房市 – Page 79

泰国 | 开发商：中国投资者青睐泰国房地产项目

泰国地产项目仍受到来自中国丶中国香港和新加坡等地投资者青睐。投资泰国曼谷及其度假区地产项目已经成为了他们重要额投资目标。

泰国公寓地产每月租金回报在 1.2-1.5 万泰铢，也就是年投资回报率在 6%

泰国中华网报导，泰国房地产开发商上思睿地产高级副总裁乌泰说，目前该公司海外投资者主要来自中国香港丶中国和新加坡。公司已经成为了海外房产投资者最信赖的本地房地产公司，只要是该公司推出高端楼盘他们都有购买的意愿。

他透露，今年上半年公司海外销售收入已经超过 27 亿泰铢，而全年目标额是 50 亿泰铢。在海外投资者看来，泰国高端公寓地产项目价格相对还很低，有较大的利润空间，因此相对於金融储蓄投资回报来说，具有更高的投资回报。

以中国香港投资者为例，他们购买泰国公寓地产项目很大部分都是用来转租，每月租金回报在 1.2-1.5 万泰铢，也就是年投资回报率在 6%。对於海外投资者来说，曼谷地产项目首选主要围绕捷运线路和商区，投资回报率能达到 4% 就已经满足。

购买价位方面，中国香港价格承受能力最高，均值在 600 万泰铢，而中国买家在 350 万泰铢，馀下的如英国丶德国丶法国丶美国等平均在 200 万泰铢。因为休闲丶度假是西方买家的主要目的，而闲置时出租为次要目的。

泰国房地产市场的透明度非常高。冲量联行认为，泰国房地产市场透明度提升仅排在新加坡和马来西亚之後，极大的增强了投资泰国房地产的海外投资者的信心和兴趣。

（据钜亨网）

居外看点：澳洲房产拍卖，中国买家为何屡屡胜出？

在澳洲买房，拍卖是一种很重要的方式。最近，澳洲当地民众发现，在各地很多场房产拍卖中，中国买家通常能击败其他买家赢得拍卖，只是因为中国买家“一掷千金”的实力吗？澳洲资深房产拍卖经理对此进行深入解读，让大家看到当前中国买家的最新面貌。

近年来，越来越多的中国买家在澳大利亚房产拍卖中击败本地买家拔得头筹——这并不仅仅是因为他们手中的现金更多，更有实力一掷千金，某拍卖商如是说。房地产中介Raine & Horne和J Pratt Realty的拍卖负责人詹姆斯·普拉特（James Pratt）表示，与几年前相比，中国买家的拍卖技巧“大有长进”。

中国买家现已成为最优秀的竞拍能手

“四五年前，中国买家身边总是跟着房产经纪人或翻译，” 他表示，“但现在，说着一口流利英文的中国买家已经能够独自参加竞拍且在竞拍会上有着优异的表现。”这意味着，中国买家已经掌握了高超的竞拍技巧，而不再仅仅“怀抱着美好的愿望”。

他举了一位中国买家的例子，这位买家在最近的一次CBD房产拍卖中击败了其他五位竞拍者一举拍得该房产。拍卖开始后这位买家立即出价，经过几次程度不一的加价后，最终在落锤之前果断出价一举拿下。

普拉特表示，“这表明他是有策略的。”

中国海外房产网站居外网（Juwai.com）执行主管加文·诺里斯（Gavin Norris）表示，在澳大利亚，中国买家经常需要通过竞拍的方式买房——这种情况在英国、美国或加拿大较为少见。几年前，中国买家在拍卖会上经常会感到非常紧张。

“中国买家过去常常带着翻译，让翻译为他们解释整个拍卖流程。他们的迟疑不觉经常会让竞拍节奏慢下来，以便让他们有足够的时间搞清楚状况。”诺里斯认为，现在中国买家已经成为最富有竞拍经验的老手了。“这不仅仅是因为他们愿意出高价参与竞拍，”他表示，“而是因为他们像所有精明的买家一样，对花的每一分钱都十分珍惜。”

“如果中国买家不喜欢参加拍卖会的话，他们通常会请比他们经验更丰富的朋友或家人代表他们出席。这些人一般都具备高超的竞拍技能，非常冷静且抗压性极强。”

