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日本環境省公佈的統計數據顯示，2013年全國近七成觀測點測得的PM2.5濃度數未達到環境標準。而日本房地產商則盯準了商機，開始推出具有「防PM2.5」功能的住宅。

日本房地產商對新興住宅使用了哪些新技術？

日本地產商推”防PM2.5″住宅 防霧霾貼紙同樣熱賣

日本觀察員蔣豐：舉例來說，我們看到了在2013年的11月底，日本的一家大型住宅公司推出了一種叫新型城市住宅。而這個住宅最大的亮點就是設置了對應PM2.5的一種換氣系統，它系統的配備了高普及率的新款24小時空氣過濾器，用於什麼呢？來消除危害健康的這種細顆粒物的PM2.5。通常來說日本城市的工藝都在天花板的地方設置了24小時的換氣系統，為每一個樓層、每一個單元進行換氣，通過這種排氣的方法來獲取戶外的新鮮空氣。但是這種防PM2.5的新型的住房裡面，它的換氣系統中加入了這種可以識別PM2.5等等微小顆粒物的高科技的過濾器，可以說在換氣的同時就防止空氣中含有細微顆粒物進入室內，這應該說是一種比較新的技術。從而可以防止什麼呢？肺癌率的提高，在這些方面可以起到作用。

那麼，對於舊的住宅有哪些改造的手段呢？

蔣豐：我們看到除了這種新型城市住宅以外，一些房地產商還對現有的住宅進行一種防止PM2.5的改造，而這種改造主要集中在通過在通氣口安裝一種特殊的濾網，通過巧妙的網點的設計以及準確定位的安放，不僅可以阻攔灰塵和垃圾，還能夠有效的阻止PM2.5等微小污染物進入室內。一些不動產商強調，即使是室外的污染比較嚴重，人們在室內也同樣可以呼吸到過濾後潔淨的空氣，而且這種裝置不會消耗過多的能源，大家都沒有想到的是什麼呢？就是這種改造性的器物一旦推出來以後，銷售的勢頭非常迅猛。現在出來的數字是2013年的年度銷售量居然比2012年的年度的銷售量猛增了五倍以上，我想這個應該說也是它改造的一種結果。

那麼除此之外，日本還有哪些應對PM2.5的小發明呢？

蔣豐：比如說最近一種所謂的”防霧霾貼紙”在日本就非常火，這種貼紙又叫做”交叉小屋”。我專門到井岡縣的一家企業裡面去看過，它的網格大約就是0.08毫米見方，非常的細膩，這種貼紙的每平方米的售價大約就是3千日元，合人民幣150元左右，需要的時候你只要把它貼在紗窗上就可以有效的防止沾著PM2.5的花粉等污染物進入到室內。同時，我還注意到日本的一家企業有了一種新的小發明，開發出了一種由特殊材料製成的”陽光房”，所以把它起名就叫”陽光感第三代”，這種發明既可以遮擋住室外的空氣、又不妨礙晾篩衣物，所以這個發明在日本的關西地區、九州地區可以說是很受歡迎的。如果我們概括的來說一句話，就是通過這種小的發明，可以說給日本各行各業帶來了一種新的經濟增長點。

上世紀90年代初，日本股市和樓市泡沫破裂，加上人口老齡化，經濟陷入長達20年的通縮，被稱為「失去的二十年」。樓市泡沫破裂之後，日本的土地價格一直處於下跌趨勢，不過「安倍經濟學」、尤其是日本央行大規模印鈔似乎正在產生作用，東京的房地產業內人士對未來地價恢復上漲均表示樂觀。

野村證券(Nomura)日本住宅和房地產分析師Daisuke Fukushima指出：「海外買家的投資以及東京的人口集中度將會在未來幾年推高土地價格。雖然整個日本的人口在萎縮，但東京的人口在繼續上升。」

日本樓市泡沫破裂20多年後首現地價上漲跡象

不過日本要回到90年代之前的黃金時期還有很長一段距離。在80年代末的樓市泡沫峰值時期，據說東京皇宮1.32平方英里(約260萬平方米)的土地比整個加利福尼亞州的樓市都要值錢。

