Tag: 澳洲房产投资

澳洲 | 澳洲被評為全球第二大“高度透明”房地產市場

當前，投資澳洲房產已占據海外資產配置的主流位置，憑借其享譽全球的房產市場“高透明度”吸引大批外國資金湧入，其中中國、英國、美國、日韓等國皆是澳洲房產市場的海外投資來源國。

據《悉尼晨鋒報》報道，根據仲量聯行（JJL）兩年壹度的報告顯示，澳洲被評為全球第二大“高度透明”房地產市場，2015年，外國投資者占到澳洲商業地產市場投資額的42%，約為310億元，比過去10年平均值漲了壹倍。而低透明度的市場集中在非洲，亞洲和中南美洲。市場透明度主要綜合其市場數據的可獲得性，政府監管力度，房產交易流程，地產權司法系統等因素評價。

2015年，外國投資者占到澳洲商業地產市場投資額的42%，約為310億元，比過去10年平均值漲了壹倍

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提供良好的商業環境也是吸引外來投資者的重要原因，英國退歐公投事件導致的不確定性使得大量英國資金流向澳洲等國。

仲量聯行（澳洲）首席觀察員David Rees表示，隨著對地產投資的不斷增加，投資者也在要求更多的透明性，澳洲作為亞太區經濟門戶，這對非亞洲地區的投資者來說很有吸引力。

盡管澳洲地產的“高透明度”獲得廣泛認可，但是隨著各大銀行收緊海外收入貸款，以及多個州出臺針對海外買家的限制政策，澳洲地產目前的情況不容樂觀。

（據今日澳洲）

 

 

澳洲 | 中國投資者在澳頻遭拒 澳本土公司靠眾籌競爭

繼澳洲財長莫裏森兩度拒絕中國投資者的收購方案後，澳洲最大牧場Kidman的收購案近日陷入膠著。不過，這並不影響其他收購公司繼續向目標挺進。作為最“奇葩”的收購競爭對手，盡管距離目標還有壹定的距離，但眾籌地產投資公司DomaCom仍然在為通過從本土投資者募款的方式收購Kidman而努力。

據報道，為了與提出3.6億元至3.7億元收購案的中國投資者競爭，DomaCom設定了2.1億元的眾籌目標。為了實現收購的目標，DomaCom還聯手了經營銷售專家 Lloyd Business Brokers（LBB）。

為了與提出3.6億元至3.7億元收購案的中國投資者競爭，DomaCom設定了2.1億元的眾籌目標
為了與提出3.6億元至3.7億元收購案的中國投資者競爭，DomaCom設定了2.1億元的眾籌目標

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據LBB首席執行官Arthur Naoumidis介紹，公司目前已籌集了3000萬元至3500萬元的投資款，同時還收到了價值約3億元的近50個“澳洲農業組織”的收購意向。

Naoumidis稱，“7月15日是眾籌的截止日。雖然我們距離目標還有距離，但是我們將繼續眾籌活動。就算優先競標者的天平還是傾向中國投資，但中國投資商還是需要海外投資審查委員會（FIRB）的批準。只要還沒有成交，就有機會，直到那時我們會壹直努力達到2.1億元的眾籌目標。”

據了解，中國投資者提出的Kidman收購議題頻頻被財長莫裏森否決。雖然在最近的壹次收購提議中，由中國投資者領導的大康牧業澳洲集團擁有20%的澳洲本土合夥人，但仍然遭到了莫裏森的否決。與此同時，Kidman的收購案卻沒有吸引“澳洲本土買家的興趣”。

對此，Naoumidis表示，盡管中國投資者仍表現出強烈的收購意願，且仍然是Kidman家族傾向的收購者，但他有信心DomaCom最終可以收購成功。“如果上海鵬欣集團發起第三次收購提議，並不保證他們這次就可以成功。” Naoumidis稱。

對於DomaCom這種通過眾籌方式進行收購的新型收購方式，包括農業專家、集團代表、銀行家、地產經紀人與顧問在內，都認為DomaCom非常“奇葩”，與他們此前見過的任何壹種方式都不同。

