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日本“蚁族”多 促成租房市场热
日本对待租房方面立法很严格，“蚁族”房市投资需谨慎。日本蜗居者们居住在胶囊房、网吧、共屋中，环境特别恶劣
网吧不但租金低而且住在网吧的年轻人可以上网冲浪、玩游戏，还有微波炉和淋浴供客人免费使用，同样是两三米的空间日本的蜗居却比中国的舒适很多，因为他们每天早晨还可以洗上一个热水澡再去工作。
除了网吧，类似胶囊屋、共屋、微型独立住宅成了“蚁族”最喜欢的屋型。建造于城市之中的微型独立住宅逐，别看它们佔地面积小，但麻雀虽小五脏俱全。
实际上，东京都人口中60%为租房，由于市场很大，但建筑和空间有限，就有人做起非法生意。日本国土交通省调查发现，东京地区不少看似是写字楼的建筑内，存在大量“蜗居”房，室内被分割成若干个小房间。
按 照日本有关规定，这样的建筑物需要以共用厕所的“宿舍”形式向有关部门提出申请备案，然后根据建筑标准法，分割房间的墙壁应该使用防止火灾蔓延的材料，而 且，每个房间都必须要设置窗户。可是，各个区通过调查得知，这类建筑物所有者既没有向有关部门提出申请，房间的防火措施也不够，有的房间甚至没有窗户。因 此，涉嫌违反建筑物标准法。
如此巨大的蚁族人群，意味着巨大的租房时市场。不过房天下日本置业专家提醒投资者，日本对待租房方面立法很严格。如商业酒店法案规定，业主需要先取得一个许 可证，然后才能租出住宅物业，如果被发现无证经营，可能会面临最高6个月的监禁或者罚款300万日元（25,000美元）。
辣招太呛 新加坡房市颓势有可能回转吗？
最新一份报告显示，今年以来，新加坡的私人房地产市场交易量增长缓慢，价格下跌。就目前看来，短期没有任何缓解迹象。
“政府冷却房市的措施，特别是对融资的限制，自实施以来就是新加坡房地产市场背后的推动力量，这次也是如此，”新加坡房地产门户网站PropertyGuru 首席执行官史蒂夫·梅尔休伊什（Steve Melhuish）在公司下半年前景预测中写道。
PropertyGuru在7月22日发布的报告中指出，在未来几个月，买家对私人住宅的兴趣有限，开发商的销售量将继续受到抑制，交易量和价格相当低迷。
“这种情况可能会持续到今年下半年，因为政府对房市的冷却措施没有缓解迹象，”梅尔休伊什说。
据房地产服务公司仲量联行（JLL）称，2015年上半年，房地产开发商共售出3496套私人住宅，比去年同期下降21%。销售疲软影响价格，目前新加坡房地产价格已连续七个季度下降。继2015年一季度环比下降1%后，二季度私人住宅地产指数环比下跌0.9%。
PropertyGuru预测下半年房地产价格将再度下降2%至4%，2015年全年下降4%至6%。
该机构又预计，开发商将继续采取折扣的方法以吸引买家，但不要指望会大幅减价。“考虑到高昂的土地成本，开发商们不会乐意提供超出销售价格15%的折扣，尽管其中一部分开发商目前推迟房产上市，以期市场环境的改善，”该报告称。
新加坡大选将提前举行，这引发市场猜测政府最早可能在12月减轻其强硬的冷却房市措施，以提振市场气氛。
自2009年以来，新加坡政府实施了8轮措施为房地产市场降温，以抑制国外需求和投机。
房地产咨询公司世邦魏理仕（CBRE）预计新加坡大选将在2015年9月或10月举行，今年预计调整新加坡人额外买家印花税（ABSD）。目前，新加坡人必须为第二套住房支付7%的额外印花税，第三套住房10%额外印花税。
然而，新加坡这个城市国家的中央银行——金融管理局（Monetary Authority of Singapore）评论道，潜在买家对房价大幅下跌不应抱太大希望。
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英国6月房价增长 已达11月的新高
据英国皇家特许测量师学会（RICS）的最新市场报告表明，今年6月英国房价持续增长，达到近11个月的新高。全英大部份地区房市需求上涨，而供应则降到自RICS开始收集数据以来的历史新低。
调查报告还显示，除了英国东南部地区由于银行审批贷款态度谨慎限制了买房需求的上涨，在英国其它地区买房需求都全面增加。这是今年第二个月买房需求持续上升。RICS表示，买方需求小幅回升的原因可能是抵押贷款利率进一步下降，以及劳动力市场的持续增强。
数据还显示，41％以上的测量师预期房价会在未来三个月内上涨，这是自2014年4月以来最高的比例。尽管已达成的交易显示销售量在未来三个月内基本持平，还是有36％的测量师预计销售量会增加。