普朗特平均每周主持20场拍卖会，他表示，虽然近期澳大利亚正在努力压制疯狂上涨的房价，但中国买家的购房热情仍旧高涨。

在澳洲买房，现场竞拍是一种非常重要的途径，图为澳洲房产拍卖现场。

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澳洲房产竞拍的六大技巧

怎样提高大家参与澳洲房产竞拍时的成功率呢，普朗特为我们介绍了六条澳大利亚投资者常用的实用竞拍技巧：

如果您的英语不是很好，可以在拍卖商叫价时让房产经纪人帮您把价格写下来。这样您可以有更多时间思考，稳定自己的情绪，更好地掌控竞拍。
表情要严肃、自信。买房自住的夫妻通常会比冷静的投资者表现出更多的情绪。如果您流露出太多情绪的话，其他买家将会更加轻而易举地击败您，因为他们可以通过您的身体语言看穿您的心思。
先下手为强。当拍卖商宣布竞拍开始时，不要无动于衷，坐等其他竞拍者出价，而是一开始就要喊出一个足以击溃其他竞拍者的价格。这可能会让部分竞争对手望而却步，由您引领整个竞拍过程。
不要害怕拖慢拍卖节奏或每次加价程度不一。在拍卖会上，买家通常会紧张到无法掌控拍卖节奏或进行适当的加价。如果其他竞拍者每次加价5万美元的话，您不妨试一下加价2.15万美元。
如果出现房产流拍的情况，请确保您是最后一个出价且出价最高的竞拍者。这样可以保证您享有在拍卖结束后与卖家讲价的优先权。
控制好您的情绪。设定好自己的价格上限，如果竞拍价格过高就果断收手。

延伸1：澳大利亚压制房价上涨的措施已见成效

澳新银行（ANZ）在本周公布的研究纪要中表示，收紧信贷和针对外国买家增税等措施“削弱了外国买家的购房需求，但尚未有确凿的证据证明这一点”。

新南威尔士州最近针对外国买家额外征收4%的印花税和0.75%的地税。维多利亚州将外国买家的印花税从3%增至7%，昆士兰州针对外国买家征收3%的印花税。澳新银行表示，“我们预计，受信贷收紧的影响，尤其是针对房地产开发商和外国买家的信贷收紧措施，购房需求将有所减弱。”

“购房需求减弱有望减缓房价上涨。房价同比涨幅已从2015年9月12.8%的峰值降至当前的8.1%，我们预计2016年和2017年的全国房价涨幅有望分别降至6.4%和1.7%。”

过去三年来，悉尼房价已暴涨50%。普朗特表示，虽然外国买家在拍卖会上以高价击败本地买家竞得房产，导致本地买家更难承受本已高涨的房价，但拍卖“仍是出售房产的最为公平合理的方式”。 “尽量多地参加拍卖会，与拍卖商或房产经纪人聊聊天，商讨一下竞拍策略，是提高竞拍技能的绝佳机会。”

“有时，在市面上炙手可热的房产拿到拍卖会上拍卖时可能仅需一到两位竞拍者出价就能被拍走。”日益减少的拍卖房产数量和强大的购房需求将拍卖清盘率推至14个月以来的最高点，同时也推高了房价。

来自房地产分析机构CoreLogic的数据显示，截至周日的一周内，澳大利亚本土各州首府举行的拍卖会中有77.8%的拍卖会成功拍出房产，创造了自2015年6月以来的最高清盘率。

在五个本土首府城市中，有三个城市房价上涨，其涨幅足以抵消阿德莱德房价略微走低以及珀斯（Perth）房价跌幅超过1%的影响，将五个城市的平均房价推高了0.1%。

上周共有1444处挂牌拍卖的房产，相较于2015年当周减少了32%，2015年当周的清盘率为74.6%。

近几个月来日益减少的拍卖房产数量导致清盘率居高不下，这表明房地拍卖市场供不应求，” CoreLogic表示。

延伸2：两大市场将全国拍卖清盘率推向了高位

“本周悉尼的拍卖清盘率首次突破80%大关达到81.6%，前段时间，墨尔本的拍卖清盘率也一度逼近80%大关达到79.9%，” CoreLogic表示。

数据显示，过去一周五个首府城市的平均房价略微上涨，五城平均房价年化涨幅降至5.9%。这是近三年来五城平均房价年化涨幅首次跌破6%，且远低于去年同期的11.3%。

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海外 | 不动产透明度：日本丶马来西亚优於中国一线城市

仲量联行（JLL）日前公布《全球不动产透明度指数》双年报，在本次评比中，亚太地区 17 个市场中，有 4/3 皆位於“透明”组以上。其中澳洲更是一枝独秀，以1.27的高分位列“高透明”组以及全球第2名。

报告指出，亚洲国家房市透明度的改善状况依国情而有所不同。澳洲与纽西兰仍然稳坐亚太地区榜首，属於透明度最高的市场；缅甸虽已推动重要的经济与政治改革，但房市透明度改善有限，仍然敬陪末座，是亚太区最不透明市场。

在本次评比中，中国一线城市如上海丶北京，都已大幅改善透明度，跻身“透明”组。中国香港与新加坡争抢亚洲房市龙头，但在透明度改善上没有太大进展，还差一步方能进入“高透明”组。东北亚的日本与南韩，市场资讯的改善带来了透明度的提升，部分也归因於投资人需求强劲之故。

