了解日本系列解讀——無償、優質的日本教育體系 |居外專欄

日本作為壹個教育強國,其教育模式在全世界都是數壹數二的。除了傳授知識以外,他們還從獨立、禮儀、精神、身體素質等多方面教育孩子。而且,他們不僅教育理念領先,教育福利更是讓很多國家望塵莫及。日本在去年召開了幼兒教育與高等教育免費化相關閣僚會議,並正式宣布於2019年10月起,全面實施幼兒教育免費化。這才是讓孩子贏在起跑線啊!

日本2020年高等教育無償化法案

除了幼兒教育免費化以外,日本政府還宣布了高等教育的新福利。日本高等教育免費化將於2020年4月起施行。政府將向就讀大學、短期大學、專門學校、高等專門學校的低收入家庭學生,發放無需返還的補貼型獎學金,讓更多人能夠接受大學教育。如果是免除居民稅的家庭,國公立大學走讀生和非走讀生,每年將分別獲得約35萬日元(約2.2萬人民幣)和約80萬日元(約5.0萬人民幣)。私立大學走讀生和非走讀生,每年獲得約46萬日元(約2.9萬人民幣)和約91萬日元(約5.7萬人民幣)。

日本的學制和教育系統

此外對於年收未滿380萬日元的家庭的學生,還將實施學費減免,國立大學減免約54萬日元(約3.4萬人民幣),私立大學最多減免約70萬日元(約4.4萬人民幣)。

這也是安倍提出的育人革命重點政策之壹,讓每個孩子都有學上,讓每個孩子都上得起學。而且即便不是日本人,只要拿到日本長期簽證,在日華人也可以享受這些教育福利!

雖然這些福利政策,需要前期花費大量的資金,而且短時間內收效甚微,但是對於國家的未來是來說是有益無害的。比如日本已有26名諾貝爾獎獲得者,是亞洲獲得這壹榮譽最多的國家,這壹點得益於日本在教育上的投入。而且教育免費,只是日本福利制度展現出的冰山壹角。同時日本的醫療福利在全世界也是出類拔萃的,其社會保障非常完善。

這樣的高福利生活,良好的生活環境,也必將會促使越來越多的人,把日本做為移民首選國。

 

日本移民系列解讀

 

【瑞川株式會社】社長楊旭
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外匯那些事兒,你以為你都懂了嗎?

出國旅行、留學、移民等等,離不開購彙,有外幣收入、來華旅游的、在中國境內買房的境外人士,更關心結彙,外彙那些事兒,在日常生活、投資中必不可少。

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外彙常見名詞小百科

  • 購彙:用人民幣購買外彙。

  • 結彙:把手持的外彙賣掉,換成人民幣。

  • 經常項目:常見的是留學、旅游、贍養款收支等,不予限制。

  • 資本項目:常見的有境外買房、證券投資、買分紅類保險等,都不允許。

 

溫馨提示:

  1. 境內個人:指持有中華人民共和國居民身份證、軍人身份證、武裝警察身份證的中國公民。
  2. 該些購彙需求為資本項目項下外彙需求,不適用於便利化額度,需遞交相關材料。
  3. 境外個人:指持有中國護照和境外永久居留證、港澳居民往來內地通行證、台灣居民往來大陸通行證、外國護照或外國人永久居留身份證、外交人員證、行政技術人員證、國際組織人員證三類證件的外國公民。
  4. 文中我行或大華銀行系指大華銀行(中國)有限公司。
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泰國、越南爭相開放國境,下半年還有哪些國家值得中國人期待?

7月1日,2020年的下半年正式開啟,隨之開啟的還有周邊國家們滿是求生欲的邊境開放之旅。這一天,日本,泰國,越南等疫情控制成效顯著的國家,除了試探性十足地開放了有限的邊境通道外,都不約而同地選擇在這天前後,公布了未來邊境開放的階段性信息。

如果2020下半段並不會像社交媒體調侃的那樣迎來世界末日,開啟硬核求生模式,那我們揣著疫情期間辛辛苦苦搬磚砌瓦賺來的錢,大概能去哪裡風流瀟灑,讀書買房呢?

緊貼著我們的鼻子尖緩緩敞開的,是越南泰國的國門。

一個是制造業新秀,在疫情中大展風頭的社會主義國家。另一個是世界人民的旅游勝地,憑借醫療系統發達扼住了疫情的傳播。

看上去有些南轅北轍的兩個國家,卻不約而同地有著類似的解封時間線。那麼這兩個國家中,到底哪個會是長達數月的封禁後,成為第一個為中國徹底敞開國門,試吃螃蟹的國家呢?

