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储备银行：悉尼房价飙升 你做好准备了没？

储备银行近日作出警示：由于悉尼及部分城市适合开发的未售土地大幅减少，未来房价将会更高。

近来的低利率也使得更多澳洲房产投资者和业主借贷购入房产，因此开发商也提高了房价。

澳联储副行长克里斯多夫·肯特在澳洲国立大学的演讲中提到“悉尼的房屋供应明显不足，待开发地的数量跟不上需求。“

他还说“建筑材料通胀上升，同时银行的联络官员也表示开发商正在提升价格。新住宅的成本通胀已比原来的平均水平上升了两个百分点。”

肯特还说，“目前的种种迹象表明，今年的两次降息正在逐显成效，大量消费者投资和借贷涌入房地产。但是房屋改造上的投资却不足，并且为应对低利率诸多借贷者选择尽快交付保证金。”

依靠银行利息的家庭很可能会减少房屋消费，但那些有多余资金的家庭很可能会将这些钱投资进房地产而不是依靠低利率，肯特说。而商业投资依然后劲不足。

储备银行：悉尼开发土地大幅减少，未来房价将会更高，投资者要好好把握时机了

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至于澳联储行长格伦·史蒂文斯所说的悉尼房市“汹涌”问题，肯特回应说，“我认为目前的悉尼房市与诸多原因相关，这是一个社会问题。目前市场动荡，全国的焦点都在这里，这更加剧了当中的复杂性。”

肯特说，除了悉尼和一些发达城市，澳洲的其他地方的房屋供应依然受低利率影响。

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悉尼房市繁荣将在圣诞节前结束？

一位澳洲房地产专家预测悉尼房市繁荣将在圣诞节前结束
新南威尔士大学（UNSW）的斯塔普尔顿（Nigel Stapledon）博士在一份即将于6月公布的报告中称，悉尼即将有大量新公寓上市，2016年的房价和房租都将因此下跌。
 
“在今年下半年，我们将看见很多单元房完成建设，悉尼的供应量将大增。”斯塔普尔顿博士称。
 
他说今年年底前悉尼将有1.3万套新单元房上市待售。斯塔普尔顿博士还援引澳洲统计局的数据，称未来3年平均每年将有2.8万套新单元房竣工。他说这个数字是历史平均的2倍以上，2005至2014年间平均每年有15,700套新单元房完工。
 
他说供应量的增加将在未来9个月内导致房价下跌“10%”。“我们已经有25年没有见过房价大跌，一整代人都从来不知道房价会跌。”
 
房市降温的第一个迹象是租房空缺增加，其次是租金下跌和投资者需求减弱。斯塔普尔顿博士说市场疲弱对于首置业者和租客都是好事，条件是他们要在纠正完成后才能入市。
 
住房产业协会的高级经济学家加勒特（Shane Garrett）则表示，虽然悉尼一直在建房子，但远远还达不到供应过量的程度。“我们还在弥补过去10年新房建设的不足。悉尼现在的房子严重供不应求。”
 
斯塔普尔顿博士则说西澳建筑繁荣对于悉尼应该是一个警告。Domain集团的数据显示，珀斯房价在截至2015年3月份的12个月内下跌了2.8%，房价均值从616,826元下跌至599,574元。珀斯的单元房价格去年一直保持不变。
 
珀斯地产分析师黑格雷（Gavin Hegney）称，悉尼应该警惕那些曾被柏斯忽视的迹象。
 
尽管房价可能下跌，但斯塔普尔顿博士仍希望悉尼建设更多房子。“我希望看见租金和房价下跌，作为家长我希望我的孩子能留在悉尼。
 
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悉尼下北岸房市炙手可热 房价1年可高涨逾60万澳元

位于悉尼北的城区有着对家庭友好的文化，这些地区的房产备受追捧，使得房价在一年内最高膨胀了64万元。

竞争如此激烈，使得卖家们在过去三个月内享受了100%的拍卖会清盘率，其中大部份房产的最终售价远高于保底价。

Cremorne和Warrawee成为房价增长最迅猛的市场，Core Logic RP Data数据显示，两个城区的房价中位值相比去年5月上扬了42万元以上。这一增速使得悉尼其他地区的房价增长黯然失色。相同时期内，悉尼其他地区的房价中位值增长了9.2万澳元至76.6万澳元。

