Tag: 澳洲房产投资

當我不厭其煩地向客人們闡述制作資產折舊抵稅報告的重要性時，經常會被問到，做資產折舊抵稅報告是不是必須的？

首先，這不是必須的。就像每年的報稅，稅務局並沒有規定報稅工作必須由注冊的稅務代理來做。但事實上，找注冊稅務代理來代勞，不僅省時省事，而且放心可靠，因為您知道他會正確地上報您的財務信息，並最大化您的稅務利益。

同樣的道理，在購買投資房或生意後，稅務局並沒有規定投資者必須制作或更新資產折舊抵稅報告的義務。但是，絕大多數當地澳洲人都會選擇去做。因為他知道，做總比不做好，早做比晚做好，絕大多數情況下，他的所得均優於付出。

我們說，現行的稅法是鼓勵人們去投資的，其中一個重要的表現就是在資產折舊抵稅方面。比如，初始成本小於或等於300元的附加資產是可以當年一次性抵消的，而初始成本大於300元而小於或等於1000元的附加資產是可以加倍來計算折舊抵稅額的。當附加資產的初始成本大於1000元，則它應按照規定分期計算折舊抵稅額。一旦它的剩余價值在300元到1000元之間，它就能立即加倍來計算折舊抵稅額。這就是為什麼大部分的附加資產都能在前五年把其絕大部分的價值都抵回來的原因。

除此之外，附加資產是無時間限定的。也就是說，不管它有多舊，也不管它的帳面價值還剩多少，只要這個附加資產還在運作並仍具備使用價值，專業估算師都可以對其進行重新估價，賦予其新的價值，從而按稅法規定來進一步操作折舊抵稅事宜。

因此，不僅新的資產值得制作資產折舊抵稅報告，舊的資產也同樣適用。憑我多年的經驗，大約95%的案例都值得做資產折舊抵稅的工作，並且制作或更新資產折舊抵稅報告的費用是100%當年抵稅的，也就是說，它往往是不需要您真正買單的，這就是洋人對它情有獨鐘的緣由了。

澳洲稅法規定，資產折舊抵稅報告只能由專業建築估算師（Quantity Surveyor）出具，同時他必須是注冊稅務代理（Registered Tax Agent）。為了保護您的合法利益，請盡快聯系專業估算師，他會最大化您每年的折舊抵稅額度，並提供百萬專業保險保障，讓您投資好回報，無煩惱。

我曾遇見很多海外的投資人士來咨詢，現在房租收入和其它非折舊的支出打平或還要自己額外支付費用，為何還要做資產折舊抵稅報告？據統計，約有79%的投資者多交了稅，究其原因，大多數都是忽略了資產折舊抵稅報告。為了您的稅務利益最大化，請抓緊聯系專業人士，早日實現個人的財務自由。【閱讀原文】

黃旭剛Lawrence專欄全集：

黃估算師傳授資產折舊抵稅秘笈

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我曾遇見很多海外的投資人士來咨詢，現在房租收入和其它非折舊的支出打平或還要自己額外支付費用。為何還要做資產折舊抵稅報告？

我回答，首先房租收入會隨著通貨膨脹而逐年上漲，而房屋貸款利息等開支是相對固定的。今天打平或賠錢的投資物業，5-10年後一般會成為正現金流的物業。那時候，你會因為多打稅而苦惱。如果現在做一份投資房折舊報告並每年上報抵稅額度，雖然短期內沒有經濟利益， 然而5-10年後這些多年累積的負值（相當於虧損）可在投資房產成為正現金流的物業以後發揮它們的作用，讓您將來少交稅。

低收入投資者將來也是有可能掙更多的錢。比如上文提到的在讀的學生。如果您現在不做資產折舊抵稅報告，白白放棄應有的稅務利益，等到您將來接到國稅局寄來的交稅單時，才想把若干年前漏報的折舊抵稅額找回來就難了（幾乎是不可能的）。據統計，約有79%的投資者多交了稅，究其原因，大多數都是忽略了資產折舊抵稅報告。

