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在正在印尼举行的亚非领导人会议上，中国国家主席习近平表示愿加强与亚非国家的产能合作。考虑到亚投行筹办工作的顺利推进，习近平这一表态并不出人意料。有理由相信，中国高层的持续助力，将推动中国企业的海外投资进入一个名副其实的“大时代”。

来自中国商务部的最新数据显示，今年一季度，中国境内非金融类投资者共对全球142个国家或地区进行了直接投资，投资金额同比增长29.6%。这延续了2011年以来中国企业“走出去”步伐加快的势头。

2011年到2014年，在全球直接投资流量年缩减8%的背景下，中国对外直接投资逆势上扬，复合年增长率达16%。

作为今年中国对外经济的一大看点，中国对外直接投资总额有望在年内正式超过吸收外资总额，从而跻身名副其实的“资本净输出国”行列。

中国企业“走出去”步伐的加大，固然有缓解国内产能过剩、压缩成本等因素的考量，从更深层趋势来看，这是中国企业转向全球战略布局、提升国际产业链价值的必然道路。立足于国家层面，这也是中国从经贸大国迈向经贸强国的不二之选。

有鉴于此，近年来，中国政府加大了助力企业“走出去”的力度。从高层变身“超级推销员”推介中国高铁、核能等设备，到“一带一路”倡议的提出和布局，再到亚投行的顺利推进等等，本届政府对这一领域着力之重以及具有战略性的落子，让人印象深刻。

中国政府的努力没有白费。今年一季度，中国装备制造业对外直接投资持续增长达到9.6亿美元。1-2月中国铁路设备，包括铁道及电车道的机车、车辆及相关零件的出口超过10亿美元，比上年同期大幅增长51.8%。

在对外投资的“质”上，中国企业亦有可圈可点之处。知名会计师事务所安永近日发布报告称，中国企业对外投资日趋成熟，从早期的倚重寻求自然资源转向全球战略布局，投资产业由早期集中在能源矿产类扩展到科技、地产、金融、农业、医疗等多个领域。

以欧洲为例，直至2011年之前，中国主要是欧洲投资的接受者。但近期以来，借欧元贬值之势，中国企业已在欧洲掀起了一股“并购潮”。在投资领域上，中国投资者也从之前主要集中在能源、汽车等拓展开来，在投资金额和领域方面均实现了“大突破、大跨越”。

同样值得注意的是，近年来，中国海外投资由早期的国企主导模式逐渐转变为国企和民企并驾齐驱。2014年国企与民企海外投资额基本持平。这一局面是中国国内改革在外向型经济中的必然反映，亦有望进一步盘活中国海外投资。

有理由相信，随着中国高层对于“走出去”的加大助力，尤其是随着中国国内经济转型持续发力和改革不断深入，中国对外投资有望保持较高速度增长。同样增长的，亦有中国“走出去”企业面临的风险与挑战，如何应对这些“成长的烦恼”，将是未来一段时期中国政府与企业的工作重心。

就在印度大力推广“印度制造”的概念并因此展开激烈争论时，的确应该抬头看看前方要面对的世界。翻过喜马拉雅山，中国正在悄然变轨。

两国的对比非常鲜明，中国已突破地理限制，向更加有利可图的地缘政治方向迈进。如今，“中国制造”也可称作“美国制造”“欧洲制造”。2014年中国在美国投资119亿美元，在欧洲投资180亿美元。通过合作环保项目或并购等方式，中国国企和其他类型的企业将制造业推向全球。

中国在欧洲的收购项目包括：斯堪的纳维亚的研发实验室、德国的机器制造业、法国的食品加工业和汽车配件业。在美国的投资项目包括得克萨斯州的页岩开发项目、南卡罗来纳州的棉纺厂、佐治亚州的一家肥料厂和建筑公司。

海外投资让中国企业有机会扩大规模、改进制度、掌握技术。最重要的是，海外投资增加了中国的政治影响力，从2000年起中国企业在海外市场共投资964个项目，据估计为10万余人创造和保留了就业机会。

中国的策略和成功给印度上了一课。中国中西部地区进口外国设备和技术享有税收优惠政策，印度会效仿吗？2007年至2013年，中国通过并购或者收购等方式得到的企业价值超过2150亿美元。中国成功达成140个双边和国际投资协议，中国还是多个贸易集团的成员国。中国支持金砖国家开发银行的理念，主导筹建亚投行并吸引全球参与。

印度也能做到这些甚至做得更好，但前提是印度的政客们停止一边打嘴仗一边叹气!

