澳洲财长秘书弗雷泽（John Fraser）认为悉尼房价飙升是低利率及富裕中国投资者造成的，但这些因素也令全球其它城市的地产变得昂贵。
弗雷泽指出，悉尼港（Sydney Harbour）及其它地区房价暴涨与伦敦及纽约的情况相似。认为原因包括超宽松货币政策及资金流出中国的他说：“这是全球现象。”
弗雷泽称其并不把澳洲房市列为经济的高风险，他已跟去年宣布打算对向更有风险市场及投资者提供贷款作出限制的银行监管部门交谈过。他说：“我自信它们采取的措施会有效。”
弗雷泽表示，越来越多人意识到，财政整顿是必须面对的局面，不过，当前澳洲经济的AAA评级很稳固。被问及澳元价格下跌的影响时，弗雷泽暗示只依赖货币贬值来刺激经济是很愚蠢的。
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澳联储（RBA）行长表示，随着最近大宗商品价格暴跌，澳币会进一步贬值。史蒂文斯称，虽然有时货币贬值的速度并没有像他预期的那么快，但它正朝着正确的方向发展。
他告诉议会委员会，“澳币的汇率似乎或多或少正朝着我们期望的方向发展，没人会知道未来它的走势如何，这本来就不可预测，但我有理由认为澳币或将进一步贬值。”
过去6个月中，澳币兑美元汇价已经缩水将近20美仙，在铁矿石和原油价格暴跌的同时下挫至77美仙左右。
与此同时，史蒂文斯说道，不断上涨的澳洲房价是首置业者的最大敌人，而不是相对较高的利率。
在一个议会委员会的听证会上，一位学生向史蒂文斯提出了问题：如果利率再次上涨，首置业者将会陷入债务陷阱，RBA是如何看的？对此史蒂文斯回答道，首置业者的购房能力对RBA来说是一个重要的考虑因素。他补充道，当银行发放一份贷款时，它们会以更高的利率来检测借款人的偿还能力。
他称，“对首置业者来说，最大的敌人是不断攀升的房价。如果你想居住在一个城市里，而房屋的市场供应又过度不足，那么你们这一代人的购房能力就是一个重要的社会问题。”他说道，像悉尼这样的大城市需要“更加创新和灵活地”使用土地。
还有人提问RBA要采取何种举措才能保护下一代房屋买家。对此，史蒂文斯指出，更多的房屋供应将推动房价下降。
RBA副行长洛伊（Philip Lowe）说道，进行更多公共交通投资也是支持首置业者的一个重要措施，“我认为作为一个社会，我们可以做的一件事就是更加高效地投资于交通设施，从而增加地段良好的地块供应，为土地价格施加下行压力，让人们更买得起房子。”
早前澳洲央行降息以及引发的澳元贬值，对于在澳洲买房自住和投资澳洲房产的人来说，都是非常好的机会。大家可以借此机会，积极出手，增加自己的财富。
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对于澳大利亚房地产市场出现泡沫的担忧，自从澳联储削减官方利率至历史新低后，愈发明显，但也许澳大利亚央行并不应该独自承担责任。
据美国电视台CNBC报道称，在过去的两年半内，澳大利亚房价上涨23%，根据汇丰银行的预测今年还将保持8%的涨势。较低的贷款利率虽然对于房价上扬起到了促进作用，但央行表示进一步降息的可能性仍然很大。不过这似乎并不完全归咎于利率，汇丰银行认为海外投资澳大利亚房地产的人士，将推高今年的房价走势，特别是来中国投资者。
汇丰银行经济学家宣称：“低利率是房价上涨的主要原因，但来自外国的投资促进了这样的趋势。”
根据全球最大中文房地产网站居外的数据，中国已经是澳大利亚房地产最近几年的主要海外投资来源，但2015年这一需求可能进一步上涨20%。这家公司宣称，澳大利亚将成为中国购房者除美国以外的第二投资热点。
汇丰银行宣称：“外国投资需求不断增加，代表了资本全球寻找升值，以及海外投资本地市场的长期趋势。特别是来自中国的投资。
泡沫的威胁
目前的担忧是房价的上涨将造成房地产市场过度通货膨胀。汇丰银行警告称，房价上涨的速度已经超过了家庭可支配收入的涨速，如果这种状况持续的越久，产生的地产泡沫也越大。