《全球不动产透明度指数》：亚太地区重要市场评分

本次评比中，中国台湾也成功自2014年第29名的“半透明”组晋升至第23名的“透明”组。透过财产税制丶实价登录丶市场资讯揭露等方面的努力，指数从前年的2.55分进步至今年的2.14分，是亚太区进步幅度最显着国家。

报告涵盖全球 109 个国家，将透明程度分组定义为高透明丶透明丶半透明丶低透明及不透明等5组。本次调查前 5 大高市场透明度国家为英国丶澳洲丶加拿大丶美国和法国。亚洲国家的表现也在本次调查中大幅提升，新加坡丶中国香港丶日本和中国台湾皆被名列为市场透明国，而中国一线城市及南韩则属半透明国家。

仲量联行指出，未来不动产透明度指标为全球跨境投资的重要参考指标，投资人可透过公开透明的资讯评估全球各地不动产市场，协助达成精准的投资策略，降低投资风险，同时企业租户也能有效比较市场租金成本，符合公司最大利益做为最後决策。

《全球不动产透明度指数》为仲量联行每两年出版一次的调查报告，涵盖全球 109 个国家，透过问卷调查及数据分析，於市场基本面丶不动产资料库丶上市企业管理丶税制与不动产相关法令丶物业专案与维护管理及交易流程，以积分表现等面向评估各国不动产市场，得分标准为 1 至 5 分，分数越接近 1 即代表该不动产市场透明度越高。

（据钜亨网）

德国房地产市场的法律特征

德国房地产市场有很多特征，与投资者密切相关，我们以下详细介绍。

土地登记簿Grundbuch是德国法律交易安全性的保障

德国对外国人拥有物业没有任何的限制

Grundbuch是政府行政登记凭证，保障了对房地产的物权。它是土地登记簿或者可以称为德国的地籍簿（在奥地利也存在）。只有经过专业培训并且有资质的律师（德国称为Notare，英语为notaries）能获取并管理它。自1897年以来，Grundbuch一直保障着对物业的拥有权和抵押权，在德国有着悠久的历史。现今的法律规定是1897年历史的延续。这个传统在经历了两次世界大战后仍经久不衰，甚至在东德当时的国有化和社会主义制度下依然得以保存。这些法律在德国民法体系中有着坚实的基础。这是一个极其可靠的物权立法体系，并且造就了许多实际优势，如在业主和买者不知情的情况下，物业不能被出售、购买或是抵押。

在Grundbuch体系下，德国律师（notaries）的系统工作防止了在其它国家可能存在对物业双重销售（double sales）的发生。欺诈或是已经购买的房屋不被交割这种情况在德国的法律体系下几乎不会发生，因为经过专业训练和严格挑选的律师（notary）受到监管，不可以接受贿赂，同时他们的薪资收入也非常高。由于这些律师从所处理物业交易中收取1.5%到2.0%的佣金，他们的薪水常常和投资银行家齐平。虽然律师费高昂，但同时他们也提供了世界上最高级别的交易安全保障。值得一提的是，律师（notaries）不对交易的物业价格进行经济上的评估，而只是保证其法律安全性（比如防止双重销售）。

财产所有权地位

在德国历史上，物权享有很高的地位。经历了几次战争和危机，房地产的物权从来没有被动摇过。除了在纳粹时期，房地产被国有化的情况在德国鲜有发生。依据产权指数2标准，德国排在整个欧洲的第二位，表明了德国的私有财产是最安全的财产之一。德国也对外国人拥有物业没有任何的限制。一旦进入土地登记簿（Grundbuch），买者便对该物业拥有永久的产权。这一产权不会在一定年期后（如99年）被剥夺或者被要求重续。

西班牙经济走势“大上大落” 牵动2016年西班牙房市

对许多西班牙观察家而言，2015年，西班牙很多事情开始看起来有所好转，或至少没有变得更糟。一些经济数据显得十分乐观：出口额逐月攀升，旅游业破记录，国际货币基金组织（IMF）在3个月内2次上调西班牙2015年经济增长预测至3.1％，远超欧盟1.5％的平均水平。

但是，在同一份报告中，IMF也强调，西班牙经济面临“深层结构性问题”。尽管西班牙在过去两年创造了逾100万个就业岗位，失业率仍是一个大问题。在西班牙经济衰退加深之时，仅建筑行业就减少了逾200万个就业岗位。尽管失业率最终有小幅下滑，但速度极慢，那么西班牙国家统计局（INE）公布的数据也就不足为奇了。INE数据显示，2015年上半年，仍有更多的西班牙人正在外迁以寻求就业，期间移民人数为50,844，回国人数为23,078。如果此移民人数在下半年翻倍，那就意味着2015年出走西班牙的人数比2014年要多，这并非一个好趋势。

