房产税 – Page 3

马来西亚的房租收入，房东该不该报税？

在马来西亚，作为没有经商的个人，报税一般截至日期是4月30日，但2020年由于疫情关系，推迟到6月30日。

现在许多人渐渐将投资重心转到相对稳定的房地产投资，靠着租金获得被动收入。但许多人在报税时候，往往忽略了租金收益其实是需要报税的。

其实，只要租金收入是个人名义下的收入，就需要透过Form B/BE呈报，一旦达到缴税门槛，就需要缴付个人所得税。

1. 怎么报税？

在Form B/BE的Pendapatan berkanun sewa，法定租金收入，填下需要申报的数目就可以啦！

不过，由于Form B/BE报税表格内，并没有扣除费用栏目选项，因此建议房东们，自己准备做简单的收支表格，并将相关单据收好存证哟~

2. 为什么要做收支表？

这样能够帮房东一目了然，知道应该申报的数目。

因为租金收入是不需要全额申报，当局允许我们先扣除房子支出，才申报余额。

举个例子：

3. 可以扣除的支出有什么？

可扣除的房子支出包括：

地税
门牌税
产业贷款利息
火线保险金
收取租金的开销
租约更新的开销，包括印花税
维修与维护的开销
更换家具的费用
物业服务费，维护费，排污费
更新租约，追讨租金欠额等的律师费
害虫管理的费用
寻找更新租客中介费丶佣金等等~

为了鼓励房东以更合理价格出租住宅房产，2018年财政预算案中，在2018至2020年期间，所有住宅单位的租金净收入，房东们都享有50%的豁免。

当然是需要符合一些条件的：

产业每月租金不能超过2000令吉
屋主和租客必须签署合法租约合同
最多只能享有连续3年税务豁免

4. 如果是联名置产，要怎么报税呢？

这时候，租金收入将需要依照拥有权比例，分配至两人的税务。

举例来说，张先生和张太太联名置产，持有权各为50%。而他们出租的产业租金为RM1400，扣除所需费用后为RM1000，那么每人需要申报RM500的租金收入。

5. 如果没有报税，会有什么后果？

根据《1967所得税法令》第113（1）中，如果房东不诚实呈报收入/给错误的讯息，最高可被罚款2万令吉！

同时内陆税收局（LHDN）还可向纳税人追讨少缴付的税务，高达两倍或以上的金额。

更糟糕的是，根据第114条文，如果你被认定蓄意逃税的话，一旦法庭判你罪名成立，可被罚款高达1万至2万令吉之间，更有可能坐牢高达3年。

报税其实并没有我们想象那么难，加上现在LHDN更有网上报税系统，非常方便。

因此，假若身为房东的你还没报税，赶快在6月30日截止前报税吧！

来源：IQI Global
责编：Zoe Chan

英国税种繁多投资自住宜留神｜居外专栏

自从英国宣布考虑将中国香港持有 BNO 人士在英国的居留限期延长一年，并允许工作及读书，引起不少港人考虑移民英国的可能。笔者公司的海外部收到的查询量也以倍数上升。

英国跟中国香港一样实施普通法，法律跟香港大同小异，令人容易忽略，但在税务条例上却南辕北辙丶恰恰相反。

首先，置业方面，两地都需要支付印花税（Stamp Duty Land Tax）。英国的印花税分三个层次：首次置业最便宜，购买 50 万英镑以下物业，首 30 万免税。不过，当地首置定义，为全球首次购买物业，比香港严格很多。

至於非首置的一般标准交易，则楼盘在 100 万英镑金额以下，印花税在 2 至 5 % 之间，但若是买第二层物业，作收租用途，要额外支付多 3%。另外，海外人士印花税在 2021 年 4 月 1 日开始徵收，税率为额外 2%。

除了印花税，楼宇租金会徵收入息税，税率 20% 起。楼宇卖出则需支付资产增值税（Capital Gains Tax），税率则 28 % 起。如果物业是自住的话，增值税会获得豁免，这些税项大家都会想像得到。

除此之外，大家可能会忽略得是市政府税（Council Tax）——是当地市政府为提供学校丶路灯丶公共场所及设施，向租客收取的税款。税款跟楼宇价值挂钩，30 万镑以上价值的房屋会徵收每年 3,280 镑，一般都是由租客负担！

