錢的，而公立學校就很便宜，甚至不需要錢。但是我的個人建議就是，能進私立還是進私立。但是並不是所有的私立都一樣好，所以家長就需要做足功課，這個學校之間差別還是很大的。

David Yu，專注服務留美後服務的加州聯合教育集團（UEG）總裁&資深企業家，以其對美國教育制度和資源的深入了解服務於在美留學生，其子女均就讀於美國名校。

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文字：Adam Yang
責編：Zoe Chan

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華人青睞加州好學區房屋價格上漲快｜美國

為了讓孩子上好學區的好學校讀書，華人家長們都希望能在好學區買房，在加州的爾灣、聖馬力諾、亞凱迪亞、天普市等華人聚集的好學區，近年來房價上漲很快，目前仍然沒有降溫的趨勢，預計明年還將繼續上漲。

暑假往往是家庭買學區房的高峰期，爾灣（Irvine）、亞凱迪亞（Arcadia）、核桃市（City of Walnut）、聖馬力諾（San Marino）、天普市（Temple City）、南帕沙迪納（South Pasadena）、哈崗（Hacienda Heights）、喜瑞都（City of Cerritos）等華人居住的幾個主要好學區，這些城市的房價從去年以來都有大幅上漲，預計明年房價還將繼續上漲。

尤其是在華人聚集的聖蓋博谷（San Gabriel Valley），房屋的價格已經偏高，現在亞凱迪亞、南帕沙迪納和聖馬力諾市的房屋中間價已經超過了百萬美元。

有“中國谷”之稱的洛杉磯縣聖蓋博谷（San Gabriel Valley），已成為全美華人最大聚居地

根據地產網站Zillow的最新數據，目前核桃市的房屋中間價為80萬美元（約545萬元人民幣），比去年上漲7.6%，預計明年將上漲6.2%；南帕沙迪納的房屋中價接近110萬美元（約749.5萬元人民幣），比去年上漲了7%，預計明年還將上漲5.5%；天普市房屋中價達到77萬美元（約524.7萬元人民幣），比去年上漲了5%，預計明年將上漲6.1%；亞凱迪亞市的房屋中間價達到110萬美元，比去年上漲8.9%，預計明年將上漲3.5%；聖馬力諾市的房屋中間價最高，已經達到近250萬美元（約1,703.4萬元人民幣），比去年上漲3.7%，預計明年將上漲1.7%。

在所有聖蓋博谷城市中，房屋中價增長最快的要數哈崗，但該地區房屋中間價仍然是最低的，目前中間價為67萬美元（約456.5萬元人民幣），但增長幅度為10.4%，預計明年的漲幅為6.9%。

居外網上這個完全翻新的哈崗住宅擁有迷人的景色，面積2,040平方英尺，有4間臥室、3間浴室、一個帶超大島嶼和花崗岩台面的巨大美食廚房，以及一個帶花崗岩枱面酒吧的家庭房。
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此外，爾灣和喜瑞都也是南加州兩個學區很好的城市，爾灣在橙縣，近年來很受新移民的青睞，這個城市的房屋中間價也達到了85.4萬美元（約581.9萬元人民幣），比去年增長了6.4%，預計明年的漲幅為5.7%。喜瑞都所在的ABC學區擁有全加州排名第一的惠特尼高中，因此也備受華人家長青睞，這個地區的房屋中間價也漲到近73萬美元（約497.4萬元人民幣），比去年上漲6%，預計明年的漲幅為6.4%。

美國加州爾灣的這套住宅地段優越，坐落在Luscious Greenbelt，非常私密，設有3個臥室和2個浴室，配有拱形天花板。住宅位於屢獲殊榮的爾灣聯合學區內。您將充分感受到伍德布裡奇（Woodbridge）帶來的好處，包括兩個美麗的湖泊、眾多公園、泳池和網球場。
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原文：僑報網
責編：Zoe Chan