但可以肯定的是，虽然某些区域的房价已经涨得离谱，但另一方面，家庭的储蓄率也一直在上涨。现在家庭的储蓄率比五六年前高出很多，这在一定程度上也抵消掉一些泡沫。
很多因素促使中国大陆对澳洲地产市场持续保持去兴趣。汇丰银行指出，澳元兑人民币在过去3个月中已经贬值了近8%，让澳洲房价在中国购房者面前，更有吸引力。汇丰银行预计，有更多的中国买家会投资澳洲住宅地产。
于此同时，居外认为，澳洲推出的新富豪投资移民签证PIV也刺激了中国超级富豪的移民意愿，该签证要求1500万澳元即可获得澳洲永久居民签证。
居外预料，从2015年7月PIV签证推出后，澳洲地产市场更加火热，这也加深了人们对中国人推高澳洲房价的猜测和担忧。
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澳洲房价在2014年又涨了，如果你持有的是一间独立房，那么你的身家可能涨了几千澳元。那么澳洲房子多少钱？澳洲的房子可以换到海外其他地方什么样的房子呢？
澳洲统计局的数据显示，澳洲平均房价在2014年的最后3个月增长了1.9%，即10,900澳元。现在澳洲的平均房价是57万澳元。
如果你在悉尼购房，房子可能不止这个价。海港城市的平均房价在2014年最后一季度增长3.4%，是全国平均的2倍。布里斯班房价同期上涨1.4%，墨尔本涨1.3%，珀斯涨1%。阿德莱德、达尔文和堪培拉的涨幅均在1%以下，而候巴特的房价更是下跌0.6%。
整体而言，澳洲房价增速其实比一年前减慢了很多，这表明过去几年出现的辉煌繁荣期可能已经结束。不过，随着上周各大银行纷纷宣布降低按揭利息，需求可能会大增，房价可能会重现迅猛上涨之势。
澳洲房价与世界各国相比如何？
虽然这对于业主是好事，但对于希望买房的人却是个坏消息。国际清算银行的数据称去年澳洲的房市是全球第二贵的。挪威第一，英国和瑞典次之。这意味着从全球的角度看，澳洲的普通业主也坐享着大笔财富，或者说大笔按揭。
那么我们用在澳洲买房平均所需的57万澳元可以在世界各地买到什么样的房子呢？
1. 法国巴黎工作室公寓，48.6万
法国的浪漫主义者有2种：穿香奈儿的时尚社交高手；生活窘困的艺术家。很不幸，用50万你只能在巴黎活得像个窘困的艺术家，蜗居在这个简朴的小房间里。不过你仍然是在巴黎中心，塞纳河就在5分钟路程之外。
2. 纽约曼哈顿上东区一居室公寓，57.7万
如果你想住在纽约市中心，那么你能住得比在巴黎好。至少你不用和冰箱睡在同一个房间里。
3. 伦敦东区2居室公寓，55.6万
伦敦出了名啥都贵，房子当然也贵。但如果你不介意住在60年代风格的房子里，那么可以选择内东区Brick Lane附近的2居室公寓。
4. 里约热内卢科帕卡巴纳海滩2居室单元房，50.9万
如果你想用澳洲的预算活出国王的滋味，那么在拉丁美洲有很多选择。例如在委内瑞拉乡村，你就可以买到6居室的房子。但是，如果你想住在离里约热内卢科帕卡巴纳海滩2分钟路程的地方，你只能买到这间普通的2居室公寓。当然，在悉尼想买离邦迪海滩2分钟路程的房子，你也要付出沉痛的代价。
5. 中国上海紧凑型2居室公寓，57.4万
在这个拥有2400万人口的城市里，可谓寸土寸金。所以你手里的澳元在这里也买不到比在曼哈顿大的房子。这间2居室房子的空间只够耍弄一只猫。
6. 希腊科孚岛3居室海滨别墅，56.5万
终于可以买到豪宅了！由于希腊经济遭遇危机，现在也许是抢购岛上豪宅的好时机。
7. 泰国布吉岛3居室豪华别墅，49.2万
用澳洲郊区普通房子的价格就可以买到天堂岛这所豪华的3居室独立别墅，还带泳池和按摩浴缸。
8. 柬埔寨金边8居室豪宅，51.3万
如果尺寸对你很重要，那么这间位于金边的8居室大屋绝对是首选。
9. 澳洲昆士兰布里斯班3卧2卫的房产，55万
最后，编者推荐：昆士兰布里斯班3卧2卫的房产，带后院，统计数据称这是澳洲最典型的房子。
在过去的12个月中，繁荣的澳洲房地产市场为房主的土地增值1200亿澳元。伍拉拉（Woollahra）正在超过富人区莫斯曼（Mosman），成为悉尼“最昂贵”区。
