Tag: 投资英国学区房

來聽房產投資雜志主編說說英國“好學區”的那些事兒

英國好學校是如何影響當地房價的？

在英國，最受歡迎的學校是可以強烈影響到周邊房屋價格的。據統計，全英最好的中學，其周邊房價要高出鄰居地段25%之多。

英國的公立學校也是“劃片兒”就近入學的。“片區”在英語裡叫做school catchment areas，這個區域有些可以非常非常小——即便同一個地段，在學校的不同側邊的房子，價格都可能有天壤之別，因此在英國，隔一條馬路的房價都大不相同，這句話一點也不誇張。數據統計，在全英前50所最好的學校1英裡之內的房屋價格，比同個區域的房屋價格平均高出16%。

為上好公立，英國父母爭買“學區房”

由於英國的公立學校是劃片區就近入學，因此好的公立學校對周邊房價的影響最大。在選擇公校還是私校這個問題上，最影響英國父母判斷的有兩個因素：一，家庭財政狀況，二，該公立學校學生往年被頂尖高校錄取的幾率。

舉個例子，Holland Park School是倫敦的一所非常優質的公立學校，為了能獲取一個入學資格，英國家長願意支付比同郵編的房子高出79%的價格來購買該校地段內的房子！位於英國柴郡的Altrincham Girls Grammar School，英國家長更是瘋狂，願意支付比同地段房價高出223%的價格，僅僅為了給孩子爭得一席入學名額！在英國索利哈爾的Tudor Grange school，該校的catchment area房子價格比同地段高出94%，同樣是一房難求……

好的私校也能推升當地房價

對於英國的私立學校來說，“學區”的概念可能相對薄弱一些。但是地段仍然非常重要，尤其是對於離校近的私校學生，更有機會能夠參加學校的課外體育俱樂部。

薩裡郡是英國的傳統好學區，在Oxshott這裡有一所著名私校叫做Danes Hill School，該校旁邊的房價比薩裡郡平均房價要高出281%！在愛丁堡，著名私校St George’s School，則比當地平均房價高出129%。

小學的學區概念有多重？

根據倫敦政治經濟學院的調查研究，英國小學對學區房的影響，通常比中學更大。因為小學的教學質量更加良莠不齊。

英國的父母們往往在孩子還沒有到達入學年齡的時候就已經在尋找學區房了。好的公立小學，可以影響周圍房價增長40%之多。

其他影響房屋價格的因素

  • 新的交通建設：2019年即將建成通車的倫敦貫城鐵路（crossrail），是近來全城矚目的焦點，因為它將對沿線的房價提升至少25%以上。
  • 坐落在歷史保護區域：英國的房子“越老越值錢”，這句話也是沒錯的。不過賣家要注意老房子的維修和維護哦！因為歷史保護的房子，很有可能需要獲得當地政府的批准，才能夠進行翻修。
  • 離地鐵站的遠近：在倫敦，越靠近地鐵站的房子越貴，是顯而易見的。通常在地鐵站500米之內的房屋價格要比1500米距離的，高出10.5%哦！

 

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胡悅解說倫敦房產投資

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薑還是老的辣 漲幅還是倫敦房產的快

根據萊坊最新研究數據，在過去的12個月內，倫敦外的房價漲幅高於倫敦主要城區，但考慮到倫敦市區一如既往的旺盛的租住需求，倫敦主要城區的租金上漲幅度，還是高於外倫敦。

以下這張“倫敦房市地圖”，詳細說明了截至2015年3月，倫敦主要各區的房產買賣和租賃市場的最新數據。對於將要入手倫敦房產的人士來說，具備一定的參考價值：

房產買賣

倫敦東區房價漲幅最高的5強為：

  • CANARY WHARF 10%
  • Wu WAPPING 9.5%
  • RIVERSIDE 8.7%
  • BATTERSEA 7.9%
  • HYDE PARK 7.2%

相比過去3個月以來的房價漲幅，最高的倫敦五個區域分別為：

  • CANARY WHARF 2.8%;
  • WAPPING 1.8%;
  • MARYLEBONE 1.4%;
  • RIVERSIDE 1.3%;
  • ISLINGTON 1.1%.

租賃市場

倫敦黃金市中心租金漲幅最高的5個區為：

  • ST JOHN’S WOOD 11%,
  • MARYLEBONE 8.8%,
  • HYDE PARK 8.5%,
  • KENSINGTON7.6%,
  • SOUTH KENSINGTON5.5%.

較過去3月個以來的租金漲幅，最高的五個區域則分別為：

  • HYDE PARK 3.7%;
  • BELGRAVIA 2%;
  • KENSINGTON 1.7%;
  • MAYFAIR 1.2%;
  • HAMPSTEAD 1.1%
  • ST JOHN’S WOOD 1.1%.

拿倫敦和外倫敦來進行比較的話，房產買賣方面，過去1年裏，倫敦房價漲幅為3.3%，而外倫敦為5.1%；房屋租賃方面，倫敦在過去12個月的租金漲幅為4%，高出外倫敦的0.5%.

對於海外投資者來說，學區房是考慮最多的房產類型之一。

學生住房投資超20億英鎊 三年漲幅20%

英國學生住房投資被一些業內人士稱為“20億行業”，原因在於，英國的學生住房投資總價值已經連續3年超過20億英鎊，5年內投資增幅超過20%。CBRE（世邦魏理仕）認為，在短短幾年間，英國學生住房投資已經從小眾投資市場成功“突圍”，正朝著英國房產主流投資方向發展。

傳統上講，包括零售、辦公用房、工業用房在內的商業地產投資是英國房產投資的主流，個人房產投資僅占一小部分。但是，這個已經確立的“命題”正在慢慢改變。因為在學1區附近的房屋出租者從不擔心住房入住率的問題，此外，他們還有著更穩定的租金收入和房產增值收益。

根據2013-2014學年的學區房市場來看，倫敦地區由於基礎租金較高，所以增長穩健，漲幅約為0.7%，但在三年內漲幅卻高達20%。與此同時，英國其他區域的學區房租金漲幅超過4%，入住率甚至高於倫敦。對於學區房出租者來說，除了房產增值帶來的投資回報外，持續增長的租金收益將會加速“成本回收”過程。

那麼投資英國的學區房應有哪些注意事項呢？

1、根據首付預算選擇學區房地點

由於倫敦中心區與倫敦其他區域的房屋價格差距較大，不同城市住房價位也各不相同，所以投資者需根據首付預算來選擇較為合適的學區房屋。

對於預算在100萬人民幣以上的買家，可以選擇在倫敦中心區投資學區房產。

而對於預算在50萬~100萬人民幣左右的買家，可以選擇在倫敦週邊區域或其他城市購買學區房。

2、根據自身需求選擇學區房位置

目前，學區房大致分為兩種，一種是位於學區的一般性別墅或公寓，還有一種是專業學生公寓。對於有“自住”與“投資”兩需的投資者，建議選擇學校附近的居民型住房，這種住房並沒有出租條件限制，投資者可根據自身情況進行選擇。

而對於僅有“投資”需求或者僅為兒女購買住房的買家，建議您選擇其他城市學校附近的專業學生公寓，這些學生公寓有嚴格的條件限制，即自住者必須為學生，且房東只能出租給當地學生。

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