選擇棕櫚泉，讓你一邊享受一邊賺錢｜居外專欄

進入2018年，房地產市場持續走強。從一個加州人的角度來看，棕櫚泉（Palm Springs）無論是對國外還是本地房產投資者來說都是一個絕佳選擇。

近年來，棕櫚泉的房價都一直呈上升趨勢，2017年，這裡的房價漲幅達到了4%，這個勢頭預計在2018年將繼續保持，達到4.2%。目前，當地房價的中位數為45.9萬美元（約307.5萬元人民幣）。

頂尖房地產經紀人，來自中介公司Douglas Elliman的Josh Reef最近參與了不少棕櫚泉當地的大額房產交易。洛杉磯的很多豪宅買賣像是蘭喬米拉奇（Rancho Mirage）和貝萊爾（Bel Air）也都是由他一手操辦的。在他看來，棕櫚泉當地超豪華住宅的需求和房源都在快速增長，因為這裡不但可以給業主提供獨一無二的居住體驗，同時也能為買家帶來豐厚的投資回報。

當地住宅租金一直處於穩步攀升的態勢，經歷了2016年小幅下挫後，17年的租價開始回暖，並且預計在18年將繼續走高。這對於已經在當地持有房產的投資者來說無疑是個重大利好消息，同時也給有意向的潛在買家帶來了更大的信心。

在考慮回報時，僅僅考慮常態化的長期租金收益是遠遠不夠的。短期內的升值潛力其實同樣重要，有時候某些周期性的國際活動或者事件常常能為一座城市帶來可觀的人流以及收益。著名的Circuit White Party（俗稱“白趴”）就是一個非常好的例子。每年4月，它能吸引大概1萬名旅游觀光者，極大地帶動了短租房的租金價格：當地傳統住宅的租金的大概是1,583美元（約1萬元人民幣），相比之下，Airbnb的租金收入中位數達到了4,503美元（約3萬元人民幣）！

著名好萊塢影星“小李子”萊昂納多（Leonardo DiCaprio）就深諳其道。他在棕櫚泉的房產就全年面向公眾招租。在這裡，顧客可以享受到好萊塢般的絕佳居住體驗，代價則是數千美元每晚！當然好消息是這裡非常僻靜，顧客花了大價錢是可以盡情享受的，絲毫不必擔心隱私的問題。

這處豪宅占地1.3英畝，套內面積約為7,022平方尺，是著名建築設計師Donald Wexler在1964年為當時的著名歌手及演員Dinah Shore操刀設計的。萊昂納多在2014年以532萬美元（約3,564萬元人民幣）的價格將其收入麾下，此後就一直對外出租。

棕櫚泉當地最佳的住宅區要數位於Catherdral City和Palm Desert中間的Rancho Mirage了，它是Coachella Velley周邊9個城市之一，在這裡可以找到不少居住體驗一流的豪華房產。位於1 Beach Dunes Ct, Rancho Mirage的這處就是其中的代表作，它由Josh經手成交，售價334.5萬美元（約2,241萬元人民幣）。

這座地中海風格的豪宅坐落在小島前端，坐北朝南，有著絕佳的視野及采光，同時帶有6間臥室、7間浴室、5車位的車庫，永利拉斯維加斯（Wynn Las Vegas）風格的私人泳池和獨立門禁。當地房產投資的高額回報在它身上可以說是體現得淋漓盡致：夏季在這裡住上一周的代價是9,500美元（約63,650萬元人民幣），要是打算秋天再來，這個數字可以升至14,000美元（約93,800萬元人民幣）。最為誇張的要數在上一次Coachella音樂節期間，這裡的單周租金更是一度高達40,000美元（約26.8萬元人民幣）！

總而言之，棕櫚泉可謂是2018年火爆的房產市場上最為炙手可熱的一塊寶地，無論是打算自住享受，還是出租投資，這裡的房產都絕對都能帶來滿意的回報。

居外推薦美國加州棕櫚泉房源：

歡迎來到世界著名的Rancho Mirage“雷鳥高地（Thunderbird Heights）”門衛山坡社區！當您從圓形車道進入這個美麗的5臥室、6,100平方英尺的單層建築時，您會驚嘆幾乎每個房間都可以欣賞到全景，包括私人游泳池、城市燈光、山谷和山脈營造出寧靜的氛圍。