在「安倍經濟學」的刺激下，最近日本股市也連續上漲，創出15年新高。不過日經指數距離1989年歷史高點39815點還非常遙遠。

Fukushima表示，房地產價格傾向於跟隨其他資產變動，現在地價——至少東京的地價——有望出現10%的年漲幅。

大部分業內人士也感到樂觀。根據NLI Research的調查，超過50%受訪者看好日本房地產市場前景。

NLI Research房地產投資高級分析師Mamoru Masumiya表示，經過一些大額交易之後，「房地產業內人士都很樂觀」。

2014年日本房地產市場出現不少大宗交易，包括新加坡主權財富基金以17億美元收購丸之內太平洋世紀廣場、12.6億美元收購目黑雅敘園大廈。

野村的Fukushima指出，安倍經濟學的支柱之一——史無前例的貨幣寬鬆——推低了利率，「重新激發了對房地產投資的需求」。

不過有一點與安倍經濟學無關，那就是東京人口和資產的集中度。根據德意志銀行(Deutsche Bank)房地產分析師Yoji Otani蒐集的數據，2014年遷往東京的人口同比上升2695人至63976人。

這使得東京與日本其他城市有些不同。在2014財年，東京地價同比上升0.9%，而全日本的地價下降0.6%。

不過，姍姍來遲的地價復甦有可能迅速夭折。

根據NLI Research的調查，略超一半的受訪者相信房地產價格將會在2016-17年見頂。另外，房地產行業也存在分化，業內比較看好受益於中國遊客的酒店板塊，對住房租賃行業則不那麼看好，畢竟人口老齡化的趨勢依然沒有改變。

隨著海外資金的積極入市，日本房地產近來出現要“火”的節奏，包括中國在內的國際投資機構以及個人均對此表示了興趣，他們也特別關註日本房地產要“火”的節奏是否會持續。

日本瑞穗信托銀行系統的“都市未來綜合研究所”近日匯總的數據顯示，２０１４年外國投資者掀起了“購買日本房地產熱”，至少有１００多億美元的外國資本進入日本房地產市場，東京市中心的許多高檔物業遭到外國投資者搶購，外國投資者購買日本房地產的資金量占當年日本房地產市場交易額的２０％。

美國黑石集團去年耗資１９００億日元（約合１６億美元）在東京市區購買了５０００多套住宅。新加坡政府投資公司在東京火車站正門前的丸之內以及大手釘的金融街等中央商務區耗資１７００億日元（約合１４．３億美元）購買了數棟高級辦公樓。中國復星集團在東京的新興商務中心品川車站附近投資７００億日元（約合５．９億美元），購買了壹座２５層的綜合性辦公樓。美國、法國和德國的投資基金分別在東京品川、新宿和中野等地購買辦公樓和其他綜合性商業設施。

值得壹提的是，越來越多外國自然人也積極投資日本房地產，中國富裕階層尤其引人註目。據日本不動產研究所預測，在過去壹年中，至少有３６０億日元（約合３億美元）的中國私人資本進入日本房地產市場。日本不少房地產公司為此還增加了精通漢語的經紀人。

外資大舉進軍日本房地產市場，其中壹個原因是投資者認為日本大城市的房地產市場已經觸底，具有相當的投資價值。

近年來，日本全國的平均地價下跌幅度大幅縮小，部分地區出現回升。去年。東京、名古屋和大阪三大都市圈的商業用地和住宅用地均開始回升，東京市區的辦公樓空置率已經降到了５％，住宅價格也開始反彈，但是，日本房地產的整體價格依然處於低位，具有較大升值空間。

中介公司散發的二手房售房廣告顯示，在東京市中心的澀谷區惠比壽壹帶，壹棟土地面積６０平方米左右、居住面積１００多平方米（約相當於中國的建築面積１２０平方米左右）的獨立別墅式住宅，售價在６０００萬至８０００萬日元（約合３２０萬至４２０萬元人民幣）之間。在品川區高輪臺的壹套建築面積７５平方米的公寓售價為３９８０萬日元（約合２１０萬元人民幣）。在目黑區三田的壹套約１２５平方米的住宅售價為５６８０萬日元（約合３００萬元人民幣）。按照目前的匯率，東京的大部分普通住宅價格低於或等同於北京、上海的相應價格。