澳洲農業協會（Agribusiness Australia）的Tim Burrows表示，很懷疑DomaCom通過眾籌方式獲得資金的能力，但鑒於財政部不願將Kidman交到海外投資者手上的決心，DomaCom還是有些許成功的希望。Burrows稱，“我們收到的回饋是，投資者並不知道DomaCom是什麽樣的公司。我們認為，最好的方式是推動DomaCom上市，為其經營提供壹份保障。”據了解，DomaCom已發布了招股說明書，希望能在未來的幾個月內登陸澳洲證券交易所。

（據澳洲網）

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澳洲資產折舊抵稅系列（六）：房產折舊的三大組成部分

根據澳洲稅法規定，房產折舊由原始資本、附加資產和建成後的擴建或改建三部分組成。

1、原始資本（capital works deductions）

原始資本是指1985年7月19日後的建築結構上的折舊，如地基、主體結構、內外牆、門窗、瓷磚、實木地板、各種管路線路、晾衣架、信箱、電視天線等。

原始資本（capital works）：按建房完工日期和建房種類，按年折舊（以建築原始成本的2.5% 或4%）。

根據澳洲的稅法， 1985年後修建的民宅（不含土地），原始資本使用壽命是40年。一部分商業房產，如1979年後修建的酒店、汽車旅店的原始資本使用壽命是25或40年。

各類物業在原始資本上的折舊率

2、附加資產（depreciating assets）

 附加資產指裝飾上的折舊，如地板、復合地板、地板革、窗簾、百葉窗、空調、電器、家具、防盜報警器、防火滅火裝置、車庫或院門自動開啟裝置、熱水器、雨水桶和水泵、游泳池泵、獨立花園工具屋（garden shed）等。

附加資產以當前市場價值的3.3%到100%來計算。澳洲稅務局（ATO）出版的投資物業報稅指南（最新的版本是《Rental Properties 2015》），它詳細規定了哪些資產是屬於原始資本，哪些資產是屬於附加資產以及它們各自的使用壽命。這是我們制作資產折舊抵稅報告的重要依據。有興趣的讀者不妨在網上搜索並下載一份該投資物業報稅指南，肯定會開卷有益的。

3、建成後的擴建（extension）、改建（renovation, alteration）和外部結構改造（exterior improvement)

建成後的擴建（extension）、改建（renovation, alteration）和1992年2月26日後外部結構上的改造（exterior improvement）如涼棚，泳池，車道，圍牆等按年折舊（以原始擴建，改建成本的2.5% 或4%）。

根據澳洲的稅法，投資人自建、加建、擴建的固定資產，應提供真實的原始成本給資產折舊抵稅報告的制作人並作為報告的依據，其中業主投入的個人時間或勞力不計。比如業主選擇自己粉刷油漆，他只能申報相應的材料費，他個人的時間和勞力是不可以申報的。

在對建築進行擴建或改建的原始成本無法知曉的情況下，稅法規定建築估算師的估算結果是唯一的計算折舊的依據。其它人士，如會計師是無法代勞的。

黃估算師專業分析

正因為這三部分的共同作用，導致95%的投資物業都值得做資產折舊抵稅表。

即使原始資本的折舊額顯示為零的房子，它都存在著其它兩項的折舊額，其數值往往與原始資本上的折舊額相當，不容忽視。

制作資產折舊抵稅報告的目的之一，就是把附加資產（assets）從房屋建築總價中剝離，賦予其最大的價值，利用其使用壽命短的性質，實現投資初期賬面花費的最大化。

明白這一點，如果投資者更換了車庫自動門，他應該讓安裝工人把車庫自動門的遙控器，馬達和車庫門體一一在發票上逐項分開列明。因為遙控器，馬達屬於附加資產，使用壽命是5或10年。而車庫門體屬於原始資本，使用壽命是40年。在計算折舊時，車庫自動門的遙控器與馬達和車庫門體的計算公式顯然是不一樣的。

另外稅法還允許“前人植樹，後人乘涼”的好政策，即在業主出售房產後，相關未申報的折舊額可轉贈給新的業主，這將給後者帶來可觀的稅務利益。

澳洲稅法規定，資產折舊抵稅報告只能由專業建築估算師（Quantity Surveyor）出具，同時他必須是注冊稅務代理（Registered Tax Agent）。為了保護您的合法利益，請盡快聯系專業估算師，他會最大化您每年的折舊抵稅額度，並提供百萬專業保險保障，讓您投資好回報，無煩惱。

