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墨尔本布赖顿：开启你的商旅度假之家

也许你会很惊讶，去年的一份《中国买家首选目的地》调查显示：在澳洲的各大城市当中，中国投资者最为青睐的是澳洲第二大城市墨尔本，其次才是悉尼！

墨尔本是澳大利亚人口排名的第2大城市，被誉为“澳大利亚的文化首都”，也是全国性文化、商业、教育、娱乐、体育及旅游中心。墨尔本在服饰、艺术、音乐、电视制作、电影及舞蹈等潮流文化领域引领澳大利亚的潮流。2002-2012年十年间，墨尔本一直占据由经济学人选出的世界最佳居住城市的三甲位置。

墨尔本中央商业区是整个大都会区的中心, 中央商业区地处港湾的北端，港湾也叫雅拉河河口湾。座落于湾畔的布赖顿区紧邻中央商务区。汇聚了多座维多利亚时期的建筑，比如1888年建成的股票交易所、澳洲联邦银行、1891年的雅典娜神殿剧院（Athenaeum）和摄政王剧院（ Regent ），均座落于此，全年上演着来自本国和全球各地的各种顶级的演艺节目。

中央商务区的老牌商业街就是柯林斯街，通常被认为是澳大利亚的第一街，汇集了众多的保险公司和银行总部，是墨尔本的老牌金融中心，澳洲和世界顶级的公司汇聚于此街，例如高盛和阿扎德，从而使柯林斯101号成为具有世界声望的吸金磁石。索菲特大酒店、凯悦酒店、威斯汀大酒店、洲际酒店等世界顶级酒店亦汇聚于此。

索菲特大酒店、凯悦酒店、威斯汀大酒店、洲际酒店等世界顶级酒店亦汇聚于此。

 驱车可以很快到达繁华闹市柯林斯街

布赖顿（Brighton）是墨尔本市的知名板块。虽然紧邻东侧的文化和商业的汇聚区柯林斯街区，但布赖顿区块由于靠近宁静的河口湾，氛围闲适和安静。

科林斯街还是是南半球最为著名的奢侈品购物中心，沿街汇聚世界顶级品牌旗舰店：香奈儿、普拉达、LV、阿玛尼、蒂芙尼、拉夫·劳伦、 恬墨书舍等。

这套三居两卫大套布局巧妙，拥有宽敞的开放式室内空间，静谧安详。地面为天然石材地板，铺设羊毛地毯，层高可观。

布赖顿（Brighton）是墨尔本市的知名板块。虽然紧邻东侧的文化和商业的汇聚区柯林斯街区，但布赖顿区块由于靠近宁静的河口湾，氛围闲适和安静。在这里，商旅人士在忙碌商务的闲暇之余还可以退到宁静的港湾休闲度假，成为梦想闹中取静的高净值人士的商旅和度假首选。

蓝天碧树清风汇集在宽敞的半封闭阳台，使你在纳凉、交谈和休闲餐饮时有了一个舒爽的空间。

精美崭新的湾畔公寓是位于布莱顿区的极品公寓，座落布赖顿区中心地带，紧邻河口湾畔，可以远眺水景，融豪华和低调于一体。这套湾畔公寓是一处仅含5套公寓套房的低层公寓底层套房，此处社区含有极具声望的著名学校、商店和餐馆。

这套三居两卫大套布局巧妙，拥有宽敞的开放式室内空间，静谧安详。地面为天然石材地板，铺设羊毛地毯，层高可观。                

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澳洲联名购房3大方式 多与律师沟通可免后顾之忧

越来越多的海外买家在澳洲购房投资，或作为日后自己与家人移民到澳洲时的落脚点。许多买家在购房时都会考虑该以谁的名义买房：是自己的名字，配偶的名字还是孩子名字？或许买家们忽略了一点，就是澳大利亚的物业可以是联名购买的。比如说：夫妻联名购买，也可以是夫妻一方与孩子联名购买，甚至夫妻双方与孩子三人共同联名购买物业也是可以的。那么，联名买房是否有什么实际意义呢？首先，让我们了解一下澳大利亚联名购房的方式。

