多伦多房市 – Page 5

6月多伦多独立屋均价超105万年增长15%

多伦多地产局主席Mark McLean今日宣布GTA地区在6月通过TREB’s MLS系统的房屋交易量创造了一个新纪录，为11,992，年同比增长了18.4%；平均交易价格为63万9,184，相比去年同期增长了12.3%。

今年高层房屋交易量比去年有所增加，这也是今年平均房价年增长速度更快的重要原因。6月所有房屋价格都出现了明显增长，但增长最快的仍然是独立屋，415地区的独立屋与去年同期相比增长了14.2%；905地区独立屋年同比增长了15.0%，增长速度最快。

6月多伦多独立屋均价超105万年增长15% 6月多伦多独立屋均价超105万年增长15%

416地区独立屋今年6月平均房价达到105万1,912，与去年同期比增长了14.2%；905地区平均房价也达到了73万8,016，年同比升15.0%。

416地区的半独立屋平均房价为76万1,819，比去年同期升13.2%； 905地区平均房价为49万6,740，年同比升10.7%。

416地区的镇屋均价为53万9,259，年同比增长10.8%；905地区均价为45万9,004，与去年同期升14.0%。

416地区公寓均价为41万8,599，年同比增长7.0%；905地区均价为32万4,388，与同期增长4.6%。

McLean表示说：“在我的新任期刚刚开始时，我觉得我有必要指出GTA地区的房屋市场之所以一直如此繁荣，主要是因为该地区在经济、文化和种族上的多样性，也是因为GTA地区作为一个适宜人类居住的地区得到了来自世界各地的购房者的一致认可。随着家庭数量的上升，我希望他们能够从多伦多及其周边地区可负担的房价中获利。”

与多伦多一样的，温哥华的6月房市也同样火爆。对此，BMO的高级经济师Nesbitt Burns表示说，毫无疑问，多伦多和温哥华这两个房价高居不下的城市直接刺激了大众的需求。但问题来了，目前以及未来可能出现的低利率的副作用可能使得价格调整机制无法起作用。如果下周央行再次降息，两个城市的房价可能又会面临一轮上涨。

根据央行的经济数据，加拿大房屋价格的通货膨胀率在10%到30%之间。很明显，多伦多的独立屋价格已经让许多家庭难以负担，特别是第一次买房的人。对此，地产局市场分析总监门瑟（Jason Mercer）表示说：“今年房屋供应量上升是鼓舞人心的。这说明越来越多的屋主对日益增长的房价做出了回应，以从中获利。但是我们要看到目前市场上的房屋供应量年增长速度仍然低于需求量，这意味着还是有很多人的购房需求没有办法得到满足。”

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加拿大房市持续火热幸福指数温哥华优于多伦多的七大理由

温哥华与多伦多近来房市交易活动热络，是带动加国房地产成长的主要动力，总部位于安省的地产公司TheRedPin，近日针对这两大都会加以分析，归纳出大温房市优于多伦多房市的七大理由。

加拿大房市持续火热幸福指数温哥华优于多伦多的七大理由

这七个理由涵盖层面包括首购族负担力、税负、气候、环境及市场交易状况等：

1.大温对于首购族来说较可负担。根据统计，大温地区首次买房民众，平均花费为42万元，多伦多地区则为42万5000元。

2.在大温购屋仅需向省府缴交土地交易税（land transfer tax），不需缴交给地方政府，报告中以价值50万元的地业为例，在大温地区的土地转移税仅为8000元，多伦多地区则需要1万2200元。

3.大温气候较佳，一年四季都适合看房，因此全年的房市交易量均十分活跃。

4.大温公园较多，且交通方便，在多伦多民众若想要享受户外生活，得开车约两个小时，但大温地区最多不到30分钟。

5.各类统计中，大温地区居住品质均优于多伦多地区。报导引用今年的北美城市适合居住之统计数字，指出温哥华排行第五，但多伦多仅排行第15名。

6.大温地区的公寓转手状况较多伦多地区佳，报告以今年数据为例，指出大温地区3月份时转手成交的房屋中，有40%为公寓房型，但多伦多地区仅有22%。

7.温市房市目前为卖方市场，成交价高过开价的状况比比皆是，报告中提到两笔近期交易，其中一个5月份的个案，开价599万，却在12天内以超过开价200万的价格成交，另一案例则为一处开价近300万的地业，在数小时内就以超过开价110万元的价格成交。