房地产行业也并无不同。一些地区的房屋销售、抵押贷款获批人数、建筑开工和未来项目数量的统计数据显得乐观，但相比之下，另一些地区的数据要么表现平平要么显得不乐观。因此，到最后，2015年西班牙经济相比上年的衰退真的没有什么不同。你如何看待西班牙总体经济现状，尤其是西班牙的房地产市场，取决于你观察的方面，也许更重要的是你从哪看。虽然2016年西班牙经济预测更好，但考虑其经济衰退的严重程度也很重要。

2007年，西班牙是欧元区增长最快的经济体，增长率高达3.5％，还有预算盈余。5年后，西班牙的失业率位居发达国家之首，银行业几近奔溃——尽管2010年被经济合作与发展组织（OECD）评为“稳健（solid）”。在房地产行业，虽然2015年第三季度交易量增长16.3％至93,743套，看起来更健康，但与2006年同期的251,600套相比，这场经济危机对西班牙楼市的打击有多大还是可见一斑。尽管情况正在改善，2015年底房地产市场规模比高峰期时的规模要缩水63％。我不仅一次指出，西班牙房地产市场能恢复到经济奔溃前的盛况固然很好，但实际情况是，即使要找回某种平衡也仍有很长的路要走。

经济亮点

出口业和旅游业

2015年前三季度，西班牙出口增长4.4％至1.8626亿欧元，达到历史同期最高点。外来游客对西班牙经济如此重要，不仅弥补了经济衰退期所有的损失，还创下新纪录。危机爆发前游客人数高达5,900万，在最低迷时只有5,500万人，但2014年底已恢复到6,500万人。截至2015年11月底，西班牙游客人数已达6,460万，所以预期2015年旅游业将再创新高。西班牙旅游部预计，最后旅游总人数将达6,800万左右，该国将连续三年成为世界第三大旅游目的地。这些数字是对房地产市场很重要，因为国际买家最开始都是游客。旅游业就业人数占总就业人口的15.3％，对国内生产总值（GDP）贡献达15.2％，且这两个比例均高于2007年的高峰期，显示出旅游业对西班牙经济是多么的重要。

商业房地产

写字楼、商铺和商业单位的需求增加，预示经济信心正在加强。马德里及其他城市的中心黄金地段的房产需求正与2008年高峰期水平相匹配，尽管一些需求或许出自意想不到的地方。商业注册处（Mercantile Registry）数据显示，估计自2012年起已有3,000企业搬离加泰罗尼亚（Cataluña），也许是因为该区域闹独立所带来的不确定性引发了恐慌。马德里已吸引了1,500家搬迁企业，瓦伦西亚（Valencia）和安达卢西亚（Andalucía）成为第二热门的搬迁地，吸引了750家企业。与分裂活动不同，如果有一件事企业不喜欢，那就是不确定性。

就业增长

2015年，西班牙初创企业总数同比2014年的12万略高，创六年新高。从地区看，马德里、加泰罗尼亚和安达卢西亚拥有的初创企业数量最多。2015年第二季度末，欧洲就业指数显示，西班牙就业机会同比增长21％，领先于其他欧盟国家。房地产行业的就业增长率高达340％，令人难以置信，反映新的地产代理在激增。

由于旅游相关的就业岗位众多，2015年夏末并不是就业人数大降最为明显的时段。但10月有轻微波动，11月就业人数减少27,071人，跌幅为历年同期最大。就地区而言，安达卢西亚就业人数减少17,900人，居西班牙各城市之首，紧随其后的是瓦伦西亚9,807人，马德里4,678人。期间，建筑施工、农业和渔业、工业和服务业有新增就业岗位，但只是部分地区就业人数有所上升，整体仍参差不齐。在数量方面，2015年西班牙整体失业人数降低到500万以下，整体失业率在25％以下，但25岁以下年轻人的失业率仅低于50％。

经济不乐观的方面

失业及就业不足

当IMF提高其对西班牙经济增长预测的同时，OECD也发布了一份关于西班牙就业问题的报告，强调一些IMF提到过的“深刻结构性问题”，特别是那些影响到青年人的问题。根据这份报告，约33％的西班牙青年人都没在接受教育、培训或就业，他们需要平均6年的时间才能找到第一份工作，相比之下丹麦青年人只需2年。西班牙签临时合同的25岁以下青年人的比例也最高，为71％。西班牙青年人占所有非全日制工人总数的22%，是欧盟平均水平（9.9％）的两倍多、OECD国家平均水平（5.8％）的四倍多。西班牙有25%的毕业生处于失业状态，与发达国家13%的平均水平相差甚远。尽管越来越多的西班牙人正在寻找工作，临时和兼职工作趋势仍在持续。截至2015年年底，在安达卢西亚近400万的注册劳动合同中，只有4％是长期合同。某些地区的失业率仍远高于全国平均水平：马拉加（Málaga）的失业率为28％；加的斯（Cádiz）更糟，失业率约为40％，其中青年人失业率高达约60％。

