加拿大房贷 – Page 3

加拿大买房难首期款贷款竟达100亿

加拿大人从家人、放贷人以及信用卡处借来作为购房首期款的总额已经达到了每年100亿，占所有首期付款总额的13%。根据CAAMP的一项调查显示，尽管购房首期款主要还是来自个人和家庭储蓄，但是在过去两年里首次买房者的借贷额占其支付的首期总额188亿的比例已经超过了25%。将近有20%的第一次买房者接受了家庭的资助。

加拿大买房难首期款贷款竟达100亿

对那些从RRSP存款账户里每年取出近26亿作为首期款的购房者，16%的人表示他们借贷是为了填补退休金存储账户。尽管房价仍在上涨，利率很低，但加拿大人支付的首期款占的房价总额度的比例却越来越高。比如，第一次购房者过去的首期款平均额度是6万7，约占所购房价的21%。而多次购房者的平均首期款却提高到了18万5，约占48%。

这主要是得益于极低的贷款利率，今年平均贷款利率仅为2.68%，低于去年的3.08%。

但是此次调查结果显示伴随着首期付款中借贷比例的增加，加拿大购房者通过贷款和房屋净值信贷额度实现的平均融资额度达到了房价的78%，在第一次购房者中这个比例增加至85%。

尽管现在是首期付款比例很高和利息率很低，但是借贷的增加使得超过1/4的首次购房者表示如果联邦政府把首期付款最低额度从5%提升到10%，他们将无力承担购房的负担。
来自CAAMP的首席经济学家Will Dunning表示说，基于目前首次购房者占加拿大所有购房者的比例达到了45%，提高首期付款的规定将会对房产经纪产生巨大的影响。

“10%的首期款要求可能会引起房产销售的剧减，从而导致房产市场的衰退，使当地经济陷入低迷”Will说。这个推断是基于最近几年加拿大房地产市场，除了多伦多和温哥华以外，房价上升都比较平缓，仅仅在过去一年里上升了1.4个百分点，而多伦多和温哥华两地则上升了将近13个百分点。

很多购房者在调查中都表示他们相信低利息率正在使得过多的加拿大人买房，但是他们很多都对当地的房产市场产生的泡沫表示担忧。但是同时大多数人都表示他们认为自己有能力负担房子，并且能够安全度过可能出现的市场衰退。

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加拿大房贷利率,固定浮动各有春秋

固定利率（fixed rate）和浮动利率（variable rate）房贷的利率差距，从未像现在这么接近，但毕竟还是有一点差距，因此一些财经专家继续劝告消费者选择利率稍低点的浮动利率房贷，并指出从过去25年看，总是选择浮动利率房贷的人更合算。

从数字上看，确实是浮动利率房贷更低，例如，目前消费者可以找到利率在3%左右的5年固定利率房贷，而同样的5年期浮动利率房贷大约是2.6%，两者的息差是0.5个百分点。可是，为这么小的息差冒风险值得吗？

加拿大房贷利率,固定浮动各有春秋

2010年，当全球经济有可能再度跌入衰退时，固定与浮动利率房贷之间的差距扩大至约1.7%，后来随着二度衰退的风险缩小，这一息差也不断变小，目前仅相差约0.3%。因此，大多数专家认为，为保险起见，消费者应该选择固定利率房贷。温哥华的房贷经纪人费德吉特说，只有当固定和浮动利率房贷之间的息差达到1%时，选择浮动利率房贷才是合理的。

他告诫人们，现在利率处于极低状况，这种利率环境不可能长期持续下去，央行总有一天会提升基本利率，迫使各商业银行跟随提高房贷利率，只要商业银行及其他金融机构跟随央行提升利率0.25%，造成浮动利率房贷上涨同样幅度的利率，浮动利率房贷相对现行固定利率房贷的优势便立即消失。

也许有人会说，届时可以立即转为固定利率房贷，便能规避利率上涨带来的风险。但这是一厢情愿的想法，事实上当利率上涨时，固定利率房贷的利率也会上升，到时难以再找到像目前这么便宜的房贷利率了。

加拿大房贷趋势网站（Canadian Mortgage Trends website）编辑麦克李斯特解释说，固定利率房贷的利率由债券市场的殖利率确定，而债券市场的殖利率往往比央行基本利率更早上涨，因此当浮动利率上涨时，固定利率已经完成上涨过程，背负浮动利率房贷的消费者此时想要锁定房贷利率，只能接受更高的固定利率。

有些主张选择浮动利率房贷的行家认为，央行很有可能数年内无力提升基本利率，完全可以利用这段时间节省房贷支出。然而，这只是推测，没人确切知道央行将在何时加息，因而很难掌握锁定利率的时机。如果经济状况转好，央行可能比外界预期的更早加息。