另外租房市场的供求失衡也显而易见。这种需大于供的情况在过去的两年里没有改变的迹象。而不断上涨的需求进一步推动了房租上涨。
RICS首席经济学家Simon Rubinsohn说：“虽然多数讨论集中在买房自用市场的供应短缺，但调查也明确地表示租房市场的供应短缺。数据显示中期的房价和租金预期的上涨会超过工资的增长。”
他解释说：“随着大选结束政治不确定性的因素被排除，人们预期有更多的房产投入市场，但最初的迹象证明事实并非如此”。
他补充说：“此外，最近调查得出的平缓曲线显示出供需关系在近期内不会有太大改变。如此一来，全国性的房价上涨会使房价变得更难以承受。”
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新加坡蔡厝港5道EC地段多方竞标 EC地段的发展更加乐观？
招标截止日期一度展延的蔡厝港5道执行共管公寓（Executive Condominium，简称EC）地段，昨天招标截止获得不俗反应，吸引了11方人马竞标。
分析师认为，在艰难的EC市场能有如此热烈的反应，显示一些发展商仍然看好EC项目。由于政府正在检讨是否调整买家收入顶限，因此夺标的发展商预料可从对他们有利的调整中获益。
这个地段之前招标截止日期展延，曾引起市场揣测，以为可能与发展商兴趣薄弱有关。不过，昨天的招标结果粉碎了这项臆测。
出价最高的是专攻EC项目的青建发展（QingJian）与子公司博海投资（盛港）及新达城管理公司有关的Suntec Property Ventures所组成的财团。
他们出价近1亿5616万元，相当于容积率每平方英尺295.12元，比第二高的出价高出7％。
出价第二高和第三高的分别是TID Residential和长春产业（Allgreen Properties）。11方当中，八方的标价都低于容积率每平方英尺250元。
蔡厝港一带目前有另外新EC项目，一个是森联置地（Sim Lian Land）以相当于容积率每平方英尺361元夺标的Wandervale地段的项目，另一个则是MCL地产（MCL Land）以相当于容积率每平方英尺357元标得的地段，用来发展EC项目Sol Acres。
分析师对这一回招标的热烈反应感到意外。欣乐国际执行董事麦俊荣表示，这是自2014年2月盛港安谷弯（Anchorvale Crescent）EC地段招标吸引12方人马以来，竞标者最多的一次。
他认为，出现这么多竞标者，显示一些发展商对EC地段的发展更加乐观。
世邦魏理仕（CBRE）东南亚研究部主管沈振伦认为，发展商的兴致仍然受到市场情况所抑制，出价都低于容积率每平方英尺300元，而EC的地价似乎回到2011年的水平。
分析师也认为，竞标的发展商大概都想要为EC制定较具竞争力的价格。ERA产业主要执行员林东荣估计，发展商的售价可能会低于每平方英尺800元。
“EC市场仍然艰难”
同时，EC市场目前仍然充满挑战性。仲量联行（JLL）研究与咨询部新加坡董事王德辉认为，由于需求走软造成未售出的单位更多，EC市场仍然艰难。
他表示，已推出但未售出的未竣工EC单位，已从2014年第二季的739个单位，增加至今年第二季的2232个。即将推出的EC单位也有4800个。
出价最高的是专攻EC项目的青建发展与子公司博海投资（盛港）及新达城管理公司有关的Suntec Property Ventures所组成的财团。
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二季度英国豪宅价格微涨1.6% 高额印花税是最大障碍
最新调查表明，今年第二季度，英国首都伦敦的豪宅价格均价增长了1.6％，但与去年同期相比下降了0.7％。报告认为，印花税率和房市库存的增加限制房价增长。
该报告还显示，房市最顶端的买家表现的尤为谨慎，第二季度的价格比去年降低了4.3％。
第一太平戴维斯英国住宅研究部的负责人路西安．库克（Lucian Cook）说，在去年印花税法改革之前，市场上已经弥漫着一种感觉，高端房产价格的增长已经接近饱和。
他解释道：“尽管豪宅税已经成为历史，但是去年年底的印花税改革意味着高端房产的税费大幅上升，而且这种影响并不仅局限在伦敦中心地区。”
事实上，伦敦的200万英镑以上（印花税大幅上涨）的房产，尽管在上一季度平均价格上涨了2.4％，但比起去年同期价格下降了0.9％。而伦敦的100万英镑以下（印花税下降）的房产，数据表明这部份房产价格上涨了2.4％。但贷款机构对贷款者的收入/偿还能力的审查限制了贷款人数。