人口外流

如此糟糕的就业前景必然导致西班牙人去海外寻找工作。到这样的程度，它可以被称为国家危机。当然，西班牙之前也有过大规模移民，特别是在20世纪60、70年代。但那时是受教育程度最低、技术水平较低的职员和蓝领工人离开，去了北欧的工厂、酒店和餐饮行业工作。不同是的，这次正在离开的主要是年轻、受过良好教育和高素质的人，去的不仅是其他欧盟国家，还到了更远的中国、巴西、美国和南美。西班牙已经失去了成千上万的医疗专业人员、律师、建筑师、IT专业人士、工程师、企业家等。西班牙国家统计局预测，该国人口在未来10年将进一步萎缩，预期降幅高达5％，到2050年人口又将进一步减少5％至4,000万人。

Barbara专业点评

因此，在就业持续不稳定、失业率居高不下，人口外流和长期人口减少的背景下，西班牙房地产市场需要被仔细审视。2015年，西班牙房地产仍然具有两面性，且两者彼此独立并不相连。国内市场与国内经济环境有着千丝万缕的联系，而国际市场似乎在另一个平行的世界运行。在我看来，2016年也将如此。

延伸阅读：猴年开运必备！2016西班牙房产投资特辑

Barbara Wood专栏全集：

房产名人Barbara分享西班牙投资置业经验心得

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中国香港买家助推新加坡本地豪宅上半年市场回暖

新加坡本地发展商和房地产经纪最近频频在中国香港举行展销会，销售第9邮区至第11邮区的豪宅项目，这些活动都取得不俗反应，促使豪宅销量上扬。图为一些到中国香港举行展销会的项目。

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世邦魏理仕指出，上半年本地销售活动更活跃，主要原因是发展商加强火力销售这些豪宅项目，特别是到国外举行展销会，以吸引更多外国买家。

根据世邦魏理仕（CBRE）一项豪宅市场研究报告，今年上半年核心中央区（CCR）价值500万元以上的豪宅项目，成交量比去年下半年多出一半左右，并且有不少豪宅项目的尺价突破了3000元。

世邦魏理仕指出，上半年本地销售活动显得更活跃，主要原因是发展商加强火力销售这些豪宅项目，特别是到国外举行展销会，以吸引更多外国买家。这当中就包括了来自中国香港的买家。

世邦魏理仕东南亚研究部主管沈振伦受访说：“中国香港买家虽然不至于促使本地豪宅市场大幅回弹，但他们确实已形成一股动力，带动本地豪宅销售活动。”

数据显示，今年上半年核心中央区售出的500万豪宅单位达109个，较去年下半年售出的70个单位，多出了39个或55％。

第一太平戴维斯（Savills）研究与谘询部主管张敏璋也表示，本地发展商和房地产经纪最近频频在中国香港举行展销会，销售第9邮区至第11邮区的豪宅项目，这些活动都取得不俗反应。

第一太平戴维斯上月到中国香港展销Tomlinson Heights，销售高楼层的三卧房单位，尺价介于3100元和3400元，售价从800万元起跳。在这之前，第一太平戴维斯也在中国香港推销优景苑（Goodwood Residence）。

这两个项目都是上半年较瞩目的豪宅项目，其中Tomlinson Heights有7个单位以760万元至1100万元价格售出。而优景苑从今年1月至5月期间，则成交共26间价值450万元以上的单位，是本地销售成绩最出色之一的豪宅项目。

据瞭解，其他已到中国香港展销或计划展销的豪宅项目还包括：会德丰产业位于乌节路地区的Ardmore Three项目、M+S有限公司位于滨海南的滨海盛景豪苑（Marina One Residences），以及吉宝置业的吉宝湾丽珊景（Corals at Keppel Bay）。

张敏璋表示，相比约六个月前，本地豪宅项目在中国香港的销售活动，反应更踊跃。

他说：“6个月前，我们到中国香港举行豪宅展销会时，当地买家丝毫不感兴趣。但现在那里的购买氛围似乎有所改善，买家不仅对我们的项目表达购买兴趣，还询问其他我们没代理的项目。”

谈起中国香港买家对本地豪宅购买兴趣提高的原因，张敏璋表示，一来是本地豪宅价格下跌不少，达到更吸引中国香港买家的价位。更重要的是，中国香港豪宅市场近来高涨，迫使当地买家转而到其他市场寻找更物有所值的豪宅项目。

他以今年4月份中国香港半山区豪宅项目“天汇”（39 Conduit Road）一个面积达4664平方英尺的单位为例，这个单位以令人咋舌的约1万5900新元尺价成交，较本地豪宅价格高出许多。

