澳洲房产投资 – Page 3

澳洲 | 澳洲房地產賣不動了中國買家大量流向歐美

以前做澳洲房地產生意的中國房地產代理，最近都轉移了重心，開始銷售別的國家的房子。因為不確定性使得中國投資者紛紛卻步。

據《每日電訊報》報道，面向中國買家的房地產門戶網站ACProperty的Esther Yong說，她的團隊接到大量來自中國代理的電話，對美國和歐洲的房地產感興趣。

她說，“大約70%的代理原本是銷售澳洲房地產的，現在他們的客戶要求替代的投資方案。”她還說，因為最近澳洲對外國投資者收緊政策，所以代理們都發現了嚴重的銷售量和咨詢量下降。她說，“中國買家依然在咨詢，也很希望可以購買，但是他們不確定市場走向，需要更多的考慮時間。”

澳洲銀行限制貸款及印花稅加重之後，買家對澳洲房地產的咨詢數量就大大降低了

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房地產投資公司NAREIG的澳洲置業顧問吳瑞秋（Rachel Wu，音譯）位於北京。她同意這種說法，即澳洲銀行限制貸款及印花稅加重之後，買家對澳洲房地產的咨詢數量就大大降低了。她說，“當顧客猶豫要不要在澳洲買房時，代理就會轉而推薦美國和歐洲的房產。客戶壹般比較傾向於在美國買房。”

吳還指出，急於轉售樓花公寓的買家也不在少數。如果沒有找到合適的買家，他們就會損失10%的押金。“我們現在能幫助到顧客的只有幫他們找非澳洲銀行貸款，但是這些銀行的評估也很嚴格。”

上海的買方代理趙達妮（Dani Zhao，音譯）表示，限制政策不會嚇退中國高凈值人士。“中國富豪只會看重房屋的質量，例如位置、景色、開發商等。增加的印花稅對他們來說只是壹筆小錢。銀行限制政策和印花稅增加只會影響到中等收入群體，他們依賴銀行提供房貸。”

iBuyNew總裁Mark Mendel表示，工程較大的開發商會難以達到售前目標。“以前壹棟樓只要3天就會賣光，現在要3-6個月，有些還會在市場上等待更久。外國買家已經對此沒興趣了。”

（據今日澳洲）

澳洲 | 資產折舊抵稅系列（八）：破解第二大誤解——“會計師為我做折舊”

不少投資者認為做折舊是會計師的事情，為何還要找專業的建築估算師做折舊呢？

澳洲稅務局（ATO）規定，目前在澳洲有兩類注冊稅務代理資格，一種是常見的用以報稅用途的注冊稅務代理；而另一種是QS類別的注冊稅務代理，專做折舊抵稅報告。只有建築估算師（Quantity Surveyor）兼QS類別的注冊稅務代理才能出具房產折舊報告，一人必須同時具備兩種資格。其他任何人（包括估價師和會計師等）不能簽發折舊報告，也不能是多人聯合簽發折舊報告。

普通會計師持有的注冊稅務代理資格並不是QS類別的注冊稅務代理資格，兩者的適用範圍（前者是報稅，後者是制作折舊報告）是有嚴格區別的，任何試圖混淆這兩個概念的行為都是不合法的。

更為重要的是，會計學的原理是建立在會計憑證基礎上的。也就是說，您的會計師只能對少數全新的或者有財務憑證的單一資產進行折舊抵稅工作。對於更廣泛的固定資產，包括民用和商用物業在內，其在現實交易中是沒有准確的財務憑證。即使您去買個新房，開發商也無法開具建房成本的發票，因此您的會計師在這種情況下可謂是愛莫能助。

任何房子的售價都有土地成分，土地是不能做折舊的。因此對房屋做折舊前必須估算出歷史的建築成本。在建築擴建及改建的原始成本無法知曉的情況下，稅法規定建築估算師的估算結果是唯一可計算折舊的依據。其它人士，如會計師是無法代勞的。