日元匯率大幅下跌是日本房地產受到海外投資者追捧的最重要因素。自２０１２年年底以來，由於安倍政府為了消除持續多年的通貨緊縮，采取了“大膽的金融政策”，日本中央銀行大規模放松銀根，導致日元匯率不斷下跌。目前，外匯市場上的日元對美元的匯率基本上維持在１２０比１的水平，與２０１２年９月的７７日元兌換１美元匯率相比，跌幅超過５０％，這大大降低了外國投資者的投資成本。

此外，日本將於２０２０年舉辦東京奧運會。投資者普遍認為，在這之前東京的房地產升值概率較大。另外，日本房地產的租售比合理，用於出租的物業投資回報率基本上能夠維持在６％到８％之間。這些因素都激發了海外投資者的投資日本房地產熱情。

 

據日本媒體報道，日本國土交通省1月30日發布消息稱，2014年12月新住宅動工數量為7萬6416戶，同比減少超過14.7%，已經連續10個月低於上壹年同期實績。

日本去年4月1日上調消費稅前的緊急購買需求反彈減少影響依然持續。按照房屋使用區別來看，自住房同比減少25.5%，連續11個月減少；出租房同比減少8.9%，連續6個月減少。分戶出售住房同比減少10.6%，連續2個月減少。

東鄰日本的地方政府正因住宅過剩而撓心。隨著新建住宅增加、人口下降和老齡化加劇，日本許多城市都出現了住宅過剩問題，成為地方政府的“煩心事”。

日本總務省日前發布的《住宅和土地統計調查》結果顯示，截至2013年底，日本全國共有5240多萬個家庭，住宅總數約為6063萬套，按每戶壹套計算，閑置住宅約為820萬套。閑置空置住宅占日本全國住宅總數的13.5％，創歷史最高紀錄。總務省還預測，如果目前的狀況延續下去，20年之後，日本全國的住宅閑置率將達到32％，每三套住宅中就有壹套閑置。

日本政府對閑置住宅的定義為：長期沒有人居住，且連續5年以上沒有使用過自來水和電。

在閑置住宅中，有318萬棟（套）是被主人廢棄不要的，創歷史新高。特別是以別墅區聞名的山梨、長野、和歌山縣，閑置率更加驚人，分別高達22％、19.8％和18.1％。

日本的住房閑置問題不僅限於偏僻鄉村和中小城市，還涉及大城市和首都圈。如東京周邊地區，上世紀70年代購買該地區住宅的居民，現在大多進入高齡，有的住進了養老院，有的已經去世，造成很多閑置房。住宅密集的橫濱市西區壹社區自治會會長說，該社區從10年前就陸續出現閑置房，由於該社區坡道多，道路狹窄，部分道路還不能行駛較大轎車，所以即使拆舊蓋新，也很難出售或租賃出去，所以不少住戶都棄之而去、不再重建。東京都23個市區也出現了不少閑置房，大田區、板橋區、練馬區、足立區等地都有不少空置房乃至廢棄房。

業內人士認為，導致住宅大量閑置的原因主要有：日本住宅供大於求，住宅總數大大超出家庭總數，目前還在以每年100萬戶（套）的速度增加。其次，由於住宅供給增加，地段不佳、設計陳舊、周邊環境較差的住宅很難轉讓出售和租賃，導致許多住宅閑置。第三，人口結構變化加劇了住宅過剩。由於出生率下降人口減少，僅去年就減少了26.8萬人，住宅新增需求下降，而同時高齡社會到來，使許多子女不在身邊的老人只能在養老院頤養天年，增加了住房閑置數量。

另外，稅制政策也導致閑置住房的增加。土地固定資產稅規定，只要土地上有房屋存在，就可以享受土地固定資產稅優惠稅賦政策。日本的土地固定資產稅稅率為1.4%，如果土地上有房屋，就可以享受約0.024%的稅率，約為原來的1/6。

由於閑置及廢棄住宅缺乏管理，不僅影響城市景觀，還會導致犯罪率增加，並存在火災、倒塌傷人等隱患。最近東京近郊的5棟閑置房屋接連被人放火燒毀，並危及鄰居安全，致使居民十分恐懼與擔憂。去年5月，大田區有幾棟木結構的獨門獨院住宅有倒塌危險，可能會危及過往行人。由於找不到房屋主人解決危房問題，大田區政府既擔心又無奈。