如果大家真的移居英国，更加要留意是英国实施全球徵税。只要你在同一课税年度中，居留在英国多於 183 天，便会自动定义为税务公民（Tax-Resident）。全球的收入，包括在香港的租金收入丶股息收入丶定期存款收入，都要徵税。更要命的是在全球的物业升值，也要缴付物业增值税。

所以，大家在移居英国或任何外地之前，也应该跟会计师研究，作出适当的税务安排，免除後患！

“真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

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英国执行新印花税这种投资省税大法90%的人不知道！｜居外专栏

就在今年的《春季预算》里，英国财相正式宣布，将对海外买家征收2%的海外买家额外印花税。

这也就是说，海外买家来英国买房，除了要和英国人一起交常规印花税，还要多交这个额外印花税了！所以呢，如果你属于希望到英国来投资房产，并趁着当下的机会抄底英镑，一定要趁早下手。

SPV公司持有英国地产的优势

A. 地产购买时的印花税

成立地产投资公司来购买投资类别的地产，最好是从6套以上起买以获得不超过5%的印花税特殊待遇。

个人名下还没有交房的投资地产可以没有税务成本的转移到地产投资公司。

B. 地产出租时的租金税务

英国租金只需要缴纳17%的公司税（比个人所得税的最高45%要有优势）

如果地产公司使用银行贷款投资，所有贷款利息可以抵扣公司税（按照资产规模和收入，个人持有将无法抵扣）

管理地产的费用可以在最大限度上得到抵扣：· 中介费用·管理费用·维修费用·地租·物业费用 · 房产保险以及其他的相关费用·会计师和律师的费用·差旅费和其他公司运营费用

C. 地产出售后的公司资本利得税

地产出售后公司资本利得税只有17%（比个人资本利得的最高28%要有优势）

具体税务考量 – 案例分析

假设投资人购买了10,000,000英镑的房产的投资组合，平均租金回报率为3.5%（年租金 350,000英镑），贷款60%利率1.90%（年利息支出114,000英镑）；其他费用支出为假设数值，按照市场情况大概估算（偏高，包括第一年架构的设立费用，以后可能会逐年递减）。由个人持有的和公司持有的税务结果如图所示：

英国SPV持有英国地产的其他优势

A. 股权转让和股息税务成本低

大部分股权转让所得和股息收入免予征税

B. 便于开展英国以外的业务

赋予海外分支机构免征英国税的选择权

C. 利于海外投资人

广泛的税收协定体系，非税务居民税收优惠显著

D. 费用抵扣范围广

股权收购、融资的利息费用允许税前抵扣

F. 维护成本相对较低

和离岸公司相比维护成本要低很多，离岸公司持有英国住宅地产没有其他税务优势

清华大学毕业的英国移民留学 “达人” 胡悦专栏全集

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与葡萄牙房地产交易相关的税费

在葡萄牙，业主可以通过房地产经纪人或私人出售房地产。房地产经纪人的参与不是必不可少的。

业主选择通过房地产代理机构出售房产时应签订出售协议。已商定的销售佣金只反映了卖方的付款义务。在葡萄牙，买方支付佣金的情况并不常见。如果双方签署的协议中有相关规定，而且不受到卖方协议的限制，则买方有可能向房地产代理支付佣金。