此外，折舊可以影響到業主將來賣房時的增值稅，投資房子上附加資產的折舊額是不用還回去的。這無疑是增加了擁有物業期間的成本，讓業主少交增值稅。若讀者有相關疑問，敬請咨詢專業人士。

我們經常會看到因為對折舊這一概念一無所知而承受不必要損失的投資者，十分痛心，希望在此告誡讀者，做（折舊）比不做（折舊）要好，要做就盡早做並且要做出最大的結果。

每年的7月1日在稅務上都是一個時間分隔點。我們希望大家告訴大家，如果您擁有投資房產而從來沒有一份資產折舊抵稅報告的話，過了7月1日，您有可能又白白損失了一整年的折舊抵稅額度，從而要多交稅了。為了您的稅務利益最大化，請抓緊聯系專業人士，在7月1日到來前，運籌帷幄，把握主動，早日實現個人的財務自由。

澳洲稅法規定，資產折舊抵稅報告只能由專業建築估算師（Quantity Surveyor）出具，同時他必須是注冊稅務代理（Registered Tax Agent）。為了保護您的合法利益，請盡快聯系專業估算師，他會最大化您每年的折舊抵稅額度，並提供百萬專業保險保障，讓您投資好回報，無煩惱。

澳洲稅務局規定，只有建築估算師兼QS類別的注冊稅務代理才能出具房產折舊報告，其他任何人不能簽發折舊報告。普通會計師持有的注冊稅務代理資格並不是QS類別的注冊稅務代理資格，兩者的適用範圍（前者是報稅，後者是制作折舊報告）是有嚴格區別的，任何試圖混淆這兩個概念的行為都是不合法的。【閱讀原文】

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不少投資者認為做折舊是會計師的事情，為何還要找專業的建築估算師做折舊呢？

澳洲稅務局（ATO）規定，目前在澳洲有兩類注冊稅務代理資格，一種是常見的用以報稅用途的注冊稅務代理；而另一種是QS類別的注冊稅務代理，專做折舊抵稅報告。只有建築估算師（Quantity Surveyor）兼QS類別的注冊稅務代理才能出具房產折舊報告，一人必須同時具備兩種資格。其他任何人（包括估價師和會計師等）不能簽發折舊報告，也不能是多人聯合簽發折舊報告。

普通會計師持有的注冊稅務代理資格並不是QS類別的注冊稅務代理資格，兩者的適用範圍（前者是報稅，後者是制作折舊報告）是有嚴格區別的，任何試圖混淆這兩個概念的行為都是不合法的。

更為重要的是，會計學的原理是建立在會計憑證基礎上的。也就是說，您的會計師只能對少數全新的或者有財務憑證的單一資產進行折舊抵稅工作。對於更廣泛的固定資產，包括民用和商用物業在內，其在現實交易中是沒有准確的財務憑證。即使您去買個新房，開發商也無法開具建房成本的發票，因此您的會計師在這種情況下可謂是愛莫能助。

任何房子的售價都有土地成分，土地是不能做折舊的。因此對房屋做折舊前必須估算出歷史的建築成本。在建築擴建及改建的原始成本無法知曉的情況下，稅法規定建築估算師的估算結果是唯一可計算折舊的依據。其它人士，如會計師是無法代勞的。

專業人士做資產折舊表時，並不是依賴發票，而是根據現場搜集的證據和個人的主觀判斷來估算出在建築擴建及改建的原始成本。這點和會計不一樣。會計學的原理是建立在會計憑證的基礎上的，如果沒有相關的發票或收據，再高明的會計師也只能是“巧婦難為無米之炊”了。

相反，若客人無法提供發票或收據，專業的建築估算師會根據當年建築市場的平均價值來估算出一個合理的建築成本數值，建築估算師是稅法唯一承認可執行這項工作的專業人士，因為他們是建築成本的專家。

資產折舊抵稅報告是一份合法文件，它確定您的哪些資產可以用來折舊抵稅以及如何計算每年的折舊額。一份資產折舊抵稅報告就等同於一本長達40頁的發票本，投資者每年使用其中的一張發票去和其它具備合法性，且可抵稅的費用一起，交給他的會計師去做退稅用途。