不过，没有哪个城区的房价攀升幅度能够赶得上Wollstonecraft，这里的房价中位值猛增了63.3万澳元。

这栋位于Cremorne的房产2013年2月售价为189.7万澳元，2015年3月则为226.5万澳元

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Local Belle Property销售经纪人哈里森（Simon Harrison）表示，爲了在下北岸抢到一处房产，买家已经把小心翼翼抛在脑后。“以前他们还会讨价还价，但现在不一样了。准备进行拍卖的住宅通常都会在拍卖会前就卖掉了，因为买家会跟卖家说：‘给个价吧’。”

格兰特·菲利普（Grant Philipp）和丽贝卡·菲利普（Rebecca Philipp）在今年年初就深有体会。他们位于兰科夫（Lane Cove）的住宅以262万元的价格成交，刷新了该街道的纪录。

“我们从没想到会有那么多人感兴趣，”丽贝卡说道。

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悉尼房市再刮旋风 房价年上涨率达15.5%

澳洲房地产数据机构CoreLogic RP Data数据显示，上个月里，除了堪培拉以外的各省会城市的房价都有所上涨。在今年第一季度里，悉尼房价涨幅最大，达到5.4%。

悉尼自全球金融危机之来房价上涨了65.4%

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据澳洲房地产观察网报导，CoreLogic RP Data负责人劳利斯（Tim Lawless）表示，悉尼房产市场已经出现了第二场旋风，房价年增长率达15.5%，“资本收益率自去年4月起放缓，但是随着2月份的降息，悉尼与小程度上涨的墨尔本房地产市场刮起第二场旋风，反映出较高的资本收益率和强劲的拍卖结果以及私人交易方式出售房产的加速度。

省会城市的房价在2012年5月底至2015年4月间已经增长了25.3%。根据CoreLogic RP Data的数据，悉尼的独立房中位价现在为85万，低于悉尼房地产集团（Domain Group）预先估计的914,056元。

劳利斯称，虽然所有省会城市房产价值上涨幅度很可观，但整个悉尼房地产市场的上涨仍然领先于其它省会城市。

他说：“目前悉尼房产价值相对于2012年5月时的低谷时期要高出40.2%。如果将此之前的2009/10年度房价上涨幅度计算在内，悉尼自全球金融危机之来房价上涨了65.4%。”

只有墨尔本接近这一上涨水平，自全球金融危机以来，房产价值增长52.3%。

据劳利斯称，一些省会城市的房产市场减缓下来，他说：“珀斯和达尔文的上涨速度已经明显放缓，因为资源部门相关的重大基础设施项目已经缩减，堪培拉的房产市场也在联邦大选后疲软下来。”

独立房销售业绩继续超过公寓房，同上年相比，独立房价格上涨8.3%，公寓房价格上涨5.6%。悉尼和墨尔本表现尤为明显。在过去的一年里，悉尼独立房价格上涨了15.5%，公寓房价格上升了9.7%，相比之下，墨尔本的独立房增幅为7.6%，公寓房只上升了1.9%。

所有省会城市的澳洲房价上月上涨0.8%，霍巴特上涨幅度最大，价格上涨了1.6%。

CoreLogic RP Data数据显示，在几乎每一个省会城市，租金的上涨速度相比房价的上涨较慢，收益率下降。墨尔本独立房平均毛租金收益率是3.2%，而悉尼为3.4%。

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降息又刺激澳洲买房 悉尼房价就一个“涨”字

Domain Group资深经济学家威尔森（Andrew Wilson）表示，澳储行将利率降至历史最低水平的决议将为火热的悉尼房市煽风点火。

5月5日下午，央行将官方现金利率下调了25个基准点至2%。

央行行长史蒂文斯在声明中承认，董事会已经考虑到降息会对悉尼繁荣的房市产生什么样的影响这个问题。“悉尼住房价格持续强劲增长，尽管其他城市的房价发展趋势参差不齐。”

“央行和其他监管机构一起通力合作，将评估并且控制住房市场可能出现的风险，”史蒂文斯说道。

威尔森表示，最新的降息可能“只意味着房价上扬”。

低利率将对澳洲房产投资者产生刺激作用

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5月2日的拍卖日，待拍的悉尼房产中，10栋就有九栋成功售出，清盘率再创新高。威尔森表示周六的表现显示了“房市中存在的竞争显然比以前多了很多”。

