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CMHC，加拿大贷款及住房机构，最近宣布一个一项新政策，从今年9月28日起，购买自住房，同时本着想以房养房，分租打开销为目的之买家们，在他们申请贷款时，可以将可能的分租获得的租金额度按照百分百收入来计入贷款申请里。

这项政策，旨在提高人们对房屋的可负担性。以往的计算方式是，分租金收入按照一半来计算收入。当然，这个必须是您的首要自住房屋，不是投资物业。您需要生活在该物业里。

什么叫利好休息？这就是利好消息。至少，对于那些真的想买房自住，但又想将其中的1或者2个房间分租出去以便减轻供款压力的人们来说，非常利好。

CMHC此举被市场普遍认为，会进一步刺激目前多伦多和温哥华本来已经火热的房地产市场。

如果将分租得来的租金算作收入，来进行贷款申请，自然比原来的只算50%收入容易批很多，这样，很多中产阶层就可以买得起房子了。

CMHC说，在BC省的温哥华，像这样有第二单位作为出租的房子近3万户，几乎构成了租房市场的20%份额。

所以，CMHC的这项新政策，对于这3万户居民来说，就是利好消息。他们可以将租金完全纳入收入，来申请借贷。当然，可想而知，这样的可分租房屋在销售时，买家们自然也可以将潜在的租金收入用来计算贷款额度。

需要特别指出的是，CMHC这项政策，主要针对的是那些拥有完整的隔离房间的分租屋，比如，地下室房间，甚至是附属于房屋，独立建起的所谓“胡同住所”。

这些符合申请贷款条件的分租单位，要求是比较独立的，有可以单独使用的卫生间，厨房和卧室。

其中一个重要的因素是：这个分租物业是否合法，或者符合地方政府的标准。CMHC表示，作为房屋拥有人，在向贷款机构申请房贷时，需要证明这些分租单位是合法的，而作为借贷审批人，则要自行作出正确判断。

根据新法规，CMHC虽然将第二套单位的分租作为满额收入来考虑贷款，但依然会如以前，将申请人每年的贷款利息，本金，地税和单位的各项取暖用电开销作为消费来计算欠债比例。

一位业界内人士说，CMHC的这项新策，会使分租物业的价格有泡沫行为。

早在CMHC宣布这项新策前，市场上充斥着很多看跌房市的悲观言论。著名经济学家，大卫 马达尼说：低利率在过去的这些年里，是加拿大房市稳定的一个重要因素。但是近年来，随着房价的上涨已经和人们的收入不成比例，房市已经有些危险的迹象在里边。在未来的时日里，房市也许需要做出调整。

BMO的首席经济师达格 波特说，CMHC这项新策的出台，或许会鼓励那些隔院观望的买家已然跳过围墙。

波特说，他认为，CMHC的初衷是试图缓解人们对房屋的负担能力。是否有效，就是另外一个故事了。

无论如何，CMHC将分租物业的租金100%计算在收入里作为贷款申请的收入，是一个非常好的消息。

好，说点儿题外话。

既然可以合理合法的分租养房了，加上市面上很多经济学家的乱分析，而且，是悲观的分析，作为我们普通百姓，应该做些什么呢？

居安思危。我自己强烈认为，多伦多及周边的房市会持续坚挺下去，至于原因，已经说过很多遍了啊。咱们这里是宝地，移民都愿意到这里来，就业，生活都方便。每年那么多的移民，80%到多伦多，房价怎么会降呢？

还有，现在的移民非同当年我来到加拿大时候的状况了。不是投资移民就是企业移民，即使是技术移民，谁又没有个几十万加币在手里？

这话不是夸张，我自己的一个客户，IT专业，技术移民，去年落地就买了一个镇屋，说先住着。北京有两套房子，早年买的，虽然这些年工资度日，但是来这里前卖了一套，套现在这里买了房。

所以，如今的移民，基本没穷人。

然而，未雨绸缪是我们的千年古训。话说2008年美国金融危机爆发时，当时的破产房遍地是，而我们华人的房子却屹立不倒，就是因为我们中华民族“人无远虑，必有近忧”的潜移默化，使得我们华人的积蓄总是处在一个可以非常安全度过重灾期的额度。

所以，在放胆买屋投资时，不要忘了，挑选那些可以分租的物业，我是说，尽量挑选吧。如果您就是喜欢上了一套物业，哪里都好，就是不利于分租，那有怎么样，买了呗。

挑选那些地下室分门出入，如果可以走出式就更好的物业。

地下室装修了更好，没装修，自己装修，一定要有厨房，洗手间和卧室，以便以后合法出租。如果可以申请许可最好，

没申请正在出租的，您先闷声发大财；一旦需要许可了，有朝一日，您去申请一个就好了。

虽然有点儿麻烦，也许需要做出些改动，不过，哪有赚钱不麻烦的呢？

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加拿大央行维持隔夜利率1%不变已经4年了，房屋贷款低利率已经延续了5年。2010年年初，大银行推出的1年前固定利率1.99%，强烈刺激了地产市场，此后虽有波动，但低于3%的浮动利率和固定利率支撑加拿大地产市场红红火火至今天。5年来的低利率，不仅推高了房价，也让加拿大人的家庭负债累累。戏剧化的是，加国人民对巨额债务不仅没有感到压力，反而越来越勇敢地借贷，主要原因就是利率低。低利率年代，要不要加速偿还房屋贷款，要不要给自己减负？很多家庭，包括我自己，都在考虑这个问题。