 

黃旭剛Lawrence專欄全集：

黃估算師傳授資產折舊抵稅秘笈

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澳洲 | 案例分析：澳大利亞小規模房產項目開發的成功因素

成功領導並完成一個小規模項目比大型復雜的項目更具挑戰性。大型復雜項目意味著你有機會獲得更好的資源——最好的設計師，最稱職的顧問，最有經驗建築承包商，和大量的資金。同時易與政府，主管部門和利益相關部門建立緊密的關系。但是小規模項目的主要困難是你需要確保最重要資源包括設計師，建築商和顧問的質量和可靠性。很多時候在澳大利亞，小規模項目容易超過預算，並出現嚴重延誤！為了盡量減少發生這種情況，專業的項目管理是最重要的。

對於一個小規模的項目，主要的風險在於每個聯排別墅的銷售價格。如果聯排別墅中的一個以較低的價格出售，所有的項目預期的利潤，可能會完全抵消！對我們來說，KODA RESIDENCES項目相比於其他類似項目取得了卓越的銷售成果。這不僅依賴於面積和內部空間的質量，而且項目的質量管理。

  • 我們設計的項目使用日本設計主題，建立了獨特的品牌標識，並且非常有技巧地運用了性價比高又具有特點內飾。買家都能夠看到我們的產品和其他競爭聯排別墅的區別
  • 我們設計精巧，專注於廚房和客廳質量- 配置了電及蒸汽烤爐， 優質石材的廚房台面，特殊設計牆，存儲空間——這些都是受到我們的目標市場客戶所關注的
  • 我們在營銷方面也做了比較大的投入，設計並制作了高品質的3D效果圖和宣傳冊，- 這讓我們的目標客戶群體對這個項目產生了情感上的關聯

本項目成本管理是通過……

  • 建築承包商資格審查程序——考量建築承包商的項目質量和承接這個項目的能力，同時配合競爭激烈的招標過程
  • 基於我結構工程的背景，優化了結構設計
  • 重點項目價值工程並依據制定的預算進行價格談判
  • 直接采購獨立建築構件包括房屋拆遷，廚房用具，門用五金，衛浴配件和園林綠化工程 等，將在各項協調中可能產生的風險降到最低，這減少了承包商在執行這些項目中所要賺取的利潤

管理整個項目時間計劃

  • 積極投入營銷和預銷售活動，並且給到銷售代理極具競爭力的佣金獎勵
  • 事先計劃與提前協調所有外部機構相關申請程序- 服務斷線，服務管理局申請（電，氣，通訊，排水，污水處理，水連接），批准土地分割
  • 定義設計團隊的主要事件節點和階段性審查和審批項目設計文件
  • 主動監控承包商的進展和對建設工作的裡的主要時間節點——在必要時果斷行動

項目介紹

  • 三個高端聯排
  • 土地面積830sqm（於2015年4月購買，並且包括已經批准的三個聯排規劃）
  • 總建築面積630sqm
  • 所有4臥室的雙層住宅（200-230sqm建築面積）
  • 按計劃預期項目在2016年八月完成

項目主要的挑戰

  • 坡地形狀
  • 獨特設計導致更高的建造成本
  • 附近一帶競爭項目

KODA RESIDENCES的設計效果圖 KODA RESIDENCES的實景圖

項目成果

  • 設計驅動的項目——創造獨一無二的主題設計，並且吸引特定的目標市場客戶
  • 取得在Camberwell的聯排別墅最高銷售價格——兩個聯排別墅在6周內售出
  • 紀律嚴明，高效的項目管理——從土地交割以及獲得銀行融資後的3個月內開始建設
  • 聚焦營銷戰略-在營銷和銷售有比較大的投入

項目在投資方面取得的成果

  • 銀行融資占開發總成本65％
  • 預期收益——每年49％的股權投資回報率（73％總體）

 【延伸閱讀：澳大利亞房地產開發系列】

 