我們可以先看看越南

作為緊鄰中國、來往密切的鄰居之一,越南出色的防疫成果在國際社會備受關注。僅329例感染,無死亡病例,全國封鎖也僅維持了不到一個月,便將社區傳播掐滅在苗頭上。越南這樣優秀的成績,讓小區裡的富人老哥們,比如中國另一頭的鄰居韓國,和隔著赤道的澳大利亞艷羨不已,這些國家都公開地表示了借鑒經驗的決心。

而正是這樣的成功,越南政府早在5月就已有了重啟國際旅游的計劃。5月底,在世界各地仍在與疫情鬥爭時,越南已經計劃在7月1日重新開始為近80國游客簽發電子簽證了。雖然說簽發簽證並不代表航線恢復,但正是這樣的“小動作”,讓敏感的國際旅客們看到了國門敞開的可能性。

接下來,便是一連串的游說和試探。

6月12日,越南文化旅游局在越南媒體的采訪中,認為位於越南最南部的該國最大島嶼富國島,將會是疫情後復蘇國際旅游業的首選目的地。

6月23日,據京都新聞報道,在日本越南商工會議所(日在越河內企業聯合會)的游說安排下,越南政府同意了三架,共440名商人的包機在當周稍晚的時候分三天前往河內。這也是自越南自封鎖後,接收的第一架國際旅行航班。

7月2日,或許是早前日本商務客的成功,越南政府進一步向媒體公布了他們解封計劃的下一步。在這次的報道中,政府人員以匿名的方式透露,越南政府或許會在7月底重啟國際旅行。

可能是為了避免出現前期過於優秀,後期功敗垂成(比如隔壁澳洲),並不像韓國、新加坡般胸有成竹的越南政府,在本階段僅列出了包括中國在內的幾個僅供參考的國家和地區。政策面對的主要人群也只是投資者,技術勞工,以及越南在外人士。

除此之外,雖然並沒有限制入境乘客數量,但政府還要求所有乘客始發地必須保持30天內無新增感染案例,落地後必須進行核酸檢測,費用則由航空公司承擔。另外乘客們還將在政府指定場所隔離14天,費用由乘客本人承擔。

雖然中國公民的具體入境時間我們無法得知,但總算不再是遙遙無期,也讓許多有迫切跨境需求的中國投資者們長松了一口氣。

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7月1日,就在越南透露進一步解封計劃的前一天,泰國宣布將從即日起允許本國公民的配偶,商務人員,持工作簽證,學生簽證,以及有醫療需求的外國公民入境。這也是自4月暫停一切國際航班後,泰國解除邊境封鎖的第一步。

與此同時,泰國疫情指揮中心發言人塔維辛表示政府也在研究擬定於8月1日開放國際旅行的計劃。這一次,除了老調重彈的安全旅行圈(Travel Bubble),旅游業大國總算從袖子裡掏出了份更詳實的草案。

結合新華社,曼谷郵報,以及路透社的報道和信息,泰國的旅游草圖大概能分成3部分。

1. 入境快速檢測,避免14日隔離

7月4日,據雅加達郵報援引路透社,自官方宣布部分國際游客能夠入境後,泰國蘇凡納布國家機場也在當周周五,向公眾展示了後疫情時期,海關入境的新步驟:快速新冠檢測。

這項檢測目前階段針對的是“快速通道旅客”,即類似商務客,政府及外交官員等並不會在泰國境內呆滿14天的人群。入境即進行拭樣測試,等待約一個半小時就能出結果,並且高效避免了後續的隔離措施。

看上去像是為了便利特殊人群,但實際上這項檢測,卻是開放入境旅游的必要條件。目前的舉措,更像是一種試錯,逐步開放的同時總結經驗。

泰國國家機場座位

2. 固定地點旅行,孤島“求生”

開放國際旅行另一個難點,在於有效隔離輸入病例和本土傳播之間的鏈條。如何防止游客攜帶病毒,導致疫情再次在本地蔓延,是迫切想要重啟旅游業,激活經濟的政府面臨的困境。

為此,泰國政府憑借地理位置,想到了個別出心裁的解決辦法:固定旅行目的地,隔離的同時滿足旅客旅行需求。

普吉島就是個很好的例子。游客們被統一安排至泰國第一大島上欣賞熱帶風光,人數以及住宿均由政府安排,更不能離開既定觀光路線。接待旅客的酒店及度假區,則必須通過疫情安全考核,並獲取政府發放的後疫情時期安全證書。

