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加拿大降息 温哥华楼市现「疯抢潮」

加拿大央行昨日调降利率，加元匯率应声向下。本地地产界认为近期本来已经缓慢回稳的楼市，将会在受到刺激后再度掀起「恐慌性疯抢潮」。除了中国富豪将部分股市资金分出投资海外资產外；美国华裔富豪也趁匯率优势北上扫货，楼价飆升将难以避免。地產经纪也担忧低利率可能会让屋主「惜售」，如何开发房源将会是大温楼市的最大挑战。

地產经纪黎恆表示，今年大温的楼市从去年底开始便一直红火，直到近一两个月进入暑假后，较理智的投资者持币观望，整个楼市才逐渐趋于稳定。不过他称昨日央行降息，很可能会引起一波新的「恐慌」，原本已经稳定进入「新价格平台」的楼市，将会转為新一轮的疯抢。

「大家都怕买在高位，现在连审慎的(投资人)也坐不住了。」黎恆透露，目前较為审慎的族群，大多為购房预算买屋价在80至150万元的群体。他称本月初曾有一间高贵林的独立屋，房屋在周日开放参观4小时，便有156组人前来观看，最后开价69万的房屋以91万成交，可见大温有多少潜在买家正在等入市。

黎恆指出，中国股市虽然已经走回正轨，但许多人经歷之前的股灾，皆认為将钱放在股市「太过刺激」，会有意愿将钱转移至海外投资「永久产权」。而昨日央行降息造成加元兑人民币汇率一度跌破4.8，会刺激更多中国热钱流入。他称自己和所有同事已经将休假取消，准备即将来临的「抢房战」。

不过黎恆强调，目前大温楼市面临一个很大的挑战，便是「货源」极度稀缺。他担心银行调降按揭利率造成屋主持有房屋的成本下降，引发屋主「惜售潮」，届时楼价将会在供不应求的状况下进一步被推高。

地產经纪苏嫻雅也认為加元走低造成人民币换钱可以换更多，将会有更多中国富豪前来抢楼。她称近期温哥华西区600万元以上的豪宅，每一宗交易都能比开价至少高出50万元，显示本地楼市并不缺买家，只是缺楼盘。

苏嫻雅指出，在加元走低的影响下，美国华裔富豪也看到温哥华的投资潜力，纷纷拿钱北上寻找机会。她称近期已有两宗交易是由美国华裔企业主购买，全都是纯投资，自己无意居住。不过她认為美国华裔富豪虽然也是一掷千金，但相对来说会比中国富豪理智。

在柏文方面，本地一间开发商的经理郑先生透露，利率下调同样会刺激柏文市场。他称温哥华西区的一房单位，平均已经达到36万元，比起今年初已经增加约3万元。他称一间位于西区甘比走廊(Cambie Corridor)一楼的一房单位，开价高达43万元，未来新盘可能还会继续走高。

本地楼市红火 爆破风险仍低

有学者认为目前大温楼市最不需要的就是利好消息刺激，因为整个楼市已经过热。有银行业人士则称就算是中国来的新移民，取得按揭购楼未必如外界想像般高难度，认为大温楼市红火已不可避免。

卑诗大学商学院经济学教授达维多夫(Thomas Davidoff)表示，目前温哥华的楼市已经过热，现在这个时间非常不需要追加减息这种利好消息。他称以温哥华楼市目前的红火情况加上低利率，更加难以估算一间房产的真正价值，因此会造成屋主的焦虑及不安。

今年一月央行降息后，随即将大温楼市带入卖方市场，特定社区皆可见到多人下标抢房。大温更在5月录得9.4%的楼价涨幅，高居全国之冠，更远超于全国平均的3.1%。

本地一间银行的按揭经理陈先生透露，虽然目前取得按揭的难度比2008年高，但主要是政府将门槛提高。他称银行之间则会「发挥创意」，在政府所设定的框架下，推出类似「新移民优惠按揭计划」等对策，取得按揭未必如外界想像的难，降息后必会引来更多人申请按揭购楼。

