Tag: 加拿大房市

11月房市数据又出来了！大温大多地区的火爆房市，再次无声地打击了所有普遍认为这两地房价被严重高估，房价会回落的唱衰一族。在加拿大房市永远火热的这两个地区，基本就是创纪录的疯涨和接近纪录的猛涨。

亮瞎眼：看加拿大温哥华多伦多11月房市数据

叹为观止的“11月”

报告称，11月份多伦多创下了销售7385套房屋的历史记录，并在今年前11个月达到房屋累计销量96401套，远远超过以往整年的销售记录。而温哥华的上月交易数据是3524套，也远超以往10年平均记录，增幅达46.2%，也成为了历史记录中房屋销售量第二高的11月。

而大家不要忘记，11月在地产界一般是被认作一年中销售最慢，房市最冷淡的月份！

多伦多：房屋可负担性跌至25年来最差

据多伦多地产局数据，11月份多伦多的平均房价增长了9.6%至$632685元。多伦多城市的独立屋均价年比上涨了8.8%，至$1,018,621，大多地区的独立屋价格则更是疯涨了10.7%，至$829,241，和温哥华几乎一样，房源越来越少，需求却持续高涨。

这股涨势也推动了公寓市场，数据显示，多伦多现在买一套公寓的成本比上一年要多花5.4%，均价已达$415,316，大多地区的公寓也是水涨船高，年比增幅达到了4.1%至$385,506.

温哥华：房屋销量疯涨40%

温哥华上个月的房屋总体销售数量比上一年增长了40.1%，独立屋的销售量年比增长了31%，大温地区的房屋基准价则上涨了17.8%至$75.25万。

自从2014年的11月以来，大温地区共有1335栋独立屋再度交易，基准价则上涨了22.6%至现在的$122.63万。大温地产局表示本地稀缺的房源加上巨大的市场需求，有力推动了本地独立屋的销售市场。

公寓方面，共售出了1553套，基准价上升了14%至$43.5万，由于温哥华并不像多伦多有那么多的新建公寓，因此也推动公寓价格上升更快。

像城市屋，双拼屋这些非独立的物业均价上涨了11.3%，现在的基准价为$53.66万。

去年温哥华录得的增幅最大地区仍是温西，该地区的房屋价格又继续猛涨了25%，至$210万，比较出人意料的是，Tsawwassen的房屋均价竟然也上涨了23.8%。在今年10月至11月之间，北温地区的房屋价格也猛涨了3.5%至$80.84万。专家：加国房价马上要下跌！

由于房贷利率从今年秋季开始上调，并且随着美联储的强劲升息预期，分析师表示加拿大的房产市场会马上开始降温。

投资管理巨头PIMCO也是在最近开始加入唱衰一族，声称加拿大房价在未来5年会下跌5-10%。TD银行也表示加国持续走高的房市将会终止，并给出了一个更具体的走衰时间表，TD预测安省及卑省的房市将从明年开始回落。

TD银行对各省房屋销量的预测：

TD银行对各省房屋价格的预测：

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（据加西网）

据A1中文电台新闻报道：最新一项调查发现外国投资者拥有本国多伦多、温哥华及温尼柏的公寓数目有上升趋势。

外国买家拥有加拿大公寓数量持续上升 惹忧心

据加拿大按揭及房屋公司公布的调查发现，今年外国买家拥有温哥华的公寓数目达到百份之三点五，比去年的百份之二点三，多一点二个百份点。而温哥华亦成为参与调查的十六个大城市之中，比例最高的地方。

另外，多伦多今年有百份之三点三的公寓单位为外国人所拥有。比去年的百份之二点四，多出零点九个百份点。

温尼柏今年外国人拥有的公寓比率，上升到百份之二点七，比去年多了零点一个百份点。

此情况令部分人担心，有钱的外国人会推高本地楼价，让本地人难以负担。

亦有分析认为，卖家一旦将物业出售，会令楼市爆破。当局正扩大研究机制，包括研究其他房屋种类的情况。

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（据加西网）

加拿大安省自由党政府在反对党、业界及民众强大压力下，正式宣布不会赋予多伦多以外安省其他市镇，在房屋交易时征收土地转让税的权利。安省地产协会在省府昨天公布后发表声明，称这是业界和消费者的一个「重大胜利」，协会主席维尔吉称这一税项在多市内一样不得人心。