如此一來,萬一疫情爆發,病毒也只能死死地被困在孤島上,配合著國際游客們一同上演一出“孤島求生”的戲碼。

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當然,這一切還只是政府的設想。據曼谷郵報7月5日報道,泰國旅游局表示正在考慮在下月開放包括普吉島在內的五個南部島嶼。此外,泰國疫情管控中心主任還向媒體表示,泰國首批接收游客將會是團體游客,因為團體行程更便於政府管理他們的動向。

至於島內原住民的安危,如何保證一旦傳染發生,游客們能獲得必須的醫療資源,這些問題還都需要泰政府的進一步落實。

3. 成立特別工作組,追蹤旅客行程

為了計劃萬無一失,極力避免外國游客帶來二次感染的同時,迫切地想要復蘇旅游業的泰國政府,本階段還成立了特別行動組。

據曼谷郵報報道,7月6日,泰國警察局正式宣布成立特別行動組,用以追蹤游客行程的同時,為泰國進一步開放邊境做准備。

同時,行動組長Sutin則在媒體的采訪中,透露了行動組為未來邊境徹底開放所設計的藍圖。其中包括借助海警,高速交警和自然環境保護局的警力,用以追蹤邊境開放後,泰國將接待的游客行徑地點。此外,警察或許還會借助手機APP,隨時了解游客位置。

至此,旅游業大國、2019年度世界首選旅游目的地(倫敦萬事達信用卡數據統計)的泰國,已經充分表現了她的誠意和渴望。

正因如此,我們大膽地做出預測,泰國將會是中國周邊國家,包括整個亞太地區在內,首個向中國等國際游客開啟邊境的國家。

然而,明明是越南早在5月中旬就要為海外游客簽發簽證,6月中旬也想到了要在島嶼安置、隔離游客。為什麼反倒是泰國搶先一步開了邊境,而越南政府則含糊不明,僅僅是在第二天跟風提了句即將開放邊境?

影響兩國決策的,最主要的是一項數據。

據數據統計公司KNOEMA最新數據顯示,2018年泰國旅游業對國內生產總值貢獻約21.6%,其中超過12%來自國際游客,而越南旅游業對GDP貢獻僅為6.02%。此外,根據公開資料統計,2019年中國赴泰國旅游人數達1099萬,而前往越南游客僅為泰國數值一般,約580萬。

在經濟萎靡的災年裡損失約20%的GDP,數字能最為直觀地顯示出泰國的迫切。

另一邊,越南在疫情方面的出色表現為經濟狀況帶來了連鎖反應,短暫的封鎖並未對經濟帶來巨大的影響。為拯救旅游業,越南政府發起的對旅游業的補助計劃,以及“越南人就該在越南旅游”旅游口號,已經部分撫平了新冠疫情對越南旅游業的巨大創口。

此外,財富並不富裕、技術並不過硬的越南政府,實際上並沒辦法如同小區富鄰居韓國,以及醫療系統發達的泰國一樣,大範圍實施拭樣測試。這或許也在一定程度上,使得越南政府在開放邊境的動作上,更加謹慎。

同樣是7月1日,日本政府宣布考慮將韓國、中國加入第二波商務來往國家名單。這也是繼6月18日第一階段解綁以來,第二條關於日本放開邊境的消息。

雖然各國仍處於磋商階段,但日本政府相關人員在采訪中,便表示了對放寬原定“每天入境250人”這樣的人數限制信心滿滿。而信息宣布相隔恰好兩周的時間點,也讓我們能隱約把握到邊境解封的節奏。

因此,如果一切按照日本政府“商務”-“留學生”-“游客”的三步計劃進行,再進行兩輪為商務來往國家名單的擴張後,最快九月留學生們就將能加入“考慮磋商”名單。至於其他中國游客,在樂觀估計下,或許能摸著2020年尾巴,在東京看雪了。

