澳洲房价 – Page 24

房租不赚钱没关系资产升值就好！澳洲房产投资勿因小失大

对澳洲房产投资者来说，关键的吸引力是资产增值

在澳洲对许多买投资房出租的人们来说，他们的租金收入远远抵不上他们购房贷款所需偿还的利息。也就是说，他们在赔钱。但他们并不担心，因为他们满怀信心，认为房产多少年之后一定大幅度增值。

例如在墨尔本和布里斯本拥有三处出租公寓房的人说，在十年里每一处房产带来了3万澳元的损失，但是房产价值却增长了20万澳元。

这只是澳洲几百万名房地产投资者中的一个例子。他们断定澳洲房地产持续增值，因此承受着损失也买房投资，他们的投资举动导致了澳洲债务水平的空前高涨。而且，他们也面临很大的风险，如果利率上调或者房地产价格下降，他们的处境就会很艰难。

问题是，关于房价上涨的假设是否合乎实际？有很多人认为是，也有很多人认为否。

根据澳洲统计局的最新数据显示，去年10月份，在所有的抵押贷款中，投资者的贷款额占了51%，而一年前这一份额是46%。根据澳洲储备银行的数据，在去年9月，澳洲的债务水平达到了一家一户可支配的年收入的153%。

2014年9月份时，储备银行警告道，购买投资房的人数相对于购买自住房的人数的增多，可能是一种“投机过度的标志”。

随着澳洲主要城市房价的创记录飙升，其部份是由于澳洲2.5%的低利率，越来越多的澳洲人在买房。

“对投资者来说，关键的吸引力是资产增值”，悉尼的房地产研究机构Domain集团的高级经济师威尔森（Andrew Wilson）说，“过去12个月里，进入房地产业的投资者人数几乎创下了历史记录，这不令人惊奇。”

随着澳洲房产投资者拥有的房产数量在增加，首次购房者们所能负担得起的房产也就越来越少。根据统计局的数据，去年10月，首次购房者举债的贷款额只占贷款总额的11.6%。

根据国际货币基金的数据，就房价与收入水平相比而言，澳洲是世界上仅次于比利时的房价最高的国家。

“2014年，在澳洲所有的省会城市，房租升高了1.8%，这是十年来升幅最小的一年，”房地产数据机构CoreLogic说。

第四季度，广告的租金中位价没有出现变化，独立房租金中位价一周430澳元，公寓房是410澳元。

据澳洲税务局的最新数据，截止到2012年6月30日，总计约130万澳洲人，即所有投资者中的三分之二，其澳洲出租房产给他们带来的是亏损。这比两年前增加了7.5%。他们蒙受的损失总额为138亿澳元。在2012财政年度，其余的那三分之一人，获得了总计59亿澳元的收入。

澳洲的税收政策为投资蒙受损失者提供了少交税的好处，这在鼓励着他们买房投资。

上个月发布的由澳洲政府委托所作的一份报告说:“投资房产所获得税务待遇，在鼓励人们竭力投资及投机投资”。报告称，房地产是澳洲财政系统与澳洲经济的一个潜在的风险之源。报告建议政府考虑改变有关税收政策。

澳洲审核监管局去年12月敦促银行把贷款增长速度限制在每年10%之内。而2014年，这个目标在11月30日就已经突破了。

浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。

降息传言和澳元贬值助澳洲房产价格续涨

据新闻有限公司网站报道，在年初经历了一个缓慢的开局后，澳洲各地房价开始往上攀升。

澳元汇率走低意味着海外买家能在澳洲买入更多房产

CoreLogic RP Data市场指数显示，截至1月24日的7天内，内陆州府城市房价悉数上提。房价在去年底经历增长放缓后，如今大有重拾增长动力的势头。

在9月初至12月中的关键销售季中，这项衡量澳洲房价的市场指数上涨了1.4%，低于2013年同期增幅3.9%。但进入2015年以来，该指数已经上涨1%，几乎与去年同期增幅持平。