加拿大多伦多土地转让税 45万屋付万元税

安省于2006年透过立法允许多伦多市在省税之外，征收多一个土地转让税，被称为城市土地转让税（municipal land transfer taxes）。早前媒体披露，省府有意最快在明年将这权利，扩大至安省其他444个市镇，由地方议会自行决定是否在当地征收房屋交易土地转让税。这措施一 旦实行，会令每宗房屋交易成本增加少则数千，多则数万元。

仅多伦多得到授权

安省城镇市务厅长（Minister of Municipal affairs）麦宓建（Ted McMeekin）昨天在省议会问答时段内表示：「很清楚安省无意引入城市土地转让税。除了多伦多已经得到授权外，省府不会将征收城镇土地转让税的权利扩 展到安省其他市镇。」麦宓建在五周前接受传媒访问时，还坚称安省自由党政府不排除赋予省内所有城市征收土地转移税的权力，麦宓建在10月27日接受《星 报》访问时称：「我不排除任何可能性，绝对不会。」

安省城镇联盟（The Association of Municipalities of Ontario，AMO）早前曾表示，安省其他城市应该同多伦多有同等的征税权利。麦宓建当时表示，这显示其他市镇会争论为甚么多伦多可以拥有其他地方没 有的征税权。麦宓建表示，若给其他市镇同样的权利，会由地方决定是否行使。

麦宓建昨表示，自去年省选后，他就城市土地转让税征求了许多团体的意见，发现没有人主动提及这一想法。他指地方市镇政府仍会寻求其他的收入来源，但是不会被赋予征收土地转让税的权利。

买45万元屋付逾万元税

省府昨天的决定是面对反对党安省进步保守党、安省地产协会，及多伦多地产局等业界团体的强大反弹而做出。反对者指城市土地转让税会大幅提升房屋交易成本，最终推高房价，令人们的置业梦想更加遥不可及。以目前须缴纳省市双重土地转让税的多伦多市为例，购买一个45万元的物业买家要缴10,200元土地转让税，其中5,475元为省税，4,725元为市税。

安省反对党进步保守党早前指，在多伦多征收土地转让税以来，已给该市流失1.5万个工作及减少3亿元经济活动。保守党指省府今次做出正确决定，不过仍批 评自由党政府以土地转税作为风向球测试民意。保守党副党领、省议员克拉克（Steve Clark）指，他提出的反对城市土地转让税的私人议案，原定于本周四在省议会辩论，自由党因此才在昨天提前宣布取消这一政策。他指省府应该与各市镇政府 展开有实质意义的对话，帮助他们改善财政，而不是释放风向球探测民意。

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（据加西网）

加拿大温哥华地产局（REBGV）上周四发布2015年第3季度（Q3）报告，由于土地，办公室和零售物业需求增加，加拿大温哥华商业地产在Q3得550单销售，比上年同期的471单增长16.8%。

加拿大温哥华商业地产Q3两位数增长,创5年新高

在总成交金额上，大温Q3 成交19亿加元，比上年同期增加33.6%。

加拿大温哥华地产局总裁Darcy McLeod说，我们看到整个2015年，加拿大温哥华地区对商业地产的需求持续稳定增长。 商业地产行为受益于大温经济的蓬勃发展，全年均优于加拿大其他地区。

商业地产细分市场：

1. 土地： BC省土地产权和测量局（Land Title and Survey Authority of BC, LTSA）录得192单成交，比上年同期增长28.9%，价值8.39亿元，增长47.5%。
2. 办公室和零售业：录得215单成交，增长16.8%，金额5.12亿元，增长6.2%
3. 工业类： 录得112单成交，增长为零，但金额为2.42亿元，增长49.1%
4. 多户家庭：录得31单成交，增长19.2%， 金额为2.83亿元，增长123%

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（据加西网）

加拿大房屋按揭利率於今年1月及7月因央行两次调低隔夜拆息率而降至历史新低，但随着5年固定按揭利率於两月前逆转上升20个基点後，加上外界估计美国联邦储备局下月会加息，令加拿大房屋按揭加息的压力增加，届时可能令全国二手楼买卖向下调。

士嘉堡一间道明加拿大信托分行内昨日摆出的息率。

 

多伦多道明银行经经济师Diana Petramala估计，若美国联储局加息，本国按揭利率或再升60至70个基点，而以目前加拿大人对按揭付款的敏感度来看，届时全国二手楼在未来半年的成交量可能因此下降10%至15%。