當然,這是出於東京持續新增的疫情案例,並不會對邊境開放造成影響的大前提下做出的預測。

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真正遙遙無期的,是澳洲和新西蘭。

早在日本提出商務來往磋商時,新西蘭便早早地找好了立場,委婉地表示會將先於澳洲復航放在首位,並堅決跟著鄰居大哥澳大利亞不動搖。

然而就在復航近在眼前、澳新兩兄弟跨過大洋來個時隔幾個月的擁抱時,6月墨爾本的游行,繼而是隔離酒店醜聞,導致新冠病毒再次勢不可擋地在維多利亞州蔓延起來。

7月初,澳政府官員在媒體采訪時提到,邊境開放或許只能等到明年7月了。這麼看來,即便本月維多利亞州的邊境封鎖取得成效,疫情再次趨於平緩,澳洲國境在2020年也不太可能會輕易放開,連帶著新西蘭也將持續保持封鎖狀態。

最後的最後,最難以預測的,是歐盟的邊境。

隨著歐洲各個國家疫情逐漸好轉,為恢復歐洲經濟,6月初起歐盟各成員國逐步解除了旅行限制,歐盟委員會也於6月30日達成一致同意,從7月1日起對十余個歐盟外國家重新開放邊境,疫情嚴重的美國、巴西除外。

不過,中國很特殊,加了星號。歐盟外交官員表示,如果中國對歐盟開放,歐盟就可以將中國加入可入境名單。屆時,無論是商務,留學還是旅游客,只要手持簽證,便能入境歐盟申根區,具體隔離和檢測要求依照歐盟各國自己的安排。

但是,這樣的倡議並未得到中國政府的回應。於是,歐盟開始停發中國公民申根簽證。最近,西班牙和法國駐華大使館率先宣布暫停在中國的短期簽證業務。

其實環顧全球,能夠確定有機會打開國門,完全恢復國際流動的國家和地區,仍然非常少。

接下來,投資者、留學生和游客們需要注意幾個指標:

  • 你所關注的國家,如果新增確診病例攀升,境外輸入病例的比例。
  • 這些國家開展大規模拭樣檢測的能力,以及相對半年前是否增長。
  • 這些國家重啟經濟的計劃裡,針對旅游業和外貿活動的力度和措施。

泰國將會是本年度開放邊境的領跑國家,大量的旅行折扣和促銷計劃自然能吸引被困大半年、時間充裕又不介意回國後被隔離14天的國際游客入境。與此同時,稍微落後一步的越南,憑借著身為我國鄰居的地理位置,出色的性價比,未來可期的發展前景,以及多元的入境渠道,同樣能吸引不少投資者和游客。

此外,美國由於疫情實在太不穩定,本年度內入境美國幾乎已經沒有可能了。

 

來源:海外掘金
責編:Zoe Chan

日本政府積極行動 多舉措提振旅游業︱居外專欄

2019年可謂日本的旅游盛年,訪日游客數達到3188萬人,創歷史新高,日本政府隨之樂觀地提出了2020年訪日游客數突破4000萬的新目標。然而,受新冠疫情的影響,全球旅游業受到空前的打擊,日本也未能幸免,據數據顯示,今年1月至5月訪日游客數量累計僅約394萬人,同比下滑達71%。

日本政府為了拉動國內旅游需求,支持相關行業經營,恢復地區經濟,於6月推出了支持國內旅游的“Go To活動”,活動內容包括計劃針對住宿和交通費等推出整體售賣的旅游產品套餐,泡溫泉、美食游等項目的打折優惠等。該支持項目中的30%費用,將直接用於可讓游客在旅游目的地購物、餐飲消費時使用的優惠券,優惠券的使用將不受使用次數限制。

針對近年訪日游客對東亞國家和地區的依賴度較強,以及依賴特定國家和地區可能存在的風險,日本政府的2020年觀光行動計劃將推出可吸引更多國家和地區游客的多元化方案和行動,拓展新的訪日游客群體、數量和消費額。該行動計劃目前階段雖仍處於嚴峻狀況,但從中長期來看,日本的旅游業能夠恢復。為了滿足歐美游客對自然及文化體驗型旅行的需求,提高其在日逗留天數和消費額,政府還將向觀光地派遣專家提供企劃和建議等支持。

 

風險披露:
本公司提供的環球市場、日本房地產市場等情況和分析,幷非以發行的產品為參考,只旨在提供信息給投資者以了解市場和進行投資決策思考。市場情況瞬息萬變,上述情況和分析不能確保其內容和引用的數據的正確性,也非作為任何特定投資產品,策略,計劃的建議或推薦。

 