几大因素导致澳洲房地产市场受提振，针对降息推测的言论再度浮现是其中之一，没有什么比低利息更能鼓励澳洲房产买家入手。不论澳联储（RBA）最终是否宣布降息，喋喋不休的降息传言都将对澳洲房地产市场产生支撑作用。而最近公布的强势就业增长数据可能意味着降息机会不大。

澳元汇率走低是另一个给房地产市场注入强身针的因素。国民银行（NAB）公布的房地产市场季度调查显示，15%的新屋购买者和9%的二手房购买者来自海外。澳元贬值意味着海外买家们的人民币、林吉特、英镑和美元更有价值，能买入更多澳洲房产。

澳联储去年12月初在一封措辞强硬的信件中向各大银行发出警告，称澳洲审慎监管局（APRA）将特别关注存在忧虑的特殊领域。如果风险放贷行为持续，监管局将进一步采取监督行动。但这种监管行动仅限于澳洲境内的澳洲机构放贷行为。来自其他国家源源不断的现金流并不在监管局权限范围内。

浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。

西澳房市命懸矿产业澳洲房价将步入修正期

资源业失业率大增给西澳房市构成压力

资产管理公司 Alliance Bernstein认为澳洲房地产繁荣即将步入冷静期，房价有机会在未来1年中进行修正。

该公司亚太地区高级经济学家布鲁腾（Guy Bruten）表示，悉尼房价在过去2年中大幅攀升30%，但澳洲房地产市场的高涨期很有可能在未来数月发生改变。

布鲁腾的观点与许多暗示澳洲房市势头减弱的经济学家不谋而合。他在一份客户报告中写道，尽管上周公布的劳动力市场数据优于预期，但大宗商品价格暴跌的“阴云”依然笼罩着澳洲经济前景。

布鲁腾说：“虽然澳洲统计局（Australian Bureau of Statistic）数据显示12月新增职位数量达3.7万个，失业率降至6.1%，但因为这些数据而狂喜显然是不智的。不断恶化的矿业制和造业预示着近期正面经济数据不具备可持续性。更确切来说，由于油价和液态天然气价格息息相关，油价大跌将导致液态天然气利润缩减。而澳洲液态天然气出口市场跌价将进一步打击就业市场。”

布鲁腾表示，油价给就业市场带来的压力将转移至房地产领域。西澳房地产市场已经出现明显的放缓现象。“在经历矿业繁荣潮以后，珀斯房市表现一直比悉尼差。在后大宗商品繁荣时期，房价下跌也许是下一个修正阶段的明确风险。”

浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。

澳洲房价直逼世界最贵惠誉预计还会升

惠誉预计澳洲房产价格会居高不下

主要评级机构——惠誉国际评级（Fitch Ratings）预测，随着房价临近澳洲人“负担能力的上限”，澳洲房价增长会放缓，预计今年澳洲住宅价格增长4%，低于2014年的7%左右。

据澳洲广播公司报导，在其2015年全球住房和抵押贷款前景报告中，通过比较租金与收入水平，惠誉发现澳洲住房在22个国家中是第三昂贵的。报告指出：“几乎所有澳洲房地产指标仍是最昂贵的。”

伴随GDP近25年的持续增长，创记录的低利率和稳定的失业率，惠誉预计澳洲房产价格会居高不下，在房价稳定前，负担能力在短期内可能会略有恶化，因房价已接近澳洲人承负能力的上限。

惠誉指出，自1997年以来，澳洲在所有国家中房产价格增长最强，增长近390%。尽管如此，惠誉预测2015年澳洲房价增长4%，排在南非和巴西的后面，居全球第三，这两国总体通货膨胀率要高得多。

此外，从2007年以来，澳洲新增抵押贷款增长水平最高。然而惠誉表示，澳洲抵押贷款提前偿还水平也是最高的。

澳洲房地产持续下降的一个领域是房屋物主率，已从2000年的70.7%下降到67.5%，尽管这是一个在大多数发达国家已经观察到趋势。随着物主率持续下降，似乎住房供应终于开始与需求相匹配。