由於閑置住房存在很多安全隱患，地方政府不得不采取措施加以應對。據日本國土交通省數據，截至去年4月1日，和歌山縣以及355個市區村釘政府已經制定《關於閑置房屋管理條約》，其中184個市區村釘的條例中有“強制拆除”條款。秋田縣大仙市制定的《閑置房屋條例》中，含有對經濟狀況不佳的廢棄房屋所有者提供拆房補貼的條款。

事實上，日本政府去年11月已經制定了《特定閑置房屋法》，並從2016年開始實施。該法規定地方政府壹旦認定無人居住的房屋有倒塌危險的；垃圾成堆，並成為老鼠等有害昆蟲棲身地，造成不衛生問題的；有損景觀和市容的，就可以對業主中止享受土地固定資產稅優惠政策，並命令其修繕或拆除，如不服從，地方政府就有權強行拆除。

隨著日本房地產價格的觸底以及日元匯率的大幅貶值，日本房地產投資價值顯現，引起了包括中國在內的國際投資機構以及個人的青睞。2014年年初以來，外國資本開始大舉進軍日本房地產市場，投資額巨幅增加。

日本瑞穗信托銀行數據顯示，2014年，外國投資者掀起了“購買日本房地產熱”，當年至少有100多億美元的外國資本進入日本房地產市場，東京市中心的許多高檔物業遭到外國投資者搶購。外國投資者購買日本房地產的資金量已占到了日本房地產市場當年交易額的20%，比美國金融危機發生之前的歷史高峰2007年要高出80%。外國人購房已經成為支撐日本房地產市場發展的重要力量。

世界最大級的資產管理公司美國黑石集團去年耗資1900億日元（約120日元合1美元，下同）在東京市區購買了5000多套住宅。新加坡政府投資公司在東京火車站正門前的丸之內以及大手釘的金融街等中央商務區耗資1700億日元購買了數棟高級辦公樓。中國復星集團在東京的新興商務中心品川車站附近投資700億日元，購買了壹座25層的綜合性辦公樓，這裏曾經是美國花旗銀行的日本總部。美國、法國和德國的投資基金也都分別在東京的品川、新宿和中野等地耗資700億日元、380億日元和180億日元購買了辦公樓和其他綜合性商業設施。

除了政府投資機構、外國法人資本，很多外國自然人也積極投資日本的房地產。特別是中國部分富裕家庭紛紛在東京、大阪、名古屋等大城市購買住宅和商鋪。據日本不動產研究所預測，過去壹年，至少有360億日元的中國私人資本進入日本房地產市場。日本不少房地產公司經常接到中國客戶的咨詢和委托，業務量大幅增加，為此還增加了精通漢語的經紀人。住友不動產公司正在銷售的、距離東京銀座不遠的晴海高檔公寓已有相當套數被中國顧客買走。

導致外資大舉進軍日本房地產市場的主要原因是：首先，投資者認為日本大城市的房地產市場已經觸底，具有相當的投資價值。其次，日元大幅貶值，外國投資者的投資成本大幅下降，當前是進入市場的大好時機。

近年來，日本全國的平均地價下跌幅度大幅縮小，部分地區出現回升。去年，東京、名古屋和大阪三大都市圈的商業用地和住宅用地價格均開始回升，東京市區的辦公樓空置率已經降到了5%，住宅價格也開始反彈，但是，日本房地產的整體價格依然處於低位，具有較大升值空間。

據日本房地產中介公司散發的二手房售房廣告：在東京市中心的澀谷區惠比壽壹帶，壹棟土地面積60平方米左右、居住面積100多平方米（約相當於中國的建築面積120平方米左右）的獨立別墅式住宅，售價在6000萬至8000萬日元（約合320萬至420萬人民幣）之間。在品川區戶越，壹棟土地面積132平方米、居住面積155平方米的獨立別墅式住宅的銷售價格為8990萬日元（約合450萬人民幣）。在品川區高輪臺的壹套建築面積75平方米的公寓售價為3980萬日元（約合210萬人民幣）。在目黑區三田的壹套約125平方米的住宅售價為5680萬日元（約合300萬人民幣）。按照目前的匯率，東京的大部分普通住宅價格低於或等同於北京、上海的價格。

