度假屋 – Page 7

澳洲 | 悉尼墨爾本海濱度假屋市道回暖價格反彈

在全球金融危機後，悉尼和墨爾本附近的海濱度假屋經歷了多年的零增長或緩慢增長後，呈現出反彈的跡象。

據《悉尼晨鋒報》報道，受到內城房價不斷上漲的財富效應推動，新州的海濱住宅以及維州Great Ocean Rd度假屋的價格均錄得回升。

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澳洲房地產監察中心（Australian Property Monitors）數據顯示，在過去壹年，悉尼Palm Beach的房價上漲了3.5％，中位價達到220萬澳元。

悉尼北部的Hawks Nest房價平穩，但是First National總監John Rumble表示傳統的北岸買家正在回歸。

Lennox Head村的房屋中位價在過去壹年更錄得13％的增長至74萬澳元。Elders Real Estate總監Michael King說，“那裏有各種房型的海濱住宅，從40萬澳元的兩居室公寓到300萬澳元的海邊獨立屋，應有盡有。”

“假日的租賃市場強勁，不斷有新地塊售出，這裏去Byron Bay只需15分鐘，而且還保留著鄉村的感覺。我們還發現不少買家真正生活在這裏，悉尼來的人比以前更多。”

維州的沿海城鎮出現了類似的情況。數據顯示，在2016年6月前的壹年，Anglesea和Torquay的房價分別上漲了3％和15％。

Great Ocean Road Real Estate總監Ian Stewart表示，“自全球金融危機爆發以來，Lorne的房價進壹步走低，但現在開始出現轉機。在今年6月前，已售出9套價值超過200萬澳元的房屋，其中4套超過300萬澳元。去年Great Ocean Road的山林大火沒有影響銷售，市道比2009年以來的任何時候都要好。”

但數據顯示，至2016年6月，墨爾本東南部Phillip Island上的主要城鎮Cowes房價下降了4.6％。Alex Scott & Staff的Greg Price說，“海濱城鎮的房價反應比較慢，但跡象顯示市道在回暖，很多冬季的庫存已經賣出。”

“而且有很多墨爾本東部的夫婦將房子出售後在Phillip Island購置低價房產，然後將剩余的資金投資到超級基金。以前這裏是他們經常來度假的地方，現在成了他們真正的家。”

Smiths Beach和Cape Woolamai較好的房子價格超過50萬澳元，但仍然有壹些價格在30多萬澳元的房子。

（據SMH）

泰國 | 東南亞成為華人房產投資者“新寵”之泰國篇

華人在北美、太平洋區域的美、澳、加等國家的投資熱情帶動當地房價後，又延至東南亞地區。根據居外網第二季度數據顯示“華人海外房產投資興趣指數”顯示泰國已經是居外網最受歡迎的東南亞投資目的地。那麼為什麼泰國房產受到如此追捧？在這個國家投資有什麼需要關注的地方？投資者又要如何做出投資選擇呢？

泰國在近些年逐漸成為國人房產投資熱地，曼谷市中心公寓或普吉島的海景公寓房已經成為投資者們經常會談論的選擇。居外網的數據表明，2015年間中國買家關於泰國房產的問詢量相較2014年增長41%，詢盤價格中位數約為60萬元人民幣。超過一半的咨詢者表示度假與旅游是在泰國置業的首要目的。

泰國房價指數（來源：泰國銀行）

外籍人士在泰國以個人名義只能購買公寓，如要購買土地月有的別墅則需先注冊公司，再以公司名義進行購置。2008年以來，泰國公寓房價一路攀升，2016年第一季度的公寓價格相比2008年第一季度已增長約60%，年化增長率超過6%。公寓價格的攀升一方面是因為90年代泰國房地產泡沫破裂之後，政府對新建住宅總量進行嚴格控制，市場供給大大減少；另一方面，隨著泰國經濟與國際影響力穩定發展，越來越多泰國當地與海外投資者將目光投向這個充滿魅力的國度。人民幣對泰銖也在今年逐步走強，2015年到達5.75的最高值。雖然2016年初人民幣對泰銖略微走低，但仍處於歷史高點。

泰國房產受追捧有兩個根本原因：泰國經濟的良好發展與更親民的房產價格。

2014年9月—2016年9月20日泰銖兌人民幣彙率（來源：exchangerates.org.uk）泰國國民生產總值GDP & 人均國民生產總值（來源：世界銀行/www.tradingeconomics.com）

