Tag: 新加坡房产

发展商在3月份展开的削价活动，虽然刺激了销量，却促使今年首季的私宅价格加剧下滑，跌幅达到0.7％。

组屋转售价微跌0.1％

另一方面，建屋发展局的数据也显示，组屋转售价格指数从去年第四季的134.8点微跌至今年首季134.7点，滑落0.1％，与本月初公布的预估数据一样。

值得注意的是，代表高档领域的核心中央区（CCR），私宅价格指数在今年第一季止跌回升，反弹0.3％。代表中档领域的其他中央区（RCR），价格指数则横摆，维持在140.3点。

受访的房地产分析员认为，这可能意味这两个私宅领域正稳定下来，但不代表整体市场会很快回弹。

仲量联行（JLL）研究部主管王德辉说：“CCR的价格上涨0.3％和RCR的价格横摆，可能是两个私宅领域迈向稳定的先兆。”

不过，由于代表大众化市场的中央区以外（OCR），价格仍进一步下跌1.3％，显示郊区市场还面对巨大下跌压力。

博纳（Propnex）集团总裁伊斯迈也说：“很明显的，私宅价格已进入巩固阶段，虽然仍面对一些下跌压力。未来几个季度，价格应该会轻微下跌或横摆，跌幅介于0.5％至1％。”

伊斯迈认为，今年的私宅价格应该会下跌3％，是过去三年来跌幅最小的一年。ERA产业主要执行员林东荣则认为，今年的跌幅会跟去年差不过，介于3％至4％。

高力（Colliers）国际研究部高级副主管杜绍葶相信，今年的整体私宅价格将下跌4％至6％。“虽然这是过去三年来，CCR第一次出现轻微的价格上涨，但若说高档或豪华住宅领域将复苏，未免言之过早。”

今年第一季，发展商只推出953个新私宅单位（不包括EC），是自2008年第四季全球金融风暴以来最少的一个季度。这主要是因为股价和油价在今年一二月份暴跌，影响了购屋情绪。

但当发展商于3月份发动猛烈攻势后，终于挽回一些颓势。今年第一季卖出的新私宅单位共1419个，这很大程度上归功于两个项目的热卖，即Cairnhill Nine和紫义苑（The Wisteria）。

过去，乌节路一带的永久地契公寓，尺价一般介于2600元至2700元，但Cairnhill Nine的中位尺价仅2441元。这个价格策略成功吸引买家进场，火速卖出177个单位，即近九成的销售率。

义顺的紫义苑也非常抢手，在3月卖出125个单位，中位尺价达1112元。至于波东巴西的Poiz Residences则以1475元的中位尺价，卖出59个。

在执行共管公寓（简称EC）方面，发展商在今年第一季推出534个单位，并卖出762个。这比去年第四季推出505个单位，并卖出573个来得多。

今年第一季，本地私宅租用市场仍面对相当大的困难，租金指数继续下跌1.3％，环比跌幅与去年第四季相同。

王德辉透露，租金需求仍相当疲软，低迷的经济环境已冲击到石油与天然气、岸外海事以及金融服务业，不但外籍高管的房屋津贴被削减，有些公司也开始裁员或者将迁移。

尽管空置率由8.1％下跌至7.5％，但这主要是因为第一季完工的新单位减少46％，仅2919个。王德辉指出，未来三季，预计将有超过2万个新单位完工，因此将再推高空置率。

他说：“私宅价格指数自2014年便开始放慢下跌的步伐，租金指数却加速下滑，2014年下跌3％、2015年下跌4.6％。从刚刚第一季的1.3％跌幅来看，今年的租金市场仍相当艰难。”

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（据联合早报）

受到疲弱楼市影响，越来越多人无法偿还房贷，不得不将房子抵押逼售（mortgagee sale）。

据最新发布的房地产拍卖报告显示，今年第一季共有60个房地产单位被抵押逼售，占总拍卖单位的42.6％，所占比率创下新高。这也是抵押逼售单位连续两个季度达到60个。

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过去，被推到拍卖会上的抵押逼售单位只占不到三成。去年第四季，抵押逼售单位共有62个，占拍卖单位三成以上。如今，抵押逼售占比又达到四成以上的新高水平。