Simon & Vivien專欄全集：

盛達文地產發展總監們與你大談澳洲房地產開發及投資

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澳洲 |過去壹年全澳房價上漲8.7% 增幅跌出世界前五

澳洲房價增幅跌出世界前五 過去壹年全澳房價上漲8.7％

根據壹份對比主流住宅市場價格增長的全球排行榜，澳洲房地產市場表現平平，漲幅已經跌出全球前五。

澳洲日報報導，週二公佈的萊坊環球房價指數（Knight Frank Global House Price Index）顯示，過去十二個月內，全澳房價上漲8.7%。

過去壹年全澳房價上漲8.7% 增幅跌出世界前五

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但土耳其、瑞典、紐西蘭、立陶宛和馬耳他的漲幅都超過這個數，使得澳洲在55個國家中的排名從第四降至第六。

萊坊澳洲住宅研究主管西謝爾斯基（Michelle Ciesielski）說，澳洲和紐西蘭以及土耳其，近期都有房價增長減速的趨勢，而且不太可能扭轉，哪怕儲行已在最近降息。

“資本價值的總體年增幅在2016年回歸到了更可持續的水平——接近澳洲主流房地產市場兩年前的水平。”西謝爾斯基說。

但“在未來幾個月裡，我們可能會看到投資者接待進壹步上揚，澳州東海岸出現溫和的資本增長”，她說。

壹季度GDP增長優於預期以及失業率降至5.7%可能是房價激增背後的因素。

但位於創紀錄高位的房貸債務-收入比，以及2015年12月推出的外國購房者新收費，可能抑制價格漲幅。

2016年早些時候，雪梨和墨爾本在全球最負擔不起的房地產市場排行榜上都取得了很高的排名，居民家庭最多要花12年的收入才能買到房子。

“我們不太可能看到價格像2014年年中以及2015年年末那樣強勁上漲。”西謝爾斯基說。
全國房價增幅依然高於十年均值4.2%，雪梨高端市場的牛市仍有望持續。

（據鉅亨網）

 

澳洲 | 昆州將向外國投資者多征印花稅 補助首次置業者4000萬澳元

根據昆州財長Curtis Pitt所說，4000萬澳元的首次置業者撥款將會通過創造更多的房子和工作來重振陷入困境的房地產市場。

據Domain網站報道，在其州預算案演講中，Pitt宣布了首次置業者補助金（First Home Owners’ Grant）將上升，價值低於75萬澳元的新建房屋在12個月內的補助金從1.5萬上升到2萬澳元。他們希望增加的經費能夠促使受到資源衰退而房市崩潰的地區開發更多新建築。

Curtis Pitt（圖片來源：Domain網站）

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Pitt說，增加的5000澳元撥款能夠幫助昆州年輕人快點存到所需的10%訂金，特別是在Mackay，Townsville和Rockhampton。“這不僅意味著更多人住上新房，還意味著更多的新工作。”

兩年4000萬澳元的花費將通過對外國投資者的征稅獲得彌補。從10月1日起，昆州將對投資住宅房產的外國投資者征收3%的印花稅，預估將在未來4年帶來9000萬澳元的收入。

周二，新州財長已經宣布了新州預算案，也將對外國投資者加4%的稅。Pitt表示，這意味著昆州和這些南部州相比還是有競爭力的。他說，“這些加稅不會減少外國投資者的興趣。即使加了稅，昆州的中位房價還是比悉尼墨爾本低。”

建築商協會（Master Builders）的Paul Bidwell表示，新的首次置業者補助是對建築業的大激勵。這應該會改善建築商在昆州鄉鎮地區的情況。

新的補助金政策將從7月1日起開放申請。

延伸閱讀：澳洲 | 新州外國投資者印花稅本月起將上漲4% 土地稅明年也大增

（據今日澳洲）

 

澳洲 | 新州外國投資者印花稅本月起將上漲4% 土地稅明年也大增

即將公布的新州財政預算方案中，將包含提高外國投資者來新州投資房產進入門檻的政策內容。新州房產市場中的外國買家不僅僅從本月起面臨4%的印花稅漲幅，還將從2017年1月起額外支付0.75%的土地稅。

新州財政廳長貝瑞吉克蓮（澳聯社圖片）

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據《悉尼先驅晨報》報道，這壹方案將由新州財政廳長貝瑞吉克蓮（Gladys Berejiklian）在本月21日的新州財政預算中公布。而該媒體在試探廳長發現她拒絕排除以上可能性後，預測到了這壹方案。