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日本房產投資終極指南(五)札幌、名古屋購房好區

日本是一個擁有超過1.2億人口的大國。因此,在日本有數百個不同的地方可以購買房地產。從東京、大阪等特大城市,到幾十萬人口的中等城市,再到農村,不一而足。

在本指南中,我們將涵蓋日本四大都市圈——東京、大阪、名古屋札幌包括福岡或那霸在內的小城市不會涉及,也不會涉及日本的農村。

請記住,日本薄弱的人口結構將不可避免地對房地產需求造成壓力。全國人口的減少需要幾十年的時間才能影響到東京和大阪等全球商業中心。然而,小城市已經感受到了負面影響。

正因為如此,我們不建議在日本主要城市以外的地方購買房產。由於日本人口的急劇減少,你幾乎肯定會受到低入住率和價格停滯的影響。

位於以下各城市的房地產在2020年代應該會有一定程度的升值。但是,對於2020年代以後的房地產市場,以及日本的小城市,我們不做任何推薦。

札幌

作為日本最北端的大城市,札幌與本州島之間隔著一條15公裡長的海峽。雖說如此,但海洋並不能阻止一條通往札幌的新干線的建設。

這條日本新干線主線的延續線目前正在建設中,應該在2030年完工。到這個十年末,你終於可以從札幌一路走到東京、京都和日本其他大部分地區了。

我們認為,這將在短期至中期內提升札幌(乃至整個北海道島)的房價。誠然,人口減少加上房地產需求下降是日本二線城市長期內的一大隱憂。

事實上,北海道的人口已經在銳減,而且是日本四大島中速度最快的。

札幌有一些小眾的房地產機會,特別是在旅游領域,因為中國游客成為當地經濟越來越重要的一部分。否則,你在東京或大阪投資肯定會更好。

名古屋

名古屋雖然本身只是一個擁有300萬人口的中等城市,但卻位於日本第三大都市圈的中心。以名古屋為中心,加上小牧、東海等幾個城市,總共約有1000萬人口,因此被稱為中京地區。

遺憾的是,名古屋及其都市圈也存在著與北海道相同的問題——雖然可能還沒有達到日本北部島嶼的程度,名古屋的人口正在不斷減少。

投資名古屋的房地產市場最糟糕的部分是什麼?在投資潛力更大的大阪,每平方米的價格也是差不多的。

因此,我們不建議以投資為目的在名古屋購買房地產。名古屋沒有東京、大阪那樣的長期發展動力……也沒有札幌那樣強大的旅游吸引力。

 

編譯自Invest Asian

日本房產投資終極指南(六)在日本買房是好的投資嗎?

日本的問題也不少。21世紀的日本,GDP增長率停滯不前,地緣政治問題層出不窮,這對日本來說是個沉重的負擔。當然,如前所述,日本也正在經歷長期的人口危機。這種趨勢最起碼還將持續一代人的時間,對日本房地產市場的影響比什麼都大。

那麼,在日本購買房產是一項好的投資嗎?這完全取決於您在哪裡購買,以及您的投資目的和動機。

如果您是在東京的中心區之一購買房產,那麼人口減少對您的影響不會太大。在可預見的未來,大量的外籍人士和本地人都會繼續想在東京生活,以獲得工作機會。

或許日本並不是亞洲最佳投資地,但沒有其他地方比得上它。這可能已是足夠的理由在這裡購房和生活,這取決於你自己的個人目標。

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另一方面,在北海道擁有土地,即使最低入手價也較低,風險也大得多。即使是在廣島、和歌山這樣的二線城市,您也可能會受到誘惑,以少於10萬美元的價格“擁有日本的一部分”。要知道,這也很可能是一個升值潛力有限的價值陷阱——潛在的租客很少,如果您需要出售您的資產,也可能沒有人願意購買。

很多外國人也喜歡日本的文化,除了投資潛力外,他們也想擁有房產,這樣就可以輕松地在這裡生活。如果您的主要目的只是因為喜歡日本而想在日本長期生活的話,不要讓我們告訴您在哪裡買房。

您要明白,在這種情況下,您主要是買一個在日本生活的地方,而不是投資。可以說是購置第二居所、追求一種生活方式,一個小天地,但並不是實現高收益的上乘方法。特別是與您在亞洲的其他投資選擇相比,甚至與日本國內的其他地方相比,更是如此。當您在海外投資時,機會成本始終是一個因素。

 