陈先生透露，就算一名中国富豪在本地没有任何工作及收入，但只要在银行存入35%的基金投资，加上有足够资产做为抵押，便可以轻易取得30年期的100万元按揭来投资房产。他更笑称虽然全国景气一片低迷，但身为大温地区的金融业人士，根本感觉不到任何经济萧条的气氛。

满地可银行金融理财师阎梅称，「银行方面已开始将抵押贷款的水喉收紧，以控制风险。举例来说，一两年前，如果把房子抵押给银行，还能申请到80%的贷款，但现在最多只有75%，如果是共管柏文单位的话，更是最多只有70%。」

虽然有人担心，再次减息会令已经显得过热的楼市爆煲，但道明银行经济师德普拉托(Brian DePratto)则表示，「低息和减息已是加国长期的经济政策，是一个相当持续和稳定的机制，大家都有比较明确的预期和准备，不会因为此次的降息而有什么突然性或转折性的举动，体现为楼市还将是处于平稳状态，因此所谓的泡沫爆裂的风险较低。」

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加拿大主要的房地产经销商之一的Royal LePage最新数据显示，今年第二季度多伦多房产市场全国最热，所有的房产类型都以2位数在增长；而另一热点城市温哥华除了两层独立屋和平房也在以2位数增长，公寓价格只增长了6%。在其他大城市如蒙特利尔、卡尔加里以及温尼伯一些类型的住宅屋价格甚至出现了下降。

Royal LePage是加拿大全国性的房地产经销商，总部在多伦多，在全国有600个经销店和1万5,000个房地产经纪人。LePage表示，全国平房年均平均价格与去年的43万8,938元相比增长了7.5%；而两层的独立屋年均平均价格则增长了6.8%，增至47万1,002元；公寓房价格也从去年的26万8,583上升了3.9%。自今年6月全国房价增长了1.4%，这已经是连续第六个月的增长了。

LePage在周二发布此信息，距离加拿大央行周三即将公布的最新利率调整只有不到一天的时间。此前已经有不少机构和专家推测，央行将会在1月降息之后再次降低短期利率，以刺激受到低油价影响的经济。

但是Royal LePage在其报告中警告说，再次降息对于目前已经过热的房地产来说并不是一件好事。由于最近全国的房地产市场都在上涨，而且很多地方的涨幅很大，央行降息的决定可能会过度地刺激房地产市场，尤其是多伦多和温哥华。同时Royal LePage还指出一些地方部分房屋价格下降已经吸引了不少的投资者的关注。

Royal LePage魁北克地区负责人Dominic St-Pierre在报告中表示，目前该地区的房地产市场是买家市场，房屋销售量由于具有竞争力的价格而出现显著提高。而LePage卡尔加里负责人则称，当地房市由于油价危机以及新省政府选举只是稍稍趋于温和。

卡尔加里的公寓平均价格比去年同期的29万1,022增长了1.6%，而两层独立屋价格则降低了3.1%至47万4,239元，平房价格下降了0.9%至49万6,689元。去年卡尔加里市的房市比较稳定，只出现了轻微的价格浮动。但是房屋交易量出现了下降，主要还是因为油价的下跌。

LePage的首席执行官Phil Soper补充说：“全国的房地产市场都不需要任何的降息刺激，再次降息可能会使房价进一步超过普通家庭能够承受的范围，恐将加拿大目前控制良好的房地产市场，带入异常艰难的调整之路。” 

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温哥华示威者高举“就（海报）这幺小的空间，在温哥华也要800元加币（约2万元台币）”的标语抗议。中国股市热过头，上周大崩盘，投资人为避股灾，抛售股票将钱转向海外，涌入加拿大、澳洲及英国等国房地产。

伦敦房地产商透露，近期中国买家专看高价建物，出手动辄约数十亿元台币，来势汹汹。此现象滋长澳、加人民的排华情绪，怪罪中国买家炒高房价，人民上街抗议，排华破坏行为时有所闻。 路透昨报导，中国股市市值在5、6月间蒸发20%，尽管官方出手护盘，不少有钱人仍连忙抛售股票。据美银美林（Bank of America Merrill Lynch）统计，今年前5个月，投资人抛售3600亿人民币（约1.79兆元台币，下同）股票，是去年整年的1.9倍。