根据各方的意愿，委托的价格和交易条件可以在不受法律限制的情况下达成一致。通常情况下，佣金不低于售价的3%。

尽管房产的出售和购买过程在操作上颇有难度，而且我们建议有关各方寻求法律帮助，但在出售/购买过程中不会强制要求各方雇佣律师。

如果一方或双方决定聘请律师，则通常情况下应向每位律师支付物业售价0.5%至1.5%的费用（若双方各自聘请律师）。

卖方在出售物业后必须履行一项义务——缴纳资本利得税。这是卖方在转让其资产时应缴纳的唯一一笔税款。

在计算资本利得税时需根据具体情况采用不同的公式。其中一项差异来自居民和非居民的身份。

非居民将按最终获利的25%税率纳税（《税法/CIRS》第71条）。

资本利得税

资本利得税（mais valias）与一项经济利益相关联，即交易产生的收益增量。

何时可获得这项收益？

一般来说，人们认为物业交易结束时，交易者就会获得这项收益。

出售物业时需计算正（负）资本利得税：正资本利得税源于购置价值和转让价值之间的正差额。

负资本利得税源于这两笔交易之间的负差额。

必须注意的一点是，物业购置价值必须根据货币贬值系数进行调整，还要加上资产増值所带来的其他费用和成本。

已获得的收益：

可以通过以下公式计算正（负）收益

MV/mv= VR – （VA x Coef.+ EV + DAQ + DAl），其中

VR – 销售价值
VA – 购置价值
Coef. – 货币贬值系数
EV – 増值成本
DAQ – 物业购置费用
DAI – 物业销售费用

购置价值：

《税法（IRS Code）》定义了物业的购置价值，并考虑了不同的所有权形式。

对于购置的房产而言，购置价值取决于税务局为确定交易税（IMT）而申报的价值。

货币修正：

若物业购置日期和出售日期的时间间隔超过24个月，则购置价值必须用相关法律（财政部条例，Portaria do Ministerio das Finanças）每年规定的货币贬值系数进行修正。这样做的目的是通过考虑货币贬值和通货膨胀等因素的影响，使物业的购置价值接近转让时的实际价值。

费用与成本：

除了购置价值之外，物业还可能会增加其他价值，如物业在出售之前的5年内经历了更换屋顶、安装空调、维修工程物业増值过程，这些过程产生的费用就是增加的价值。

《税法（Código do IRS）》没有规定具体的费用，所以税务管理局将其定义扩展为所有有利于物业的费用。

购置和出售带来的成本也会增加。此处的成本包括：运输税（IMT）、公证费和注册费以及房地产代理佣金。

示例一

（永久居民）

2008年4月，A先生以12万欧元的价格卖掉了他在1995年4月以3万欧元购买的度假房产。房产翻新费用、销售费用和成本的总额为6000欧元。

VR（转让价值）– 120000欧元
VA（购置价值）– 30000欧元
Coef.（货币贬值系数）– 1.4 （2008）
EV（増值费用）– 890欧元
DAQ（购置成本）– 0欧元
DAL（转让成本）– 5110欧元

MV/mv= 120000 欧元 -（30000 欧元x 1.4+6000 欧元）= 72000欧元

待合并价值= 72000×50%= 36000 欧元

示例二

（非居民）

2008年4月，A先生以12万欧元的价格卖掉了他在1995年4月以3万欧元购买的度假房产。房产翻新费用、销售费用和成本的总额为6000欧元。

MV/mv= 120000 欧元 -（30000 欧元x 1.4+6000 欧元）= 72000欧元

待合并价值= 72000×25%= 18000 欧元

定了！英国将在2021年4月实施2%海外买家税

3月11日，英国财政大臣里希・苏纳克（Rishi Sunak）在英国时间中午12:30正式发表2020年英国预算报告，这也是他在上任四个星期后的第一次预算案。本次预算案共对外宣布了6000亿英镑的财政预算，并且财政大臣称资金将会用于长期投资发展上。

本次预算案重点内容如下：

共出资300亿英镑用于抗击冠状病毒
50亿英镑应急资金将用于支持NHS和其他公共服务
5亿英镑困难基金帮助弱势群体
员工少于250人的公司将获得两周的病假工资退款
小型企业将能够获得高达120万英镑的“业务中断”贷款
塑料包装税将于2022年4月生效
英国将承诺新建70000户政府救济房。
从2021年4月开始将实施对非英国人征收额外2%的印花税政策

根据刚刚结束的英国春季预算中，有一个关系到海外买家的政策变化，也就是，英国将在2021年4月开始对海外房产买家增收2%的额外印花税。这个税的起因还要追溯到18年特蕾莎梅在职的时候，当时的英国政府觉得海外房产投资客大量涌入，导致本国人资源减少，还导致了大量流浪汉无家可归，才有了这个印花税费政策。 如果你是以下情况，都属于征收范围：