看来在最坏的情况下，澳洲的住房短缺问题不会恶化，在最好的情况下，它将改善，惠誉预测房屋建设的继续激增会跟上人口的强劲增长（主要是由于移民进入）。

浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。

澳洲房价你高攀得起吗？悉尼房价全球第三贵

澳洲拥有全球最多的昂贵房地产市场。不但如此，Demographia公司公布的第11份《全球住房负担能力调查》如今显示悉尼房价属于全球第3贵。

这个令人难以置信的榜单覆盖了9个国家地区378个城市地区房地产市场，当中包括澳洲、加拿大、中国、爱尔兰、日本、新西兰、新加坡、英国和美国。

这份全球性住房调查报告的统计者利用“房价收入比”衡量住房可负担能力水平。房价收入比则用一个城市的中位房价除以中等家庭年收入总值而得出。

作为世界上房价第3贵的城市，悉尼本年房价收入比为9.8%，高于去年的数值9。这也是悉尼在Demographia公司公布调查报告11年以来，最差的住房可负担能力评级。

其他国家在住房可负担能力评级方面也差强人意。澳洲有33个“极度负担不起”房地产市场，在所有受访国家中数量最多。在每年的调查报告中，澳洲5大州府城市的房地产市场均被视为“极度负担不起”。

墨尔本市场的住房可负担能力也出现恶化，其房价收入比如今为8.7，高于2013年的8.3。这个维州州府城市的房价在86个主要市场中属于第6贵。阿德莱德、珀斯和布里斯班的住房可负担能力也同样变差。

2014年住房可负担能力最强的主要都市地区在美国，房价收入比为3.6，属于“中度负担不起”。加拿大和爱尔兰房地产市场被评为“严重负担不起”，房价收入比均为4.3。此外，日本的房价收入比为4.4、英国为4.7，而新加坡为5.0。

在所有378个房地产市场中，属于负担得起的市场共有98个，其中88个在美国、5个在加拿大、3个在爱尔兰，还有2个史无前例地出现在澳洲。其中一个位于西澳Pilbara地区Karratha小镇，房价收入比为2.6。另一个是西澳的Kalgoorlie小镇，房价收入比为2.8。

悉尼房价收入比为9.8%，属于全球第3难负担

全球10个可负担能力最差的房地产市场：

中国香港
温哥华
悉尼
三藩市
圣何塞
墨尔本
伦敦
圣地亚哥
奥克兰
洛杉矶

浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。

经济逆风吹冷房市今年澳洲房价长得慢

澳洲房地产数据CoreLogic RP Data 的分析师库舍（Cameron Kusher）分析了2015年澳洲房地产市场的走势。他从失业率、官方加强对贷款的监管、家庭收入情况、消费者情绪、汇率、利率等方面得出结论，在2015年，澳洲房产价值的增长将继续，但比2014年缓慢。

库舍表示，澳洲各省会城市的房地产市场合在一起来看，在2014年的前11个月里，价值上涨了7.0%。在整个2013年，所有省会城市的房产价值增加了9.8%。这表明整个2014年的增长幅度将低于2013年。以年增长率来说，省会城市合计的增长率，其最高峰出现在2014年4月，为11.5%，而到2014年11月，年增长率已经降到了8.5%。

2015年澳洲房价的增长将继续，但比2014年缓慢

步入2015年，预计房地产市场将出现又一年的房地产价值上涨，但其幅度不会像2013或2014年那样。此外，还会有许多其它的逆风因素值得观察，或许会使房地产市场受到影响。

失业率

2014年11月，全澳的失业率是6.3%，这是自2002年以来的最高水平。澳洲政府12月中旬发布的半年经济与金融更新报告预测，本财政年度与下一财政年度失业率将为6.5%。

不仅失业率值得关注。在过去的一年里，就业主要是半职工作。在2014年11月，就业不足率上升到了8.6%，创下了最高记录。许多做半职工作的人希望能工作更长的时间，或者成为全职工作。

这样高的失业率，而就业不足情况在加剧的情况，很可能会影响到房地产市场的需求。如果人们觉得自己的工作无保障，他们可能更不会下决心去买房子。如果工作不饱满，他们可能也买不起房子。