編譯自Invest Asian

日本房產投資終極指南(四)關西購房好區

日本是一個擁有超過1.2億人口的大國。因此,在日本有數百個不同的地方可以購買房地產。從東京、大阪等特大城市,到幾十萬人口的中等城市,再到農村,不一而足。

在本指南中,我們將涵蓋日本四大都市圈——東京、大阪、名古屋、札幌。包括福岡或那霸在內的小城市不會涉及,也不會涉及日本的農村。

請記住,日本薄弱的人口結構將不可避免地對房地產需求造成壓力。全國人口的減少需要幾十年的時間才能影響到東京和大阪等全球商業中心。然而,小城市已經感受到了負面影響。

正因為如此,我們不建議在日本主要城市以外的地方購買房產。由於日本人口的急劇減少,你幾乎肯定會受到低入住率和價格停滯的影響。

位於以下各城市的房地產在2020年代應該會有一定程度的升值。但是,對於2020年代以後的房地產市場,以及日本的小城市,我們不做任何推薦。

大阪/神戶

日本的第二大都市圈,也是關西地區的核心,由三個城市組成。大阪、神戶和京都 在這個被當地人稱為 “京阪神 “的都市圈裡,共生活著1900多萬人。

你可能會注意到,在對日本的分析中,我們並不太看好日本的整體樓市。30年來GDP增長乏力,人口迅速減少,再加上地緣政治和自然災害的風險,是我們最擔心的問題。

不過,如果你已經決定投資日本房產,大阪市區可能是你在東京之外的最佳選擇。這些地方的租賃需求不會像日本中小城市那樣很快消失。

與全國其他地區的情況一樣,如果在大阪/神戶地區購買房地產,您應該專注於市中心的黃金地段。在日本的任何地方投資,限制您對日本不可避免的人口減少的風險是一個好主意。

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京都

京都雖然是京阪神地區三大城市中最小的城市,但300萬人口也不是小數目,當然,京都也是擁有近2000萬人口的大都市的一部分。從大阪和神戶坐火車30分鐘就能到。

如果你打算投資京都的房產,它可能是短期租賃業務的理想城市。京阪神地區的絕大多數工作機會都離大阪較近。

因此,你更有可能找到短期游客作為租客,而不是長期商人或退休人員。

誠然,自2018年以來,日本的愛彼迎(Airbnb)租賃業務已經變得更加難以成立。政府現在要求所有的短期度假租賃都必須獲得酒店牌照。作為一個外國人,這不是一個不可能完成的過程,但肯定是一個官僚主義的過程。

拋開這些不談(Airbnb投資是一個完全獨立的話題),京都無疑是日本最獨特的城市之一。你不會在其他地方找到與之相當的地方。

有些人對京都及其古色古香的日本帝國遺跡有一種特殊的感情。如果您被昔日首都的魅力所吸引,您可以考慮在這裡擁有房地產。否則,關西的投資潛力大多在京都以外的大阪/神戶附近。

 

編譯自Invest Asian

日本房產投資終極指南(三)東京購房好區

日本是一個擁有超過1.2億人口的大國。因此,在日本有數百個不同的地方可以購買房地產。從東京、大阪等特大城市,到幾十萬人口的中等城市,再到農村,不一而足。

在本指南中,我們將涵蓋日本四大都市圈——東京、大阪、名古屋、札幌。包括福岡或那霸在內的小城市不會涉及,也不會涉及日本的農村。

請記住,日本薄弱的人口結構將不可避免地對房地產需求造成壓力。全國人口的減少需要幾十年的時間才能影響到東京和大阪等全球商業中心。然而,小城市已經感受到了負面影響。

正因為如此,我們不建議在日本主要城市以外的地方購買房產。由於日本人口的急劇減少,你幾乎肯定會受到低入住率和價格停滯的影響。

位於以下各城市的房地產在2020年代應該會有一定程度的升值。但是,對於2020年代以後的房地產市場,以及日本的小城市,我們不做任何推薦。

東京

東京擁有3000多萬人口,是目前世界上最大的都市圈。因此,東京擁有比地球上其他地方更多的住房選擇也就在情理之中了。

坦率地說,在一篇文章中涵蓋所有東京地區是不可能的。我們的指南是關於在日本購買房產的,而不僅僅是東京,你可以用東京這樣規模的城市的信息填滿多本書。

如果我們把東京的所有信息都寫出來,那麼就沒有時間來介紹日本其他的房地產市場了。

以下將東京的概況分為四個部分。新宿、澀谷、港灣、千代田是歷史上被認為是東京的中心區——它們是我們指南的第一部分。

同樣,東京的一般東、西、南區也有一節。西東京由中野及其周邊地區組成,東區則是中央區及其他地區。千代田和澀谷以南的地區被定義為東京的南區。

雖然橫濱嚴格來說是獨立的城市,不是東京的一部分,但也包括在這裡。畢竟,它大部分被大鄰居的密集城市擴張所吞噬。比起成田機場,橫濱更接近東京的中心地帶。

東京及其23個特別區的地圖。值得注意的是,東京的首都圈明顯比東京本土大。東京市內居住著900萬人口,而東京都市圈內大約有3200萬人口。

新宿/澀谷/港灣/千代田(東京都中心)