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多伦多度假屋市值随时飙升专家提醒尽早分配房产

在湖边度假屋（cottage）凑孙为乐，是不少退休人士的梦想。但这类多伦多楼市市值通常已飙升数十倍的物业，将来若有需要转给家人名下，联邦政府会征收重税。有专家建议，退休人士可趁在世时，转售或转赠物业给子女，这样既可减轻税务负担，子女将来也可享受物业增值。

多伦多度假屋市值随时飙升专家提醒尽早分配房产

退休人士持有的度假屋，早年购入价通常只需数千元，但现时市值已飙至10万元或以上。皇家银行财务策划师劳顿（Ｍike Laughton）指出，物业转名始终会牵涉税款，其中一个应付方法，是现在把物业转售或转赠给子女，劳顿说：「你愈早转给遗嘱受益人，你将来需要负责的税款会愈少。」

另一个方法，退休人士借钱给子女，用来购买自己的物业。换言之，在维持按揭供款的条件下，你可以在五年限期内，分散资本增值及相关税款，你更可以在遗嘱豁免债务。
增加物业持有人数目，也是另一种应付方法，例如与子女联名持有物业，或者把物业转给信托基金，当物业当作遗产转移时，就可以避免缴交遗嘱认证费。

为了减轻税项，当你决定物业新售价时，还需考虑其他费用，例如地产代理佣金、律师费及其他相关交易费用，增加新房间、扩建木制平台也可计算在内，但还在进行的维修费则不在此列。

预先分配遗产免家人争议

加拿大帝国商业银行私人财富管理（CIBC Private Wealth Management）税务及财产规划主管戈隆贝克（Jamie Golombek）指出，退休人士也可以透过宣誓，表明物业是主要居所，避免缴付资产增值税。

然而退休人士若在市中心同时持有物业，但又把度假屋当作主要居所，在期限内出售市中心物业时，就无法享受相关优惠。戈隆贝克因此建议，退休人士这时可考虑每个物业每年平均增值、未出售物业的潜在升值金额和预计持有年期。

有人可能会以为，可以象征式1元把物业转售子女，但加拿大税务部（CRA）仍然会以市值计算相关税率。当然，你也可以继续持有物业，过世后才以遗产模式转给受益人。但这种方式等同出售物业，联邦政府会征收重税。

如果你有多于一名子女，宜尽快妥当分配遗产，以免家人瓜分物业时引起不必要的争议。劳顿说：「这不只是税务责任，而是确保家人和平处理遗产，你也可以完成个人使命。」

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购买旧屋翻新投资模式成多伦多新趋势

随着多伦多的房地产市场迎来新一轮的高潮，宅基地越来越珍贵，在老社区购买旧屋推倒后重建已成为本市的发展趋势。

购买旧屋翻新投资模式成多伦多新趋势

据市府有关部门提供的数据，在今年1月1日至5月11日有375个旧屋的重建申请被批准，其中有超过半数集中在北约克。仅在Willowdale社区，市府有关部门已批准了76栋旧屋被推到重建。

此外，怡陶碧谷南部地区的老宅社区也是重建的重点。

Willowdale区市议员庄霏伦(John Filion)坦言，随着土地日益稀少，将有越来越多的老宅被推倒，宅基地被重新划分，新建两座或者更多的房屋。重建可能将提升物业的价值，但也会削弱社区的邻里关系，怀雅逊大学城市和地区规划学院的城市规划专家Mitchell Kosny则担心，将旧屋拆毁重建的趋势将导致多伦多社区的特色逐渐消失。

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想投资加拿大房产？先搞定市场定位

做生意讲究市场定位，就是明确目标市场的位置，这是市场营销的一门学科，是说产品或服务要找准有效市场，市场不对则推广低效甚至无效。其实市场定位在生活中也无所不在，比如就业，要把自己擅长的跟就业市场需要的对接上，才能找到满意的工作；比如社交，同文化背景、教育程度和收入水平相当的人交往，更容易成为朋友；比如房产投资，做对市场才能挣到钱，市场没做对就很难挣到钱，不是投资什么房产都能挣到钱的。