  •  自然共有权益（Joint Tenancy）

当2个或更多人共同买房时，如不做特别说明，一般都会按照自然共有权益签订购房合同。自然共有权益是联名拥有物业的一种方式，并拥有下列特点：

  1. 所有业主共同拥有该物业。当该物业的自然共有权益存在时，没有任何特定比例分配的拥有权，即是说，业主对于该物业拥有相等的利益。如果该物业产生收入（例如：租金），则所有业主均分该收入。
  2. 自然共有权益是以“生还原则”( Principle of Survivorship ) 作准。如果其中一位业主过世，则其名下原有的权益便自动归其余还在生的业主。

例如：A和B以自然共有权益共同购买物业，则A和B各自拥有该物业二分之一的拥有权。如果A过世，则其名下的利益自动归为B所有，即B成为唯一的业主。如果ABC三人以自然共有权益共同购买物业，则三人各占物业三分之一拥有权，如果A过世，其名下的利益自动归为B和C所有，即B和C各占该物业的二分之一拥有权。在这当中，并不存在任何特定的分配比例的概念。也因此，严格来说，A名下的这部分利益无法作为其遗产的一部分。

  • 按份数共享权益（Tenancy in Common）

这也是联名买房的一种形式，但与自然共享权益不同的是，拥有人可以按照份数比例自由分配每位业主名下对该物业的拥有权。而该业主名下的这部分拥有权是可以作为其遗产由后人继承的。同时，业主也可以不需要获得其他共享权益业主同意的情况下，较为自由的将属于自己名下的利益自由转售或送赠给他人。

例如：ABC三人以共享权益共同购买物业，并决定A占该物业50%的利益，B占30%，C占20%。如果A过世，则其名下这50%的利益可以作为遗产由其顺位继承人全权继承。

在澳大利亚，法定的遗产顺位继承人一般为配偶。因此，在业主没有设立遗嘱的情况下，对于夫妻双方来说，无论是按自然共享权益还是共享权益联名购买物业，所达到的结果很有可能殊途同归，即，夫妻一方过世后，其名下的物业很有可能归为其配偶所有。（当然，如果您有过多段婚姻，就应当认真考虑设立遗嘱，又称“平安纸”，以免在将来产生不必要的纠纷）。

目前，许多留学生在澳洲买房，由于其没有还款能力，一般会考虑与父母联名购买，这样便可由父母出资并承担贷款。值得注意的是，留学生由于有澳大利亚临居签证，可以购买自住用途的二手房，如果是与父母合买，由于父母为非常驻外籍人士（请参照：http://www.juwai.com/news66684.htm），则只能选择新房或楼花。

值得注意的是，如果购买物业后想要转名，则需要额外支付一笔不小的费用。例如：A与其父亲B共同购买一套物业，价值60万澳元（其中需支付60万澳元房产所产生的印花税）。3年后，房产价值升值到90万澳元，B将自己名下部分物业全部赠与A，则在转让过程中，A需要另付45万澳元（即房产价值的一半）所产生的印花税（澳大利亚每个州对此要求各有不同，因此买家应当事先咨询自己的会计师和律师）。考虑到澳大利亚目前没有遗产税（但作为遗产获得的财产或收入可能会受到其他相关税务调理管制，例如：个人所得税等），该物业也能作为遗产的一部分较为自由地由配偶及子女在日后继承。

如果买家决定以联名的方式买房，需要在购房合同上将所有买家的名字列明，包括联名方式。按不同比例分配的，也需要事先做好比例分配。在缴纳印花税、房产过户转让以及向土地局登记买家的产权时，都需要列明联名买房的方式及比例。因此，在签订购房合同时，投资者就需要将自己的联名方式及比例分配告知律师。