她续指，本国一些楼房市道最炽热、楼房价格最贵的地方如多伦多及温哥华，对房屋按揭利率变动更加敏感，若利率升高，楼房买卖所受影响便更大。

由於加拿大经济一直受美国经济影响，美加政府债券更是互为紧扣，而加拿大固定按揭利率又与加拿大政府债券息息相关;因此，即使加拿大央行维持隔夜拆息在历史新低，但因为外界预测美国联储局将於下月宣布加息，带动了加拿大固定按揭利率早在今年9月便开始逆转上升。

加拿大皇家银行一名按揭专家表示，假设一名按揭申请人向银行借款10万元，分25年摊还，每月供款，以折扣利率2.94厘计算，便要月供470.18元。

但若按揭利率上升60基点，其他条件不变下，利率便为3.54厘，月供便是501.39元，即申请人每月要多供31.21元。

但满地可银行高级经济师陈蔚纯表示，按揭利率是根据10年期国债利率厘定，後者可带动前者上升。

满银预计，明年央行将不会加息，但明年底的10年国债利率估计会由目前的1.7厘增至2.05厘;不过，这亦只是重回2014年的水平，相对於历史水平，10年国债利率仍处於低点。她估计，这对楼房市场仍不会有太大影响。

陈觉得，2017年下半年至2018年，按揭利率才有上升压力，届时央行加息比较明显，并带动10年国债利率上扬，在连锁反应下亦令按揭利率上升。

然而，明年楼房市场走势除受利率影响外，亦视乎其他外围因素，如加拿大经济情况及油价，若两者有所改善，都有利地产市场;又如目前楼房市场炽热主要仍靠亚洲的买家，万一中国政府继续收紧外汇管制，令中国资金不能外流，便可能影响加拿大楼房市道，但这一情况仍尚待观察。

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（据加拿大家园网）

加拿大人的财务状况可谓捉襟见肘，债台高筑，宏利银行(Manulife Bank)每半年进行一次的调查显示，有接近40%的加拿大人，在过去一年里至少出现过一次为支付家庭开支而“挣扎”的情况。

加拿大高房价：使40%加拿大人去年至少1次为钱抓瞎

很多人生活在财务“悬崖”上

加拿大广播公司的Alexandra Posadzk报道说，有2372人接受了这一网上调查，他们的年纪在20-59岁，家庭年收入在5万加元以上。

在受访者中，38% 回答在过去一年里，至少有过一次为钱“抓瞎”，为了支付日常生活账单而不得不从信用贷款里提钱、依靠信用卡、动用紧急储蓄或退休储蓄、甚至去跟亲戚借钱。

在这38%的人中，4% 说过去一年里几乎月月缺钱，10%说一年中出现过几次财务紧张，24%说有过一次或两次这样的情况。

国民邮报报道说，加拿大宏利银行的总裁兼首席执行官Rick Lunny对此表示，看上去似乎有很多人生活在(财务)的边缘，若是一旦利率上涨，可能会有更多的人不得不采取更绝望的措施，这令人感到担心。

高房价是一大“罪魁祸首”

Rick Lunny说，这种情况，某种程度上要怪罪加拿大的高房价，抵押贷款吃掉了家庭收入的一大块，从而使人们没有多少钱可用于储蓄。

根据宏利银行的调查，加拿大房主们的抵押贷款额平均为 $175,000加元，在BC省和阿尔伯塔省更高，平均超过$200,000加元。

加拿大抵押贷款和住房公司说，人们的住房成本不应超过收入的30%，但加拿大统计局的数据表明，在2011年的时候，已经有超过1/4的加拿大家庭用于住房的开支超过了这一上限，而且自从2011年以来，加拿大房价已经再度上窜。

加拿大房价增长全球最快之一

最近来自丰业银行(Scotiabank)的一份报告说，2015年的第二季度，加拿大的平均房价比去年同期上涨8.2%，为世界上房价涨幅第4高 的国家，在此期间房价涨幅最高的是爱尔兰 (13.3%)，其次是瑞典(10.5%)，澳大利亚第三(8.3%)，略高于加拿大的8.2%。

多伦多地区房价可用“暴涨”这个词来形容，多伦多星报的 Susan Pigg 本周三(11月25日)报道说，2005年大多伦多新建低层住宅的均价为38万7369加元/栋，2015年均价高达80万2376加元/栋。

房价飙升加重了人们的房贷负担，低利率也在推高加拿大人的其他债务，加拿大统计局今年9月报告说，人们的债务/可支配收入比已经达到164.6%，十五年前的这个比例为不到110%。