相比于近两年国内房地产的投资下滑，中国投资者在海外房地产投资上大手笔频现：2013年5月，中国SOHO首席执行官张欣与巴西银行业Safra家族共同买下纽约曼哈顿通用大楼40%的股权，这笔交易将使得该大楼总体估值达到34亿美元；2013年12月，富力地产斥资13.96亿美元收购了马来西亚柔佛州新山地区六宗空置地块；2014年8月，万达集团花了9.7亿美元买下黄金海岸的一家酒店。

中国海外房地产投资飙升的背后是什么？

谁在投资？

海外置业早已不是什么新鲜事，但是以投资为目的的海外地产项目投资，却是在最近几年才显露出明显趋势。

莱坊近期发布的《中国对外房地产投资报告》显示，中国对外投资房地产总额在2009年是6亿美元，截至2013年底这一数据就已经达到120亿美元。如果将2014年的数据统计在内，预计中国对外投资房地产的总额将达到150亿美元。

“这一数据是对成交价格在250万美元以上的交易进行统计得出的，250万美元以下的交易并没有统计在内。所以从投资者来看，主要是机构或者公司投资。”莱坊董事及大中华区研究及咨询部主管纪言迅对经济观察报表示。

莱坊还对中国排名靠前的保险公司和房地产公司做了一份海外投资的调查，在国内总资产排名前20的房地产开发商中，万科、万达、绿地、中国海外、碧桂园、世茂、富力地产、雅乐居、新城控股9家已经投资了海外房地产，另有8家表示有投资兴趣。而在国内保费收入排名前十位的保险公司中，中国人寿、中国平安、阳光保险和安邦保险4家已经投资了海外地产，包括中国人保在内的另外8家表示有兴趣投资。

随着机构和企业投资意愿的增强，中国海外房地产投资群体也正在发生变化。

中国对外投资的首轮浪潮由主权财富基金所代表性优质资产和银行购置自用物业所带动，第二轮浪潮则是由大型开发商在海外投资的物业开发项目拉动，在当前的第三轮浪潮中，　投资基金和国内保险公司积极寻求核心及高投资回报的物业投资机会让海外房地产投资节节攀升。莱坊预测，已见端倪的第四轮浪潮的投资主力是大型企业、超高净值人士、中小型国有企业和民营开发商。

莱坊国际投资部主管杨杏妮表示，与2013年相比，2014年的个人投资海外房产的成交笔数增长了40%左右。“我们观察到一个明显的变化，2014年以投资为目的的海外置业明显增多。以前海外置业自用比较多，大部分是因为子女在国外读书，或者自己和家人移民，一般购买的都是比较好的房子。而2014年的数据显示，30万美元左右的房子最受欢迎，而且大部分是按揭购买，这就表明这部分购房者具有明显的投资用意。”杨杏妮对经济观察报表示，“很多年收入40-50万元的客户也逐步开始在海外置业，海外房地产成为他们资产配置的一种选择。”

需求推动

中国投资者选择海外房地产作为资产配置的几种重要方式之一，是由多种因素共同促动的。

首先就是投资回报率。

目前，北京和上海甲级写字楼的回报率一般在5%—6%。然而相对紧张的信贷环境意味着这些城市的资金成本也较高，通常在8%以上。相比之下，尽管纽约、伦敦和悉尼的回报率只有4%—6%，但资金的利率水平却一直较低，例如美国的资金成本平均在3%左右。

资讯机构仲量联行最近发布的《2015年一季度全球市场展望》称，2015年全球将有10个大城市的写字楼租金涨幅超过5%，包括东京、悉尼、迪拜、纽约、北京、洛杉矶、伦敦等，其中东京的租金涨幅会达10%-20%。而这些城市写字楼资产价格增长也将超过5%，东京和马德里的资产将增值10%-20%。