就在今年4月份的維州財政預算中，維州政府也公布了類似對於海外房產投資者增加征稅的決定。維州財政廳長帕拉斯（Tim Pallas）將適用於海外投資者的印花稅率從目前的3%增加到7%，而土地稅從0.5%增至1.5%。

今年5月份，新州政府宣布，購買和銷售房地產的人士必須要證明他們的國籍和身份，才能夠按要求完成銷售。

貝瑞吉克蓮表示，新州印花稅和土地稅政策將在未來4年內給政府創收10億元。

不過，她說稅率的額外增長將不會打消海外投資者來澳投資的決心，不過對於是否能夠改善房產，特別是悉尼房產的可負擔程度，仍然是個疑問。

貝瑞吉克蓮說：“這些方案將保證新州房地產市場持續成為吸引國際投資者的目的地，同時保證政府能夠在未來幾年找到出資建設社區基本服務的資金。維州政府的經驗顯示，類似的措施並未對於房產市場產生消極的影響。”

印花稅的新稅率將從6月21日起開始針對海外投資者實施，而土地稅的額外稅收將從2017年1月1日起實施。

悉尼Epping地區議員圖德賀普（Damien Tudehope）去年曾經建議向海外投資者征收20%的印花稅以及更高的土地稅，宣稱此舉將改善房產可負擔水平，有利於本地購買者。不過可以預料的是，新州房地產行業不太可能歡迎政府的新政策。

在維州公布相關印花稅和土地稅的新政策後，新州不動產協會主席甘寧（Malcolm Gunning）呼籲新州不要步其後塵，因為“外國投資者有可能另選其它投資目的地”。

（據澳洲新快網）

 

澳洲資產折舊抵稅系列（四）：資產折舊的兩種方法

上文提到，投資者所持有的資產組合中，無論全新或二手，只要它是用於做生意，有使用價值，我們就可以評估它的現值，並以此用來做折舊。概括而言，資產折舊有下述兩種方法：

  • 遞減價值法 Diminishing Value Method（DV）， 它是定率遞減折舊的；
  • 原始成本法 Prime Cost Method（PC）， 它是分期定額折舊的。

案例分享

如果投資人在出租屋裡安裝了一台新的分體空調，連工帶料共2000澳元。稅法規定，分體空調的使用壽命是10年。

按照原始成本法，投資人每年可申報折舊是2000*1/10=200元，折舊抵稅額度在這十年裡每年都是等值的。

然而按照遞減價值法，投資人可按1/10的比例雙倍計算折舊額，也就是說每年20%的固定比例來計算。他第一年獲得的折舊額是2000*1/10*2=400元，第二年按照剩余價值的20%， 即 （2000-400）*1/10*2=320元

他每年可以申報的分體空調折舊額如下。由於篇幅的限制，下面只列出前五年的折舊總額：

遞減價值法與原始成本法的五年計算比較

從上表我們可以看出應用遞減價值法折舊能使第一年的折舊額最大，以後每年逐漸遞減， 在這時段，定率遞減折舊值會大於分期定額折舊值。然而存在這一個分界點，在此時（本例中是第四-五年），定率遞減折舊值和分期定額折舊值相等。此後，定率遞減折舊值會繼續遞減，直到為零。在這時段，定率遞減折舊值會小於分期定額折舊值。等到了第十年末，使用定率遞減折舊方法和分期定額折舊方法計算的總折舊累計額是相同的，等於資產初始的價值2000元。

黃估算師的建議

資產的擁有人（owner）可在上述兩種方法中二選一。然而一旦選定，就不得在該資產整個壽命中變更。具體如何選定：遞減價值法還是原始成本法，請投資人咨詢報稅的相關會計師。

澳洲稅法規定，資產折舊抵稅報告只能由專業建築估算師（Quantity Surveyor）出具，同時他必須是注冊稅務代理（Registered Tax Agent）。為了保護您的合法利益，請盡快聯系專業估算師，他會最大化您每年的折舊抵稅額度，並提供百萬專業保險保障，讓您投資好回報，無煩惱。