购房贷款的强化监管

去年12月初，澳洲审慎监管局给所有的贷款机构写信，说将采取进一步措施强化标准，保障贷款作业的健康运作。

尽管信中没有说将采取什么样的宏观调控办法，但说明了要加强对贷款作业的监督。具体说来，主要是针对如下几个方面。

一是对高风险贷款的监控。如对于收入来说贷款额过高、对于房地产估价值来说贷款额过高、对于自住型房产只还利息的时期过长等的，这些都是审慎监管局重点关注的方面。

二是对澳洲房产投资贷款的监控。投资购房贷款增长迅猛，这是风险升高的一个关键标志。审慎监管局表示，投资购房贷款一年以10%的速度增长标志着风险的增高。

三是对偿还能力的评估。审查监管局的观点是，拿偿还能力来说，贷款要留有余地，贷款额应该比评估的偿还能力低2%。

审查监管局的这种做法很可能会对居住型房产市场造成影响。首先，在过去两年里非常强劲的投资购房需求的增长会受到某些遏制。其次，一些财务上竭尽全力不留余地进入房产市场的人可能会发现他们很难贷到款。

家庭收入的增长

在截至2014年11月的前12个月里，房产价值上涨了8.5%，但家庭实际收入只增加了0.8%。人们在想，房产价值以超过家庭收入的增长，能维持多长时间？

在截至2014年9月的前10年间，澳洲房价表面上看上涨了52.4%，家庭实际收入的增加是36.4%。这两个数字差别不很大。然而房产价值的实际上涨其实比家庭收入涨幅还低一些。这样看来，目前已稍微慢下来一些的房产价值高增长速度，不可能在家庭收入涨幅不高的情况下能来维持购房。

消费者情绪

根据西太平洋银行墨尔本研究所对消费者情绪的月度计量，消费者已经连续十个月持悲观态度。自2008至2009全球金融危机最盛之时以来，消费者们还从未如此悲观过。

他们的数据显示，当被问及什么是存钱的最佳方式时，被调查者中有40.3%选择存入银行。这是自2012年9月以来最高的数字。在过去15年里，被调查者们选择存银行的比例平均是27.5%，这反映了消费者们的不安，特别是当你联想到目前在官方利率只有区区2.5%的情况下，把钱存入银行其实几乎挣不到什么利息，那么你就会想像这种不安情绪是多么的令人担忧。

消费者情绪与房地产市场的需求密切相关。如果消费者们对经济总体形势缺乏信心，那么他们更不可能去下决心购买大宗物品，比如不会去开一个新的抵押贷款来买房。

浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。

2015年澳洲房产投资“黑点” 真的是首都堪培拉吗？

堪培拉是2014年澳洲唯一房价回落的大城市

RP Data 12月份澳洲房价指数还显示，在2014年额最后一个季度中，堪培拉的居住价值数值下滑了3.4％。

澳洲房地产数据公司RP Data公布的去年12月份房价指数（CoreLogic Home Value Index）显示，堪培拉的房价在2014年再度滑落，这是该城市连续第二年房价下滑，也是各大城市中唯一记录房价负增长的城市。

RP Data 12月份房价指数还显示，在2014年额最后一个季度中，堪培拉的居住价值数值下滑了3.4％，是所有大城市中表现最差的。而同期，珀斯、悉尼和布里斯班都取得了各自最大季度涨幅，分别上涨了2.8％、2.3％和1.8％。

根据澳洲房产监察的数据，堪培拉也是唯一在2013年记录房价下跌的大城市。最新的报告显示，堪培拉的房价在2014年下降了0.6％。

RP Data的高级研究分析师库舍尔（Cameron Kusher ）说：“尽管大多数城市呈现正增长，但在澳洲首都城市的住房市场上，整体的年资本收益率持续放缓。”

在上季度中，堪培拉的套房价值下跌最狠，为4.2％；独立房价值下跌了3.4％。在去年的第四季度中，堪培拉的住房中位价格虽然比冬季的51万澳元有微幅上涨，但基本维持在52万澳元。