廚房和起居室無縫連接，提供室內室外合一的用餐和娛樂生活方式。戶外設施包括修剪整齊的草地，周圍環繞著閃閃發光的游泳池和水療中心、內置燒烤島、2個火坑和多個休息區。

售價僅287.5萬美元（約¥1,912萬）。點擊查看這套居外網房源的更多信息，或致電居外客服熱線 400-041-7515 詢盤

翻譯：Jing Li
責編：Zoe Chan

美國和澳洲頂尖拍賣師James Pratt專欄全集

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加州頒新法惠及新移民華人居民後院建房賺錢

在美國，華人群體的勤奮和智慧是有目共睹的，精打細算的生活理念，更使華人不斷從自己的生活環境中挖掘出生財之道——華人可謂最擅長“後院掘金”的一群。“家庭旅館”、“月子中心”等都是華人後院掘金的方式，但卻要躲躲閃閃，因為涉嫌違反地方法規。可自從2017年加州頒布了新法規之後，許多華人即開始光明磊落地利用自家空間建房賺錢了，還服務了不少新移民呢。

ADU新法惠及加州居民

“獨立的居住單位”這一個新的法律概念，是2017年1月1日加州政府頒布的新法規，其中將此前居民住宅中後院“招待居室”（Guest House）、給父母居住的房屋（Mother-in Law House）等等歸納為一個統一的概念——附屬居住單位（Accessory Dwelling Unit, ADU）。根據加州ADU的新法規， ADU的具體定義為，在有獨立地權的土地基礎上，合法地增加另一個居住單位，也叫“獨立的居住單位”。

洛杉磯華人建造師何先生表示：“在加州尚未頒布ADU法規之前，不少華人為了增加家庭“房屋”收入，在自家的後院建房，或者將車庫改造成居住單位，其中設有爐灶、衛生間等生活必備設施，並設有獨立於主房子的大門，這麼一來便可以將這樣的獨立居室出租給需要的人，賺取一定的租金。但在此前林林總總的獨立屋中，很多在防火、防震以及居住安全方面都有漏洞。從城市管理角度上來說，也嚴重影響了城市的市容市貌。”

“隨著近些年來，加州經濟的不斷增長，人口的不斷增加，且房租價格也在不斷上漲，加州近些年住房的共需矛盾也越來越嚴重，因此加州在2017年頒布了關於獨立屋建造的新法規，讓大家有據可循，可以將車庫或者在自家後院合法合規地改造和建造獨立屋。

專家：切忌自行建造房屋

何先生建議道，切忌想當然地自行改造，因為那樣很有可能無法達到所在城市政府的審核標准，幾個月前，來自聖蓋博谷地區的一位華人物主找到我咨詢——他本以為把車庫改造成獨立屋在技術上並不是一件多麼的難的事情，車庫中原有的洗衣房管道，只需要稍作調整，再加上櫥櫃、灶台以及一些生活用品就可以拿來出租了，但是據鄰居說還需要找人畫圖紙，還要拿到市政府去審批，這麼復雜工程程序是否一定要遵從？當時，我給出的答案是肯定的，的確ADU在技術上並不是一個復雜、繁冗的過程，但之所以政府要將這一行為合法化，目的在於希望增強管理和規範，畢竟讓人來居住的房子與僅僅停放車輛或是用來儲物的房屋是不一樣的，試想萬一起火、地震，可這些ADU沒能達到一定防火、抗震要求的話，是一定的會出問題的，而且很多從車庫改造而來的ADU很多也都是沒有增加過保溫層的。因此，如果大家想通過加建AUD而後出租來獲得一筆收入的話，一定要遵從建築規範來做。