想投资加拿大房产？先搞定市场定位

有一次我跟一个朋友探讨起房产投资，这位朋友很早就开始投资房子了，在多伦多周边开车2小时左右的小城市投资买了不少房产，但这些年她一直忽视了大多伦多的房地产市场，尤其是华人热衷地区的房产。她把现金流看成重中之重，总是过分担心风险，是一位典型的量入为出、谨小慎微的华人投资者。

我马上表示了很大的反对意见：西人的一些房产投资理论未必适合我们华人。大多伦多地区华人越来越多，华人都喜欢买房子，而且华人的抗风险能力远远超过西人，华人热衷区域的房地产市场远比西人区域的抗跌。我朋友不以为然，看我张口闭口的“华人”、“西人”，居然说投资房产跟族裔没有关系，她只认现金流。

我事后想起来，仍为朋友说出来的“投资房产跟族裔没有关系”这句话感到很遗憾。投资房产就是做生意，做生意首先要了解市场，研究市场，看透市场，才能做好生意。我张口闭口夸华人，贬老外，绝没有种族歧视的意思，这是就事论事，在商言商，分析市场。不分析好市场怎么挣钱？族裔文化的不同导致了市场的的巨大差异，这才是商机！

中国人租房子住，心里就是不舒服，绝没有家的感觉，一定要住自己买的房子才踏实。尤其从中国来的投资移民，如果准备在加拿大长期待的话，甭管自己多有钱，花钱租房子住就认为是浪费钱，是把钱往水里面扔，租人家房子住普遍焦躁不安，活的不自在，非得尽快买房不可，这就是我们华人的文化。华人极其偏执地喜欢买房，投资房地产的市场当然要朝这里定位。

而做别的生意，例如开酒吧、开便利店之类的，如果选址在华人集中的社区，那是肯定要亏钱的，这就是市场分析的重要性。我还记得好多年前，接待了一位从国内刚过来的投资移民，在我帮他买房期间，他说希望在多伦多做点事，听说做酒吧容易赚钱，就让我帮他找个酒吧，他想买下来经营。这位客人毕竟刚来，人生地不熟的，语言又不通，就准备先找个十几万的小酒吧试试水，市中心的没那么便宜，我找到多伦多市区Dufferin街上面一个普通街区的小酒吧，带了客人过去，酒吧老板居然是个华人，我们就坐下来仔细聊起来。

问完客流量、营业额等问题后，我随口想到个问题：“你这酒吧，顾客里有多少华人？”。老板回答“没有”。我还以为听错了，补充一句“是华人顾客很少吧？”。老板强调一下“不是很少，是根本没有华人。这个酒吧经营几年了，一个华人顾客也没有”。我听了，哑然失笑。

后来，我自己的朋友和客人中有好几个开酒吧的，从他们那里慢慢了解了这些小酒吧的奥妙。在我们华人眼里，这些整天来小酒吧消费的，都是一群不折不扣的“败家子”老外，本来没挣多少工资，结果每月一大半钱都花在酒吧里了。BeerStore1块5一瓶能买到的啤酒，非要到酒吧花五、六块钱去喝，而且这些人一去酒吧就待好几个小时，非得喝好几瓶，花了几十块钱才尽兴。咱们华人哪有干这么傻事的？那不“有病”吗？

最近有新闻报道，什么加拿大人的债务负担再度上升，有三分之一的家庭债务水平达到了他们可以承受的极限。还有加拿大一半以上的家庭没有足够的生活开支储蓄，大约有30%加拿大人处于入不敷出的状态，生活在“一张支票接下一张支票”的状况下，即“月光族”，哪天薪水停发了就过不下去了。

其实这说的都是老外的情况，跟咱们华人根本没关系，华人债务高了最多房贷高了（很多还都有房租收入在顶着，而且华人还房贷的能力远超老外），老外欠债多是吃喝玩乐欠的债，那是天壤之别。这种新闻给华人听了，很容易误导他们的判断，让他们在借贷投资方面更加裹足不前。实际上加拿大华人的债务水平远远没有达到他们可以承受的范围，不是华人收入比老外高，是华人比老外节俭的多的多，华人都有强烈的储蓄习惯，而且极其不愿意欠钱，这是种族间巨大的文化差异。

在加拿大这样一个多元种族多元文化的社会，如果不考虑种族文化的因素，仅仅片面理解这样的新闻报道，据此误判市场，或者不研究市场定位，不做对市场，就会错过投资机会，或者投资不正确，舍本逐末，最终挣不到什么钱。