在买房前12个月，在英国的居住时间少于183天；
有海外人士直接或间接控制的公司。

延伸阅读：【英国欲对海外买家加征房产印花税莫慌！只是“洒洒水”】

尽管从政策出台到落地，可能会有一定的时间差，但为了不产生额外税费，一定要利用现在的窗口期，尽快交换合同。

本次财政报告是英国30年间涉及数额最大的一份预算案，财政大臣也表示在未来五年内，政府的债务也将达到自1992年以来的最高点。

不过财政大臣里希・苏纳克（Rishi Sunak）仍自信表示，通过对英国的基础设施建设的投资，英国将迎来更多的机会，为未来十年的经济增长打下坚实的基础。

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来源：英国皇冠地产
责编：Zoe Chan

在葡萄牙购房要缴纳什么税费？

2017年出台的新财富税对葡萄牙豪宅市场的影响微乎其微。

这一新税种的正式名称为“额外市政房产税（AIMI）”，是一项年度税，由Valor Patrimonial Tributário（VPT）对高价物业收取，不管业主居住在哪里。如果财产（或财产份额）价值超过60万欧元，则物业所有人须承担责任。

税率如下：

面向公司/企业持有的房产征收0.4%
面向100万欧元以下的个人房产或非管理房产征收0.7%
面向持有价值超过100万欧元的房产征收1.0%

60万欧元的限额适用于所有个人和财产，但纳税事项不符合规定的除外。已婚夫妇和民事伴侣适用于120万欧元的共同限额。用于旅游或商业、农业或工业目的的房产不包括在内。

然而，葡萄牙的所有房产仍需缴纳0.3%至0.8%的葡萄牙市政税（IMI），相当于英国的市政税。

先前对价值超过100万欧元的住宅地产征收的印花税已经取消。

来源：全球房产指南
责编：Zoe Chan

英国欲对海外买家加征房产印花税莫慌！只是“洒洒水”

对于瞄准英国房地产市场的投资者来说，可能又有一条坏消息将出炉。英国首相鲍里斯曾在12月的大选前许诺，执政后将对海外买家额外征收3%的印花税，而随着保守党的成功当选，针对海外买家印花税的上调基本成了定局。

根据英国媒体《每日电讯报》报道，英国新任财政大臣里希·苏纳克很可能将在今年3月11日发布的财政预算案上出台向海外投资者征收额外购房印花税的新政。

受此影响，近期英国房地产市场上很多投资者赶着在3月11日之前交换合同，以规避印花税的上涨。根据LonRes最新发布的数据，在过去的一个季度里，英国伦敦总价在500万英镑以上的豪宅交易量比去年同期飙升了78%。

事实上，早在2019年年初，英国政府税务海关总署就曾公布过一次海外买家征税草案细则，计划在原有的基础上，对在英国购置房产的外国买家增收1%的印花税。

根据当时的草案判定，海外买家的标准为购房前的1年时间内，在英国境内不足183天的外籍人士(非英国籍)。但值得一提的是，“海外买家”的身份不是不可变动的。根据文件条款，在买房后一年内，买家在英国境内的时间不少于183天，便可以在政府审核通过后，获得退还的额外1%印花税。

在财政预算案正式出台之前，无法准确判断此次印花税的具体标准，很难确定上涨幅度到底是1%还是3%，也有可能在两者之间。

不过，从事英国房产咨询多年的英国房产专家赵然认为，不管此项印花税是1%还是3%，影响都不大。“1-3%的税务浮动，要和期房投资阶段海外买家面对的利率浮动、房价上涨等因素结合起来看，从大面来讲，这个税务浮动对整个投资成本的影响是很有限的。”

在她长时间的从业过程之中，前前后后经历过包括前任首相特雷莎·梅上台、2016年英国房产二套房新印花税政策出台以及多年的脱欧变局等起起伏伏，但伦敦市场的价格其实没有特别大的变化。赵然相信，“这个政策的影响是比较有限的。”

相比3%的印花税而言，英国房产市场长期以来的稳定性及稀缺的各项资源才是吸引海外买家最重要的因素。莱坊此前一份报告指出，购买伦敦地产的海外买家之中，65%是出于投资及租金回报考量，33%是因为子女及其教育等问题购买，仅有2%的买家是考虑到自住需求。