我建议买家在购房前先将自己的考量与自己的律师多做沟通，以便律师能够更好的了解买家的计划，也为日后可能面临的额外费用事先做出规划。

杨泱专栏全集：

律师杨泱解析澳洲房产投资

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沉醉于阳光海岸壮丽风景之中， “赛德顿庄园” 拥有无尽商业开发潜能

闻名遐迩的阳光海岸（Sunshine Coast）是澳大利亚最著名的旅游胜地之一，位于布里斯本以北, 是以努沙郡（Noosa Shire）为主体的一座国际度假城市。当地美丽的山脉和海滩景色吸引来无数游客，动静皆宜的特色更是令这里风光独好——既有恬静的休闲气氛，也有精彩纷呈的水上运动。一座名为”赛德顿庄园”（Chateau Cedarton）的精美住宅，占据阳光海岸的卓越位置。庄园含有住宅、餐厅、多功能中心等，所占地块可以开发为度假村，也可根据新业主的规划进行改造，极大的开发潜力令人心动，也必定会带来十分巨大的投资回报。

闻名遐迩的阳光海岸（Sunshine Coast）是澳大利亚最著名的旅游胜地之一，位于布里斯本以北, 是以努沙郡（Noosa Shire）为主体的一座国际度假城市。

占据阳光海岸优越位置，切身体验独一无二的壮丽风光

“赛德顿庄园”（Chateau Cedarton）位于昆士兰州阳光海岸（Sunshine Coast）上，所处位置真正令人叫绝，拥有独一无二的视野和唯美景致。庄园坐拥壮丽的玻璃屋山脉（Glasshouse Mountains）和内陆腹地一带的动人风光。玻璃屋山是一处融合了澳大利亚原居民传说和航海家故事的重要观光景点，它由一组共十三座火山所组成，风景壮丽，最适合喜欢远足、攀山、爬石及接触大自然的人士。这套无与伦比的豪华住宅和建筑杰作，让居住者切身感受只在当地才能享受到的风景和优雅生活。

切身体验独一无二的壮丽风光，美丽的夜景

住进阳光海岸是许多澳洲人梦寐以求的生活，而拥有这座住宅则可以让您的置业美梦瞬间成为现实。阳光海岸南起博来比岛（Bribie Island），一直到天堪湾（Tin Can Bay）, 绵延几十公里的海岸线的自然风光没有受到任何的商业污染。在这里，随处可见到美丽的沙滩，亮丽的波涛及翠绿的山野，褪去黄金海岸的繁华热闹，这里格外拥有一份恬静纯朴。也因为独有一片世外桃源般的气氛，阳光海岸的土地和物业一直颇受买家欢迎，这里更适合家人居住、同时可以尽享运动乐趣，堪称宜居的天堂。

宽敞的空间更适合家人居住、同时可以尽享运动乐趣，堪称宜居的天堂。
宽敞的客厅与独特的风格让人耳目一新

这套豪华的家庭式住宅除了适合自居，更具有与众不同的特点和商业优势。”赛德顿庄园”占据40英亩（约16公顷）风景优美的土地，所占地块的分区规划类别为商业，拥有巨大的开发潜力土地带有齐全的许可证，可以根据新业主的规划来进行改造，拥有无尽的商业利用可能。

 

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安居蓝山，在澳洲最壮丽的景色中找到理想栖息地

悉尼人是幸运的，因为他们受到了大自然的双重恩惠：不仅能在家门口欣赏到绚丽多姿的海岸风情，还能置身于澳大利亚最为雄伟壮观的自然风景——蓝山。蓝山拥有丰富的原住民遗产，从三姊妹峰的传说到古代艺术与仪式遗址，让世人叹为观止。如今你也有机会可以牢牢把握这份幸运——一幢位于蓝山卢拉区的独特住宅正在出售，占据当地黄金地段，坐落在葱郁的私密花园之中。历史的独特韵味给大宅凭添了一份神秘与悠然，巨大的改造潜力更是令其具有极大的灵活和变通性，非常值得投资购买。