在澳大利亞做地產開發，項目選址是既講求藝術又講求科學：稱其為藝術是因為你需要有足夠的想像力和敏銳的直覺，能夠知道考慮中的地塊具有怎樣的潛力轉化為有特色的建築項目；稱其為科學是因為你需要了解與每個地區所相關的事實因素，如附近項目的銷售情況、租金產出、中間價的變動和將來政府政策規劃等等。作為整個開發項目中最重要的第一步，我們相信地產開發選址有好幾個方面是值得探討的。【閱讀原文】

 

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提著滿箱錢來澳買房的“土豪”? 解密對中國買家的六大誤區

自從越來越多國外投資者將目光轉到了澳洲房地產市場之後，中國買家就占據了澳洲房產市場的中心地位。

澳洲外商投資審核委員會（Foreign Investment Review Board）年度報告顯示，從2014到2015年，中國人在澳洲房產業花費了243億澳元，成為澳洲住宅和商業房產業的最大買家。這壹數字是美國人在澳洲房產市場花費的三倍多，比新加坡更是多出6倍。

許多買不起房的澳洲人將中國買家當成了房產可負擔性過低的替罪羊

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而從2011年到2012年期間，中國人在澳洲房產業的投資還只有42億澳元，落後於美國和新加坡。有些專家現在預測稱，印度人將會成為澳洲房產市場的下壹個大買家。 房產專家表示，許多買不起房的澳洲人將中國買家當成了房產可負擔性過低的替罪羊。而相比其他外國人投資，澳洲媒體過於強調中國買家在房產市場的活動，這也增加了澳洲人對於中國買家在房產市場的活躍導致房價過高的擔憂。

但其實在澳洲，廣義上的中國買家包括了亞裔長相或具有亞裔姓名的房產買家。這也就意味著部分澳洲本地的買家和外國買家都被歸為了壹類，誇大了中國人對澳洲房產的興趣。

據domain網報道，房產專家解釋了幾個最大的房產市場誤區：

誤區壹：海外的中國買家使澳洲首次置業者買不起房

其實，海外的中國買家和首次置業者想買的房子根本就不壹樣。想要在墨爾本買房的中國買家大部分的興趣都在CBD新建公寓，或者是包括Box Hill 和Glen Waverley在內的華人氣氛濃厚的華人區。

當然首次置業者在某些時候會和中國買家遭遇競爭。但是年輕的置業者更有可能喜歡內城區已經建好的公寓，聯排別墅等。其中就包括Prahran，Brunswick,St Kilda和Richmond等地的房產。

通過審批之後，海外買家可以購買新建公寓或聯排別墅，而那些持臨時簽證的買家可能會購買建好的房產，目的是離開的時候可以直接賣掉。

樓花銷售平臺Invetorist首席執行官Jon Ellis表示，很多中國買家都在購買CBD地區的公寓樓花，而首次置業者壹般都購買類似Calufield區的已建好的公寓。

平臺數據顯示，購買新公寓的買家中超過70%都是投資者。Ellis表示，其實中國買家是在幫助首次置業者，因為他們增加了出售的房屋數量，並刺激了房屋建築活動，保持經濟流動。

“澳洲人很喜歡找替罪羊，首次置業者補貼還有嬰兒潮等都曾成為房價上漲的理由。總有責備的對象。”

誤區二、中國買家提著滿箱的錢來買房

房產業有關人士表示，其實大部分買家的買房預算都在50萬澳元到80萬澳元之間。“很多人都認為，中國人直接提著滿箱的錢進來買房，其實這樣的事不太常發生。因為新聞經常報道中國人買了上百萬甚至上千萬澳元的房子，反之不太報道中國人買了50萬澳元的房子，所以給澳洲人造成了壹種中國買家特別有錢的錯覺。”

這位人士表示，中國人壹般將存錢買房看成頭等大事，有時甚至比結婚還要重要。“買房是中國的家人們坐下來說的第壹件事，這是他們文化裏的東西，首先就是要置業。”

中國買家對錢都很謹慎，不會太勉強自己。Ellis表示，多數中國在來澳洲看房之前就已經做出了投資的決定。“他們當然不會帶滿箱的錢，會被海關攔下來的。”並且中國政府也在打擊非法的海外資金轉移活動。