坏的消息是2015年这种情况不会有所好转。RP Data房价指数调查的负责人劳利斯（Tim Lawless）认为，堪培拉房产市场价格放缓的状况预计将持续下去。

在去年的12个月中，全澳洲房价上涨速度均有所放缓，至7.9％。

劳利斯表示，蓬勃发展的澳洲房产市场热潮正在减退，今年人们应该看到房价上涨放缓会“进一步持续”。悉尼和墨尔本在目前的房价上涨阶段一直是资本收益的佼佼者，但与去年同期相比上涨速度会放缓。而布里斯班、阿德雷德和霍巴特在未来的一年可能会有更强的表现，值得关注。

浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。

2015澳洲房价涨幅料减半今年最高或只升4％

根据一家全球评级机构的预测，澳洲将引领亚太的房市，进入增长幅度逐渐放缓的阶段。预计澳大利亚房价的涨幅将在2015年继续下滑。

今年墨尔本房价的涨幅预计将放缓至3-4%

虽然澳洲是全球房价最昂贵的地方之一，但根据惠誉国际评级（Fitch Ratings）的一份最新报告，今年的房价涨幅料将只有4%，相比2014年的7%，降幅显著。

这样的结果对于澳洲苦苦挣扎的置业者而言想必并不会太出人意料，因为在过去18个月里暴涨了15%后，澳洲的房价已经接近于澳人负担能力的上限了。

对于珀斯的潜在置业者而言，这样的新闻尤其受欢迎。在2015年，当地的房价涨幅将随着矿业潮的平息而回归正常趋势。在悉尼和墨尔本，投资者的入市导致房价涨幅高过其他城市，但是今年它们的涨幅预计也将放缓至3-4%。

不过根据惠誉的预测，虽然数据显示澳洲的房市正在逐渐地降温，但房价不仅或将保持在高位，而且可负担性也有可能进一步恶化。在悉尼和墨尔本，房价的涨幅料将继续超过收入的涨幅，因此，相比于买房，租房仍是更吸引人的选择。

由于澳洲房产可负担性承受着这样的压力，因此，澳洲的房屋所有权水平从2000年的70.7%降至2012年的67.5%，而且，由于投资者活动在2014年有所增加，这一下降趋势料将继续持续下去。投资者申请的贷款目前在所有的新增贷款中占据50%的比例。

这份报告证实了首置业者的说法，即他们被不差钱的投资者挤出了房市。澳洲统计局（ABS）的数据也显示，在2014年，首置业者在房市中所占的比例跌至历史低点11.8%。

浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。

逾九成澳洲业主卖房获利 08年前入手澳洲房价涨一倍

数据显示超过九成澳洲业主卖房可获利

澳大利亚超过九成房屋在转售后可以获利，但这主要取决于业主持有房子的时间。

CoreLogic RP Data的最新《付出与收获》（Pain and Gain）报告显示，2014年第三季度销售的澳洲房产中，只有9.3%的售价低于入手价，这些房屋平均亏损62,246元。

其余房子的售价都能高过原始购入价，平均总增益为223,870澳元，总增益比原始价格高135亿。但业主的盈利水平有巨大差别，具体取决于房产的持有时间。

2008年以前买入的近半数业主都看见他们的澳洲房价至少涨了一倍，而2008年后入手的业主只有4.1%的人能看见如此大的增益。

比较近期才入手的买家中，超过五成人转售房产后盈利不足25%，超过15%的人蒙受亏损，而2008年前买房的人只有大约5%有亏损。

CoreLogic称亏损房产的平均持有时间是5.7年，而盈利房产的平均持有时间是9.9年。如果您想让您的房产增值一倍，那么统计数据告诉您，您可能要持有它16.8年。

悉尼亏损率最低

各地区的盈亏前景亦有巨大差别。首府城市卖房获利一倍或更高的业主比例依然较高，堪培拉有25.7%，珀斯有37%，但亏损的差别则比较大。

去年第三季度亏损的悉尼业主只有2.6%，但候巴特有近16%业主的卖房价格都低于入手价。其他城市的亏损率分别是：珀斯6%、墨尔本6.5%、阿德莱德9.5%、达尔文9.6%、布里斯班11%、堪培拉12.2%。