專業人士做資產折舊表時，並不是依賴發票，而是根據現場搜集的證據和個人的主觀判斷來估算出在建築擴建及改建的原始成本。這點和會計不一樣。會計學的原理是建立在會計憑證的基礎上的，如果沒有相關的發票或收據，再高明的會計師也只能是“巧婦難為無米之炊”了。

相反，若客人無法提供發票或收據，專業的建築估算師會根據當年建築市場的平均價值來估算出一個合理的建築成本數值，建築估算師是稅法唯一承認可執行這項工作的專業人士，因為他們是建築成本的專家。

資產折舊抵稅報告是一份合法文件，它確定您的哪些資產可以用來折舊抵稅以及如何計算每年的折舊額。一份資產折舊抵稅報告就等同於一本長達40頁的發票本，投資者每年使用其中的一張發票去和其它具備合法性，且可抵稅的費用一起，交給他的會計師去做退稅用途。

納稅人私自在網上做的任何形式的資產折舊抵稅報告更是風險極高且不可取（這種行為和納稅人自已給自已造假發票沒有本質的區別，不僅違法，且一旦被稅務局查出，全盤皆輸，後果嚴重。）

澳洲稅法規定，資產折舊抵稅報告只能由專業建築估算師（Quantity Surveyor）出具，同時他必須是注冊稅務代理（Registered Tax Agent）。為了保護您的合法利益，請盡快聯系專業估算師，他會最大化您每年的折舊抵稅額度，並提供百萬專業保險保障，讓您投資好回報，無煩惱。

經常有投資者問我，他的物業是個舊房子，很多年都沒有申報資產折舊了，是否有必要做個固定資產折舊抵稅報告來抵更多的稅。我的回答基本上是肯定的。上一期專欄，我告訴大家澳洲稅法有關的規定，扭轉大家一貫對“舊房不值得做折舊”的想法。【閱讀原文】

黃旭剛Lawrence專欄全集：

黃估算師傳授資產折舊抵稅秘笈

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澳洲 | 現在是買房好時機嗎？聽聽澳人怎麽說

據《雅虎金融》報道，近2/3的澳人認為現在是購買住房物業的好時機，並認為根據CoreLogic和TEG rewards的季度住房市信心調查來看，市場易受到大幅調整的影響。

調查發現墨爾本區域的調查對象對於銷售形勢最為樂觀，60%認為現在是墨爾本出售房產的好時機，維州73%的調查對象認為出售物業的時機已經成熟，悉尼持同樣看法的占53%。

近2/3的澳人認為現在是購買住房物業的好時機

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CoreLogic研究主管洛裏斯（Tim Lawless）表示，調查對象中大部分人認為現在是購買住房的好時機，令人驚訝的是有近2/3（65%）的人認為住房價格會出現大幅調整。他說“結果顯示調查對象擔心澳洲的房產價格會持續下跌，這方面的人數比例與壹年前相比有所減少，壹年前有75%的調查對象擔心市場會因為價格大幅調整而變得脆弱。”

悉尼是所有省會城市中支付壓力最大的，並且多數對此時是否是購房的最好時機壹事表示悲觀，但是仍有略超過壹半的人覺得目前是個買房的好時機。

他同時表示，“相反地，對於那些住房價格已經達到巔峰並且轉入低迷期時期地區，調查對象對於目前的購買時機最有信心。來自北領地（Northern Territory）、西澳地區（Regional Western Australia）、柏斯（Perth）80%或者更多的調查對象認為現在是購房的好時機。”

“墨爾本的調查對象對於銷售形勢最為樂觀，近3/4的人認為現在是售房的好時機。根據CoreLogic數據，墨爾本的平均出售時間仍將維持最快，在34天左右，並且是賣家平均折扣率最低的地區之壹” 洛裏斯說。

（據澳洲新快網）

澳洲資產折舊抵稅系列（七）：破解最大誤解——“舊房不值得做折舊”