經歷2009年全球金融危機打擊之後，泰國經濟自2010年逐步邁出低谷，過去6年裡泰國的GDP增速增幅在16%至-5% 之間震蕩，但總體形勢向上。曼谷是泰國的政治金融中心，據2010年泰國人口普查估算2016年曼谷的常住人口接近830萬，加上流動人口曼谷目前的人口規模為1500萬，全泰國約有13%的人口都居住在曼谷。

作為東南亞第二大國際化大都市，加之諸多跨國企業和機構在曼谷開設辦公室，整個城市對房產租售無疑存在巨大需求。90年代泰國房地產泡沫破裂之後，曼谷新建住宅總量大大減少，過去3個季度中每季度僅有7000多個單位上市。根據Colliers研究，2016年第1季度曼谷新建公寓的平均售價約為2.2萬元人民幣/平方米。市場上供給最集中的價格區間也正是在1.8萬元至2.8萬元每平米。而這樣的價格在國內一線城市只能購買偏遠市郊的住宅。除了良好的市場前景，曼谷充滿魅力的生活方式也讓人心之所向。陽光充沛的熱帶風光、昭披耶河沿岸各式古跡、豐富的夜生活與讓人大快的泰式料理，吸引著各地的人留在曼谷生活。

泰國城市房產投資優勢比較（來源：Numbeo.com）

清邁是泰國第二大城市，泰國注明文化旅游城市。盛大的水燈節與清新的新興旅游景點-拜縣，都是游客們最愛前往的地方。清邁生活節奏很慢，物價低廉，適合養老。房價比曼谷低將近一半，是理想的入門級投資景點。不過由於房產市場需求沒有曼谷那麼旺盛，房價與租金上漲較為緩慢。更適合作為長期潛力投資與度假自住房的選擇。

距離曼谷1個多小時車程的芭提雅，是著名的旅游景點。將來高鐵建成後，到曼谷機場僅需20分鐘。芭提雅豐富的旅游資源與多樣的夜文化，吸引著全世界的游客，也是理想的養老地點。芭提雅房產的出租需求大多來自與外國人，房租較高，可與國內一線城市媲美；而房產售價則遠低於國內一線城市，是中級投資者的理想投資地點。

普吉島與周邊島嶼的海景早已世界聞名，是泰國毋庸置疑的頭號旅游勝地。作為成熟的旅游區，普吉島擁有各種旅游度假設施，但也擁有泰國最高的物價。由於島嶼土地不多，房產供給十分有限。這也造就了普及的高房價。然而由於旅游業是這裡唯一的產業，這裡住房需求的淡旺季明顯，淡季（5-11月）出租率較低。作為設施齊全的明星旅游景點，普吉島是泰國最適合度假自住的地方。這的房價增幅則與泰國旅游業的發展趨勢直接相關。因為，普吉島的投資者需要研究旅游市場，抓准投資與獲益時機。

與日本、新加坡不同，泰國的政治經濟穩定系數尚未達到發達國家標准。總體而言，泰國房產更適合作為短期投資或度假屋。計劃長期投資的投資者應密切關注泰國社會動態。

2016年對於中國乃至全球經濟來說都是動蕩的一年，然而中國投資者在海外房地產市場的投資力度卻並未停下腳步。在2016年的前五個月裡，中國投資者在海外房市投資額達到170億美元，使中國成為全球第二大跨境房地產投資來源國。居外網最新的數據表明，2016年1-8月間更多的海外地產投資者將投資作為海外置業的主要目的。【閱讀原文】

Adam Yang專欄全集

居外網海外房產行業分析師Adam Yang獨家專欄

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加拿大 | Rocky View豪華大宅：貼近自然遠離喧囂，戶外空間愜意舒適

加拿大阿爾伯塔省的Rocky View環境優美，貼近自然，俯瞰著超過一百萬英畝的土地，坐落在緊鄰落基山脈以東的山麓上，位於卡爾加裡市西部、北部和東部的馬蹄形山麓環抱之中。在這裡，一處占據私密位置，裝修十分豪華優美的大宅正在出售，周邊環境安靜舒適，可以一覽無遺地盡享周邊的美好風光。如果您想在世外桃源擁有一套兼具度假型與舒適度的豪華住宅，那麼該物業就是最佳的選擇之一。