利率上涨的危险

在如此高的债务负担下，利率上升的时候人们怎么还债就成了让人不得不担心的问题。

宏利银行的首席执行官Rick Lunny 在一份声明中说，许多加拿大人所面临的挑战是，他们每个月的收入是相对不变的，但支出可以突然有大幅增加。

他说，在一旦缺钱的时候，动用自己的紧急储蓄或低利息的信用贷款还可以，若是在高利息的信用卡上积累债务，或者向家庭成员借钱，这就是在给自己的财务状况增加压力，在给亲戚们增加压力。

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（据加拿大家园网）

温哥华市独立屋量少价高，供不应求，有发展商在公寓林立的温哥华市中心西端（West End），兴建宽敞豪华的两房公寓单位，居住环境更加舒适。发展商并且指出，面积大的公寓单位或许是未来的潮流。

加拿大房市独立屋量少价高 大公寓或成潮流

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位于戴维街(Davie St.)夹杰维斯街（Jervis St.）交界处的The Jervis楼盘，楼高19层，从第4至19楼总共有58个单位，面积900多平方尺至1,300平方尺不等，每层均有四个2房单位，分别位于大楼的四个角落，景观开扬。

设计着重舒适宜居

发展商Intracorp收购经理唐斯（David Downs）表示，楼宇的设计着重舒适宜居，无论起居或娱乐都有宽敞空间。

他说：“温哥华市独立屋数量比之前少。而面积较大的公寓，对不想住独立屋、或小屋换大屋的买家，都是一个可行的选择。”

设计师本德特森（Nancy Bendtsen）表示，每一户单位都是单边，景观开扬。

据悉，该楼盘叫价450万元的一个阁楼单位已售出，2房单位的起价则为100万元左右。

楼盘的1至3楼将作为出租公寓，由温哥华市府经营管理，出租公寓有独立的进出口大门。

从2006年至2011年，温市流失约900幢独立屋，原因是拆卸独立屋后改为兴建较高密度的城市屋或公寓。

目前全市还剩约4.7万幢独立屋，由于可开发地皮所余无几，预计独立屋数目有减无增。

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（据加西网）

全球油价持续疲软，加拿大阿尔伯塔省（简称阿省）经济疲软，而房市也到达了崩溃的边缘。据近日公布的数据，在上个月阿省多个城市的房屋成交量和平均房价的跌幅达到了百分之几十。不过，由于加拿大其他地区的经济还算稳定，所以阿省的房市萧条不会蔓延到那里。

用数据说话：加拿大阿省房市多糟 房价暴跌20%

加拿大地产商会(Canadian Real Estate Association)的最新数据指出，在今年10月份阿省西部成交量跌幅也高达52%，而中南部地区则回落了31.6%。

值得一提的是，阿省的中小城市是房市萧条的重灾区，而且规模越小收缩的幅度越大，这说明由于石油业不景气，人们正在逃离就业更加困难的小城市。

例如在该省北部的麦克默里堡(Fort McMurray)，上月的平均房价为46.82万元，比去年同期大幅下滑了跌幅高达20%，或11.7万元，成交量则急挫41%（从144宗下降至85 宗）。在规模更小的莱敏斯特(Lloydminster)，成交量下跌幅度更大，高至54.3%。

在该省的经济重镇卡尔加里，房价的收缩较为温和。10月份平均房价为44.45万元，年同比下跌4.4%，但是成交量却大幅下挫了36.4%至1810宗。

阿省房市萧条不会影响多伦多

虽然阿省房市大跳水，但是本国绝大部分业内专家都相信，萧条不会蔓延到其他地区，因为该地区是受到了全球油价价大幅回落至40美元的影响，而多伦多的经济还算稳定，所以不会受到影响。

例如在今年的11月上旬（最近一期数据），大多伦多地区的房屋成交量达到了3616间，比去年11月同期大增9.4%，而整个地区各类房屋平均价格为63.5万元，与去年同期相比增加了9.5%。

数字还显示，房屋挂牌的数量比去年同期亦有增长，但增幅不及销量，表示供应量仍趋紧张，特别是独立、半独立及镇屋等低层单一家庭住宅类型的情况更严重。多伦多市内独立屋，在所有地区各类型房屋中供应最紧张，令一些买家不得不转移到半独立屋市场，令该类房屋的价格录得最大增幅。

虽然国际经济学界不断在新出台的报告中对多伦多的房市提出警告，但是大多数本国专家不以为然。他们相信，多伦多房市回落的唯一诱因应该是遭遇严重的经济衰退，而且即便是遭遇调整，也将是软着陆，而不会出现阿省那样的大跳水。