經常有投資者問我，他的物業是個舊房子，很多年都沒有申報資產折舊了，是否有必要做個固定資產折舊抵稅報告來抵更多的稅。

我的回答基本上是肯定的。我知道不少的華人朋友以往對固定資產折舊認識不深，往往忽略它。雖然澳洲稅法規定，1985年7月18日前開工建造的房屋，其原始資本（即建築的結構）是忽略不計的。但是，除原始資本外，附加資產（assets）是固定資產折舊重要的組成部分，其價值往往超過了原始資本部分的價值，不容忽視。

即使你的投資房建於1985年7月18日前，只要現在是有租客在裡面居住，它就擁有附加資產，比如空調、風扇、地毯、窗簾、百葉窗、熱水爐、爐具、排風扇、防火警報器等等。這些附加資產，沒有年份的限制，只要它還有使用價值，就可以計入資產折舊抵稅報告中。折舊抵稅報告的制作人或其代表會上門對它們進行檢查，評估它們的現有價值，應用稅法規定的有效壽命值，計算出每一年投資者可申報的資產折舊值。

除此之外，澳洲稅法還規定，對於1992年2月26日後進行的裝修，包括改建、加建和擴建等，都可以按原始的建築成本分40年來進行折舊。建築估算師是唯一被稅法認可，可計算出原始建築或裝修成本的專家。對於投資房購買前發生的改建、加建和擴建，房產現任所有者也可以按年數來申報相關的折舊值。

根據以往的經驗，我相信95%以上的舊房子都值得做一份資產折舊抵稅報告。對於舊的房子，我們甚至可以在網上搜索一些資料，為投資者在下訂單前，免費提供第一整年折舊額度的大致範圍，供您和報稅的會計參考，為您解除後顧之憂。更何況制作固定資產折舊抵稅報告的費用是可以當年100%抵稅的。投資者們，您還猶豫什麼呢？

對於投資者購買前已完成的建築（含加建、擴建的固定資產），在其壽命期限內，以後的業主依然可以按年申報折舊，不過要減去從建築、加建、擴建完成時到資產擁有前的所有折舊。

案例分享

老李2010年在舊城區買了一套投資房，原始建築建於70年代。根據澳洲稅法規定，1985年前修建的房屋，原始資本上的折舊不計。那麼，老李是否已失去了大部分的資產折舊額度呢？

筆者進行了現場調查，結果發現老李的房屋在2000年左右進行了大規模擴建，原木屋被加高，增加了樓下的祖母屋（Granny Unit），估計當時擴建的費用共計10萬澳元。這樣老李可繼續申報祖母屋（Granny Unit）部分自購買日起剩余的全部折舊額（非老李擁有期間的折舊是不計算在內的），每年約有3000澳元。

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澳洲 | 投資客註意了澳洲房產持有多少年轉賣獲利最佳？

澳洲房地產觀察網報道，常見的房地產神話壹直是，房產每隔十年增值壹倍，但在現實中情況通常並非如此。

澳洲房地產數據機構CoreLogic在最新的題為《辛苦與回報》（Pain and Gain）報告中稱，今年第壹季度售出房產的賣家中，幾乎三分之壹的人其房產賣價比當初的買價高了壹倍。

那麼，他們持有房產多久了呢？平均為17.5年。

今年第壹季度售出房產的賣家中，幾乎三分之壹的人其房產賣價比當初的買價高了壹倍

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報告顯示，第壹季度裡獲利售出的房產數量有所下降，盡管仍處於相當低的水平。