按照一些经济学家的分析，为了避免加元汇率过高，损害加拿大制造和出口业的全球竞争力，加拿大央行将等到2015年美国联准会加息时，才会跟进加息。即使这种推测最终成真，也难以知道那时固定利率能继续维持目前这么低的水平。费德吉特预测，今年固定利率将在升至3.5%左右，随后在不太久的将来回升至5%左右。

绝大多数财经专家建议，现在应赶快抓紧时机将浮动利率的房贷转为固定的，等待将是无谓的，只会坏事。

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加拿大楼市风云：5年房贷利率下调至 2.99%引爆市场

加拿大最大的信用社Meridian Credit Union宣布，将具有基准意义的五年期固定房贷的利率下降至2.99%。目前，这是全加最低的五年期固定房贷利率，预期将引发新一轮的竞争。

加拿大楼市风云：5年房贷利率下调至 2.99%引爆市场

不仅是市场竞争促使金融机构降价争夺客源，而且由于在金融机构筹措固定房贷资金的债券市场，过去一个月内，殖利率呈下降趋势，也降低了银行等金融机构融资的成本，使他们有能力调降固定房贷利率。

Meridian率先调低房贷利率，预料会掀起减息竞争。图为Meridian内部情形。

加拿大五年期政府债券殖利率今年以来下降了33个基点，至1.62%。

市场认为，各金融机构争相调低房贷利率，是对联邦财政部长费拉逖的考验。

去年3月初，抢在传统的房地产旺季回暖之前，满银(Bank of Montreal)率先将其五年期房贷利率降低0.1%，以五年2.99%的利率吸引借贷者。宏利金融公司(Manulife)迅速跟进，推出更低的2.89%五年期固定房贷利率。

一直担心国民过度举债的费拉逖，立即指示财政部致电宏利，对该公司推出如此低的房贷利率一事示关切。宏利接到财政部电话后，即时宣布取消2.89%优惠房贷利率。稍后满银也取消了2.99%的房贷利率。

可是，信用社属于省级政府管辖，因而费拉逖这次无权向Meridian信用社施压，要其取消2.99%的优惠房贷利率。

加拿大央行降息将给加拿大房市火上浇油？

加拿大中央银行1月21日意外地宣布再度降息后，引发人们对经济的担忧，这两天加元汇率狂跌、股市猛涨。央行坦言，油价大幅下滑让经济增长变得不明朗，是这次降息的主要原因。

央行减息或令买家提早入市

有地产经纪认为﹐加拿大中央银行今次减息0.25厘﹐楼市方面最受惠的应会是首次置业人士及中低价格的房子﹐对豪宅市道的刺激不大。

据明报报道﹐一般的首次买房人士资金不多﹐而且负担能力有限﹐对他们来说﹐这次的减息是真正的利好消息﹐可以用相同的成本﹐拥有较大面积的房子。预期会有买家利用这次减息的机会提早入市﹐当中包括了首次置业人士。

减息无疑是楼市的一个好消息。不过买家还是要量力而为﹐因为利息不会一直持续在这样低的水平﹐所以还是要注意本身的负担能力。目前加拿大经济形势不乐观﹐利息虽然减了﹐但大家的收入的增长并不大﹐而且房价已经高企﹐所以减息也不会对楼市带来特别大的刺激效果。

此外不排除利率掉头回升的可能性﹐但估计在半年内不会再有变动﹐因为中央银行需要时间来观察减息后的整体经济形势。

加拿大央行本次降息，最受惠的应会是首次置业人士及中低价格的房子﹐对豪宅市道的刺激不大。

五年定期贷款利息预期创新低

有房贷经纪估计﹐随着加拿大中央银行突然把隔夜利息调低﹐五年期的定息房贷的利率可能会创新低。

业内人士Brian Matthey称﹐如果目前的情况不变﹐五年期的房贷利息可能会下调至2.69厘。他补充称﹐这个利息还未计算优惠。

根据房贷行业的一般做法﹐客人如果讲价﹐一般可以获得折扣﹐最后所取得的利率因而会比广告中公布的利率为低。

房贷经纪Gord McCallum相信五年期的定息房贷的利率可能会刷新历来的低位。他表示﹐如果五年期的定息房贷利率调低至2.5厘﹐他不会感到意外。

总理支持央行:加拿大经济好得很?