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（据加西网）

加拿大房贷利率起起伏伏的变化，真的不会牵动购房者的神经吗？未必！

加拿大房贷利率微涨 房市要冷 房奴睡不着

加拿大几大银行近期陆续上调房贷浮动利率的动作，在本地盆友圈也引起热烈讨论。

银行等贷款机构已从9月时的低利率基础上逐渐提升房贷的利率。随着加拿大政府债券殖利率上升，在过去两个月内，最受欢迎的五年期固定房贷( Five-year fixed-rate mortgage)利率上升了0.2%，可变房贷(Variable-rate mortgages)的利率，也自2012年来首次持续上涨。

虽然加拿大房贷利率最近开始小幅度上涨，这却是一种房贷利率由逐渐下降转变为逐渐上升的趋势，这样的趋势有可能令房地产市场冷却。

多伦多道明银行(TD Bank)的经济师推测，由于广泛预期美国联准会将于12月升息，加拿大的固定房贷利率有可能随之上升0.6~0.7%。

如果真的这样，或许导致加拿大的成屋销售量在今后六个月内下降10~15%。经济师认为利率上涨对火热了数年的多伦多和温哥华房市影响最大，因此冷却程度也较高。

央行会否加息？

据加通社报道，许多经济学家预期，如果加拿大经济复苏步入正轨，央行下一步将提升隔夜利率，道致贷款浮动利率升高。目前浮动利率提升并非意味著央行将加 息，他认为只是大银行为了增加利润而已。银行不会将利率长期保持在2%甚至2%以下的水平，当央行降低基准利率P时，银行必然要调整降低折扣率。因此每当 央行降息时，借贷者就要赶紧争取到最大的折扣。如果仍在观望，还是趁现在利率比较低及早行动。

浮动还是固定？

尽管加拿大中央银行在今后很长一段时间内无力加息，但这不妨碍固定房贷利率上涨，因为固定利率房贷的利率由债券市场的殖利率确定，况且加美债券市场殖利率自9月以来就开始回升。

比较出人意料的是与央行基准利率紧密相连的浮动利率，最近也在缓慢上升。

世界日报采访intelliMortgage的房贷规画专家麦克利斯特，他感到惊讶：这是浮动利率房贷市场的巨大转变，一个很少人预料到的变化。

他分析，这可能源于争夺储蓄款的竞争及政府一些政策，导致银行等房贷业者融资成本升高，迫使他们通过提升浮动利率方式收回成本。

但RateHub.ca的创办人理查德认为，一些推动利率上升的因素是暂时的，例如年底时一些贷款机构已经达成全年营业目标，无意再以优惠利率招徕顾客， 以及房市随着冬季来临而不再那么热络。她分析，一些银行在11、12月提升利率，以准备来年春季与对手竞争时，能够有更大幅度的削减利率空间。

在上涨的利率预期明年令房市冷却的同时，由于一些买家会抢在利率显著上涨之前入市，这也可能在短期内推动房市在冬季冲刺。麦克利斯特告诫潜在的买家，最好谋定而后动，因为他觉得加拿大经济表现欠佳，即使明年房贷利率上升，今后数年还是会回落。

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（据加西网）

最新BC省非盈利住房协会（BC Non-Profit Housing Association, BCNPHA）数据显示，大温地区单亲母亲，老年人和原住民的过半收入用于住房类支出，主要是支付房租。

最新数据显示：很多大温居民过半收入用于房租

这个机构多年来一直收集人口数据，为BC省人口最密集的地区制定“租房指数”(Rental Housing Index).

该协会主席汤尼(Tony Roy)说，住房可承受能力应该指住房类支出不超过收入的30%。 但当我们从加拿大统计局（StatsCan）拿到人口和收入数据后，我们简直不敢相信我们的眼睛。

在大温地区，超过73500户家庭花费过半收入用于房租，这其中绝大多数家庭年收入不超过21000元。他们很多人从事食品加工，餐馆和服务业。

居住在出租单位的很多人是单亲母亲，35%的单亲妈妈把过半收入用于房租。 也有不少年轻人，老年人和原住民是这样的支出结构。

政府对这些数据很感兴趣，他们可以用于制定相关人群的收入补贴和租赁补贴计划。但汤尼认为，该数据对多人同时租用一套住宅的情况统计有瑕疵。比如5个最低收入的人分享一套出租房，数据上看该“家庭（Household）年收入为10万元， 似乎很不错。

目前，整个低陆平原市场短缺63000套卧房。 汤尼希望政府能看到，每个出租单位能放多少张床位才能让所以人住下来。

大温地区现有891335户家庭，有304270户出租，出租率34%。

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（据加西网）