库克说：“在今年年初，我们可以把买家的不愿买入归咎于政治选举的不确定性。而目前来讲，税收政策和房贷调控对高端房市的影响更明显”。
他指出：“购房者敏锐地感觉到了这些限制，而卖房者执著地期望房价会继续上涨。买方和卖方在房价预期上产生了差异，并将放缓房产交易数量的上涨。”
Cook总结道：“2014年的房产交易量在短期内达到顶峰，而后由于大选前的政治原因交易量被抑制。而目前的政府财政收入依赖于对高端房产印花税的征收，这抑制了高端房产的交易。”
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新加坡 申请房贷受制于屋契年限 中峇鲁旧式政府公寓有价无市
新家坡不少中峇鲁SIT公寓屋主，将屋契剩下50年左右的单位推出市场。这类拥有独特风格的单位叫价超过100万元，媲美新私人公寓的价格；但在申请房贷可能遇阻的情况下，尽管买家仍对这些公寓有浓厚兴趣，这批二战前公寓的处境却是越来越尴尬。
眼见屋契即将掉至40余年，不少第3邮区中峇鲁类似私有化的改良信托局（Singapore Improvement Trust，简称SIT）公寓屋主，已陆续把这类拥有独特风格的房子推出市场。
屋主的叫价普遍超过100万元，媲美新私人公寓的价格，但在买家申请房贷可能遇阻的情况下，尽管买家仍对这些公寓抱有浓厚兴趣，却令这批备受推崇的二战前公寓的处境越来越尴尬。
这批有20座的老公寓发展于1936年，坐落于茂源台、齐贤街、永锡街、忠坡路、成保路与中峇鲁路，是英殖民政府兴建的第一批公共住屋，经历战火仍然完整地保存下来。
它们拥有与众不同的建筑外观，有些外形像马蹄、有些拥有螺旋形楼梯，散发着艺术装饰（Art Deco）风格。
建国后，这批房子于1965至1967年，在政府试验性拥屋计划下成为似私人住宅。这意味着尽管土地仍由建屋发展局拥有，但房子可如同私人住宅般买卖，而外国人也可自由购买。
房子的租赁地契也是从那时开始算起。这意味最历史悠久的这类公寓，如今只剩下50年地契，也就是99年租赁地契全新公寓的一半。与此同时，这些老公寓却在2003年，被市区重建局列为保留区，当局对房子的外观有一定规定。
如此独特的房子，理应受买家和租客欢迎。加上这一带近年来吸引一批另类餐馆、咖啡座，以及书店等入驻，使这些SIT公寓蔚然成了雅皮士社区，吸引很多本地和外国人想住进去。
价格飙涨至百万元
据之前的报道，这些平均面积在1000平方英尺左右的单位价，在2008年至2011年本地房地产全盛时期，从约68万元一路飙涨至100万元。
根据房地产网站Property Guru的资料，目前推出市场的这类单位叫价不低于100万元，最高是150万元，尺价介于1050元至1500元，相当于其他中央区（RCR）和中央区以外（OCR）一般公寓的价格范围。
然而，受询房地产经纪告诉本报，这些公寓如今要卖出不容易。屋主现在想趁屋契还有一段时间，以理想的价格脱售屋子，但屋契只剩下50年则是买家最在意的问题。
房地产经纪朱荐文目前在推销永锡街第78座一个三卧房单位，1020平方英尺的房子叫价近114万元，尺价是1116元。
他透露，房子的屋主是退休人士，孩子都长大了，因此想趁现在把屋契只剩50年的单位卖掉套现，他近期就接到十多个买家询问，包括一些外国专才，但推销了三个多月仍无眉目。
朱荐文说：“买家现在有很多选择。有些来看了屋子，就觉得还是买永久地契房子较好。”
他也表示，对这些SIT公寓的状态感到混淆，因为它们一方面受保留，另一方面却屋契剩半。据观察，同座叫卖的单位还有至少三间，在20座公寓里，有至少15个单位推出市场。
同样推销永锡街第78座一个单位的房地产经纪陈继福说，他接到不少询问，显示买家依然对这类房子有兴趣，但买家可能无法获得全额房贷，因此手头上须有足够的现金。他推销的两卧房单位面积是966平方英尺，叫价125万元，尺价是1294元。
动用公积金购买有一定限制
目前，公积金局对动用公积金储蓄，购买地契少于60年、但至少有30年的房子有一定限制。
这包括买家的年龄加上房子所剩地契，必须有至少80年，才能动用公积金储蓄，能动用的比率也视地契和买家年龄而定。
譬如，如果买家是25岁，想购买的SIT单位只剩50年地契，两者加起来是75年，意味着买家无法动用公积金购买这个单位。
建屋局发言人受询时表示，购买这些战前公寓的买家，也无法获得当局的贷款。发言人说：“他们需要向银行或其他金融机构申请融资贷款，并遵守这些机构各自的条款和规定。”