多伦多3月房市价量齐扬逾10% 楼市出现泡沫

以今年3月与去年同期相较，大多伦多住房价量齐扬至少10%。以交易量论，905地区独立屋17.3%的增幅最大，416与905地区半独立屋交易量均负成长;而416地区独立屋平均房价仍逾百万元，上涨15.9%为最多;905地区公寓的平均房价最低，但仍逾31万元。

多伦多3月房市价量齐扬逾10% 楼市出现泡沫

根据多伦多市地产局公布一项最新的3月份数据显示，从房屋交易量看，在各类型房屋当中，大多伦多地区今年3月与去年同期相较，交易量以905 地区的独立屋成长17.3%最多;居次的是416地区的公寓交易量成长13.5%;第三则是905地区的公寓，交易量成长10.8%。

而不论416或905的大多伦多地区，半独立屋的交易量均呈现下跌走势，416地区半独立屋交易量下跌5.3%;905地区半独立屋交易量下跌2.5%。

多伦多和温哥华两地带头加拿大全国3月房市全面回升

最新公布的国家银行房屋指数-Teranet-National Bank House Price Index显示，今年3月全加屋价继续上升，除了多伦多和温哥华2大市场继续火爆，其它地区的房地产市场也有复苏的迹象。

与前1个月相比，今年3月的国家银行房屋指数上升了0.3%，连续第3个月处于上升态势。

多伦多和温哥华的房屋指数上升了0.3%，东部地区的其它城市过去几个月下跌了5%，但是3月份有所回升，蒙特利尔的屋价上个月上升了0.7%，魁北克城升了1.5%，哈里法斯升了1.2%。

过去几个月饱受油价摧残的阿省房市，3月份的屋价也有回升迹象，阿省最大城市卡尔加里(Calgary)房价升了0.2%，省会城市Edmonton房价升了0.4%。

全加11个主要房地产市场中，只有3个城市仍然下跌，包括渥太华下跌0.2%，卑诗省维多利亚和安省汉密尔顿的房价分别下跌0.2%-0.3%。

与去年3月比较，全国房价整体上升4.7%，其中汉密尔顿市的房价增幅最大，达到8.4%;多伦多房价上升7.6%，温哥华房价上升5.3%，全国只有2个城市的房价低于去年同期，分别是渥太华和Winnipeg。

多伦多和温哥华今年3月份的平均房价均创下历史记录，全国其它城市的房价也逐渐恢复，国家银行高级经济师 Marc Pinsonneault预测未来几个月，全国房市仍然会在多温两市的带领下，处于上升的趋势。

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2月多伦多二手独立屋均价再破百万

根据多伦多房地产局（TREB）4日公布的数据，多伦多市内（416地区）2月份二手独立屋平均楼价继去年4月之后，再一次次突破100万元。同时房屋平均售价同比上涨近9个百分点，也创下单月新高。

今年2月加拿大多伦多市的二手独立屋均价再次突破100万加元

对此，多伦多房地产局总裁伊斯林顿（Paul Etherington）表示，虽然上月天气寒冷，在大多伦多地区置业的人数有增无减，除显示家庭置业的重要性，也显示买家继续视置业为有优质长期投资的居所。

多伦多房地产局的数据显示，大多伦多地区上月的二手房成交量是6338宗，与去年同期相比上升11.3%。除416地区的半独立屋交易量同比略有下跌之外，其馀房型及905地区的全部房型交易量，同比均呈增长态势。其中，多伦多市内的独立屋、由独立屋和共管公寓，多伦多周边的独立屋和半独立屋交易量，同比均增加了一成以上。

大多伦多地区上个月二手房的平均售价为59万6163元，与去年同期相比，上升7.8%。地产局方面认为，市场的强劲表现，主要由独立屋市场带动。

上月多伦多市内的独立屋平均售价为104万18元，意味著独立屋再一次进入百万元时代。去年春季多伦多市的独立屋曾出现过一次平均售价突破100万元，但是之后房价很快下跌。另外，416地区的半独立屋和镇屋售价在上月分别为70万元与50万元左右；共管公寓的平均售价也以近37万元作收。多伦多市周边（905地区）的房价同样表现不俗。上月独立屋均价为69万4285元，半独立屋为47万4292元，镇屋为43万3127元，共管公寓为32万255元。