新州的土地价值在2014年中，平均上涨了11%，达1.12兆澳元，其中包括中海岸和悉尼地区的大幅增长。在这些地方，新的基建项目推动了住房的需求，从而大幅推升了部份地区的澳洲房价。
韦弗利（Waverley）、猎人山（Hunters Hill）、威洛比（Willoughby）和曼丽（Manly）等地区的普通住房地块已突破了百万大关。
伍拉拉的平均地价飙升了13.8%，达140万澳元。莫斯曼的普通住房地块的价格为139万，与去年同期相比，上涨了7%。 威洛比也有了最大的中位价的上涨，平均地价上涨了37%，从去年的78.8万澳元增至108万澳元。滨城（Bankstown）的住房用地上涨了29%，中位价达到51.9万澳元。康士比（Hornsby）、希尔斯郡（Hills Shire）和坎特贝利（Canterbury）等区的土地也都得到了21%或以上的价格增长。
许多地区住房用地的价格上涨都与新的基建项目有关，这些项目中包括预计在2019年完工的西北铁路线。
此外，毗邻悉尼南北的海岸地区的地价也出现多年来的第一次大幅上涨，其中怀昂（Wyong）上涨了9.6%、贝壳港（Shell Harbour）上涨了8.2%，以及戈斯福德（Gosford），上涨了8.1%。
纽卡素（Newcastle）是悉尼以外地区地价的最大涨幅，上涨了10.3%，达到25.5万澳元。
在整个新州的152个地方行政区中，只有22个区地价出现了下跌。跌幅最大的是地处新州中西部的库巴（Cobar），地价下跌了10%。
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最新数据显示，澳洲各大城市房价的涨幅之间的差距已越发拉大。墨尔本和悉尼持续强劲增长，而其它城市有的只略长，有的还下跌。
金融研究中心CoreLogic RP最新数据显示，今年1月墨尔本房价涨幅达2.7%，悉尼涨1.4%，布里斯本涨0.6%。
但是达尔文房价下跌了1.3%，阿德雷德跌了1.2%，珀斯跌了0.6%，看起来澳洲的低利率还不够抵消资源业衰退带来的影响。
自金融危机以来最滞缓的市场——霍巴特，倒是终于有点起色。今年1月房价增长了1.6%，过去三个月里增长了4.4%。
CoreLogic研究主任罗利斯（Tim Lawless）说，除了霍巴特形势扭转是亮点外，悉尼再次是澳洲房产的领先地区。在过去三个月里，悉尼房价涨幅达2.4%，在过去12个月内涨幅达13%。
“悉尼还是自全球金融危机以来房产增值最多的地区。”CoreLogic的报告说，“自2009年1月至2015年1月，悉尼房屋增值了57%。”
其次是墨尔本房价，自经济危机以来房产增值50%。
但是澳洲房产总体有降温迹象。“年度资本增值涨幅有所降低。至1月底，全国房产增值综合指数已降至8%，而在2014年初高峰期该指数为11.5%。”罗利斯分析说。
两大城市投资者面临投资收益的降低。墨尔本目前独立屋出租净收益达最低，只有3.2%。
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最近加拿大的银行股价纷纷跳水，这跟投资者看空加拿大楼市有密不可分的关系。
近日德意志银行（Deutsche Bank）发表环球楼市报告称，加拿大房价被高估了63%，是全球高估楼价国家中的冠军。并指由於加拿大国民的负债额高，令到加拿大「处於严重危机」。
上述是德意志银行的国际首席经济分析员斯路杰（Torsten Slok）发出的研究报告，他认为若加拿大楼价与国民收入作出比较，楼价被高估了35%;若与租金比较，更是高估了91%。
他指加拿大的另1项问题是国民的家庭负债额极高，若以占收入的比率计算，已升至较美国高出五成。德银曾於1年前指出加拿大於全球高估楼价国家中称冠，昨天的评估更是再进一步。
加拿大中央银行也认为加拿大楼价被高估，但只认为高估了10至30%。
《经济学人》杂志（The Economist）於近年一直认为加拿大楼价被高估，认为若与国民收比较是高估了32%；若与租金比较则是高估了75%。