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新加坡私宅价格连续七个季度下滑 但成交量上升
新加坡私宅价格连续七个季度下滑，今年第二季环比下跌0.9％，这比第一季的1.0％跌幅稍微收窄。
私宅价格连续七个季度下滑 但成交量上升
不过，成交量却有所提升，发展商在第二季售出了2116个新私宅单位（不包括执行共管公寓(EC)），较第一季售出的1311个单位高出六成左右。
市区重建局昨天公布的第二季私宅数据也显示，私宅租金在今年第二季下跌了1.1％，私宅空置率也继续攀升，由第一季的7.2％提高至7.9％。
仲量联行（JLL）研究与咨询部新加坡董事王德辉指出，共管公寓的空置率急剧攀升，由8.3％提高至9.2％。这相信是因为今年第二季有高达6969个新私宅单位取得临时入伙准证，比第一季跃增了134％。
橙 易产业（OrangeTee）研究与咨询部经理黄显洋透露东北地区的情况尤其显著，由于Treasure Trove、Bartley Residences、Boathouse Residences、云水苑（H2O Residences）、Riversound Residence、The Luxurie等几个项目共3800多个单位，都挤在今年第二季“交钥匙”，所以将该区的空置率一口气推高至11.8％。
“未来两年半，市场预计还会推出4万6829个新私宅单位，其中58％预计来自中央区以外（OCR）。”
由于今年下半年预计还有1万1618个新私宅单位完工，王德辉相信，大量的供应量将继续对接下来的租金市场带来沉重的压力。
今年上半年，本地私宅租金已经下挫2.7％。世邦魏理仕东南亚研究部主管沈振认为，今年全年，本地私宅租金整体可能下跌5％至8％。
市建局昨天的数据也显示，私宅价格在今年上半年下滑了1.9％。自2003年第四季算起，私宅价格则下滑6.7％，这相等于每个季度的跌幅约1％。
博纳集团（PropNex Realty）总裁伊斯迈（Ismail Gafoor）说：“价格还会继续下滑，不过幅度不大。未来几个季度将是一种冗长、缓慢的价格调整。”他相信，今年全年的跌幅应该不超过4％。
今 年第二季，各类型私宅价格都下跌。其中高档私宅（核心中央区，CCR）下跌0.6％，跌幅较第一季的0.4％有所扩大。中档私宅（其他中央区，RCR）的 跌势稍有放缓，跌幅从第一季的1.7％，缩小至第二季的0.6％。大众化私宅（中央区以外，OCR）下跌1.1％，跌幅与第一季相同。
至于有地私宅，价格跌势有所扩大，跌幅从第一季的0.9％扩大至1.0％。
不过，在成交量方面，第二季的表现却比第一季明显来得好。发展商在第二季推出了2099个新私宅单位，比第一季的1189个单位增加四成。
由于North Park Residences和Botanique At Bartley这两个项目都取得不错的销售成绩，分别售出93.5％和80.6％的推出单位，因此推动第二季的售出新单位增加超过六成。
今年第二季的二手市场，也是自总偿债率条例出台以来，最活跃的一个季度，共有1827个单位转售，比第一季的1250个多。
在潜在供应量方面，目前施工中的新私宅单位，已经从2013年第二季的最高点滑落。第二季的未完工新私宅单位有6万1237个（不包括EC），当中2万4435个单位还没有找到买家。如果包括EC，目前施工中的新私宅单位则高达7万5938个单位。
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日本房市行情：日本首都圈6月公寓新增供应量持平
与私人共管公寓相比 新加坡三新EC项目反应平淡
新加坡房市分析师认为，与盛港霸型私人共管公寓峰景苑（High Park Residences）的畅销情况相比，买家在刚过去的长周末对新登场的三个执行共管公寓（EC）反应相对平淡。
受访的分析师认为，峰景苑的价位比EC略高一点，是针对该市场买家推出，因此大受欢迎。
本地历来模最大的EC项目Sol Acres上周末开放让公众参观。该项目共有1327个单位，电子申请开放两天后，截至昨天傍晚7时接获413份申请。申请阶段将于本月26日截止。
拥有638个单位的雅尚苑（The Brownstone）经过10天电子申请后，共接获600多份申请。它在前个周末开放申请的首两天接获约300份申请，其余的300多份则是接下来八天的收获。申请阶段今天截止。
私宅峰景苑两天内售近1100单位