日元匯率大幅下跌是導致日本房地產受到海外投資者青睞的最重要因素。2012年年底以來，安倍政府為了消除長達15年之久的通貨緊縮，采取了“大膽的金融政策”，日本央行大規模放松銀根，導致日元匯率不斷下跌。目前，日元對美元的匯率基本上維持在120日元左右兌換1美元的水平。如果從2012年9月的77日元兌換1美元的匯率來看，已下跌了約43日元，跌幅超過50％。

日本將於2020年舉辦東京奧運會，在這之前東京的房地產升值概率較大。另外，日本房地產的租售比合理，用於出租的物業投資回報率基本上能夠維持在6%到8%之間。這些因素都激發了海外投資者的熱情。

在日本買房需要注意很多的細節，在看房時應該確認些什麼呢？

首先，需要確認好肉眼看不見的部分。那就是房屋的結構部分——混凝土地板的厚度。如果沒有20釐米以上厚度的話，樓上的聲音很有可能影響到樓下。同時也必須確認地板材料的隔音性能，LL45等級以上（數值越小隔音性能越高）為最好。最近，確認公寓大樓的耐震性能也變得越來越重要了，超高層公寓大樓如果是制震結構或免震結構，那是最理想的選擇，中低層的公寓房也要確認一下其耐震等級。還有，對公寓大樓所建地的地質質量也有必要做一確認。靠近河邊、海邊的土地，很有可能由於地震引發土地液狀化，所以，確認地盤是否堅固很重要。

日本買房：看房時應該確認些什麼？

其次，需要確認好公寓所在地的周邊環境。確認好自己看中的房屋的佈局和房間位置，確認好房間的朝向和眺望程度，確認自己所居住的公寓大樓與周邊建築物的距離。

確認完房間的佈局後，要確認好自己實際居住的房間的大小，做好對家具大小和配置的確認。因為，樣板房裡放置的家具和你自己實際居住的房間有很多不同之處。所以，在看房子的時候，事先帶好捲尺，以用來測量家具的尺寸。對房間天頂高度的確認也很重要。一般最低為2.40米，如果可能的話，2.50米最為理想。日本的房屋設計也非常注重對收納空間的設計。除了西洋式房間和日式房間之外，對玄關、盥洗室、客廳等處的收納能力也需要確認。有些公寓建有貯藏室，具有很大的收納能力，所以可以放置許多物品。另外，日本的住宅設計使用很多滑軌，對這些都要做好是否能夠順暢移動的確認。能否在廚房裡輕鬆地「大展手腳」做好烹調，是主婦們必須確認的內容。而且，全體設備，如浴室乾燥機、地板暖氣裝備、洗碗機、食品垃圾處理機器等設備齊全的公寓是聰明的選擇。

第三，確認好窗戶的框架質量。確認其隔音性能，雙層空氣玻璃因為具有很好的隔熱功能，現在很受歡迎。

第四，確認好保安警備系統。公寓大樓的自鎖大門，附帶攝像機的對講機，電梯內的監視器，房門防撬設計，24小時監控系統和防止犯罪型的不碎玻璃，具備這些條件的公寓是保證你安心生活的基礎。

第五，做好共用設施的確認。有的大型公寓，除了具備會議室以外，還具備客房、兒童休息室、防災儲備倉庫等，極其方便。還有，需要確認好對公寓大樓的修理公積金的使用方法。請住宅銷售公司事先制定好將來公寓大規模修理的計劃。如果公積金是隨著年數的推移而上漲，會影響到你的還貸計劃。所以，請務必讓住宅銷售公司的業務人員做一個詳細的說明。

最後，如果你在考慮購買公寓的時候感到不安，最好去諮詢一下最近已經購買了公寓的朋友或同事，或者是和對不動產比較熟悉的朋友一起去不動產公司諮詢和實際參觀。

 

隨著海外資金的積極入市，日本房地產近來出現要“火”的節奏，包括中國在內的國際投資機構以及個人均對此表示了興趣。而數據顯示，中國私人資金成為捧紅日本房地產的壹支主力軍。