第一季抵押逼售的60单位中，有39个是私宅单位，当中有12个单位在高档私宅区（第9至11邮区以及第1邮区）。一般上，拍卖会上的高档私宅单位，有近半为抵押逼售单位。与去年第四季的36.6％相比，抵押逼售的高档私宅比率有上扬趋势。

对此，莱坊说：“现在房屋出租市场放缓，一些过度借贷的屋主，可能面对无法偿还每月房贷的困境，特别是拥有高档私宅项目的屋主。”

它认为，全球宏观经济局势不明朗，再加上利率预计上调，冲击了市场气氛，预料下来会有更多高档私宅单位被抵押逼售。

另一方面，第一季的抵押逼售单位中，有10个是店屋或店面。莱坊说，这可能是人力紧缩和电子商务激烈竞争，造成业主在偿还抵押贷款时，面对更大困难。

值得注意的是，有21个抵押逼售单位是首次推到拍卖会。由于越来越多业主无法应付房贷供款，预料接下来抵押逼售的新项目会维持在20个单位水平。

就成交量而言，有六个抵押逼售单位在拍卖会上成交，交易总额达5亿8656万元，占拍卖会总成交额约六成。

不过在实际交易方面，抵押逼售交易额其实有所下跌，环比和同比分别下跌17.5％和72.3％。这意味着第一季成交的抵押逼售单位，高价位单位并不多。

事实上，第一季的拍卖单位中，约六成单位为250万元以上的单位，其中，价格少过100万元的单位有37个，占总拍卖单位的26.2％，是自2013年第二季以来的最高水平。

整体而言，第一季共有141个单位推到拍卖会上，比之前一季减少近两成。成功交易的单位虽然从四个增加至八个，但总成交额为960万元，比之前一季减少11.2％，这是因为成交单位主要是250万元以下的单位，占总成交额的七成左右。

第一季拍卖会所有成交单位，价格都在500万元以下，显示精明的投资者积极寻找价格更具吸引力的房地产项目。

它说：“由于潜在买家的购买能力受到总偿债率（TDSR）房贷限制，预料250万元以下将是拍卖市场中较理想的价位。”

展望房地产拍卖市场，莱坊预测，拍卖会将继续成为新加坡买家和投资者，觅得房地产进场良机的另一管道。它估计今年上半年的拍卖房地产数量将突破300个单位。

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（据联合早报）

美盛环球资产管理集团（Legg Mason）的调查发现，约八成的新加坡投资者认为新加坡的房地产价格被高估，特别是年轻投资者。

满40岁的投资者中，78％这么认为；40岁以下的投资者中则有89％的认为新加坡房价被高估。

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只有29％的投资者表示，他们今年的三大投资机会包括了房地产。这个比例较过去两年大幅下跌，2014年和2015年时候分别为49％和41％。

根据市区重建局日前公布的数据，新加坡私宅价格连续第10个季度下滑，与2013年第三季的高峰相比，私宅价格已下滑了9.1％。

政府已经多次重申，还未到放宽房地产降温措施的时候。

八成投资者在海外有投资

全球金融危机之后，即2009年第二季至2013年第三季期间，新加坡私宅价格大涨62％。随后政府推出了一系列措施为房地产市场降温。

瑞银财富管理投资总监亚太区投资主管陈敏兰认为，新加坡的私宅价格今年会下跌7％。

美盛的调查也显示，新加坡投资者更加倾向于海外投资，八成的投资者在海外有投资。满40岁的投资者有20.6％的资产在海外，比全球平均水平16.4％高。

新加坡投资者认为，接下来一年中国和美国具有最好的投资机会，其次是澳大利亚、印度和欧洲（不包括英国）。

66％的满40岁投资者认为，未来一年海外股票提供了最好的投资机会，57％选择了新加坡股票，44％认为是现金，接下来是非传统投资（33％），房地产排在第五（29％）。

新加坡投资者非常保守，接近三成的投资是现金。满40岁投资者有29.7％的投资是在现金，是区域最高的。调查也发现，新加坡投资者对去年推出的新加坡储蓄 债券（Singapore Savings Bond）看法积极，近八成的投资者认为，储蓄债券让新加坡人更容易进行投资。

美盛委托Northstar Research Partners于去年12月3日至今年1月8日，以网上问卷方式调查了全球5370名高净值投资者（不包括住房有20万美元可投资资产），其中包括260名新加坡投资者。