历史的独特韵味给大宅凭添了一份神秘与悠然

领略蓝山之美，置身于澳洲最为雄伟壮观的自然风景之中

这幢两层式砖结构住宅始建于上世纪30年代，岁月流逝的印记留在这栋韵味独特的建筑里，如今依稀可以这里找寻到历史的痕迹。大宅占据1992平方米带葱翠花园的私密土地，空间十分开阔，享有一片极富私密性的生活区域。周边被茂密的树林包围，幽静怡然。

大宅占据着该地区的黄金地段

大宅占据着该地区的黄金地段，所属的卢拉区（Leura）位于著名的蓝山（Blue Mountains）境内。闻名遐迩的蓝山位于悉尼以西65公里处，距离仅90分钟车程，它是澳大利亚交通最便利的遗产级自然环境，50公里的范围内分布着大量自然奇观，包括全球最壮观的溶洞乃至享有壮丽美景的观光景点。

大宅占据着该地区的黄金地段

这个举世闻名的观光旅游地，给这座住宅增添了无限的神秘与光彩。在蓝山，温特伍斯瀑布（Wentworth Falls）和三姐妹峰等自然景点让人们惊叹于大自然的鬼斧神工、流连忘返。这里还有一流的美食、豪华水疗中心、世界上最陡峭的铁路和充满活力的艺术家社区。同时蓝山以其丰富的澳洲原住民文化遗产而闻名。由蓝山山脉的部分地区及附近地区组成的大蓝山区于2000年列入世界自然遗产名录。拥有这套住宅，您也可以遍享蓝山境内的娱乐休闲地——附近有屡获殊荣的度假村兼酒店、古董展览会和市场、酒店、美食餐厅、文化节和各项活动，可让您享有丰富多彩的生活。

做出聪明的选择，购买这栋住宅，您便可以将生活切换到另一个截然不同的轨道之中

 悉尼人的幸运是可以置身于澳大利亚最为雄伟壮观的自然风景之中，而您的这份幸运则完完全全掌握在自己手中——只要做出聪明的选择，购买这栋住宅，您便可以将生活切换到另一个截然不同的轨道之中，真正拥有旅游圣地的无限风光和悠然生活。

 

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澳洲房产投资案例解析：上海留学生欢欢怎样在澳洲掘的第一桶金

欢欢，一个在墨尔本呆了8年的上海女留学生。2010年8月刚过了自己的生日，抱着男友送的超级无敌大抱熊躺在床上抚弄着，脖上挂着一条心形项链。这是男友去年送的生日礼物。

2009年8月,欢欢与男友一起驾车前往墨尔本巴拉瑞特金矿，欢欢满心欢喜地期待着这次淘金活动，斜靠着开车的男友，发嗲地说道：“亲爱的，今天的目标——一桶金子，满满的哦！我们要是掘不到，我可不走哦!”

回来的路上，欢欢脖子上闪闪的挂着条心形的项链，心形是由玻璃与金边组成，中间浮动着一些细沙般的金箔。欢欢准备来个Show了。

“不好意思啊欢，Michael和我要去看看房子哦！所以……”一圈电话下来，欢欢只钓到了小猫2、3只，这让欢欢失望了。没费多少功夫，欢欢问出原来朋友们最近聊得最多的是“买个房子，赚自己的金子”的话题。这和欢爸年初来墨尔本探亲的时候，关心的话题倒是一致的。不过当时听欢爸来墨尔本20多年的朋友的介绍，看了不少Boxhill那边的房子后，欢欢觉得房子太旧了，不喜欢就放下了这个念头。

“Annie,你和David看哪里的房子啊？”“你们不是不喜欢旧房子吗？”欢欢从自己最铁的朋友了解起来。

“去西南啊，Point Cook，Tarneit区啊，那边有新房子啊！”

“西南区啊……”