很多朋友认为，低利率年代，意味着，存款和贷款利率都低，钱存在银行，被别人借走，用于提前消费或投资，相当于存款人在帮借款人实现理想。榜样的力量无穷，大S家2009年勇敢地贷款买房，到2014年房价涨了30%；小S一直盼着房价能降，辛辛苦苦储蓄了5年，发现能买的起的房子越来越小。低利率年代，借钱者赚，存款者赔，在地产市场反应得淋漓尽致，同时也合理地解释了，借钱令财富增加，从而抵消负债带来的心理压力。

借来的钱迟早要还的，早还还是晚还，是个问题。前面我们说了，很多人不存钱是因为存款利率低于通胀率的情况下，存款是让财富缩水。但提前还款则不同，房屋增值的同时，加速还款是将自己的负债降低，从而大大提高房屋净值，也没有把自己的廉价资金借给其他人使用，而是将存款的身价提高到了贷款利率的水平。除非其他投资的税后净收益高于房屋贷款利率，否则都应该选择提前还贷。其他投资收益包括：利息，分红，资本利得等，这些收益的边际税率由高到低的顺序也是利息，分红和资本利得。以年收入4万至7万的人为例，利息、分红和资本利得的大致边际税率在30%，20%和15%的水平上。如果不把钱用于加速还款或存入免税账户，而是做投资，收益要按此税阶纳税，如果税后净收益率低于按揭贷款的利率，则得不偿失。很多朋友建议，有工资收入的家庭，在没有还清房贷之前，尽量不要冒险去做如何其他投资，我个人非常赞同。加拿大著名财经节目主持人Kevin O’Leary是这样说的，… paying off your mortgage is one of the most important steps to retiring richer. In other words, forget about the stocks and bonds until you’ve eliminated your mortgage.加拿大《金融邮报》文章What to do with your savings: pay off your mortgage or diversify your investments?一文中举了一个例子，比较了投资与加速还款在实际结果。大家可以搜索阅读。

利率高的时候，提前还款，看似节省的利息支出较多，但同时机会成本也较大，反之亦然。因此，是否要加速还款，与利率高低无关。2014年5月，房贷经纪组织CAAMP的一份消费者调查报告显示，2005至2009年，房贷利率较高的时候，主动增加月供的消费者15%，大金额一次性主动还款的消费者16%；2010年至2014年低利率时期，这两个比例分别为16%和14%，即，利率高和利率低的时期，采取提前还款的消费者都是30%左右。

提前还款，能够省多少钱，值不值得做？BMO银行为你算了一笔账。以10万元贷款，5年固定利率7%，还款期25年为例，在没有罚款的情况下，每个日历年可以将原月供提高20%，同时可以加速偿还原贷款本金的20%。下表的数据充分展示了提前还款的力量：每个日历年，提前偿还原贷款本金的20%，只需要55各月就全部还清贷款了！

把现金都用于提前还款了，日后换房怎么办？除非日后不打算再换房，否则，提前还款引起的最大问题是日后换房时，手上没有足够的现金。另外，如果有比提前还款的收益更大的投资机会，没用现金怎么办？每个家庭的情况都不一样，有时间我们可以再逐一分析。

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这两年的购房者明显的比往年理性了许多，表现在签买房合同之前，对房贷有多少把握，事先找到房贷专业人士搞清楚，做到心中有数。不像前几年，不少买家先慌慌张张签了合同， 才开始找贷款，本末倒置的做法， 的确被动！其中的苦辣就不必细数啦。。。

随着多伦多房价的一路高涨， 很多百万房子也在抢，若是遇到我们的客人本来自雇或者现金的收入，还有信用有些问题，目前大小银行现在房贷政策又收紧很多，可谓雪上加霜，在这种情况下， 就是考验房贷专业人士的业务能力， 以及与银行的TEAM沟通彼此了解程度过硬不过硬啦！。

什么是贷款预批？贷款预批是银行或贷款公司提供给客户的一个保证，是银行在调查了借款人的财务状况之后对其所需贷款额度及还款能力所作的评估。

他们锁定房屋价格的范围。这增加了买房者在买房时的信心。

贷款预批还有一个好处就是可以免去购屋合同中的贷款条件。通常买房合同会有两个附加条件，一个是验房条件，一个是贷款条件；如果买家能够提供贷款预批文 件，对卖家来说交易失败的风险立刻就小了一半。在OFFER差距不太大的情况下，卖家通常会优先考虑能够提供贷款预批的买家的OFFER。