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伴随着去年年底鲍里斯成功赢下大选，英国脱欧的政治不确定性一扫而空，在预期和信心逐渐逆转的情况下，被压抑的投资需求集中释放，大量买家纷纷下场。

英国大型房地产网站Rightmove公布的数据显示，在大选过后的一个月里，该网站接受到的买房问询数量较去年增长了15%，而房产销售量也同比增加了7.4%，2020年1月份的房产平均出价同比增长2.3%，为过去1年来的新高。

而且，长期来看，英国房地产市场供不应求的情势也很难在短期内被改变。莱坊大中华研究及咨询部主管纪言讯2月19日接受时代财经采访时表示，“根据莱坊内部数据预测，我们认为，英国未来五年内，平均楼价升幅将达到15%左右。”

英国房产周刊主编范慧勇也认为，长期来看，英国房产对于投资者的吸引力不会有所褪色，英国房地产市场的各种既有优势，比如世界顶尖的透明度，以及最关键的供需不足局面，不会因为加税而有所改变。“不管从安全性、保值和租金收益的角度来看，英国房产的表现都十分优异。”

基于相似的判断，近年来不少中资房企纷纷扩张海外业务，不少企业也选择进入英国市场开发项目，碧桂园、万科、保利、绿地、中渝置地、富力、鑫苑置业等房企均已开始涉及在伦敦的住宅开发。如富力在伦敦已有皇后广场、九榆树广场、沃克斯豪广场、九榆树一号等四个项目，中渝置地更是在大选前后频频买入英国资产。

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这些更多是瞄准中国内地购房者的项目，是否会受到海外买家印花税的不利影响？赵然认为，对于期房市场而言，开发商能够轻易给出3%的折扣让利，降低海外买家的心理负担。“整个项目是很多年的一个长期规划，牵扯到数亿的资金投入，像这种短期的税务调整对他们的长期规划不会有什么大影响。”

与此同时，纪言讯指出，实际上中资开发商在英国房地产市场影响力有限，而近年来越来越多的中国内地购房者在海外置业的时也不再专注于中资开发商，有更多的能力深入了解当地市场，选择更具实力的本地开发商，“与其说要警惕海外买家印花税带来的不良影响，不如说内房企更应该注意提升自身在当地市场的竞争力”。

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来源：时代财经
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皮特马丁会计师事务所合伙人澳洲房产投资税务专栏

投资澳洲房产为什么要年度报税？

海外人士在澳洲出租房屋每年需要对出租收入做税务申报，申报的截至日期是下个财政年的10月31日。本文就报税及其相关事项做一个介绍。【阅读原文】

澳洲政府将严厉打击未缴地税的海外人士

澳大利亚新州政府最近宣布将严厉打击没有按时合规缴付地税的人士，其中就包括在新州持有房产的海外人士。然而，在行动开始前，政府愿意网开一面给三个月的特赦期，截至到2020年1月31日，纳税人可以主动补上没有缴付的地税，政府不会做任何惩罚。【阅读原文】

注意!澳洲买卖或开发物业可能可以返税哦

最近几年，您是否是海外人士或者曾经是海外人士现在是澳洲PR或公民（包括您的公司，信托等）并且在澳洲有过买卖或开发物业的交易，您是否发现您在出售物业时，实际收到的钱比合同成交价少很多，或者您购买或开发物业时支付了很多额外的印花税。如果有以上两种情况，您可能有机会从澳洲政府返一些税回来。具体原因如下：【阅读原文】

您有澳洲房产？赶快行动吧——海外人士增值税豁免政策即将取消

澳洲政府在2017-18的财政预算时推出了一项对现有法令海外人士自住房增值税豁免取消的提案。虽然目前该项建议还没有正式立法，但是对于投资者来说还是需要清楚了解这个政策变动对他们的影响以便及时采取行动来避免将来不利的税务结果。那么新的提议立法后对哪些海外人士有影响呢？【阅读原文】