欢欢与男友乘着周末，驾车一起“挺进墨尔本的大西南”！

结果：大片空置的土地，零星建造中的房屋，这个对于一个住惯了市中心的女孩来说，是那么的陌生。加上想起之前的老移民说过，西南区是个未开发的小区，又说是一个工业区，又比较偏没有人气，将来没有什么发展的前景。回家的路上，欢欢与男友心都凉了一截，也提不起什么兴致。正在此时，路边居然跳出一只大袋鼠，还好欢欢及时刹车，只见这只大袋鼠不紧不慢地从车前跳过，跳进路边的灌木丛，消失在夜色里。

晚上回到家，欢欢又开始思考，土地加上建筑一套房子大致是32万澳币。自己现在又是读书，首付20%肯定是要父母帮忙，自己找的一份兼职收入也并不高，贷款80%压力似乎会大一点，再加上之前那些情况，欢欢的“热度”彻底到了“冰点”。自己心里还不断嘀咕着“还是先等等吧，9月份的补贴一变低，房价肯定也会低的，这样的小区估计也不行的，我一定要做最保险的投资。”

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澳大利亚买房定金的持有与管理

众所周知，在澳大利亚无论是购买二手住宅还是楼花，一般都需要在合同签订时交纳房价10%的定金。那么，在合同签订直至房产交割的这段时间内，这10%的定金由谁持有，并是如何被管理的呢？

定金持有者

简单来说，在购房合同下，一般规定，10%的定金持有者可以是代理出售的房产中介，或是卖家的代理律师，具体由卖家、律师和中介协商而定。无论是中介还是律师代为持有定金，这笔款项都应存入一个法定的信托账户，并由持有方代为管理，直至房产交割后再由定金持有者交至卖家。所谓信托账户，是由第三方监管的独立于普通银行账户的一种特别账户。换言之，卖家/开发商在房产正式过户之前是无法拿到这笔定金的，对于买家而言是一种保障。当然，买方也无权使用或控制这个账户。

一般二手房的定金持有者为房产中介较多，而楼花的定金持有者一般为卖家的代理律师。当然，也有相反的情况。因此，买家在签订合同前，应通过律师问清楚将10%的定金支付给谁。

定金利息

在购买楼花时，由于合同签订至房产交割的时间比较长，一般为2~3年，定金持有人会将定金放入一个产生利息的存款账户。到房产交割时，定金所产生的利息通常会由卖家和买家平均分配（扣除相关税费、银行手续费及持有者管理费用后），在交割后由定金持有者分别支付给买卖双方。当然，有时购买二手房的定金也会产生利息。作为买方，应当及时将自己的税号告诉定金持有者，以确保银行利息不会按照最高税率被扣除。

注：【对于海外投资者来说，该情况很容易发生。如果银行没有得到税号，并会认为该业主不会自动报税及缴税，所以，银行主动扣除10%的税率，如果是澳洲政府则将会扣除近50%的税率。】

值得注意的是，根据不同购房的条款，定金产生的利息也有可能在房产交割后全部支付给卖家/开发商或是买家。因此，买家应当在签订合同前了解这些条款的内容，并通过律师与卖家/开发商进行相应的协商。

特别情况

无论是购买二手房或是楼花，合同里都可能会出现条款要求买家提前释放定金，在交割前就将10%的定金直接支付给卖家/开放商，供其购买其他土地房产或是支付印花税。如果卖家需要购买其他的土地（这种情况并不少见），定金将会从中介的信托账户转入卖家新购买土地的中介信托账户。如果是支付印花税，则定金将会交到政府税收部门。相对来说，对于买家还是有一定的保障，但是买家仍应在签订合同前考虑清楚自身需要承担的风险。

注:【该情况发生概率非常小。另外，澳洲政府对于买家的大力保护，所以买家利益完全可以得到保障。】

购房意向金

目前，在购买楼花时，一般需要买家先支付一笔意向金(Expression of Interest)，这和购买二手房时支付给中介的小订有异曲同工之效。但是每一家中介对于意向金的管理和退款都有不同要求，买家应该在支付意向金前确认好中介机构的规定。

杨泱专栏全集：

杨泱详谈澳洲房产投资法律

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