申請加建的具體步驟包括，屋主先要將改造的獨立屋的圖紙畫出來，標明已經進行合規的處理，例如有防火、防震、保溫等處理，持此向政府遞交申請。通常，如果政府認為圖紙上標識的內容合規、符合顯示情況且標識都很詳盡的話，政府則有可能在不經實地檢查的情況下審批通過該ADU建造申請。不過，通過情況下，政府都會派出專員到家中進行核查，例如：檢查一下房屋下水道的情況、抗震設計是否充足合理等等，同時，政府也很有可能會給出進一步的整改意見，把不盡完善的地方進一步完善。

對此，何先生建議，既然目前加州出台了ADU法規，不僅允許合法加建獨立屋，還允許此前那些非法加建的房屋進行合法改造，那麼就希望那些願意通過獨立屋出租收入，從“自家後院掘金”的華人朋友們，將自己已經建好的獨立屋進行規範化，這既是對日後居住於此的承租人的一種人身和健康的保障，更是規避將來很有可能會發生的政府問責罰款。

原有非法加建也可合法化

根據加州ADU加建規定，在ADU中必須設有完全功能的廚房和衛生間，因而便要求加建房屋的排水管道必須符合所要求的標准。當需要從原有的房屋分出一些ADU可以使用的管道便會涉及到很多改動，以前的在沒有政府協助和審批的情況下，屋主通常也只是由著施工方的設計和安排去做，很多情況下也都為日後留下了不少安全隱患。所以在此過程中希望大家務必聘請專業、經加州政府認證的施工方、建築師、工程師來把關。另外，由於現行ADU法規已經出台，那麼希望大家不要再自行聘請工人在家裡的偷偷加建，因為這種行為一旦被發現，日後再希望將其合法化，成本是非常之高的。

另外一個與需要與政府積極配合的原因是，政府針對建造的很多要求、規範是住戶、甚至很多施工部門所不清楚和沒有想到的，例如：所有的在一樓的臥室中，必須設有窗戶，且逃生窗可開啟的淨面積不得小於的5.0平方英尺，如果是二層的話，逃生窗可開啟的淨面積不得小於5.7平方英尺，但是有些居民家中的窗戶是推拉窗，那麼這樣的話淨開啟面積則只有一半，那麼這麼一來很多的房屋便又是不合規的了，這些細節都是要在交到政府的平面圖中反應出來的，政府派來的專員也會著重關注這些與人身安全息息相關的細節，其中包括這些可開啟面積的淨寬度，淨高度。這種情況下倘若民眾頂風作案，擅自率先建造之後，被政府指出類似細節不合乎規定的話，要求拆除、重裝的成本是很高的，因為拆卸、重裝窗戶的話，房屋的主題結構、內外粉刷、石膏板以及抗震設計都要改動，這個成本是相當高的。

美國加州阿凱迪亞學區的平層美屋，擁有3間臥室和2個升級的浴室，坐落在約14,202平方英尺的土地上，後院包括遮陽棚以及門控游泳池。
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後院建房易出租賺錢難

改建的工程不易，出租經營更是不易，曾經華人社區在過去的幾十年中 “家庭旅館經營”、“分房出租”等話題既普遍又飽受爭議，由於並非同一家人而同住一個屋檐下所引起的社區和治安矛盾、糾紛甚至惡性事件也是屢見不鮮。

南加州地區聖蓋博市（San Gabriel）的華人市長廖欽和（Chin Ho Liao）則表示： “此前，一個來自北加州的華人小伙子，來南加找工作，頂著不小的生活壓力，入住了一家分租的家庭小旅館，不久便和二房東的太太發生了口角，盛怒之下竟然用菜刀砍傷了二房東的太太，好在傷勢不重沒有鬧出人命。不過正是因為這種惡性事件頻繁發生，讓這種分租、出租式的經營和生活混雜在一起模式一直以來也是飽受爭議。”

阿罕布拉市市長沈時康（Stephen Sham）表示，關於私人住宅加件的問題，從建築法規的角度來說，很難簡單按照房屋大小以及臥室數量一概而論，不過最基本的規定是：臥室不能沒有窗戶；車庫不能改建成臥室；加蓋洗手間時下水道是必要考慮因素；所有房間的逃生通道必須暢通；房間門打開時，不會影響其他房間。

