疫情限制了人們的跨境流動，卻沒有澆滅中國人海外買房的熱情。相反，華人做世界房東的熱情，正在因疫情加速的全球大放水中，越來越高漲。
“過去一年，美國房地產市場很火。我前陣子幫客戶在美國買房，當地開發商說前面還有500個客人在排隊，有些社區還會限制投資客，想買都買不到。”
亞洲最大的房產科技集團居外IQI上海分公司經紀人Lona講述的一個細節，展現了美國房市的火爆。
這也意味著，過去一年尤其是最後一個季度，不只是中國一線城市的房地產市場異常火熱，價格暴漲、一房難求，引發政府限購加碼，以美國為領的海外房產也迎來了近年來的一波高潮。
根據美國房地產咨詢公司Zillow的數據，2020年12月美國住宅房價的中位數已攀升至26.6萬美元的歷史新高，同比上漲8.4%。
為什麼如此火爆？
居外IQI聯合創始人、董事會執行主席奇米爾（Georg Chmiel）把原因歸結為四點：
1. 普遍走低的利率創下歷史新紀錄，刺激著市場需求；
2. 大批“千禧一代”現在到了購房年齡，剛需強勁；
3. 疫情下居家辦公的流行增加了人們置換的需求；
4. 面對著多方需求激增，住宅供應則因多種因素無法及時跟上。
海外買房的主力之一，仍然是中國人。
居外的後台數據顯示，2020年第四季度中國人關於美國房產的咨詢量創下過去3年裡的最高值，年增速和季度增速都在第三季度出現了V型反轉，一路飆升。同期，中國人關於新加坡房產的咨詢量也創下了過去3年裡的高峰。
2005年～2020年的數據顯示，中國的投資者在過去15年裡向海外貢獻了2萬億美元的投資額，其中1000多億是投在了房屋住宅上。
奇米爾認為，隨著中國經濟在全球疫情下率先復蘇，中國投資者的消費熱情也迅速回暖。再加上線上看房、線上調研、線上購房等一整套流程，都在疫情的催生中快速落地普及，讓出不了國門不再成為跨境買房的障礙。
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墨爾本專營豪宅的老牌經濟公司Kay & Burton國際業務部總監、合伙人Jamie Mi見證了2020年11月開始的房市反轉。在她的印像裡，2020年總體來說成交率並不高，但到了11月之後，成交率突然增高。
Jamie Mi說，真正在高端市場上買房的中國人，大部分都是通過網上看房或請當地的朋友來代替看房就果斷下了單。
Steve最近幾年愛上了滑雪。看到國內的滑雪氛圍也越來越好，加入了滑雪俱樂部的他看到了國內北方雪場和日本雪場的差距。這讓他萌生了在日本北海道二世谷地區置業投資的想法。
於是，今年2月，他購買了當地一套滑雪度假別墅——不過買的是期房，要到2021年底或2022年初才建造完成。
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在Steve看來，國內的雪場大多只能滑雪，相關娛樂設施尚未跟上，而日本的滑雪場有多種娛樂，配套成熟，吸引力很強。雖然疫情影響了跨境旅行，但這只是暫時的，長期來看需求旺盛。
除了增值考慮和預期收益回報的投資考量之外，Steve的買房動力也為了滿足自己的度假和愛好需要。
他所購買的別墅持的是簡易酒店類型的牌照，所以自己不用時可以通過平台對外出租，平時的管理都可委托專業平台進行。如果自己要用，只要提前一個月預定，就可停止運營為自己和家人保留。
雪季是旅游旺季，那麼非雪季呢？Steve說，自己做過一些考察，即使在非雪季，當地也有人會選擇去那裡避暑，並有熱氣球等娛樂項目。
在投資日本度假別墅之前，Steve還在菲律賓買過房。在海外有業務的他並不用擔心資金出境問題。
事實上，過去一年需求旺盛的購買主力，往往是像Steve這樣已有過海外買房經驗的成熟客戶，中國人海外買房的決定也變得越來越理性。
2021年，海外房市還會繼續旺盛嗎？投資置業又該怎麼選？
總體來說，業內人士認為，受到低利率和市場需求的驅動，2021年全球樓市將繼續火熱。不過，考慮到疫情背景下仍存不確定性，以及超量經濟刺激政策帶來的通貨膨脹，新一年房價的真實漲幅不一定能超過2020年。
一直以來，美國房地產市場都頗受全球投資者青睞。其中，佛羅裡達州和得克薩斯州這樣近年來人口流入較大，並且房價相對便宜的地區，在疫情下的向上勢頭尤為突出。
除了長期被看好的美國市場，Jamie Mi認為，接下來的兩年，中國人對於澳大利亞房地產詢問量和看房量大概率也會大幅增加，整個市場甚至會比疫情前還要活躍，“在很多海外買房心裡，澳大利亞是一個相對安全的投資地。”
當然，受疫情影響，真正成交的比率不一定會像此前的高峰期那樣多。
除了美國和澳大利亞，英國、德國和新加坡這些傳統強國的房地產也持續成為全球投資者尋求保值乃至增值標的的避險勝地。
受旅行限制影響明顯，疫情期間中國人對於泰國等東南亞房地產的詢盤量下跌遠超美國、加拿大和澳大利亞這些國家。不過，泰國仍然是中國人買房數量最多的目的地。
業內人士建議，住宅的投資者應該更多考慮美國和德國等經濟韌性和刺激政策均較強的國家。至於辦公樓和零售物業，在當前形勢下，建議謹慎入手。
從戶型而言，郊區大戶型的房子因居家工作流行而迎來了更大的置換需求，但更適合自住，投資潛力相對有限，轉手也較為麻煩。相較而言，小戶型的性價比更高，租金回報也相應更好。
除了整套的房產投資，為了充分激發和滿足中國人買房投資的需求，一系列海外房產的相關產品也應運而生。其中就包括一款名為准發展土地的產品。
也就在上個月，Lona的一位中國客戶在美國南加州買了土地，用於自建住房。這也是她在2020年賣得較多的產品之一，相當於每位客戶花費5萬美元，眾籌購買土地、建造房子、實現交割，然後在整個開發周期中共同分享據稱有10%左右的平均回報。
當然，任何投資都伴有風險。和以往相比，在過去十多年的“走出去”經驗基礎上，中國的買房客正在變得成熟，這也給了他們線上看房、遠程訂購的底氣和信心。
來源：華人家族財富
資深金融專家陳柏軒