戴德梁行这家资讯公司发布的《2015年全球市场展望》也显示，2014年全球最热的房地产投资地排名前十的城市主要集中在美国，而2017年最值得投资的市场中，增加了中国上海的写字楼，伦敦和纽约则仍然是最热的市场。

而莱坊预测未来五年，伦敦、纽约和悉尼的平均写字楼租金增长率分别为16.3%、28.2%和22.3%。

与此相比，国内的房地产回报率对很多投资者来说吸引力有所下降。以上海为例，莱坊预计未来五年租金仅增长4.4%。莱坊对于租金增长缓慢的解释是：中国经济增速逐步放缓，预计未来五年该增长率会持续缓慢下降，房地产占比GDP约为16%，因而国内房地产投资的规模也将会缩减。

另外，由于中国住宅市场受政策影响较大，2010年以来出台的调控措施(如购房限制和财政紧缩)导致国内住房需求趋于疲弱。事实上，中国的住宅市场需求已出现自2012年以来最大的负增长。

2014年前8个月住房供大于求并且滞销，开发商纷纷放慢开发新项目的步伐，导致房屋开工率同比下降了14%。根据莱坊的预计，2010年以来国内空置的住宅建筑面积增加了80%以上。住宅现有的存量至少需要两年才能完全消化。

供大于求引发开发商之间的激烈竞争，这也令购房者对房价进一步回落的预期增强。尽管近期住房按揭贷款有所放松，但鉴于房价不大可能在开发商清理库存时反弹，莱坊预计2015年的住宅价格仍将承受压力。

另一个促使海外投资房产扩张的因素来自汇率。自2005年以来，人民币兑美元和欧元的汇率已升值约30%，这极大地提高了中国投资者的购买力。同时，2014年美国经济回暖，美元表现出较强的升值态势，多家机构都预测2015年美元会继续升值，不少中国投资者认为这是持有海外资产的好时机。

还有一个主要的推动因素来自对外投资政策的显著放宽。2013年对外投资审批门槛从1亿美元提高至10亿美元。2014年10月，商务部取消了先前主要针对对外投资的审批程序。此外，保险公司获准最多可将其资产的30%投资房地产，总资产的15%可用于境外投资。不过，保险公司对房地产和跨境投资的态度仍然比较谨慎。

相关机构预测，到2020年中国的保险行业将会进一步积累20万亿元的保费，相当于目前保费规模的两倍以上。巨额的保险资金意味着即使只有一小部分投放到境外，也会给海外投资带来不小的拉动作用。

浪潮继续

未来几年，中国投资者对海外房地产的热情还会继续吗？

多位业内人士认为，浪潮还将继续，但投资者也会趋于理性。

对机构投资者而言，未来2-3年的投资还将增长，增幅可能达到20%-30%。“按目前的态势来说，不会出现从6亿变150亿这种跳跃式的增加，现在相当一部分海外投资的收益开始下降，好的物业项目也相对减少。但是至少这一两年之内，保险公司会大力投资。”纪言迅说，“当国内投资者熟悉海外市场之后，会进一步向一些地区性的中心城市伸展。比如曼彻斯特、伯明翰、芝加哥、法兰克福等城市，因为这些城市交通方便，经济较为发达，并且法律健全，收益率相比来说也就比较高。”

对于那些个人投资者而言，以投资为目的的海外置业才刚刚开始。特别是高净值人士，他们在国内多数已拥有广泛业务，境外投资有助于把风险分散至回报率更高的市场，这也是资产多元化配置的趋势。“与美国、欧洲投资者相比，中国投资者起步算比较晚的，现在他们的投资处于刚起步阶段，去年才开始大批量买入。”杨杏妮说，“现在就连没有在国外生活过的人都想去国外买房子，而且这一趋势会持续，尤其是相比国内2%左右的租金回报率，在伦敦、纽约这些地方的租金回报率要高很多。”

不过，杨杏妮也表示，个人投资者需要明确投资海外地产的目的，是想要高的租金回报率还是高的资产增值，因为有时候这二者并不能统一。“国外有些中等城市的房产价格不是很高、租金回报率高，但不容易脱手。大城市房产很容易出手，但投资额会很高，租金回报率就相对低一些。”杨杏妮说。

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