因此，研究机构BIS Shrapnel的住宅业务高级经理齐格马尼斯（Angie Zigomanis）警告道，降息对火热的悉尼房市来说将是一件“危险”的事。“可负担性增加可能会刺激更多的人买房。”

Raine & Horne Maroubra负责人斯帕奴达吉斯（Paul Spanoudakis）从未见过买家活动如此活跃过，投资者和自住业主已经抢得你死我活。“还有买家在观望，这次降息后，他们也会立刻就跳进来了。”

Century 21在悉尼七个办公室的负责人马歇尔（Craig Marshall）也认为会有更多的投资者进入悉尼房市。“低利率对投资者产生了刺激作用，也使得已经陷入困境的首置业者更加难以买到房子。”

“住房市场是经济中唯一一个繁荣的领域，利率下调还将进一步刺激房市。降息在短期内对房市来说是好事，但从长期来看就不一定了，”马歇尔说道。

已经在房市中苦苦挣扎的悉尼首置业者目前看不到任何可以松一口气的希望。

房产数据研究机构SQM Research的总经理克里斯托夫（Louis Christopher）表示，今年年内，房市的竞争预计还将处于巅峰水平。在2016年年中前，房市可能都不会减缓增长。

实际上，降息可能导致房价出现“直升”的风险。“市场上的存量近乎创下历史新低，加上同样创下历史新低的利率，房市只可能直接攀升，”克里斯多夫说道。

Domain Group的数据显示，第一季度，悉尼房价中位值进一步跳增3.6%至914,056元，创下历史新高。

威尔森曾预计，今年年底，悉尼房价中位值可能突破100万元大关。

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悉尼房价中值首次突破90万 史上最高！

悉尼房市繁荣在2015年继续上演，房价中值首次突破90万澳元，首置业者在澳洲买房的希望变得更加遥远。

Domain集团周四公布的最新数据显示，悉尼房价在第一季度增长了3.6%，中值达到914,056澳元。尽管增长势头在继续，Domain集团的高级经济学家韦森（Andrew Wilson）称，不必惊慌。
 
“认为澳洲房产投资者的破纪录活动可能造成悉尼市场过热的担忧依然是没有根据的。”他说。
 
不过，AMP Capital的奥利弗（Shane Oliver）认为，如果投资者能把目光投向例如地区中心等悉尼以外的地方，将是“明智的”做法。
 
悉尼下北岸的房价在第一季度增长了10.5%
 
房市繁荣开始之时，最热门的是低端和中端市场，但韦森说现在高端市场也同样火热。下北岸的房价增长就证明了这一点，这个区是第一季度表现最出色的地区，房价中值增长了10.5%至200万。2年前卖200万的房子现在可以卖到300万以上。
 
第一季度表现最佳的还包括北部海滩，房价增幅达到10%。莫纳谷房地产中介（Stone Real Estate）的拜恩（David Bain）对这些数据并不感到意外，他说过去6个星期的表现“尤其惊人”。“给人的感觉就是一夜暴涨。”他说。
 
内西区是表现第三佳的地区，增幅为7%，其次是上北岸/西北区和市区及东区，增幅为6.8%。
 
虽然独立屋的涨幅惊人，但公寓市场似乎有点滞后。单元房中值在第一季度增长1.2%，达到609,800元，逊于去年第四季度的3.7%。
 
奥利弗警告那些准备在悉尼买房的人。“这里的买家要小心，因为如此高的年比率不会持续。”但他说这并不意味着买家不应该买房。
 
BIS Shrapnel的高级住房经理Angie Zigomanis认同悉尼房价还有增长的空间，只是速度会放慢，但不会下跌。
 
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悉尼房市发展正进入“黄金十年”