美盛是在纽约挂牌的全球资产管理公司，资产管理规模为6570亿美元。

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（据联合早报）

上个月推出的两个新项目让私宅市场热起来，发展商3月份售出的新单位环比激增1.8倍。

市区重建局昨日发布的数据显示，3月的新私宅销量共计843个单位，远比2月的303个多。与去年3月的613个单位相比，销量也上扬了38％。

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新私宅销量在连跌三个月后，猛力回升到八个月来的新高，房地产咨询公司橙易研究与咨询部高级经理黄显洋说：“新私宅销量激增，可说是季节因素和两个新项目推出所致。”

他指出，上个月刚推出的两个共管公寓项目禧悦阁（Cairnhill Nine）与紫义苑（The Wisteria）所售出的单位就占了3月销量的三分之一以上。

他说，市场在1月与2月通常比较淡静，而买气会在3月开始浮现。

禧悦阁与紫义苑是上个月最畅销的项目。前者有268个单位，已售出177个；后者有216个单位，已售出125个。

排名第三到第五的项目都只录得两位数的销量。

博雅居（The Poiz Residences）上个月售出了59个单位，山景碧苑（Kingsford Hillview Peak）售出了43个单位，绿盛顿（Botanique @ Bartley）则售出了31个单位。

房地产服务公司仲量联行研究与咨询部新加坡董事王德辉说，禧悦阁因为靠近乌节路和许多设施，而且2441元的中位尺价相对来得低，所以吸引许多人。

他说：“买家应该是觉得价格划算，尤其是前几年市场旺的时候，经禧一带单位的尺价远高于3000元。”

王德辉说，位于义顺的紫义苑受欢迎则是因为住宅单位建在购物商场上面，这将给住户带来方便，要出租也比较容易。

他指出，义顺一带在2013年10月推出的另一个项目卉合轩（Nine Residences）也是因为属于混合用途项目，所以才卖得成功。

市建局的数据显示，大众私宅上个月售出的新单位最多，有461个单位。

高档与中档私宅的销量分别为210个单位与172个单位。

执行共管公寓（EC）则售出485个新单位，销量主要由上个月推出的万乐轩（Wandervale）带动。

万乐轩有534个单位，已售出292个，单是这个项目的销量就占了执行共管公寓总销量的六成。

房地产经纪公司博纳集团总裁伊斯迈（Ismail Gafoor）说，接下来还有几个项目陆续推出，如Sturdee Residences、Stars of Kovan与Gem Residences，第二季的销量应该会强劲。

他说：“市场条件充满挑战，接下来新项目的定价预料会更具有竞争力。一手市场的表现还是要看发展商是否能找到正确的定价战略，准确地反映目前的市场情绪。

“买家对尺价和总价格还是非常敏感，他们只有在认为项目有很好的价值时才会进场。”

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（据联合早报）

分析师认为，新加坡私宅市场租金下跌在意料之中。大量新私宅竣工造成供需失衡、资深外派人员减少和外派人员住屋津贴配套改变，都是导致租金下行的原因。

据昨天发布的数据显示，新加坡非有地私宅3月份整体租金比2月份下降1％。其中，中档私宅的跌幅最大，环比下滑1.9％。

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高档私宅和大众化私宅，环比则分别下跌0.8％和0.4％。

分析师认为，新加坡私宅市场租金下跌在意料之中。大量新私宅竣工造成供需失衡、资深外派人员减少和外派人员住屋津贴配套改变，都是导致租金下行的原因。

与去年同期相比，3月份整体租金下挫5.3％。高档私宅的租金表现得最有韧力，同比只微跌0.6％，而中档私宅和大众化私宅则分别下挫8.4％和7.8％。

若与2013年1月的高峰相比，3月份整体租金已滑落15.9％。

尽管租金下滑，出租活动环比却大增35.5％，达到4331个单位。与去年同期相比，3月份出租活动也增加9.3％。

分析师认为，基于政府的外劳政策以及企业逐渐减少对外派人员的依赖，私宅市场租金下跌并不让人感到意外。

ERA产业主要执行员林东荣表示，在2014年和2015年，外劳分别增长2.5％和2.3％，比2013年的4.2％来得低。

他说：“2014年以来，每年几乎有2万个私宅单位竣工，造成租金市场的供需失衡。随着屋主必须在竞争激烈的租金市场中争取租户，租金也面对严峻的下跌压力。”