有钱人将股票变现后，一开始投资较流动性资产，像美国国债；或保值货币，如瑞士法郎，但诸多迹象显示，海外房产市场因此看涨。

“有意买整区公寓”

伦敦房产专家比尔说：“因股市波动，中国买家对全球房产市场的‘安全天堂’兴趣提高。”伦敦Douglas & Gordon房地商执行长米德称，最近有两位中国买家四处看屋，有意买下整区公寓，“不常看到中国买家要买整个区。这意谓不只是个人投资资金流动。”

澳洲雪梨房仲派勒也称，光上周就卖出两间新公寓，还有许多中国人看1栋约3.1亿元物件。

在美半年砸逾千亿

伦敦房市也是中国买家热门目标。豪宅房地产仲介纽瓦说，中国买家试图投入大额现金，总价介于12亿至72亿元之谱。

澳洲和加拿大房地产，也因澳币和加拿大币币值走软，成热门选项。雪梨房仲帝姆西张说：“以人民币来看，房价算便宜。

据统计，2000年至2014年间有9.1万中国富人移居海外，个人平均资产逾3100万元，主要移居地是美国、中国香港、新加坡和英国，带动购屋潮，且中国3月试点开放个人海外购屋，房市更热。美国商业房产公司Colliers International统计，今年1至6月，中国买家已砸约1551亿元在美国房市，比去年总额多。

也有人被套牢撤单

中国人炒房已有数年，引起伦敦、雪梨及温哥华等地民众反感。澳洲为此制定新交易费及刑责，严控海外投资。温哥华反华风气渐起，5月有民众上街抗议房价高涨，买不起。最新民调显示，约3分之2民众将此归咎于外资，要求政府改善。

中国股市崩盘，除刺激国际房市买气，也有负面影响。部分被股票套牢的中国投资者，恐将取消交易。伦敦房地产商London Central Portfolio执行长希顿透露，有些投资人因没钱，取消订屋。

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有分析人士认为，除非中国整体经济出现下滑，否则仅股市动盪对加国经济影响不大。而加拿大房地产业者则表示，中国股市暴跌反而可能令更多投资者将目光投向海外楼市。

大温全加华人联会执行主席蔡宏安表示，中国股市的动荡对加拿大股市影响不大。不过中加是贸易合作伙伴，如果中国股市影响到整个中国经济出现下滑，则会对加拿大经济有较大影响。但蔡宏安认为中国整体经济是健康的，政府也在採取措施积极救市，现在的情况应该只是一个过渡阶段。他分析称，如果中国政府下调利息，投资市场将会出现更多流动资金。

由于中国政府控制本国地产投资，所以的确会有部分资金会流向海外市场。而华人的投资习惯普遍认为房产投资比较稳健，好像温哥华和多伦多等一些国际化大城市将会受到投资者的青睐。

不过他亦指出，加拿大非商业地产中，外国人投资总共只佔3%，其中华人可能只佔0.7%-0.8%左右。人们平时所称的「中国钱」，很多是属于加拿大的华裔居民或公民，大家不应该以肤色来区分投资者的身分。

加拿大证券学院院士尤伟指出，中国的经济和股市是两件事。中国经济增长放缓肯定会导致其对外投资力度减少，对加拿大经济的确是有影响的。而中国政府希望通过股市，增强实体经济的流动资金，增强实体经济的活力，本意是对的，但投资人本身是追逐利益的，结果造成了股灾。而对本地房地产市场的影响方面，尤伟表示，在股市中耗尽资金的人，已经无力在海外投资；如果还有剩馀资金的人，则可能会考虑海外房地产市场。

在本地从事房地产开发的郑先生亦表示，中国股市暴跌，那些要「跳楼」的人本来也是没能力在海外置产的，有能力的人并不会「跳楼」，反而可能由于中国内地股市不景气而将资金转移到海外房地产市场。郑先生还表示，今年6月份大温柏文销量同比去年增长了28%，每10间柏文中就有七、八间是华人购买。

不过他亦坦言，现在本地柏文价格亦达到高峰，虽然短期还会看涨，但盈利空间已不大。

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