根据中国香港《南华早报》报导，今年6月，当地另一豪宅项目“傲璇”（Optus）的一个单位以约1万6735新元尺价成交，成为亚洲最昂贵的豪宅项目之一。与本地豪宅“The Marq on Paterson Hill”所创下的最高尺价6840元相比，傲璇尺价高出了至少一倍。

新加坡豪宅价格过去一年下跌15.2％

另一方面，莱坊（Knight Frank）新发布的追踪全球35个城市豪宅市场的数据显示，中国香港豪宅价格过去一年涨了6.6％，是增长最迅速的城市之一。反观新加坡豪宅价格过去一年下跌15.2％，在35个城市中表现最差。

莱坊谘询与研究部主管陈姳潓说，本地豪宅价格持续下跌，其实也为投资者带来进场的好时机。“本地豪宅价格的下跌，促使它们的潜在价值提升，我们最近就收到不少买家询问，表达对购买豪宅的兴趣。”

张敏璋也认为，本地豪宅价格平均比中国香港低了三分之一。随着中国香港豪宅价格上扬，必然对中国香港买家形成一股推动力，让他们把目光转向本地豪宅市场。

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买房要趁早英央行或8年来首加息

为了应对可能出现的中央银行加息，英国部分大型按揭贷款机构已经开始悄然上调按揭产品利率，或者将市场上最为划算的固定利率贷款产品撤销。对于购房者来说，如何把握时机，在银行普遍上调按揭利率之前获得按揭贷款，至关重要。

尽管英国央行决策者在7月份的会议上一致投票赞成将利率维持在纪录低位，但越来越多的决策者对通胀上升压力感到担心，这表明该央行正在为采取8年来首次加息行动蓄势。这势必会对英国房产投资者产生重大影响。

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经济学家均预测英国央行加息

摩根大通(JPMorgan)的经济学家Allan Monks在报告中写道，英国央行11月加息的可能性至少为40%。Allan指出，核心预期是英国央行会在明年2月份加息，不过要在8月份MPC会议之后评估央行立场。

安盛投资(AXA IM)的高级经济学家David Page也表示，英国央行明年2月加息可能性看起来更大，因为英镑升值和油价面临下行风险可能会加剧11月份整体通胀率极其低下的状况

英国央行行长吹风各大银行上调按揭利率

日前，英国央行行长Mark Carney警告称，央行的基本利率有可能从明年1月份开始上调，众多银行对可能出现的贷款抢购热潮做好了准备。

目前，包括巴克莱银行(Barclays)、Santander和约克郡建筑协会在内的众多金融机构，开始上调按揭贷款利率，并悄然撤下了一些低利率的贷款产品，调整后的贷款成本出现了数百英镑的上涨。

据悉，Barclays银行刚刚将其旗下10年期固定利率贷款的利率由2.99%上调至目前的3.25%。

以150,000英镑按揭贷款为例，该调整将导致贷款人的月供从711英镑上升至731英镑。十年下来，贷款人将多支付2,400英镑。

与此同时，巴克莱银行也将利率最低的5年期贷款利率提升了0.2%，至2.59%。这一变化将导致贷款人每月需多支付15英镑，变更后的月供升至680英镑。对于其他产品，如利率1.59%的2年期固定利率贷款产品直接被取消了。

Santander 银行也将其2年期和5年期固定利率贷款的利率上调了0.1%。针对首付40%的2年期固定利率产品，利率已从之前的1.49%上调至1.59%。该调整将导致贷款者的月供增加7英镑，上涨至606英镑/月，而总还款额将上涨168英镑至15,539英镑。此外，Santander银行也取消了利率 2.19%的5年期固定利率产品。

类似的情况也出现在约克郡建筑协会，他们上调了全部借贷期限的固定利率贷款的利率。目前，对于首付35%的2年期固定利率贷款仍保持原有1.07%的利率，但是该产品的申请费则从过去的1,499英镑上涨至1,675英镑，也就是说借贷者的贷款成本增加了176英镑。

London & Country的负责人DavidHollingworth指出：“当各大银行和建筑协会开始上调按揭贷款利息，可能产生多米诺效应并导致其他借贷方的效仿。”

购买英国房产需把握好时机

目前，英国可以说处于一个利率在历史低点的时代。在这样的经济环境下，投资者们应好好利用现在的低利率。购房者应立刻采取应对措施，因为目前仍由一些很划算的产品可选。如果等到加息到来之后才采取行动，那就已经错过机会了。

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新加坡房市的冬天即将结束了吗？

今年新加坡房地产市场遭遇交易量下滑和价格下跌之苦，而且看起来短期内不会有多大缓解。 “新加坡政府的房市降温措施，尤其是对借贷的限制，将继续成为该国房市的主导力量。”

今年新加坡房地产市场遭遇交易量下滑和价格下跌之苦，而且看起来短期内不会有多大缓解。

“新加坡政府的房市降温措施，尤其是对借贷的限制，将继续成为该国房市的主导力量，”新加坡房地产巨擘PropertyGuru执行长Steve Melhuish在公司下半年前景中说道。