但是报告指出，珀斯、达尔文和堪培拉的亏损交易出现上升趋势，反映了这些城市的房市正在变弱。

浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。

澳洲房产投资者或先吞赔本苦果资本增长让你笑到最后

澳洲房产投资者Maureen Pound称，虽然她在墨尔本和布里斯本的3套出租公寓都赔钱了，但她并未因此感到担忧。她认为未来的澳洲房价必将上涨，届时她就将连本带利地收回投资了。

这名住在墨尔本、现年46岁的企业管理顾问称：“我的房子可能在10年里会损失掉3万元，但它事实上已经涨了20万元。”

Pound是逾百万名须掏钱填补房贷与租金收入差额的澳洲房东之一。他们所押的房价将继续上涨的赌注正在导致创纪录的债务水平，并让房产投资者更易受到利率提涨和房价下滑的影响。

悉尼Digital Finance Analytics的调研总监Martin North称：“问题在于，对于房价的假设是否是现实的？在我看来，回答是否定的。”

根据澳洲统计局（ABS）的数据，在去年10月份的新房贷中，投资者占到了创纪录的51%，比前一年同期的46%高出许多。澳洲储行的数据则显示，在去年9月份，澳人所背负的债务已经是家庭可支配年收入的153%。储行在去年9月份曾发出警告，越来越多的澳人买房出租的行为或许是“投机过度的一种迹象”。

根据CoreLogic Inc的数据，在澳洲主要城市的房价攀至纪录高点之时，房东们购买了更多的房产。去年，他们所购房产增加了7.9%，而在截至2011年的10年里，这一数据则是翻番。

储行为刺激澳洲经济而让利率保持在2.5%的历史低点是这种置业行为的推动因素之一，因为这让放贷人将平均的基准可变利率下调至2009年以来的最低点——5.95%。悉尼调研机构Domain Group的资深经济学家Andrew Wilson称：“投资者所想要的就是资本增长。毫无疑问，在过去12个月里，已有创纪录的投资者进入房市。”

就在房东们增加手中持有的澳洲房产数量之时，能够负担得起当前房价的首置业者则越来越少。根据ABS的数据，在去年10月份，他们在房贷总额中所占的比例低至11.6%。

根据国际货币基金组织（IMF）的报告，澳洲是全球溢价水平最高的国家之一，仅次于比利时。

而CoreLogic的数据则显示，澳洲各州府城市的租金在2014年仅涨了1.8%，这是逾10年以来的最低涨幅。在去年的最后一个季度，租金的中位价几乎没有改变：独立屋的周租仍为430元，公寓的周租也保持在410元的位置。

澳洲的很多房产投资者去年都亏本了

根据澳洲税务局（ATO）的最新数据，在截至2012年6月30日的一年中，约130万名澳洲人——约占房产投资者的三分之二——的出租房赔本了，比两年前的数据高了7.5%。他们总共损失了约138亿元。在2012财年，余下的三分之一房产投资者赚了59亿元。

但澳洲的负扣税政策却让房东不必忍受太大的赔本痛苦，因此他们并不会因为手头的房产赔本而停止买房。房产投资者可以就租赁房产的各项成本，包括利息、超出收入申请退税。

去年12月，澳洲审慎监管局（Australian Prudential Regulation Authority）已经敦促各大银行将租赁房产的借贷涨幅限制在一年10%以内。而根据储行于12月31日发布的数据，去年截至11月30日的涨幅就已经达到了10%。

Pound称，税收优惠是她在过去11年里购买了3处投资房产的原因之一，而她自己现在却仍是租房子住。她每个月总的租金收入为5525元，低于她的房贷还款额5600元，而且她还得负担保险和其他的各项费用。Pound称，她通过税收减免来减少一些损失。她还表示，她的房产价值在过去10年里已经翻番。她认为房价将会继续涨。“当全球金融危机爆发时，所有进行其他类型投资的人都损失惨重，而我却是笑到最后的那个。我已经从我的投资物业中获得了利益，因此我感到很安心。”

浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。