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一月份加拿大楼市905区领涨大多区

2月4日，多伦多地产局主席Paul Etherington宣布2015年开年楼市涨势强劲，销售量和均价同比去年1月都有所增长。通过TorontoMLS系统显示1月销售房屋4,355宗，与去年同期相比增长了6.1%，新放盘量与去年同期相比增长为9.5%。数据显示，2015开年第一个月，房屋交易的平均售价为55万2,575元，年同比涨4.9%。

多伦多地产局报告:一月份楼市905区领涨大多区

销售增长主要得益于多伦多市以外地区的带动，多伦多市本身的独立屋和半独立屋销售比去年同期下跌2%，镇屋销售下跌近10%，只有公寓(Condo)销售一枝独秀，比1年前增加6%。 1月份的房屋买家看来格外钟情于多伦多外围的房屋，905地区的独立屋销量比去年同期增加10%，公寓销售更是大增23%，主要原因是多伦多市中心的屋价太贵，已经超出买家的承受能力，市中心独立屋的平均价格已经达到95万元，905地区独立屋均价只有65万元。

905区独立屋销量同比增长10%，公寓销售大涨23%

Mr. Etherington 先生表示：“1月份的数据显示捷报连连。首先，尽管近期经济不景气，但是强劲的销售增长表明购房者仍然认为房屋买卖是一种优质的长期投资。其次，新放盘量涨幅较大预示着买家更容易找到合心意的房源。”

多伦多地产局高级市场分析经理Jason Mercer则表示，“预计房屋售价2015年将继续增长，较低的借贷成本将在很大程度上缓解了价格增长的压力，这意味着买家们仍有支付的能力。底层房屋涨幅最高，如独立屋、半独立屋和镇屋。然而，公寓强劲的需求率也会导致高层公寓价格增长。”

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多伦多公寓出租火热建商转向投资出租楼

多伦多的公寓租赁生意有愈来愈兴旺的趋势，因此一些公司近来开始大批收购共管公寓，再投入租赁市场牟利。

开发商纷纷在多伦多市中心的热门地段建造租赁公寓大楼，甚至不惜将建造到一半的共管公寓大楼改为租赁公寓楼

例如准备在雪朋街与布鲁尔街(Sherbourne and Bloor)街口兴建的49层共管公寓大厦Selby，售楼处才开张，便有机构投资商提出，买下全部441个公寓单位，然后将之改成专供出租的公寓大楼。在多伦多市区，推出完全用于出租的公寓大楼，为数十年来首见。

况且，这不是孤立的例子。据多伦多星报报导，西铁城开发集团(Cityzen Development Group)总裁克里格纳诺说，他也在和数位机构性投资者商议，在原来打算建造共管公寓的建地上建造出租公寓大楼。

克里格纳诺分析，这麽做有两大原因：一是房租增长很快，经营出租公寓大楼相当有利可图。二是很多人现在买不起住宅，尤其是不少人拿不出购屋的首付款，因为即使是相对廉宜的共管公寓单位，在大多伦多地区的平均价格都已上升至45万4476元。

以前因经营租赁公寓生意不如建造共管公寓那麽好赚钱，拥有和管理约1万7000个租赁公寓单位的明托集团(Minto Group)，早已转行建造共管公寓，可是30年风水轮流转，明托集团目前又打算转回老本行，打算建造租赁公寓大楼。该公司的执行长罗杰斯说，兴旺的共管公寓市场显示出，存在著对租赁公寓强烈需求的深厚基础。

同样在寻找建地建造租赁公寓大楼的帝国社区公司(Empire Communities)副执行总裁高利尼说，租赁公寓市场看好的原因很简单，就是多伦多工作机会多，人口增长快。

房地产业者纷纷看好租赁公寓市场，甚至导致发生这样的怪事：计画在国王西街(King St. W.)建造的三幢共管公寓大楼，在开发商收取181位订购者订金三年后，最近悄悄决定将订金全部归还给订购者，因为开发商要将之全部改为租赁公寓楼。

大多伦多的供租赁用的公寓空置率相当低，长年维持在1%左右，市中心的空置率更低。而且大多伦多地区的公寓租金地区差价也极大，在最热门的市中心卑街(Bay St.)一带，新建共管公寓大楼内的两睡房单位月租可达将近3000元，比多伦多东北和西北地区的同样单位高出约一倍。这就是一些机构性投资商及房地产商极力设法在市中心寻找建地建造租赁公寓大楼的原委。

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