未来几个月，新加坡房地产销售状况将继续清淡，交易量和价格都较低。“这种状况很有可能持续至下半年，因为政府没有显现出任何降温措施变得温和的迹象，”Melhuish说道。

根据房地产服务公司仲量联行，今年上半年新加坡房产商总共售出了3496套个人住宅公寓，比去年同期低21%。

新加坡房产销售消化对房价产生了负面影响，房价已经连续七个季度下跌。该国二季度个人房屋价格指数下跌了0.9%，之前一季度跌幅为1%。

PropertyGuru预测，今年下半年房价将继续萎缩2至4%，全年跌幅将达到4-6%。该房产公司还称，为了吸引购房者，预计开放商将采取降价措施，但预计折扣不会太大。

“考虑到高昂的土地成本，他们不大愿意将价格折扣开到15%以上，一些房产商已经开始暂时减少房屋发售，以期待市场状况改善，”该报告说道。

有关新加坡提前大选的讨论已经令市场对政府可能放缓房市降温措施的预期有所升温，预计将最早于12月开始放宽房市降温措施，以提振市场人气。

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新加坡中央区私宅转售价6月跌幅减半

新加坡本地中央区私宅（不包括小公寓）转售价格出现回弹，6月份的价格相比5月份上升0.3％。

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整体非有地私宅的转售价格继续下跌，但跌幅减半。根据昨天出炉的国大房地产价格指数（SRPI），整体私宅转售价格从5月份的环比下跌0.7％，缩小至6月份的环比下跌0.3％。

仲量联行（JLL）研究与谘询部新加坡董事王德辉指出，这意味着整体私宅转售价格自2013年第二季达到高峰以来，至今已累计下滑约10％；中央区的私宅转售价格则累计下滑13％。

智信研究与谘询总监王伽胜认为，5月份和6月份的整体私宅转售交易量似乎较大，而整体私宅转售价格跌幅在6月份减半，反映私宅转售价格的跌势可能已稳定下来。

欣乐国际执行董事麦俊荣指出，中央区的私宅转售价格上次取得增长是在去年10月，当时的环比增幅为0.4％。他认为，这次中央区私宅转售价格上扬0.3％，可能是因为买家在今年5月份和6月份，逢低买入一些优质房地产，因此稍微抬高了这个区域的私宅转售价格。

面积不超过506平方英尺

小型公寓转售价跌幅缩小

国大房地产价格指数显示，面积不超过506平方英尺的小型公寓，转售价跌幅也有所缩小，从5月份的下跌1.5％，缩小至6月份的下跌1.1％。

唯独非中央区私宅（不包括小公寓）的转售价格跌幅继续扩大，从5月份的0.4％跌幅，扩大至6月份的0.9％跌幅。王德辉指出，非中央区私宅的转售价格，自2013年以来已累计下跌9％。

麦俊荣表示，这显示非中央区的私宅转售市场有根本性弱点，而这个市场的租赁活动也将在今明两年面对供应量增加、需求滞缓的情况。

王德辉指出，国大房地产价格指数所显示的趋势，基本上符合市区重建局（URA）私宅价格指数的趋势。市建局的私宅价格指数显示，2013年至今年中，整体私宅价格累计下滑6.7％，非有地中央区私宅价格累计下滑7.3％，非中央区私宅则私宅价格累计下滑5.2％。

针对国大房地产价格指数跌幅为何会比市建局私宅价格指数来得大，王德辉说：“前者只计算转售私宅的价格走势。个别转售卖家在价格上有灵活度，但推出市场的发展商不太肯减价，因此造成私宅转售价格跌势比新私宅大。”

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投资置业伦敦之外英国哪些房市成热点？

英国首都伦敦有着丰富的文化、优秀的教育与稳定的经济，而且其豪宅也备受海外投资者的青睐。但是过去几年中快速增长的伦敦房价使得其房产投资收益率逐年下降。很多投资者已经把眼光投向地区性热点房市，试图找到更有利可图的项目。Select Property Group日前发布的报告就介绍了伦敦之外的三个购房出租投资热点。

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由于新建房产的缺乏与需求的增长，伦敦的平均房租是全英最高的，但是长期的供不应求使得房价也过高。很多想在伦敦投资房产的人发现不仅难以入市，而且回报率也并不出众。

不过，在伦敦外围的热点城市中心，富裕的企业高管与相应的高端房产出租是一个新兴并有待挖掘的领域。靠着增长的经济、丰富的文化，地区性的主要城市也能带来可观的租金回报。因此，在您搜索购房出租的投资机会时，伦敦之外的曼彻斯特、格拉斯哥和布里斯托应该出现在您的考量范围之内。