世邦魏理仕（CBRE）新加坡与东南亚研究部主管沈振伦表示，过去，企业会直接为外派人员支付租金。可是，近年来，外派人员的住屋津贴配套改变，许多公司转 而给外派人员一笔款项，让他们自己去租用房子，若津贴高于租金，外派人员还可以收下剩余的款项。此外，被派驻本地的资深外派人员近年来也减少了。

对于高档私宅的租金表现得最有韧力，他认为，那是因为高档私宅近年的项目较有限，因此租金较不受影响。这几年大量竣工的私宅有七成都是大众化私宅。

谈到出租活动增加的原因，分析师都认为那是因为租约减短，而更新的租约数量增加。

林东荣说：“我们认为这主要是更新租约，以及租户在更多房地产之间流动寻找更好的租约交易所带动，并非有新的需求。”

沈振伦则表示，过去的租约一般为两年，随着市场展望不明朗，许多租户都把租约减少至一年。如此一来，出租活动也跟着增加。

组屋整体租金环比微跌

另一方面，根据SRX数据，3月份组屋整体租金环比微跌0.1％。三房式、四房式和公寓式组屋分别下滑0.8％、 1.0％ 和 0.1％，而五房式组屋则增加1.5％。

而3月份组屋整体租金同比下滑3.9％，与2013年8月的高峰相比，则滑落9.1％。

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（据联合早报）

市场对全球经济放缓的担忧持续发酵，本地中央商业区办公楼租金连续第三个季度下滑，分析师预计接下来还会进一步下跌。

其中滨海湾（Marina Bay）的办公楼租金跌幅最大，环比下跌5％至11.90元，而位于莱佛士坊（Raffles Place）的甲级办公楼则表现最佳，只微跌2.3％至每平方英尺10.50元。

出租率提高和缺少新供应空间是对莱佛士地区办公楼带来支撑的两大因素，该区的办公楼出租率在第一季环比增加0.4百分点至97.4％。

反观滨海湾地区的出租率则从去年底的94.3％下降至第一季的93.9％，这主要是因为租户选择迁离滨海湾区，加上滨海盛景（Marina One）有190万平方英尺的办公楼空间预料在今年底或明年初完成。

至于位于珊顿道／罗敏申路／丝丝街／安顺路／丹戎巴葛一带的乙级办公楼的租金则下跌4％至每平方英尺7.30元。

分析师：还会进一步下跌

世邦魏理仕和戴德梁行都不看好本地办公楼接下来的租金走势，认为还会进一步下跌，因为需求减弱和供应增加的不平衡情况在未来几个季度仍然会存在。

戴德梁行究部东南亚区域主管李乃佳说：“虽然全球经济有复苏的迹象，不过大部分公司还是保持谨慎的态度，因为复苏现象可能只是暂时性的。再加上有很多领域通过采用颠覆性的科技进行业务扩展，并不需要增加办事处。”

世邦魏理仕则认为，随着中央商业区的主要新项目会在今年第三季之后完成，本地办公楼的空置率预计会大幅增加。

戴德梁行也指出，中央商业区预料有310万平方英尺的办公楼空间会在今年和明年完成，市场预计需要五年的时间来消化这些空间。

不过世邦魏理仕仍对明年的办公楼市场抱有期待，因为目前确定会在2018年完成的新办公楼空间不多，市场可能会在明年找到支撑点，若租金比市场预期更早回弹也不会令人意外。

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（据联合早报）

根据市区重建局房地产资讯系统（URA Realis）数据，新加坡楼市走势疲弱，店屋这一稀有的房地产类别的交易额却有上扬趋势。去年新加坡店屋的交易总额为6亿6400万元，比前年增加了9.6％或5800万元。

此外，价值1000万元以上店屋的交易额也增加一半以上，从前年的1亿4700万元，到去年增加至2亿2600万元。

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展望店屋下来走势，市场人士认为，店屋是相当稀有的特别房地产类别，而在供应有限，投资者兴趣维持稳定的情况下，预料店屋价格会水涨船高，交易额也会继续超过6亿元的水平。

高 纬环球（Cushman & Wakefield）研究主管李敏雯表示，虽然去年店屋交易量略微下滑，从前年的112间，在去年减少六间至106间。然而，店屋交易额却增加，特别是价 值超过1000万元的店屋。这说明了投资者遇到吸引人的店屋项目，仍然愿意出手购买。