貼近自然的宜居之地，遠離喧囂的世外桃源

這套住宅所在的Rocky View是不少精英人士喜愛的居住地，這裡有各種不同的景觀，包括開闊的草原、連綿起伏的山麓和白雪皚皚的落基山脈壯麗美景。生活在這裡十分貼近自然，能觀賞到各種美妙景致，也能進行各種豐富精彩的戶外運動，對於熱愛生活的人來說，住在這裡無疑是遠離喧囂的絕佳之選。

同時，這裡也是您安居樂業的絕佳之地。Rocky View的居民來自各種不同的背景，有農場主、商務人士、長期定居的加拿大家庭以及新移民。所以這裡有多元文化，居民素質高，配套完善生活無憂。生活在這裡，更貼近大自然，可以盡享各種戶外運動的樂趣。

尤其是這套住宅，高挑開闊，帶有超大露台和戶外空間，能在家裡就欣賞到漫無邊際的壯麗自然景觀，日出日落的美景在您眼前鋪陳開，十分動人。

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54%的買家更青睞美國南部度假屋

隨著美國經濟的復甦，美國房地產也呈現出一片大好風光。近幾年，越來越多的美國主流家庭開始為自己安置第二套房產-度假屋，這也促使美國度假房產的銷售價格逐年攀升。

美國度假屋

購買度假屋的主力人群

典型的度假屋買主一般在43歲以上，家庭中位收入為85,600美元，購買範圍一般距離家庭主要住宅180英里以內。大多數買主是嬰兒潮時代出生的人。而且購買度假屋的大多數屋主，一年中平均有80%的時間不住在裡面。

富裕家庭從近年來股票市場的強勁增長中獲得巨大回報，房價的增長也讓他們有信心把房地產作為另一項長期投資。另外，嬰兒潮一代的人即將退休，人數越來多，2014年令人印象深刻的經濟漲幅促使他們相繼購買第二套房，並規劃在幾年之後轉換為他們的主要住房。

南部度假屋銷售火熱

美國南部度假屋銷售火熱，2014年56%的人選擇在美國南部買度假屋，比 2013年足足增長了41%;在美西購買度假屋的佔25%，低於2013年的28%;15%的美國人選擇在東北部購買，也比2013年的18%略低3%; 中西部度假屋的買主比例為14%，與前一年持平。54%的度假屋買主購買獨立的家庭住宅;購買Condo的佔27%;購買Townhouse和 RowHouse的為18%;40%選擇海灘區，19%選擇鄉下，還有17%選擇山區。有1/3的度假屋屋主計劃將物業作為自己或家庭週末的度假地，另有 19%計劃將來把度假屋轉為主要住宅。買主計劃佔有物業的時間一般為6年左右。

度假屋的價格衝破新高

美國地產協會(NAR)統計，2014年，全美度假屋銷售比2013年增加57%，共賣出113萬棟度假屋，超過了度假屋價格最高的2006年，是2003 年調查以來的最高數量。而且2014的銷售量，比2012和2013年兩年的銷售總量還多一倍。度假屋銷售佔2014年總交易量的21%。

2014年，度假屋買主家庭中位數收入為94,380美元，比2013年的85,600美元更高。賺的錢多了，屋主也願意跑更遠，接受更遠距離的度假屋。2013年屋主願意買在180英里遠的度假屋，2014年延伸到200英里。

受歡迎地區房價漲幅大

美國人的度假偏向，一般選擇在近水岸或者能夠滑雪的地方。因此，海邊和滑雪勝地，都是美國的名流經常光顧的地區。美國地產協會(NAR)報告顯示，2013 年起，奧蘭多的房地產市場開始擺脫經濟危機的影響，房價迅猛上漲。2013年奧蘭多房價上漲幅度達到18.42%，2014年上漲幅度為8.8%。

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沒有了俄羅斯富豪西班牙房産市場怎麽辦？

西班牙過去一直指望俄羅斯富豪置購其陽光海岸的度假屋，以幫助西班牙疲軟的房地産市場復蘇，直到盧布因油價暴跌與烏克蘭危機而大幅貶值。盧布的大幅貶值是因國際油價遭受重挫，以及西方國家因烏克蘭危機而對俄羅斯實施制裁。盧布重挫導致西班牙房地産經紀人再次陷入困境。

俄羅斯人在西班牙購買房産的數量在2014年第一季度下滑8.8%；第三年季下滑7.5%

120名地産專家構成的西班牙FIABCI Espana的總裁Ramon Riera表示，“俄羅斯現在沒有繼續在西班牙購買房産。”“更糟糕的是，一些俄羅斯人實際上是在拋售他們的西班牙房産。西班牙房地産市場還有一些交易，但是俄羅斯人已經消失不見了。”