·曼彻斯特

曼彻斯特位于英格兰西北部，由于该城的丰富文化、经济增长、高毕业率和对投资者的吸引力，汇丰银行（HSBC）在今年年初把曼城标记为“投资方面的英国第二大城市”。

在最近的夏季财政预算案中，英国财政大臣乔治·奥斯本（George Osborne）还介绍了英格兰北部的大开发计划“北方经济引擎”（Northern Powerhouse），该方案将把中央政府的权力下放给地方政府，并通过国家投资、技术创新和改善交通把曼彻斯特、利兹、利物浦、纽卡斯尔和谢菲尔德等北部地区的主要城市发展成为能够媲美富裕的英格兰南部经济圈的力量。

据该城的投资机构MIDAS统计，大曼彻斯特地区是“伦敦以外最大的经济功能区”，每年的产值达540亿英镑。在过去五年内有400项商业投资注入这里，海外直接投资总额在全英仅低于伦敦。

曼彻斯特也吸引了大量的公司，FTSE 100的公司中有80家在这里设立了办事处，这里还进驻了50多家国际银行，有2000多家国际公司，其中600多家是大型海外公司。因此，随着越来越多的工作者或专业人士进驻曼城，可以预计房租和房价会进一步增长。

Intergenerational Foundation基金会最近宣布的一项调查表明，由于曼彻斯特的大量毕业生就业机会和实惠的房价/收入比，使得曼城成为全英青少年生活质量最好的城市。相比之下，虽然目前伦敦的工资超过北方，但是较高的生活成本、严重短缺的住房供应、高涨的房价和房租使得很多伦敦人的生活负担反而更重。“北方经济引擎”将创造大量就业机会、加上相比南部更便宜的房价，为很多原来绝对不会考虑搬迁到英格兰北部的人开辟了机会。

根据莱坊公司（Knight Frank）发布的数据，2014年的曼彻斯特租金回报率比前一年增长了5.27％，这是伦敦同期增长率的13倍。当前曼彻斯特房市的新住房存量在全国是最低的，而市中心的近30％房产是私人出租房。

曼彻斯特的交通也很便利，位于英国铁路网的中心，而且曼彻斯特机场也是欧洲最繁忙的机场之一，连接着全世界和英国各大城市。曼彻斯特也是著名的旅游城市，有着丰富和充满活力的文化：大量的博物馆、画廊，还是世界上两个最大的足球队——曼城和曼联——的家。

·格拉斯哥

格拉斯哥是苏格兰最大的城市、最大的城市经济体，每年的产值达170亿英镑，也是英国增长最快的城市之一。其重点行业，如金融服务创造了45万的就业岗位。2001年到2011年之间，城市中心的人口增长了36％。

此外，格拉斯哥是伦敦以外英国人口最多的城市之一，六所大学带来了大量的学生。这些学生完成学业之后，大部份会成为专业人士并在这里开展职业生涯，这将为格拉斯哥市中心的租房市场带来巨大的需求。

2015年，全苏格兰的房市表现良好，预计将平均增值3.5％。而城市地区的房价增长更显著，格拉斯哥则是最热门的地区之一。2014年末的格拉斯哥西区高端房产价格年均增长了5％。

格拉斯哥连接着西海岸铁路干线，而且还有格拉斯哥国际机场，因此可以便利地连接英国和欧洲其它国家。

格拉斯哥西区尤其受到学生和年轻人喜爱，这里有着风景如画的维多利亚式建筑、时尚的酒吧和咖啡馆，为格拉斯哥增添了活力。目前总投资额120万英镑的格拉斯哥港口复兴工程正在进行中，这将有助于推动该地区的长期经济增长。

·布里斯托

布里斯托位于英格兰西南部，由于其快速的经济和人口的增长，而被列为英国前五位的经济增长中心，仅次于曼城。在英国的强劲可持续增长城市中排名第四。伦敦-布里斯托尔是全英经济表现最好的地区之一。

当地经济很繁荣，布里斯托尔的人均公司数远远高于英国其它地区，1/5的就业岗位属于“知识密集”型（需要较高的教育和经验水平）。近年来，布里斯托的新创公司数量大幅增多。此外，该城市在航空航天领域有着明显的专长，全球知名的英国航太系统（BAE Systems）和豪车公司劳斯莱斯（Rolls-Royce）都在这里有大型工厂。

布里斯托有两所大学，其中布里斯托大学每年收到的入学申请/新生数量比例是全英最高，而过去的十年中国际学生的数量有了很大的增长。

涉及到房产的时候，布里斯托的1/4住宅都用于私人出租。预计到2021年，家庭总数将增加11％。2013年末的平均租金年增长率为4.6％，而英格兰西南整体在2014年的平均租金收益率为6％。

历史悠久的布里斯托是剧场、艺术的文化中心，这里有着令人惊叹的建筑、美丽的海港、连绵起伏的丘陵和田园风光。

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