她指出，目前的店屋投资者包括来自中国和中国香港的高净值人士（high net worth individuals，简称HNWI）及外国私募基金。其中，中国和中国香港的店屋买家出手比新加坡买家更豪气，带动了店屋价值上涨。

李敏雯说：“我们现在还发现很多新创基金也被店屋这一个资产类别所吸引，特别是一些总价比较低的店屋，更能吸引投资者入场收购。”

如切店屋受投资者青睐

世邦魏理仕（CBRE）投资房地产部门副主管林妍孜同意说，店屋是稀少且增值潜能极为可观的房地产类别，向来不乏投资者问津。

在各地区的店屋当中，林妍孜又特别看好如切和东海岸等东部地区店屋的交易表现。

林妍孜去年负责如切区的一些店屋销售，例如她在去年5月以1680万元价格把如切路五间毗连店屋售出。去年12月，她又把如切的三间毗连店屋以2300万元价格转手。

如切店屋目前交易尺价介于1000元和1500元之间，而林妍孜成功转手的店屋尺价则分别为1357元和1552元，价格偏向较高端。

林妍孜认为，这主要是因为这些销售的店屋为一排毗邻相连的店屋，可更有效使用空间。

她说：“投资者被毗邻相连的店屋所吸引，因为这些店屋犹如购买一幢精品建筑。而且这类店屋的楼面面积更多，业主在使用店屋空间方面也更具灵活性。”

对高力国际（Colliers International）副董事经理黄黎明而言，除了如切店屋的投资兴趣有上升趋势外，她也看好丹戎巴葛、牛车水和甘榜格南（Kampong Glam）等传统店屋投资热区。

上 述地区去年出现几宗令人瞩目的店屋交易，例如去年2月，牛车水地区宝塔街（Pagoda Street）有一间店屋以2000万元、相当于每平方英尺3500元售出。位于直落亚逸街（Telok Ayer Street）的两间毗邻店屋，以1820万元或2600元尺价售出。

据了解，前者买家为印度尼西亚烟草商盐仓集团（Gudang Garam）的家族成员；后者则为西班牙富豪佩拉尔塔（Ricardo Portabella Peralta）。

店屋具高增值潜能

黄黎明指出，富豪和家族企业成员投资店屋，主要是通过出租店屋取得稳定收入来源。一些投资者也通过将旧店屋翻新和增加楼面面积，提高店屋价值。

她说：“而且一些完全属于商业用途的店屋，既不限制外国买家，买家也无须支付额外买家印花税。这对一些公司和外国买家无疑是另一个吸引点。”

谈及店屋交易趋势，黄黎明表示，店屋具有高增值潜能，而且投资者一般采取长期策略，更关注店屋长期资本增值。所以，尽管今年经济预料放缓和利率将会上扬，她觉得今年店屋前景乐观，价格将继续维持在现有水平。

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（据联合早报）

宏观经济前景欠佳，再加上招租情况艰难，不仅私人住宅，越来越多投资小型工厂、办公楼和商店的业主，也纷纷“烧到手指”，不得不将手头上的物业推到拍卖场上求售。这让房地产商感到很有压力。

高力国际（Colliers International）昨天发表的报告说，今年第一季，被推到拍卖场上的抵押逼售房地产，连续两个季度达到70个，是自2008年第二季以来的最高水平。

过去，工商业房地产鲜少出现在拍卖场上，但令人意外的是，今年第一季，单单工业房地产就占了两成。

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去年第一季，只有六个工业房地产项目被推到拍卖会上抵押逼售，到了今年第一季却增加至13个，达到过去五年来的最高水平。

这些工业房地产，大多属于分层地契工厂，包括位于乌美科技园（Ubi Techpark）、UB One、Entrepreneur Business Center，以及Pantech Business Hub的工厂单位。

高力国际副董事经理黄黎明说：“抵押逼售房地产的年比数量增加，显示越来越多房地产业主在应付每个月的供款方面出现问题。那些拥有多个物业的屋主，情况更严 重，特别是现有的经济环境动荡，再加上中国经济放缓、利率可能继续上调、股市跌宕起伏、失业率出现上行风险，以及房地产市场惨淡。”