澳洲全国最大住宅开放商之一——斯多克兰（ Stockland）称，悉尼房市发展正进入“黄金十年”，近期看不到泡沫。

据《悉尼先驱晨报》报道，斯多克兰的执行长施泰纳特（Mark Steinert）称，悉尼住房严重供应不足，至少5至6年内无法达到市场平衡。
 
施泰纳特4月23日在悉尼举行的澳洲经济发展委员会（CEDA）活动上发表讲话时说。虽然承受力固然是一个问题，但悉尼房市供应不足更是一个“关键任务”。
 
“我不觉得悉尼有房市泡沫，现在的状态不可能在近期内‘破裂’。”施泰纳特说。“必须解决的问题是改变‘别进我的后院’这种心态，一些开发提议提出后会遭到社区反对，这会导致新项目审批严重拖延。”
 
“当然，我们欢迎社区咨询，但这拖延了流程。如果这种现象可以改变，我们就可以解决供应，然后再解决承受力问题。”
 
施泰纳特最近担任了澳洲房地产理事会的新主席。他说新州内部的房地产市场也各有不同，伊拉瓦拉（Illawarra）地区显示了稳健的需求增长和定价，悉尼市区有高密度的问题，而猎人谷（Hunter Valley）则发展缓慢。
 
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斯多克兰过去十年专注于发展住宅业务，单在今年就宣布了在墨尔本北部发展走廊Kalkallo的一个46亿的开发项目，此前还宣布了以6700万收购布里斯班Scarborough的一个住宅用地，在墨尔本CBD东南部Casey的城市发展走廊北克莱德（Clyde North）也有一个价值1.28亿的开发。收购土地反映了这个集团在拓展住宅开发方面的雄心。
 

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澳洲央行行长：悉尼房价太有生气 还要降息

澳洲央行行长史蒂文斯

澳洲央行行长史蒂文斯（Glenn Stevens）称悉尼房价“生气勃勃”，但央行接下来可能会采取更多降息举措。

据《悉尼先驱晨报》报道，澳联储（RBA）行长史蒂文斯昨夜在纽约发言时，再次重申他对悉尼房市泡沫的警告，称悉尼房价难以逃避“看起来过分旺盛”的局面。但他说必须找到一种可以平衡房市和其余经济的方法，而且澳联储董事会不能允许悉尼房市繁荣主导其对“真实经济”的考虑。

史蒂文斯还警告艾伯特政府“已经别无他选”，未来几年只能减慢恢复盈余的速度，称澳洲贸易条件的大幅下跌已经重创各州和联邦政府的财政收入。他说澳洲的经济还在努力适应150年以来最严重的贸易条件震动，其中资源和能源产业的投资大幅降低会“对需求造成严重的打击效果”。

在题为《世界经济和澳洲》的演讲中，史蒂文斯说世界各国政府都“过分依赖”货币政策来实现不可能的目标。

史蒂文斯说澳联储已经明确暗示愿意进一步降息，而且是否应该降息的问题“必须要摆在台面上”。他还说放松货币政策有助于刺激非矿业的发展，尤其是澳洲房地产行业，但他承认悉尼房市是一个隐忧。

“在我看来，流行的评论都太注重悉尼房价，太少注意澳洲剩余八成经济中更加迥异的趋势。那就是说明了一个难以逃避的结论，悉尼房价自2012年以来增长了三分之一，看起来非常有生气。

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6大迹象说明悉尼房价还能更高

悉尼房价高得不能再高了，是吗？备受打击的住房买家还在苦苦等候悉尼房市泡沫破裂，但这个令人惊慌失措的问题早已在十年前，甚至几十年前被提出。悉尼2004年中位房价为49.9万澳元，很多人对此表示难以置信。当中位房价在2013年前升至65.85万澳元时，投资者认为这已经是价格顶峰了。如今，悉尼在过去12个月的中位房价触及75万澳元，比去年同期增长13.7%。所以说，悉尼房价升势到此为止了吗？

悉尼房价触及75万澳元，同比增长13.7%

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《每日电讯报》列举6个预视着悉尼房价发展尚未放缓的迹象。

1、一所房子的成交价比底价高180万元，而且它很有可能被拆掉。这所位于高尚海湾沙滩The Crescent的房子占地1000平方米，屋内没有装修过。而塔上周末以1530万元的价格在拍卖会上成功卖出。然而，该屋的拍卖底价仅为1350万元。实际上，当时有7名钱包鼓胀的买家参与激烈的投标过程。