東京中心三區的房產價值仍然遠高於全國其他地方。而且這裡的市場動態與其他城市完全不同。

關於在東京市中心擁有房產的好消息是:無論是商業、住宅還是其他,你可能不會受到任何需求不足的影響。

日本整體人口減少,對於供應有限的黃金地段、備受追捧的街區的房地產來說,這不是問題。像新宿和千代田這樣的地方,後者包括六本木山(東京的 “比佛利山”),永遠不會缺少租客。

壞消息是什麼?東京市中心豪宅的租金收益率很低,你要支付每平方米1萬美元以上的房價。

在東京市中心購買房產,雖然可能是一個不錯的“戰利品資產”,但絕對不是一個最佳投資。你可以考慮向東京的外區看齊,這些地方到市中心往往只需十幾分鐘的路程。

中野/杉並/西區

如果您想尋求合理的價格和中心位置的組合,東京西區可能是購買房地產的好地方。

例如,中野區是一個非常中心的位置。乘坐地鐵到新宿只需10分鐘左右。然而,這裡的房價卻只有東京內區的一半左右。

國分寺、武藏野、秋島等遠離東京中心區的地區,房價更便宜。

這些地區基本上是東京都內的通勤城市,讓工人們用方便來換取實惠。預計這裡的房產價格約為5000美元(每平方米)。

不過,從投資者的角度來看,在東京市中心以外的地方購買房產,是要冒長期風險的。如果日本大城市的人口減少,“臥室社區”的入住率將首先受到影響。

中央/台東/東區

嚴格來說,中央區和台東區並不在東京的三個中心區之列。但是,與新宿和澀谷相比,這兩個地區的交通同樣便利。

特別是中央區和台東區,如果您經常往返於東京成田機場,那麼這兩個地區是最合適的。從上野站出發的京成Skyliner是東京市中心和主要機場之間最快捷的交通方式。

從位於台東區的上野站出日本,比在市中心附近的其他地方更容易。包括東京站等競爭性的交通樞紐。

江戶川區雖然距離稍遠,但也越來越受到外籍人士的青睞。從江戶川區到東京市中心大約20分鐘的路程。但與東京CBD相比,江戶川區的房產價值仍然較低。

在東京江戶川區購買一整棟房子的價格比在新宿購買一套小公寓的價格還低。在東京市中心以外的地區,房地產價格明顯便宜,而且更容易買到。

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品川區、太田區、南區

南區是東京都內交通便利性和經濟性兼備的地區。與東京東部和西部一樣,在這裡購買房產的價格是澀谷和千代田等中心區的一半左右。

此外,值得一提的是,如果您經常出差或離開日本,東京南區是最方便的居住地。因為你從東京羽田機場開車或坐地鐵就能到。

羽田機場是都市圈第二大機場,比成田機場明顯更靠近市中心。羽田機場被當地人普遍認為是東京最容易出國的機場。

在日本購買房產的外國人應該考慮東京南部到羽田機場的交通便利性,以及其相對較低的房產價值。

橫濱

雖然橫濱在幾十年前就被同化為 “大東京都市圈”,但橫濱絕對是自己的城市。事實上,它是日本“”真正的”第二大都市圈,而不是大阪。

橫濱的房地產價格遠低於東京本土。在橫濱,土地價值平均徘徊在每平方米25萬日元(約合2500美元)左右。相比之下,許多東京郊區的土地價格都在50萬日元(約5000美元)以上。

面對現實吧。橫濱的房價不會比東京貴,也不會比東京好。同樣,即將到來的人口減少將影響日本郊區、鄉村和二線城市的房地產,而不是影響東京中心或大阪。

無論如何,在整個2020年代,你仍然可以在橫濱房地產市場上賺錢。而且這個城市有很多理想的街區,升值潛力很大。

尤其是橫濱現在正有大量的中國投資湧入。東京本身連唐人街都沒有,房地產價格仍然是其兩倍。相比之下,橫濱價格便宜,如果你是中國人,更容易交到朋友。

 

編譯自Invest Asian

日本房產投資終極指南(二)房產稅要交多少?