據College of Registrars統計，去年，俄羅斯人在西班牙購買房産的數量已經在穩步下滑。

該組織最新的數據顯示，俄羅斯人在西班牙購買房産的數量在2014年第一季度下滑8.8%，而在第三年季下滑7.5%。

而這還是盧布在去年十二月中旬暴跌之前的數據。

在2014年，盧布兌歐元貶值40%，盧布兌美元貶值45%。

俄羅斯政府預計，俄羅斯經濟在2015年第一季度將萎縮3%。而此前公布的數據顯示，俄羅斯2014年經濟只增長了0.6%。

Ramon Riera還擔心，在危機之際，俄羅斯政府正鼓勵俄羅斯同胞留在俄羅斯，幷購買其黑海附近的度假屋。

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世界高端游客鍾愛海島——普吉島房産投資者的熱帶天堂

據《中國游客境外旅游調查報告》(Chinese International Travel Monitor)顯示，泰國普吉島2014年成爲中國游客節假期最熱門的旅游目的。爲什麽？因爲，美麗的白色沙灘和清澈見底的藍色海水。這就是爲什麽中國乃至世界各地的高端游客會如此鍾愛這個美麗的海島。

投資普吉島理由之一：房價每年上漲至少10%

據泰國旅游局統計數據表明，自2011年以來，普吉島房價每年上漲至少10%。

普吉島大部分旅游業以及房産開發商集中在該島有著50公里長的海岸綫的西海岸。在這裏，游客們可以享受到華麗的海灘和在安達曼海邊欣賞日落美景，還可以看到最高檔的、獨一無二的五星級度假村，以及許多價值數百萬美元的豪華別墅。

在過去的四年裏，高檔建築用地的持續短缺導致土地價格迅速飈升，這反過來導致公寓和別墅價格越來越高。該島嶼受大衆歡迎的黃金地段也變得越來越稀缺，所以價格一定會進一步上漲，這意味著未來公寓和別墅價值增長是可以得到保證。面對普吉島房價上漲，開發商反應迅速，縮小公寓面積，以便大多數買家繼續買得起公寓和別墅。這意味著仍有可能以25萬元人民幣的價格買到島上的公寓，而個別住房起價70萬元。

投資普吉島理由之二：

租金收益高

普吉島的游客數量逐年增加，外國人永久住在普吉島的數量也同樣如此，這意味著這裏的租金收益率相比東亞其他大多數旅游勝地要高。許多開發商推出保證租賃方案（Guaranteed Rental Scheme），2~5年的周期收益率爲6% ~9%。這些方案也可適用于30天的個人使用，所以, 投資者可以從中既可以達到商業投資目的，又可以用于自娛。

旅游設施不斷更新與改建

與泰國其他大多數地區相比，普吉島對基礎設施的投資巨大。在衆多項目中最引人注目的是1.8億美元的普吉島國際機場擴張項目，該項目計劃于2015年中期完成。爲了應對不斷提高上升的游客需求，直飛普吉島預定和包機的航班每年都大幅增加。如今，亞洲的大多數主要城市可以直接飛往普吉島。2013年旺季期間，飛往普吉島的航班數量比2012年增長了27%。

普吉島同時還是重要的游輪目的地，除了飛機，越來越多的游客由海路來到普吉島。普吉島的深海港口（Deep Sea Port）目前正在擴建階段，以便同時停靠兩個大型游輪。

這一正在進行中的5億美元的普吉島基礎設施改善項目還包括該島道路網絡的升級，以便來往游客的旅行更加便捷。泰國兩個最大的零售連鎖店共同耗資10億美元投入該島的建築、升級以及上購物中心的建設，這將使普吉島吸引游客的地方不僅僅只是美麗的海灘，以及芭東熱鬧的夜生活。

所有這些基礎設施的改善項目將使普吉島成爲一個對游客和外籍人士越來越有吸引力的旅游和居住地，也將帶來更多的游客和外籍人士，這肯定會導致島上的租金收益率延續上升態勢以及資本收益强勁增長。

所以，無論買家在這裏是要買度假屋，還是買永久居住地，或是爲了作爲高收益投資，普吉島真的是所有房産購買者的熱帶天堂。

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Emily 解析泰國房産投資

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