德银的报告，有解释加拿大「处於严重危机」的7大原因：
澳洲挪威房价被高估50%
此外，德银的上述报告称 ，澳洲及挪威的住宅楼价也被高估了50%，其中例如澳洲新南威尔斯省Wollongong市的楼价，若以楼价中位数与家庭收入中位数比较，较美国纽约市更贵。
不少国家的中央银行曾推出经济政策，希望减少楼市泡沫的危机，例如英国，中国香港及星加坡。
高盛的经济分析员Hui Shan去年曾估计，推出的政策能每年降低1%信贷及楼价增长。
德银的报告又指美国的楼价是较历史的平均数低5%。
英国房价被高估38%
由於英国政府鼓励买家付较低首期，上述报告指英国楼价被高估38%。
据澳联社报道，1月澳大利亚房价强势回升，但 “两极市场”房价涨幅不平衡。
CoreLogic RP Data提供的数据显示，州府城市房价涨幅平均达到1.3%。其中悉尼房价涨幅最大，中位房价达72.3万元。霍伯特中位房价全澳最低，仅34.1万元。
悉尼房价在年涨幅方面也稳居第一位，年增幅高达13%。堪培拉则垫底，房价比去年平均下降0.3%，年增幅仅为8%。堪培拉房价涨幅曾于2014年早期达到11.5%峰值。
“稍稍放缓的房价政府给监管者带来一丝安慰，因为尽管现金利率处于历史新低，房价需求如今也开始减弱。”CoreLogic RP Data调研部门主管劳利斯（Tim Lawless）表示。
澳洲各城市中位房价及变化：
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日前，RP Data公布了2014年12月澳洲房价指数报告，我对该报告进行了一些整理和分析：
以上数据截止2014年12月31日从图表中我们不难发现，澳洲各首府城市房价较11月份增长0.9%；年度增长7.9%；年度资本收益增长12.2%。2014年最后一个季度，首府城市整体房价增长1.6%，其中珀斯增长2.8%，悉尼增长2.3%，布里斯班增长1.8%，创季度最大增长记录，显示出较强的增长潜力；而达尔文下跌1.7%，堪培拉下跌3.4%。总体来说，虽然澳洲整体房产市场年度收益增长速度稍有放缓，但大多数城市仍呈现积极的结果，投资前景仍然值得期待。
过去1年澳洲各首府城市房价涨幅图根据以上过去12个月各首府城市房价涨幅图可知，悉尼年增长12.4%领跑市场。虽然整体澳洲房产市场增长较去年温和，年度增长7.9%，而堪培拉作为纯政治性的首都，房价趋势较不乐观，是唯一负增长的城市。此外，墨尔本年增长7.6%，是本年度除悉尼以外，唯一增长超过5%的首府城市。这也说明，悉尼、墨尔本作为澳洲发展最为成熟、数一数二的首府城市，仍然是众多投资者心中最为青睐的投资地，稳定的市场，较高的需求，都为投资者提供了强大的信心。
预测：2015年澳大利亚房价将继续升值
据我通过分析预测，尽管资本收益速度在目前阶段稍有放缓，但房价总体仍在上升，海外投资者看重的是更为长期的资本收益前景。2015年各首府城市房价将继续升值。
这种预测不是无的放矢，重要因素有二：一、据最新数据显示，2014年12月官方利率保持在2.5%，若1月份没有召开储备银行董事会议，这一低利率将至少保持到2015年2月。澳大利亚央行一再表示，他们相信一段时间的利率稳定是目前最谨慎的路线，任何通过改变利率来帮助提升信心的举措有可能结果恰恰相反。由此来看，澳洲的低利率仍将保持一段时间，而这无疑会使房地产投资更具吸引力。
二、澳元汇率也是影响房产市场价值变化的一个重要因素。随着澳元兑美元的继续贬值，澳大利亚房地产市场将对海外买家来说更具吸引力，房地产仍将成为澳洲政府在制造业等支柱产业陷入困境的时候借以维持经济稳定发展的一大筹码。所以，投资澳洲房产仍是一个不错的选择，发展潜力较大。
当然，投资有风险，选择需谨慎。如何合理把握入市时机，最大化规避风险，选择合适的投资平台必不可少。
王鹏专栏全集：
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