黄黎明解释，由于宏观经济条件欠佳，许多工业房地产用户都对成本非常谨慎。再加上过去两年的新供应量大增，因此，许多业主都在争取合格的租户方面，面对相当激烈的竞争。

单在2014年，市场就增添了大约570万平方英尺的多用户工厂楼面、2015年又再增添另外480万平方英尺的楼面。

“许多小投资者，特别是在2013年、政府实施卖方印花税（SSD）和总偿债率（TDSR）框架之前进场的，现在很难找到租户来协助他们摊还银行贷款。对于那些拥有多个单位的投资者来说，情况更加艰难。”

今年第一季，被抵押逼售的小型办公楼和小型商铺，数量也显著增加。去年第一季，没有任何办公楼被抵押逼售，但今年第一季却出现了两个。至于被抵押逼售的零售商铺，也从一年前的四个，增加至今年第一季的七个。

黄黎明说：“这反映了投资环境和出租市场的艰难，小商家和租户都面对高经商成本和劳力短缺的问题。”

在住宅房地产方面，今年第一季共有48个单位被抵押逼售，其中33个属于非有地房地产，另外15个属于有地住宅房地产。

黄黎明认为，这一点也不令人意外，因为市场气氛疲弱，许多屋主无法自己找到买家，只好把单位带到拍卖场上出售。

值得注意的是，在这些被抵押逼售的住宅房地产中，面积大而且价格较高的共管公寓比例相当高。高达45％的单位，面积超过1500平方英尺，其中五个还位于所谓的黄金地区，即第9、10和11邮区。

其中一些例子，包括位于荷兰路The Serenade @ Holland的单位、位于直落古楼Prestige Loft的单位、升涛湾Turquoise的单位和滨海林荫道滨海舫（The Sail @ Marina Bay）的单位。

同样的，被抵押逼售的有地住宅房地产，通常占地面积也较大，当中有不少的占地超过3000平方英尺，而且售价在300万元以上。

例如位于胡文钊路（Woo Mun Chew Road，靠近东海岸路上段）和位于白兰森路的两栋有地住宅，都是占地面积非常大的独立式洋房，但同样因为被财务机构接管，而被推出市场招标。

其中，例如白兰森路别墅的业主，据说就是最近破产的一名印度香料商人沙马（Kirpa Ram Sharma）。

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（据联合早报）

今年2月新加坡非有地私宅转售价格连续第二个月上涨，不过受到租赁市场持续疲弱的影响，小型公寓的整体转售价格有所下跌。

昨天发布的国大房地产价格指数（SRPI）预估数据显示，非有地私宅转售价格继1月份上升0.2％后，2月再涨0.4％。虽然涨幅不大，但也让今年首两个月的私宅转售市场呈现房价往上升的利好趋势。

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各地区的整体公寓转售价格都上升，中央区单位（不包括小型公寓）转售价微升0.5％，非中央区单位（不包括小型公寓）升0.3％。

不过，随着大型公寓价格逐渐下跌，过去几年大受欢迎的小型公寓现在的吸引力似乎大不如前，小型公寓的整体转售价格下跌了1.1％。

租赁市场表现疲弱导致小型单位价格下跌

ERA产业主要执行员林东荣指出，租赁市场表现疲弱是导致小型单位价格下跌的主要原因。

林东荣说：“在目前租赁市场疲弱的环境下，购买小型单位的投资者在寻找租户方面面对挑战，所以他们可能会选择把有关单位脱售，哪怕是以较低的价格卖出。”

昨天公布的新数据也对1月份的预估数据作出一些调整，1月的整体私宅转售价的涨幅从预估值的上升0.1％调高至0.2％。

针对接下来的房地产市场走势，分析师认为各种负面市场因素将持续带来压力，一些分析师曾在上周公布财政预算案之前，预料政府会解除或舒缓房地产降温措施。随着这份期望落空，目前市场人士一般认为新加坡公寓的价格上涨空间有限。

林东荣指出，区域市场前景不明朗和新加坡市场的内在因素都会对房价带来限制，预计接下来几个月会持续出现每月边际波动（Marginal Monthly Fluctuations）。

他说：“我国经济今年预计温和增长1％至3％，加上政府重申目前还不是扭转任何降温措施的时候，因此房价在充满挑战的环境下增值空间有限。”

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（据联合早报）