今年第壹季度虧損售出的房產數量高達9.2％，相比之下，前壹季度為8.3％，去年同期為8.8％。虧損的總價值為3.62億澳元，平均每處房產損失66,073澳元。

出售房產獲得了利潤的壹方情況很光明，獲利總額達到129億澳元，平均每套房產239,855澳元。

在全國範圍內，虧本出售房產的賣家持有房產年限平均為6.2年，盈利的賣家持有房產的年限平均為10.2年。

房地產數據機構CoreLogic分析師Cameron Kusher稱，房產售出價格較買入價翻了壹倍的賣家人數在今年第壹季度期間小幅上升至31.7％。此前的水平已持續了相當長壹段時間。

所有澳洲州府城市虧損總額達到1.87億澳元，平均每套房損失為72,042澳元；獲利總額為102億澳元，平均每套房為294,045澳元。

在鄉下地區，虧損總額為1.747億澳元，平均每套房產為60,698澳元；獲利總額為27億澳元，平均每所房產為140,992澳元。

虧損出售的房產數量所佔比例，州府城市為6.9％，鄉下地區為13.1％。

州府城市的獨立房表現最好，紙有5.8％的轉售為虧損，而州府城市的公寓房轉售虧損者為9.4％。而在鄉下地區市場，比例分別為11.2％和19.2％。

Kusher表示，目前虧損轉售仍然保持在較低水平，「大部分州府城市的虧損比例略微走高，而鄉下地區的虧損轉售繼續走低。」他說：「這可能反應出鄉下地區住房需求不斷增長，在過去幾個季度的虧損轉售仍然較為普遍，而且目前其虧損比例依然高於州府城市。

（據鉅亨網）

澳洲 | 澳首次置業人群比例降至04年來最低

澳洲首次置業人群比例降至2004年以來最低水平（Domain圖片）

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澳洲統計局周壹公布的數據顯示，澳洲購房者中，首次置業人群比例降至2004年以來最低水平。

據Domain報道，澳洲統計局公布最新住房金融數據，5月首次置業人員占所有購房者的比例降至13.9%，較4月的14.4%繼續下滑。

這壹比例也是2004年以來最低水平。當時由於首次置業補貼取消，比例下滑至12.8%。

經濟及房地產預測機構BIS Shrapnel住宅板塊高級經理Angie Zigomanis表示，只有房價下跌，首次置業人群比例才會上升。

匯豐銀行首席經濟學家Paul Bloxham表示，總體購房貸款水平較2015年的最瘋狂時期正逐漸下降中。Bloxham稱從去年年底開始購房貸款逐漸縮減，體現出市場開始降溫。

Bloxham認為，短期內首次置業人群比例不會上升。若之後各大城市公寓價格下跌，或可吸引首次置業人群入市。

於此同時，Domain集團首席經濟學家Andrew Wilson表示，數據預示投資者可能正逐漸回歸市場。5月，澳洲房地產市場投資者申請獲批的購房貸款共計129.6億澳元，是2015年7月以來最高水平。低利率以及負扣稅政策調整的隱憂，都在促使投資者回歸市場。

雖然目前澳洲各州及領地單獨數據仍未公布，但Wilson認為悉尼及墨爾本的投資者比例“毫無疑問”是呈現上升趨勢。特別是墨爾本北部及西部郊區，吸引投資者眾多。

Finder網站30名經濟學家中有67%，預測8月澳洲會再次降息。

（據今日澳洲）

澳洲 | 從漫畫看“不倫戀騙產案”——澳洲贈與房產的產權糾紛（四）

AHL法律在多年的商業訴訟中靠細致謹慎的辦案風格在許多案件中贏得了勝利，其中代理的案件被《新南威爾士州高等法院案例彙編》收錄成為判決先例的包括“不倫戀騙產案”（七百萬澳元勝訴）（2007年第856號案）。這宗案件的案情可謂峰回路轉，值得你追看一連四期的漫畫系列，探究在澳大利亞資產一旦涉及“贈與”的產權糾紛，受害者可以如何追討法律責任及賠償。

從漫畫看“不倫戀騙產案”——澳洲贈與房產的產權糾紛（四）

沈律師專欄全集

沈寒冰律師漫談澳洲房產投資

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