誤區三：中國人經常會為了買房而多付錢

有些賣家認為如果賣給中國人能夠多拿到些錢，但其實並不是這樣的。中國買家喜歡砍價。當然如果他們認為值得或者房子有獨特的地方，他們是會多付些錢，但是這壹點對當地買家來說也是如此。有關人士表示，中國買家有家人和朋友住在澳洲，會幫忙做研究。壹位房產公司的總監Ming Xu表示，海外買家很理智，他們對匯率，移民政策以及國家安全性都很敏感。

誤區四：中國買家不在意房子大小

壹項針對150家房產中介的調查顯示，中國買家不喜歡小型公寓。但是Ellis表示，不止壹家中介稱，客戶喜歡50平米以下的小公寓。出於可負擔性的考慮，海外投資者會從買小公寓開始。“第壹次來投資的客戶可能會先買50萬澳元以下的房產，而後發現自己可以投資更高價值的房產，才會開始投資60萬澳元到100萬澳元之間的房產。”

誤區五：中國買家壹般不會把房子租出去收租金，就讓房子空著

有關人士表示，公寓的買家壹般都會把公寓租出去，但是如果買家想要移民澳洲，他們就會空著自己買的大房子，目的是自己來住的時候還能保持新房的狀態。Ellis表示收益是中國買家的壹個重要考慮。

誤區六：大多數中國買家會避開街道號有4的房子，號碼在中國人的決策中占有重要地位

數字8在中文裏確實與好運相關，因為8的發音與發財諧音。甚至有些買家願意多付些錢，就為了能以88.8888萬澳元買下房子，而且4由於與死諧音，與厄運相關。

但是Xu表示，房屋售價還是取決於房子本身，特別是對年輕的中國買家來說，號碼並沒那麽重要。

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（據今日澳洲）

報告:居高不下的悉尼房價 未來或”嚇跑”移民

壹份新的政府報告警告，如果房價居高不下的話，未來遷入新州的移民可能會減少。

據domain.com.au網站報道，周四公布的《新州代際報告》（NSW Intergenerational Report）稱，人口老齡化使得新州的健康成本更高、到2056年時居民勞動力比例縮小，而這種狀態可以通過移民（往往都接受過較高的教育且都處於工作年齡段）來緩解。“更多的移民遷入傾向於降低老年人依賴率（dependency ratio），緩和新州承受的醫療費用壓力，移民增長還傾向於促進經濟收入增長”。

報告指出，新州壹直以來都是移民心目中的理想居住地，但最近新州房價的飆漲可能遏制了潛在海外移民的移居傾向。Domain集團的數據顯示，目前悉尼獨立房的中位價比澳洲第二貴的首府城市墨爾本要貴25萬澳元，公寓則要比墨爾本貴20萬澳元。

報告預測，到2056年為止，新州的總人口將達到1120萬澳元，其中170萬人口會是凈移民。這等於新州將年增4.1萬名凈移民（6萬人遷入和1.9萬人遷出）。澳洲人口研究協會Bob Birrell的可負擔性報告還指出，“過去幾年中，悉尼的外圍區域房價也發生了飆漲。這是自住業主、投資者、新居民和移民家庭相互之間競爭導致的結果。房價太高，移民家庭最後別無選擇只好去更遠的區域找便宜房”。

（圖片來源：domain.com.au）

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Birrell在報告中稱，“另壹種可能性是，由於相對於澳洲其他地方更高昂的住房成本，壹些移民將會繞過悉尼和墨爾本。還有壹個更嚴重的可能性是，移民的湧入將會減弱，尤其是悉尼”。報告表示，如果房價還這樣上漲，悉尼在移民家庭心目中理想居住地的地位是否還能保住，這是個未知數。

人口統計學家Glenn Capuano說，悉尼的房價已經非常高了，這也是移民群體想要移居這座城市的強烈願望所導致的。“還沒有任何證據表明，移民將不會來悉尼。我們所看到的是，悉尼現有的人口中，有大量的人都在往新州區域搬，每年約有1.5萬人，這很明顯是因為房價昂貴和交通擁堵的問題”。

據了解，悉尼房價在自2015年第四季度以來就壹直在跌，但專家預測2020年後房價可能會再度飆漲。

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（據今日澳洲）