此外，關於一個住宅內的合法住戶，沈時康表示：“按照現有規定，獨立屋除了房東以外，最多還可以另租給兩個沒有家庭關系的人住，他們既可以是兩個獨立的人，也可以是兩對夫妻。然而，在實際操作中，政府只有接到檢舉信，執法部門才會去檢查。但如果屋主不配合，不讓人進屋，執法人員也不得擅自闖入。有時，即便是執法人員進入了房屋，但如果他們堅持宣稱彼此都是親戚，執法人員也拿他們沒有辦法。

因而，面對執法實際操作困難的問題，城市能做到的只有間接規範，例如限制每一戶家庭購買夜間在路邊停車的停車證數量，以此控制每一戶居住人口。但在阿市這個例子中，住客雖然多，他們都將車停在院子後面，這樣一來，城市又變得無計可施。”

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來源：僑報網
責編：Zoe Chan

知名設計師為您打造加州海景豪宅

加州的橘色陽光、綿延的沙灘和藍天白雲是不少人心目中居家旅行的最佳目的地。達納點市（Dana Point）是位於洛杉磯和聖地亞哥海岸線之間，擁有近七公裡的海岸線。不僅如此，達納點市還擁有著名的多黑尼州立海灘，豐富你住宅體驗的同時還能為你提供近在眼前的度假般的舒適和安逸。

達納點市的歷史

達納點市所處的海灣於1840年被哈佛大學畢業的律師、海員及作家理查•亨利•達納（Richard Henry Dana）發現，他所在的商船從波士頓開往加州，經過此地時，沿海美麗景色給他留下了深刻印像，他把此地稱為“加利福尼亞海岸最浪漫的地點”。達納點市建市於1989年1月，為了紀念發現者理查•亨利•達納，取名為達納點。

太平洋上的一顆明珠

美國加州達納點房產的這座豪華住宅位於太平洋的沙灘上，地理位置十分優越，臨近達納點港口，聖克萊門特（San Clemente）以及拉古納海灘（Laguna Beach）。達納點港口擁有世界級的游艇，聖克萊門特則坐擁世界一流的衝浪場所，拉古納海灘飽有世界級的飯廳和藝術品。

這是南加利福尼亞州最好的地段之一（也是最棒的秘境），住宅位於繁忙的城市外部，距加州大學歐文分校（UC Irvine）只有幾分鐘路程，距離洛杉磯和聖地亞哥也不到1小時。

住宅為完全定制的建築，而且采用了優質建材建設完成，絕對不容錯過！住宅於2018年翻新完成，住宅內的寬敞天花板和大窗戶讓您不僅可以從起居室和主臥（帶有大型海濱陽台）欣賞到驚人的全景海景和日落美景，還可以從餐廳、廚房和其他房間充分享受它們的美。

住宅設有一個帶熱水浴缸的海濱屋頂平台，在這裡，您可以俯瞰您的私密海灘（加州罕見），並充分保護您的隱私。

這間住宅價格實惠，是周邊最大也是最好的住宅之一，同時也占據著最大的地塊之一。住宅內的5間大型臥室均設有套間浴室，主浴室內有花崗岩步入式淋浴間並配有多個水龍頭，另有坐浴盆、按摩浴缸以及桑拿房。

前門上設有一個定制超大號青銅竹子雕塑，其朝向錦鯉池塘，並且安裝為一個門把手，每天迎接著您和您的客人。在這裡，您會立刻感覺到一種平靜與安寧。整個房子的硬地板都是楓木制的，只在某些區域采用的材質是未經加工的花崗岩，其中就包括了海濱屋頂平台上采用的地板材質。所有的門、屏風、扶手和其他裝飾都由堅固的實心紅木制成。美食廚房設施完備，配備了兩個洗碗機、大冰箱和冰櫃、帶第二個水槽的島台、一個電熱屜和大量櫥櫃。大型洗衣房可容納2套洗衣機和烘干機。