加拿大总理哈珀星期四下午在安大略省圣凯瑟琳市说，加拿大经济的基础很牢固，完全经得起石油价格下跌带来的冲击。加拿大仍然会在2015年消灭赤字，达到财政平衡。他表示，联邦政府的财政状况确实受到原油价格的影响，可能不得不动用一笔备用资金来达到财政平衡。他对加拿大央行降低基准利率的决定表示支持，并让他的听众相信，加拿大的经济和金融政策使这个国家成为全世界最稳定的经济体，他所领导的政府将继续创造就业，支持企业创新，帮助制造业发展，并且不会增加企业的税收负担。

由于低息刺激加拿大房市一直高烧不退，如今再次降息，有人担心会给房地产市场火上浇油。不过业内人士表示，一旦市场失控，政府会出手干预的，只不过要看时机而已。

大银行收紧房贷次级市场占有率增

加拿大房贷市场的次级放贷商所占的市场比率创了历来的高位﹐被指会增加楼市的风险。

次级贷款市场的主要参与者是有别于大型银行的放贷机构﹐目前所涉及的贷款﹐只占全部房贷的2.2%。

以这个比率来说﹐一旦发生违约问题﹐应当未足以对楼市造成任何严重的结构性损害﹐但它们的市场占有率已显著增加。

根据加拿大帝国商业银行世界市场(CIBC World Markets)利用加拿大统计局的资料编制的数据显示﹐在过去的一年﹐这些另类的放贷商所批出的贷款额增加了25%﹐但同期间总体的房贷额只增加了4%。

美国楼市崩盘及在2008年经济衰退﹐次级贷款被指是部分原因。他补充称﹐次级贷款是健康运作的市场的一个正常环节。在美国﹐次级贷款曾经占市场5%﹐一直持续了40年都没有出事﹐但当增高至33%时﹐问题就来了。

本国的大银行追随联邦政府及加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.)的楼市降温政策﹐因此需要收紧贷款条件﹐以致非银行的房贷机构获得更多的发展空间。

由于有更多的房贷申请不获银行接受﹐房贷经纪会把这些申请转介给包括了Home Capital Group等的非银行的贷款公司。

想在温哥华买房？年薪得有14万加元才行

加拿大职业网站Workopolis发表一项分析，指出在多伦多置业，每年的收入需113,009加元才能负担得来。

资料来源：加拿大职业网站Workopolis

这次的分析包括了全国10个主要城市，多伦多所需要的入为第二高。高踞榜首的是温哥华，当地的人需要147,023加元的年收入，才有足够的负担能力。其余大部分城市需要的入息介于7万多加元至8万多加元，但温尼辟及哈利法克斯的人以稍低于6万加元的收入，也有能力供楼。

根据统计资料，2010年加拿大家庭的中位收入是76,000加元。由于可见，对于本国大城市的家庭来说，居者有其屋其实不是太难达到的目标，但多伦多及温哥华则例外。

这次的分析以多伦多房贷经纪威廉斯(Adrian Williams)的意见为依据，设定首期10%，亦即是房贷相等于屋价的90%，而还本期及房贷利息分别定为25年及2.99%。他指出，在计算所需的收入方面，除了首期比率及利率等方面的资料外，还要包括公用服务的开支及有关的税款，以及最重要的屋价。

房价经常波动，不过，该网站指出，这次研究引用加拿大地产商会(Canadian Real Estate Association)的各地平均屋价数据，适用于去年12月底。此外，有关的计算也包括至少100加元的公用服务费用，和由威廉斯提供的各地物业税。

按以上设定，多伦多平均房价是587,505加元，以首期10%计算，每月房贷还款是2,560加元，再加上354加元的物业税及公用服务开支，所需要的年薪达到113,009加元，乃是各大城市中的次高。

最高的则是温哥华，根据该网站的分析，温哥华房价是819,336加元，每月的房贷还款额高达3,570加元，比多伦多整整多了1,000加元有多，而需要的收入也相应增加至147,023加元。

值得留意的是，按照威廉斯所提供的物业税资料，温哥华的平均屋价虽比多伦多高出近40%，但物业税反而较低，只是251加元，少约100加元。

排第三位是正受低油价打击的卡尔加里。这个地产市场去年表现不俗，屋价录得显著的升幅，至年底时的平均屋价是465,047加元，每月的房贷还款额为2,026加元，需要的收入为88,578加元。

根据这次分析的结果，在渥太华、沙斯卡通、爱蒙顿及里贾纳这4个城市居住的人，只要家庭收入达到全国的中位数，便有能力置业，因为需要年收入只是介于稍逾72,000加元，至略为低于75,000加元之间。温尼辟及哈利法克斯的平均屋价不足多伦多的一半，所以要求的收入也相对低许多，分别是58,235加元及56,929加元。

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