投资澳大利亚物业必读：海外人士空置税

去年12月，澳大利亚政府正式通过了一份针对海外人士在澳大利亚购买住宅房却将其空置超过6个月之上所征收的空置税的一项法律。这里空置的定义包括没有人居住或没有出租给别人。政府引荐该项法令的目的是迫使海外投资客在购置澳大利亚当地的住宅物业后将其挂牌出租从而缓解澳大利亚紧缺的租赁市场。那么，政府如何知道哪些人需要支付空置税呢？【阅读原文】

投资澳洲房产为什么要年度报税？｜居外专栏

众所周知，澳大利亚的房产在全世界都是受投资者所青睐的，不光光是因为其稳定的投资环境，土地的永久产权，还有近30年房价年平均增长率超6%，公寓房年出租高达3-5%的回报率（悉尼和墨尔本地区）。但是很多海外人士并不知道在澳洲出租房屋每年还需要对出租收入做税务申报，申报的截至日期是下个财政年的10月31日。

澳洲的财政年是从7月1日到下一年的6月30日。比如说，澳洲2019财政年度是从2018年7月1日开始，到2019年6月30日结束，2019财政年的税务申报截止日期是2019年的10月31日。税法规定，每年的税务申报，每迟28天，惩罚金将增加210澳币，直到最高值1050澳币。

另外，如果后来发现税务申报的结果是需要应税的话，还会有惩罚性的利息需要支付，该利息是应税金额从应缴之日起按照8-12%左右（近10年）的复利计算。经过一段时间的积累，利息也是很可观的。

除了因为惩罚金和利息外，还有最重要要报税的原因是积累税务损失，用来抵消将来的增值税。我们具体来看一下。在澳洲的出租房物业，尤其是新的公寓房，每年申报税务的结果很多是税务损失。

出租房的税务申报基本计算公式是，房租相关收入减去所有房租相关的支出。由于新房前几年的折旧率比较高，再加上贷款利息，物业，水等杂费，房租的收入往往是小于支出的，因此每年的税务申报可以积累税务上的损失。而且，每年的损失可以累加，用来抵消将来出售房屋的增值部分。

目前，海外人士在出售房屋时，只要房价超过75万澳币，买家将扣除房价的12.5%作为增值税预扣税上缴给税局。因为是预扣税，真正的增值税是在出售房屋的财政年做税务申报时计算出实际应缴增值税，再同预扣税进行多退少补，具体的计算，我们在之前的【澳洲政府将严厉打击未缴地税的海外人士】文章中提及过。

换句话说，如果你不做税务申报的话，多年的税务损失可能就白白浪费了，结果是无法退回或减少被预扣的房价的12.5%的增值税；外加上，税局可能强加的惩罚金，这可是一笔不少的损失啊。因此我们说，投资物业的税务申报是非常有必要的，即使澳洲税局从来没有催促过你，那是因为你将来很可能会支付超额的税。

除了以上提及的房租收入税务申报外，在2017年5月9日后投资澳洲住宅物业的海外人士每个空置年还需要做空置税申报，具体细节可以参考我之前的文章【投资澳大利亚物业必读：海外人士空置税】。此外，目前多数州对海外人士每年征收了地税附加税，因各个州不一样，起征点和征税率都不一样，比如，新南威尔士州对海外人士名下的物业征收2%的地税附加税，起征点从第一块钱开始。

如果您对澳大利亚的海外人士缴纳地税有任何疑问，请透过居外联系皮特马丁（Pitt Martin）会计师事务所。

澳洲注册会计师刘炳辉专栏全集

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泰国推房产税新政：首置业房价不超过5000万铢可免税

据泰国财政经济办主任透露，泰国新版《土地及建筑物税法》将于2020年1月起实行，大部分民众都可以享受免税政策。特别是那些拥有第一栋住宅和第一套公寓且房产价值不超过5000万泰铢的人，都可以申请免税，而且这也能帮助大多数人减轻生活负担。

另外通过调查显示，拥有第二套房或者2套房以上的人缴税较低；例如房产价值100万泰铢，每年只需缴税200泰铢。并且目前政府已经推迟了清算税收的时间（推迟4个月），旨在让各单位机关有充分时间准备。

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延伸阅读：【曼谷中泰高铁总站首度曝光！年内启用助力房市】

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来源：泰国头条新闻
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