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季奕鴻：葡萄牙“黃金居留”政策是真實有效，掌握風險規避仍可安全投資。購房，是申請西班牙移民門檻最低，最便捷的手段。

近日，中西的多家權威媒體：如中國的新華社，中新社，西班牙的《國家報》《世界報》等均刊登報道了葡萄牙爆出的“黃金居留”醜聞。

這一醜聞的導火綫是本月13日葡萄牙警方代號爲“迷宮行動”的突襲搜查。據報道，警方突擊搜查了內政部，司法部，邊境管理和移民局等多處地點。搜捕行動後， 司法部總秘書 Maria Antonia Anés，葡萄牙邊境管理和移民局局長Manuel Jarmela, 葡萄牙公證注册處主席 Antonio Figueiredo，等數名高官被捕。這些官員被捕的原因皆與“以非法的途徑協助外國人辦理黃金居留以謀求非法收入有關。” 同時介入此案的還有兩家中國移民公司，幷且3名中國人已被收押，目前本案受賄的細節和金額還在緊密的調查中。

葡萄牙自2012年10月施行購 50萬歐地産獲“黃金居留”以來，兩年內共簽發1700 余張居留卡，其中 1400 餘人約 80%的移民申請人都來自中國。早在1年前，葡萄牙移民中介市場就被傳 “渾水很深”，但這似乎絲毫沒有影響到這個歐洲移民的後起之秀。葡萄牙移民卡的受歡迎程度堪比美國，中國香港和澳大利亞等老牌移民大國，而且移民葡萄牙在業內 人士口中往往是“非常容易獲簽”。受賄醜聞傳出後，不少看官跌破了眼鏡。那麽葡萄牙移民爲什麽會如此 “容易”呢？中介們又采取了何種騙局？ 同樣是投資50萬歐元，在移民西班牙時又能吸取什麽教訓呢？

• 投資移民葡萄牙爲何如此“容易”？

一、寫低房價 謀取私利

寫低房價，是此次醜聞中使用最頻繁的騙局。寫低房價就是製作所謂的“陰陽公證書”。中介私下告知買房：房東或開發商承諾給買方打些折扣，但作爲交換，公證書上交易的價格要寫的低一些，這樣賣方就可以少交稅。

比如50萬歐元的房屋，在公證處，交易價格寫成42萬歐元，剩下的8萬歐元通過現金私下交易，這樣一來，私下交易的八萬歐元，中介只需隨便打張收條或者口頭 承諾已經支付，就可堂而皇之的將此錢揣入自己口袋中。等買房者發覺上當受騙，爲時已晚，而且往往因爲沒有證據，這部分私下交易的金額就打了水漂。

二、送租約送家具 提高房價暗設陷阱

• 虛假租約

葡萄牙很多房産都是以自帶三年租約爲噱頭來吸引暫不打算居住的投資客。實際上，目前的葡萄牙房産出租率幷不高，而且出租回報基本在3%左右。葡萄牙主流中等房産的售價一般在30~40萬歐元之間，但不良開發商和中介將房價提高至 50萬歐元，幷贈送“三年租金”合同。目前已有多個被買家提起訴訟的案例，最甚者，有中介將價值24萬歐元的房源以50萬歐元進行銷售。

也就是說，如果購買了被加10~15萬歐元的房産，三年內被返還了6~7萬歐的“租金”，但最終，5~10萬歐元仍將落入中介的腰包。而且三年之後，房屋的出租率和租金不再有保障。

• 白送家電家具

最常見的方式就是，移民中介或開發商采取前xx名購房者免費獲贈新房家具和電器等手段，促使消費者在“搶便宜”心理的驅動下草率購房。這種促銷的本質和三年包租的操作手法相似，都是提高房價後再變相將部分投資者多付的房款返還給投資者，造成白得家具和電器的假像。

• 偏遠郊區建中國人社區

一些來葡萄牙看房的投資者普遍反應當中介帶他們去看的房屋大部分都位于新區，荒無人烟。“周圍什麽都沒有，就是一個小區，四周是大荒地，我們一打聽，其他的 住戶也都是移民來中國人”。因爲當地核心地段的優質房源稀少，不利于加價操作，于是把一些偏遠地區的房産硬性推銷給中國投資者。

三、行賄官員 非法取得綠卡

在西方國家，公證處相當于國內的房産交易處，屬國家單位。公證員審定房屋買賣雙方的身份，幷且作爲第三人，如實地登記房屋交易的情况幷出具具有法律效力的房 屋買賣公證書。在葡萄牙的“迷宮行動”中，被捕高官直系親屬合夥開辦的移民公司爲了搶奪客源，在與官員勾結的情况下，打出了 100%成功率保證的牌子。還與葡萄牙公證處勾結，僞造文件，使得一些不符合移民條件的申請人，或者投資額度不滿 50萬歐元的申請人順利獲得綠卡。

四、僞造周圍市場房價 欺騙投資人

鑒于關于移民房産欺詐的報道越來越多，中國投資者紛紛 “擦亮眼睛”。不少人看過中介介紹的房源後，不是馬上購買，而是記下房子的地址和信息，在網上仔細比對同一地段的房價。一些消費者甚至自信地表示，在網絡普及的信息時代，只要有一台電腦加上翻譯軟件的幫助，甚至能找到其他渠道的出售價格，對比後再買就一定不會被騙。

然而道高一尺，魔高一丈。針對精明的中國買家，葡萄牙中介們早已想出了應對之道：只代理郊區的新樓盤。這樣，樓盤在網上沒有相關的銷售信息和價格，方便操控。于是就出現了上述一小區住幾十個中國人的情况；自己花錢申請建設房産小網站。在自創的房産網站上高價挂出同樣的房産，再向客人推銷。