另外，得到贷款预批也意味着购房者可以提前知晓自己能够贷到的最大额度，在找房时能够确定大致的房价范围。

预批分几种情况；

1，购买楼花， 房子需要几年以后才交接，由建筑商规定必须提供， 以防未来买家贷不到款的麻烦，由于这几年不少建筑商面临买家在过户时候房贷出现问题，他们在签订买卖合同过程中， 对买家的贷款资格也越来越严格，对出具预批信的银行或房贷机构的审查也比以往苛刻；

2，抢OFFER中，基本上要拿掉贷款条件才可以上阵，如果不是抢OFFER, 通常情况下大部分房地产购买合同要求购房者在签合同后的几天内筹足购房款，否则合同就会作废。然而，在许多情况下，在银行对房产进行评估之前，借款人就已经签订了购 买合同。还有更坏的情况：在大多数房产竞价中，购房者甚至不会仔细考虑融资问题，他们只是侥幸地希望自己能够获得足够的贷款。

3，传统方式，正常情况下的预批。在安省，普遍的购房合约中的房贷条件的时间仅为5~7天。在这么短的时间内，如果你的信用一旦有任何问题，你就可能不能获得最终的批准，那么你的购 房合约就会被终结。所以预先获得批准就是很重要的一个购房环节。如果你事先得到了批准，放贷机构仅对你所要购买的房屋进行审核，一般1~2天就可以获得最 终的批准。这样你就可以在先获得房贷批准的前提下，进行验屋的程序。否则一旦最终没有通过房贷，你的验屋费用就白费了。

贷款预批的有效期一般为120天，利率一般可以锁定90天。也就是说，在此期间借款人不会受到利率上调的影响，如果利率下调，借款人最终获得的利率也会下调。

房贷事先批准与正式批准很相似，区别只是前者尚没有一个特定的房屋而后者已经具有明确的房屋价格、地址、房屋类型等。房贷是建立在你所购买的房屋作 为抵押为前提的贷款。所以，房贷的事先批准只是对你的信用、收入以及还贷能力进行分析审核。在房贷事先批准的承诺信中就会包含你购房的价格限制和首付限制 等条件。只要你所购的房屋是容易重售的、可以投保的和价格在市场价格范围之内，那么最终批准就可以快速通过。

房贷申请预先批准主要涵盖：

• 个人信息
• 受雇历史
• 具体收入
• 你有的固定资产
• 你有的负债情况
• 你要求的房贷金额和首期比例
• 查询你信用的授权

银行或房贷的放贷机构在收到你的申请后，会有专业人员对你的资产负债以及你的收入和稳定性进行评估，再结合你的信用记录和分数，做出批准或有条件批准或否决的决定。

如果所有情况都在放贷机构的政策范围内，你的申请就会被批准。你将收到一份“房贷承诺书”，内含房贷最高金额、利率、期限、锁定时间范围等。

在获得这份承诺书后，你就可以在价格范围内自由找寻你的房屋。在下了Offer后，你可以将承诺书给经纪看，这将增加卖方对你的信心。

申请贷款预批时了解自己的信用状况是非常重要的一件事。我们经手的贷款申请中，大约十分之一的申请人有信用问题。有问题的申请人中100%的人不知道自己 有问题。几年前的手机欠费;信用卡太多忘记了其中一张，造成迟付;信用调查机构张冠李戴，弄错信息;地址改变后没有通知发卡行，没收到账单，造成账单未 付。。。越早发现这些问题对贷款申请越是有利，没有申请预批信的买家，大多是不愿早早陷入贷款这个并不令人愉快的过程;也有些买家对自己的财务和信用状况非常自信;而绝大多数人则是根本不知道有贷款预 批这件事。我遇到过的，没有贷款预批就下无条件offer，最终无法交割的案例中，最惨痛的是至今都无法从这笔交易中解脱出来的客户。影响房产交割的一切 费用都由买方负责，包括租房费、利息损失、水电费、地税。。。

申请贷款预批，都是免费的，而且可以早一点接触房屋贷款专业人士。对于 第一次在异国他乡置业的华人朋友，专业人士的意见是非常重要的。一个有经验，有见地的贷款经纪人可以让借款人少走很多弯路。有些问题常被华人忽略，但在加 拿大的金融和法律体制下却是很大的问题。其中最值得注意的是贷款首付问题。一半以上的华人在加拿大买房都需要从国内汇款过来，如果通过地下钱庄之类的“汇款” 公司将用于首付款的资金在买房交割前3个月内“汇”入加拿大，这笔钱有可能被银行认为是“黑钱”而决绝接受。因此，对于认真考虑买房的华人来讲，尤其是第 一次买房的人，早一点接触专业人士是非常必要的。

提醒大家注意：如果你没有递交详细的个人资料和所有必须的文件，你的预先批准文件都是有条件的，可能最后并不能获得贷款！

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