納稅人私自在網上做的任何形式的資產折舊抵稅報告更是風險極高且不可取（這種行為和納稅人自已給自已造假發票沒有本質的區別，不僅違法，且一旦被稅務局查出，全盤皆輸，後果嚴重。）

澳洲稅法規定，資產折舊抵稅報告只能由專業建築估算師（Quantity Surveyor）出具，同時他必須是注冊稅務代理（Registered Tax Agent）。為了保護您的合法利益，請盡快聯系專業估算師，他會最大化您每年的折舊抵稅額度，並提供百萬專業保險保障，讓您投資好回報，無煩惱。

經常有投資者問我，他的物業是個舊房子，很多年都沒有申報資產折舊了，是否有必要做個固定資產折舊抵稅報告來抵更多的稅。我的回答基本上是肯定的。上一期專欄，我告訴大家澳洲稅法有關的規定，扭轉大家一貫對“舊房不值得做折舊”的想法。【閱讀原文】

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經常有投資者問我，他的物業是個舊房子，很多年都沒有申報資產折舊了，是否有必要做個固定資產折舊抵稅報告來抵更多的稅。

我的回答基本上是肯定的。我知道不少的華人朋友以往對固定資產折舊認識不深，往往忽略它。雖然澳洲稅法規定，1985年7月18日前開工建造的房屋，其原始資本（即建築的結構）是忽略不計的。但是，除原始資本外，附加資產（assets）是固定資產折舊重要的組成部分，其價值往往超過了原始資本部分的價值，不容忽視。

即使你的投資房建於1985年7月18日前，只要現在是有租客在裡面居住，它就擁有附加資產，比如空調、風扇、地毯、窗簾、百葉窗、熱水爐、爐具、排風扇、防火警報器等等。這些附加資產，沒有年份的限制，只要它還有使用價值，就可以計入資產折舊抵稅報告中。折舊抵稅報告的制作人或其代表會上門對它們進行檢查，評估它們的現有價值，應用稅法規定的有效壽命值，計算出每一年投資者可申報的資產折舊值。

除此之外，澳洲稅法還規定，對於1992年2月26日後進行的裝修，包括改建、加建和擴建等，都可以按原始的建築成本分40年來進行折舊。建築估算師是唯一被稅法認可，可計算出原始建築或裝修成本的專家。對於投資房購買前發生的改建、加建和擴建，房產現任所有者也可以按年數來申報相關的折舊值。

根據以往的經驗，我相信95%以上的舊房子都值得做一份資產折舊抵稅報告。對於舊的房子，我們甚至可以在網上搜索一些資料，為投資者在下訂單前，免費提供第一整年折舊額度的大致範圍，供您和報稅的會計參考，為您解除後顧之憂。更何況制作固定資產折舊抵稅報告的費用是可以當年100%抵稅的。投資者們，您還猶豫什麼呢？

對於投資者購買前已完成的建築（含加建、擴建的固定資產），在其壽命期限內，以後的業主依然可以按年申報折舊，不過要減去從建築、加建、擴建完成時到資產擁有前的所有折舊。

案例分享

老李2010年在舊城區買了一套投資房，原始建築建於70年代。根據澳洲稅法規定，1985年前修建的房屋，原始資本上的折舊不計。那麼，老李是否已失去了大部分的資產折舊額度呢？

筆者進行了現場調查，結果發現老李的房屋在2000年左右進行了大規模擴建，原木屋被加高，增加了樓下的祖母屋（Granny Unit），估計當時擴建的費用共計10萬澳元。這樣老李可繼續申報祖母屋（Granny Unit）部分自購買日起剩余的全部折舊額（非老李擁有期間的折舊是不計算在內的）， 每年約有3000澳元。

澳洲稅法規定，資產折舊抵稅報告只能由專業建築估算師（Quantity Surveyor）出具，同時他必須是注冊稅務代理（Registered Tax Agent）。為了保護您的合法利益，請盡快聯系專業估算師，他會最大化您每年的折舊抵稅額度，並提供百萬專業保險保障，讓您投資好回報，無煩惱。

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