拥有517个单位的The Vales的电子申请则从本月3日到12日，前天开始销售。发展商新海逸集团（SingHaiyi）的发言人受访时不愿透露接获几份电子申请，但表示在销售阶段的第一天内卖出将近100个单位。
反观有1399个单位的私宅项目峰景苑，在正式推出前已收到2000多张支票，并在上周六推出后的两天内卖出将近1100个单位。
发展商集永隆发展（CEL Development）执行董事庄志淼告诉本报，最小型套间公寓与一卧房式单位以及商店与洋房全都售罄。
其套间公寓从30万元起跳，一卧房式单位从40万元跳，较大的两卧房与三卧房式单位则分别从50万元与70万元起跳。
21世纪不动产新加坡总裁邱瑞荣受访时说：“我觉得这个项目卖得成功，是因为它针对EC市场来标价，每平方英尺介于800元到1000元，EC的价钱平均也是标在800元。如果它只比EC贵一点，其实是针对这一组买家来卖。”
EC与私人共管公寓的差别在于前者的买家在五年内不能出租整个房子，也不能出售房子。五年后，屋主只能卖给公民或永久居民，唯有在10年后，才能卖给外国人或企业。
邱瑞荣说，许多人买EC其实是抱着投资心理，相比之下，稍微贵一点但没有诸多限制的私人共管公寓就较受欢迎。
智信研究与咨询总监王伽胜认为，买家对有独特卖点的项目比较有兴趣。
他指出，反应不错的北园公寓（North Park Residences）与绿盛邨（Botanique@Bartley）分别因为混合用途与优质地点而受欢迎，峰景苑则是因为价格吸引人，尤其是对住在附近的买家而言。
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该协会的统计显示，今年6月，平均每间地产中介的潜在购房者注册数量达到439人，较5月相比增长了15%，并创下2004年8月以来的最高纪录。与此同时，平均每间地产中介可供销售的房产数量却只有44套，与5月的46套相比有所下降，也显示出英国房产供求间的巨大差距。
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买房者信心增强 购房需求量激增
全国房地产代理机构协会的Mark Hayward表示，无论对买家还是房产市场，房屋短缺都不是一个好消息：“英国房市已度过了大选不确定性造成的停滞期，重新焕发了活力。”
“买 家的购房信心增强，一些因为大选而搁置了购房计划的买家开始重新入市，这都造成了购房需求量的激增，”他分析道，“考虑到可能出现的加息影响，也刺激了更 多买家在目前这一时间段入市，以获得较低的按揭贷款利率。但事实是在房屋供应不足的情况下，购房需求创下了11年的最高，这对市场也是一个坏消息。”
“不断加大的供求矛盾令人担忧，同时也清楚地表明需要更多努力还填补这一缺口。新一届政府对于建造更多房产给出了很多承诺，但是目前需要的是将这些承诺转化为一砖一瓦以应对激增的购房需求。”
该协会表示，今年6月，针对首次购房者的成交比例从5月的29%下降至24%。
房价上涨迅速 首次购房者花费大增
另一份来自英国大型连锁地产中介Haart的独立调查显示，6月间首次购房者的平均购房花费与5月的数据相比上涨了4150英镑，涨至166393英镑。
拥有超过200家分公司的英国大型连锁地产中介Haart的首席执行官Paul Smith表示：“首次购房者的购房成本在一个月之内就飙升了4150英镑，平均下来，6月份的每一天都上涨了138英镑。”
“对于平均年薪在27000英镑的潜在首次购房者而言，他们需要将工资的42%用来还房贷，也显示出用不超过工资30%进行还贷的传统不再适用。”
“其结果是，首次购房者的注册数量出现了13.6%的年下滑。唯一的解决方案就是开放市场并自由供应。”
1套房有11人抢 供不应求导致房价上涨
Paul Smith补充道：“目前，在全英范围内每一套新建房产进入市场后，都会吸引11名买家竞购，而伦敦地区更为严重，这一数字几乎是全英水平的两倍，约20名买家竞购一套房产。”
来自Legal & General的房屋按揭和住宅部的负责人Stephen Smith表示：“英国房产市场上的需求与供应缺口将持续增加，从而导致房价上涨。受到低通胀、低利率以及薪资上涨的催化作用，在未来几个月内，市场将持续走强。”
“除非政府可以建造更多房产来解决房产供求矛盾，否则将有更多人买不起房子。而要解决这一矛盾并遏制房价通胀，每年至少需要额外增加25万套新建房产。”
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