日本瑞穗信托銀行系統的“都市未來綜合研究所”近日匯總的數據顯示，2014年外國投資者掀起了“購買日本房地產熱”，至少有100多億美元的外國資本進入日本房地產市場，東京市中心的許多高檔物業遭到外國投資者搶購，外國投資者購買日本房地產的資金量占當年日本房地產市場交易額的20%。

美國黑石集團去年耗資1900億日元(約合16億美元)在東京市區購買了5000多套住宅。中國復星集團在東京的新興商務中心品川車站附近投資700億日元(約合5.9億美元)，購買了壹座25層的綜合性辦公樓。美國、法國和德國的投資基金分別在東京品川、新宿和中野等地購買辦公樓和其他綜合性商業設施。

值得壹提的是，越來越多外國自然人也積極投資日本房地產，中國富裕階層尤其引人註目。據日本不動產研究所預測，在過去壹年中，至少有360億日元(約合3億美元)的中國私人資本進入日本房地產市場。日本不少房地產公司為此還增加了精通漢語的經紀人。

外資大舉進軍日本房地產市場，其中壹個原因是投資者認為日本大城市的房地產市場已經觸底，具有相當的投資價值。

近年來，日本全國的平均地價下跌幅度大幅縮小，部分地區出現回升。去年。東京、名古屋和大阪三大都市圈的商業用地和住宅用地均開始回升，東京市區的辦公樓空置率已經降到了5%，住宅價格也開始反彈，但是，日本房地產的整體價格依然處於低位，具有較大升值空間。按照目前的匯率，東京的大部分普通住宅價格低於或等同於北京、上海的相應價格。

日本將於2020年舉辦東京奧運會。投資者普遍認為，在這之前東京的房地產升值概率較大。另外，日本房地產的租售比合理，用於出租的物業投資回報率基本上能夠維持在6%到8%之間。這些因素都激發了海外投資者投資日本房地產的熱情。

 

投資日本不動產的海外資金急劇增加。2014年海外資金在日本大舉收購不動產，總金額達到近1萬億日元（約合84億美元），增至上年的3倍左右，占國內不動產交易額的約20%。除東京中心地段的產業外，地方的不動產也開始受海外資金青睞。海外資金不僅通過訪日外國人消費，還通過不動產市場顯示出越來越強的存在感。

據《日本經濟新聞》網站1月12日報道，瑞穗信托銀行下屬的城市未來綜合研究所的數據顯示，2014年海外法人收購日本不動產的總金額達到9777億日元，創下2005年以來的最高值，比去年之前最高的2007年增加了約80%。訪日外國人約2萬億日元的消費成為國內消費的支撐之壹，同時在不動產市場，外國投資者的影響力也越來越大。

海外資金中以投資公司和金融機構居多，以地區來看，中國等亞洲資金尤其活躍。2014年12月，中國投資公司復星集團以近700億日元收購了東京品川區“品川海邊森林”的3棟寫字樓。新加坡政府投資公司去年10月以約1700億日元收購了東京火車站前的寫字樓“太平洋世紀廣場丸之內”的部分辦公室。

報道稱，海外資金將目光投向日本不動產是因為日企業績改善，以及2020年東京將主辦奧運會，預期地價和寫字樓租價將上漲。

目前日本全國地價跌幅持續收窄，去年三大城市圈商用地價、住宅地價都轉為上升。東京中心地段的房屋空置率降至55%左右，為6年來最低。

同時日元貶值為海外資金減輕了投資負擔。以日元計價，東京不動產的售價和租價在世界主要大城市中都屬偏低。

城市未來研究所的平山重雄指出，主要國家放寬金融令融資比較容易，這也是不動產投資魅力增強的原因。

報道稱，海外個人投資者的存在感也越來越強。住友不動產位於東京晴海地區的在售公寓就有很多中國買家。

收購京都傳統街區的宅院用作別墅的外國富裕階層越來越多。當地不動產公司八清2014年6月期（2013年7月至2014年6月）銷售了14戶傳統街區的宅院。在以滑雪勝地著稱的北海道二世谷等地也有外資進入開發，外資觸角已經伸向地方。

日本壹直被認為吸收海外直接投資較少。2014年8月國土交通省開始將日本不動產投資相關法律法規翻譯成英語，以促進海外直接投資。