2、一套一室居卖出130万元。这所房子距离悉尼最著名的Bondi海滩也许只有一块冲浪板这么远（在起居室就可看见海滩）。但房子只有一个睡房，套内面积只有65平方米，没有阳台也没有停车位置。

3、一所小破屋将于1年内赚取20万元。坐落于Paddington区Underwood街54号的小破房自12个月以100万元易手后，就没有发生太大变化。屋主决定把小破屋重新推出市场，希望能卖出120万元以上。

4、平平无奇的独立屋吸引大批投标者。 1年前，房屋拍卖会上能出现10多名买家已经是了不起的事情。但部分位于悉尼城区的平凡小屋如今却能吸引30至40名认真竞标的买家。

5、每分钟卖出1套公寓。15个团体3月14日在皇家海岸（Royal Shores）展示中心被给予15分钟时间进行看房。在前2个小时内每分钟都有公寓售出，公寓售价在59.9万元至140万元之间。

6、比低更低的现金利率。 处于历史低位水平的澳洲官息不禁刺激了买家借贷及加大购房预算的信心，还令投资者感到眼花缭乱。为什么不投资买房，而把钱存在银行呢？悉尼本年房价同比增长13.7%，比4大银行开出的存款利率吸引太多了。

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澳洲房产集团Domain预测2015年最火的悉尼城区

悉尼房价在2年内增长近30%之后，预测2015年的增速会减慢，但有些城区将会大放异彩。

在《Domain地产指南》（Domain Property Guide）中，Domain集团在其中访问了一众专家，并对悉尼700个城区做了预测。Domain预测悉尼今年的房价增幅介于国民银行预测的4.7%与SQM Research总监Louis Christopher预测的12%之间。

AMP Capital的首席经济学家奥利弗（Shane Oliver）预测悉尼房价今年的增幅不超过8%，与McGrath执行长麦格拉斯（John McGrath）的预测一样，后者警告如果增幅超过这个比例，悉尼房市将陷入麻烦。

无疑悉尼房市今年有了一个强劲的开始，已经多次出现80%以上的拍卖清盘率，这表明繁荣条件继续存在。“我们自从2002-03年以来就没见过这种类型的房价增幅或市场动力。”Domain集团的高级经济学家韦森（Andrew Wilson）称。

他预测今年的价格增幅在7%至10%之间，但他认为有些城区将超过12%，主要是在内西区、西北区和上北岸。有些城区的公寓价格增幅将超过7%。

在众多增长热区中就包括Lilyfield，居住在该区的Sandra和Richard Valente夫妇以及他们的儿子Jackson正准备换掉一间8年前购买的排屋。“我们有个年幼的儿子，他需要空间。”Valente太太说。他们的预算是170万，但依然觉得很难买到理想的房子。“大部分拍卖会都令我们失望…这太令人沮丧了。”

韦森说内西区很多家庭都有同样的故事，他们要找更大的房子，而像Lilyfield这样的城区正在崛起，因为他们有高端的邻居。“巴尔曼（Balmain）和东巴尔曼现在绝对是享有盛名的城区，Lilyfield就在旁边。”

他说很多家庭都在提高标准，要在西北区和山区（Hills district）找性价比高的家庭住房，“山区的房价增幅可能会再次震惊我们” 。

2015悉尼房价最火的城区

追求5%回报率的投资者将继续推高西区最廉价城区的房价，其中Macquarie Fields的增幅将超过12%，主要是因为它相对便宜。“请跟30万甚至40万的房子告别。”韦森说。

这个价格在靠近市区的地方已经难以买到一套公寓。有些人已经不得不做出妥协，例如Peter Jelfs。他在1月份以47.3万在Erskineville和Alexandria边界买了一套一居室。“我真正想买的是一套带上锁车库的二居室。”他说。

Valente夫妇为了儿子Jackson计划换大房，但发觉悉尼房价超出预算

韦森否认了任何关于悉尼新公寓供应过度的说法，他预测2015年新开发热点的公寓房价增幅超过7%，例如Rhodes和Waterloo。

韦森还预测悉尼CBD的公寓在今年会有良好的前景。“考虑一下外国投资者，悉尼中央的公寓将变得更加有吸引力。”他说。

悉尼房价在2年内增长近30%之后，预测2015年的增速会减慢

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