Tag: 澳洲房价

2015年的澳大利亚房市要面临严峻考验，各路专家都给出了自己的看法。其中一种比较极端的意见是，以前任职于西悉尼大学、现转到伦敦金斯顿大学（Kingston University）的学术经济学家坚因（Steve Keen）坚持认为市场处于泡沫之中。

另一个极端是澳联储（RBA）的助理行长埃迪（Malcolm Edey），他在去年10月份说房价只是一次性增长，是由于金融自由化和转入低通胀期导致的，基本上10年前就已经结束，随之而来的是澳洲房价较收入比较稳定的时期。

无论如何，一个被广泛认同的意见是，澳洲的房价相对高，尤其是在悉尼和墨尔本。不过随着关键的供需因素变弱，预示着今年的市场不一定会鼓舞人心。

1. 利率：中性。澳联储已经多次宣称利率要保持“一段时期稳定”，尽管坊间猜测可能会降息，但澳元下跌应能足以刺激经济防止降息，并在今年稍后让上调利率重回日程。

2. 外国投资者：可能消极。数量未知，无可靠数据。但如果房价停滞，他们可能会掉头就跑。

3. 人口：积极。人口一年增长1.6%，超过过去20年的平均增速1.4%。

4. 就业与薪酬：双重消极。澳洲统计局估计就业增长趋势不足过去20年平均水平的一半，而平均薪酬收入则略高于平均水平的一半。

5. 信心：消极。国民银行调查显示的商业信心以及西太/墨尔本研究所调查显示的消费者信心均处于低潮。

6. 监管：消极。澳联储和澳洲审慎监管局（APRA）已经暗示有意利用监管力量遏阻资金流向投资者。

7. 势头：可能会转变成消极。房价增速在2014年的关键销售季（春季和初夏）明显慢于2013年，2014年只有阿德莱德和候巴特的年度增幅高于2013年。正如澳洲房产投资者所知，势头具有传染性，当势头减弱时也一样。

各首府城市房价增幅：

• 悉尼：2013（14.5%），2014（12.4%）
• 墨尔本：2013（8.5%），2014（7.6%）
• 布里斯班： 2013（5.1%），2014（4.8%）
• 阿德莱德： 2013（2.8%），2014（4.3%）
• 柏斯： 2013（9.9%），2014（2.1%）
• 候巴特： 2013（2.2%），2014（3.5%）
• 达尔文： 2013（3.3%），2014（1.6%）
• 堪培拉： 2013（+3.5%），2014（0.6%）
• 8个首府： 2013（9.8%），2014（7.9%）
• 其他州*： 2013（2.2%），2014（2.9%）

* 其他州的房价变化仅指独立房，至于2014年的数据是指截至11月底

来源：CoreLogic RP Data

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人劳碌一生为的是累计产业。无论是股票、基金、地产或者是现金，投资产品多不胜数。在房地产投资过程中，买和卖非常普通，然而及时买或及时卖则依赖个人的投资判断或者投资需要。以下几项是判断澳洲房产投资买卖时机的重要因素。

1、投资回报

所有投资者都知道地产有增值空间。在过去5年，珀斯房地产在经过2008年的低潮后稳定成长，每年增长5%。未来5年，珀斯房地产将在2015年有技术性调整，然后我估计价格会稳定下来。如果澳洲房产投资回报稳定，投资者有计划置产或投资其它项目，在现今的市场环境下，投资回报是肯定的。

2、投资计划改变

投资者改变投资计划是买卖的好时机。在现今的投资环境下，银行利率低，房源充足，再投资是很多投资者的计划。无论是自住或购买投资房，现在是置产的好时机。我在近几个月都看到买家出售现在的房子以套现购买更大的洋房。很多人或许会说，房地产只买不卖，这是错误的。投资就需要买卖才会获得回报。如果有需要出售以购买更大房子让家人有更舒适的生活，这也是很好的投资。

3、市场走势

市场走势决定房子的市价。澳大利亚房市趋向于稳定，在珀斯我们不会有房地产泡沫或大危机，价格起落大致上稳定。这是因为政府对澳洲房价的炒作有密切监督。如果市场在低谷或者正准备上扬，我们会看到许多外在的正面因素，比如说政府推出振兴经济的政策等；如果市场面临不景气，那么负面的因素会浮现。

设定心里出售价位也是非常重要。人性是贪婪的，如果一味追求无止尽的投资回报，那么很有可能错过赚钱时机。买卖、收放在乎投资者的策略、胆识和底线。要在泛泛的地产投资活动中赚取可观收入，就要选择对的时机进行买和卖。

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中国的海外房地产网站之一居外（Juwai.com）警告道，若外国人拍卖澳洲房产时，每次出价就需支付1,500澳元，必将影响中国买家在澳洲房产的投资。

一项对外国投资者购买澳洲住房的议会调查报告建议澳洲政府向试图购买房产的外国人收取1,500澳元的费用，调查会议主席奥德怀尔（Kelly O’Dwyer）表示，此举能在四年内创1.587亿澳元的收入。

网站Juwai.com总裁冼明（Simon Henry）认为，该建议将产生负面影响，买家会转向西方其它国家投资房产，从而减少澳洲的外国投资。财长霍基（Joe Hockey）必须要慎重考虑，是否要做出这种导致外国投资减少的决定。

冼明说：“随着市场的放缓，这是一个尴尬的时间来影响一直表现积极的市场，”澳洲是唯一设有限制的西方国家，美国、加拿大、新西兰、英国和欧洲大部份国家都没有这类限制。

他说：“我担心海外购房者每次提出购买房产申请时向他们征税或收取1,500澳元费用的建议，即使他们没有过错，也可能购房失败（例如另一人竞价胜出）。”如果有必要收取费用，则应该只适用于成功的购房，而不是每一次的尝试购房举动。

“所有购房的人都知道，在一次的竞价成功之前可能有多次投标尝试。该报告希望澳洲房产投资者支付1,500澳元，即使他们没有成功购买到房产并非自己有过错，这值得提出商榷。”

冼明表示，外国买家并没有与首次购房者竞争，不应对澳洲房地产价格上涨负责任。他说：“议会调查报告本身大部份的证据表明，外国购房者不是澳洲房价全线升高的原因。价格高更可能是由于低利率、供应不足及负扣税所致。”

但是，昆省房地产研究所总裁麦科莱拉（Antonia Mercorella）近日对议会调查报告表示欢迎，称这对外国投资信心的恢复起到重要作用。她说：“我们将密切关注该建议，总体上看这是一个非常积极的报告。昆省房地产研究所希望看到房地产行业管理外国投资的一个透明、公平和可行的制度，我们支持能使这成为现实的措施。”

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