如果從全球範圍來看,日本的房地產稅是適度的。但請記住,亞洲的一些國家根本沒有房產稅。如果你想獲得更低的持有成本,可以考慮泰國、柬埔寨、甚至馬來西亞,而不是日本

拋開這個話題,任何在日本擁有房地產的人都必須根據其資產的價值每年繳納稅款。你要繳納統一的1.4%房產稅,還有0.3%的 “城市規劃稅”,相當於每年總共要繳納1.7%的稅

每年1.7%是一個永久的、相當可觀的持有成本。在日本購買房產之前,尤其是如果你不是全職居住在這裡,值得考慮。

每年的稅金是按照房產的政府評估價值來繳納的。也可能有一些減免,然而這些減免額往往不大。

如果您在日本將您的房產出租,那麼您也必須支付租金收入稅。租金稅的數額取決於你是否在日本居住。

如果不在日本居住,租金收入的計算方法很簡單。無論是外國人還是日本公民,非居民的租金收入都要按15%的稅率繳納。

日本居民則要少得多。如果你在這裡生活,租金收入稅是基於階梯制的。無論哪種方式,稅率都會大大降低——最低稅率只有3.4%,最高稅率為5.88%。

 

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日本房產投資終極指南(一)永久產權,還可買地!

日本是世界第三大經濟體,是亞洲的主要增長引擎之一。在這裡購買房產意味著你在這個星球上最密集的城市化和最發達的國家之一投資。

不過從經濟上來說,日本目前並不是最亮眼的地方。在過去的30年裡,日本的GDP增長幾乎都保持在3%以下。此外,快速下降的人口將使日本現有的債務困境繼續承受壓力。日本的公共債務現已超過GDP的200%。美國人抱怨“20萬億美元”,但從比例上看,日本的債務問題要嚴重得多。

然而,盡管日本長期存在債務問題,人口減少,經濟普遍停滯,但日本還是一如既往地在重塑自己。自動化雖然最近才成為西方世界的主流討論話題,但從上世紀80年代開始,自動化在日本已經很普遍。每個街角都有自動售貨機,在餐廳通過機器點餐是標准配置。日本的工廠也是機器人和自動化的先鋒,毋庸置疑。這裡的勞動效率比世界上任何一個國家都高。

同時,在日本旅游和購買房產的外國人比以往任何時候都多。這個國家曾經是出了名的難以移居的國家。但是,隨著日本長期的人口問題的加劇,他們已經向世界開放了。日本現在是亞洲第二大以外國人身份購買房產的國家,僅次於泰國。最近在東京的房地產市場上,富有的中國買家尤為突出。這部分歸功於旅游業的繁榮,因為需求上升。當然,人們以旅游者的身份來過之後,更容易在海外購買房產。

日本的簽證法更簡單,舉辦包括2020年奧運會(盡管推遲了)在內的重大活動,再加上人們對全球化的接受程度不斷提高,這將有助於他們趕上21世紀的發展步伐。即使日本在未來100年內也未能真正繁榮起來,不過也請放心——在可預見的未來,日本將繼續保持世界頂級文化、經濟、政治中心的地位。

日本的房地產仍然是一種相對穩定和安全的投資……如果操作得宜。只是不要指望像在柬埔寨或菲律賓那樣,有7%以上的升值或租金收益率。日本是亞洲少數幾個外國人可以擁有土地和房屋的國家之一。因此,作為外國人,在日本購買和維持房屋是非常困難的,特別是如果你不是全職住在這裡的話。

外國人可以投資日本的房地產嗎?

日本不僅允許外國人購買永久產權的房產,還允許擁有土地。當涉及到擁有任何類型的房地產時,您將擁有與日本公民相同的權利——無論是東京的房子還是大阪的公寓。

這在亞洲市場上是一個罕見的情況。該地區的大多數國家只允許外國人購買公寓單位。事實上,大多數地方根本不會讓你真正擁有房地產。例如,中國和越南,除了長期租賃各類房產外,不允許其他任何東西。

正因為如此,日本是亞洲以外國人身份購買房地產最安全的國家之一——至少從法律的角度來看是這樣。當涉及到擁有任何類型的房產時,外國人和日本公民之間幾乎沒有區別。如果你需要注意什麼的話,那就是日本的房地產中介公司。而不是政府或任何與土地所有權保障有關的事情。

 

編譯自Invest Asian