Tag: 澳洲房价

澳洲联储（RBA）警告，若由低廉信贷推动的“投机需求”继续提振澳洲房价，那么房价暴跌的风险将不断加大。

尤其考虑到投资买家在新州推动房价热潮的状况，澳联储3月25日表示，住宅地产和行业地产风险正逐步加大，这可能会对更广泛的经济领域构成严重后果。

澳联储也再次警告银行应维持健康的房贷标准，监管部门正寻求管制银行对借贷投资者的高风险借贷行为。

澳联储的《金融稳定评估报告》（Financial Stability Review）重申对住房投机买家的忧虑。澳洲房产投资热潮在2015年前几个月毫无退烧迹象。“持续强劲的投机需求将扩大住房价格上涨幅度，增加了部分地区房价日后急速下滑的风险。”澳联储说。

澳联储认为，房价急跌的主要恶果为抑制经济增长，迫使许多住房拥有者缩减开支。“值得注意的是，未来房价下滑将减少家庭财富和抑制更广泛的家庭消费，尤其是背负巨额房贷的家庭。”

澳联储担心，投资者在澳洲买房将变得更具投机性质，如今房价上涨会误导消费者住房价格将越来越昂贵。尽管澳洲租金回报率下滑以及部分城市住房供应似乎过剩，商品房建造市场似乎也出现风险。

澳联储表示，目前还看不出澳洲审慎监管局（Australian Prudential Regulation Authority）在管制投资者放贷行为上的成果，但它警告银行应该保持谨慎的放贷标准。澳联储也将密切留意房地产发展动态。

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澳元持续贬值的今天让澳洲房地产市场却一直涨到无边无沿，你有没有叹息过，假如5年前我买了房子该多好呢，一等成千古恨啊，当时你本可以用75万澳元买到一处双层公寓，现在澳洲房子多少钱呢？悉尼别墅多少钱呢？估计也就只能买一个房间吧。

日前一项针对悉尼购房者在10年间购买力的变化研究发布，对比发现大家持续上涨的买房热情也让房价屡创新高。此项研究由Core Logic RP Data展开并完成，研究数据显示悉尼的中等房屋价格在过去五年间上涨了50%，从50万涨到了75万。口说无凭，我们看个实例，在悉尼西北部的Bella Vista郊区，10年前你能买到一处占地785平米带游泳池的五居室，2010年你再买的话，情况倒没有太大变化，你仍然可以买到一处别墅，只不过面积变得小了一点，700平米，也还可以吧，但你现在再买的话呢？不好意思，只够买一处简单的连栋住宅了。LJ Hooker的Jin Choong已经在这处山区卖了15年的房子，他也不无感慨：“以前你只要有70万，完全就可以买处豪宅，而现在70万澳元只是在澳大利亚买房的起步价。”

Core Logic的分析师Robert Larocca则表示Bella Vista就是整个悉尼的缩影，10年间房价的涨速发生了突变，而购房者的种类也在五年间有了巨大的变化。帕丁顿区的房地产市场也给了大家很好的说明，如果在2005年到2010年间买房的话，75万澳元完全可以买栋4居室的公寓，现在却只够买一个LOFT了，如果想买四居室那就要付130万澳元了。如今内城区中等偏上的房子至少都需要100万澳元，所以假如你只有75万的预算的话那就只能往西转转了。原来Stanhope Gardens的业主Brad和Jessica Galea现在决定出手他们的房子，Brad表示：“我们想住个更大点的房子，所以要搬到Oran Park那边去了，现在只有去最西边才能在预算之内买到大小合适的房子。”

悉尼西北部的Bella Vista郊区在售75万房产的10年变化

2005年：双层，五居室，带游泳池，共785平米 2010年：双层四居室公寓，不带游泳池，面积700平米 2015年：129平的三居室连栋

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近日，澳大利亚主流媒体《悉尼先驱晨报》撰文称，澳大利亚政府拟加税遏制外国投资人购置地产之举并不合理，一旦执行，将适得其反，无助于解决问题的同时，还会遏制房地产市场的正常发展。

文章称，这项提案存在诸多不合理。首先，政府的策划书上面并未提及任何对海外投资人购买澳大利亚商业地产进行监管的新规定，仅称加征的2亿澳元税收将用于制定与实施一套新的涉及民用住宅、商业地产以及农田的政策，而与宣传中提及的加强境外投资人置业监管并无关联，颇有言行不一之嫌。

文章强调，对外国投资人加税，并未触及到问题的实质，相反，是对目前澳洲房地产市场的误读。正是外国投资者的频频出手，促成了开发商置地建房的源动力，才使得新的房源源源不断从蓝图中脱胎，支撑起了供方市场，使买方收益，促进了社区的繁荣。实际上，房源紧张才是澳大利亚各大城市面临的主要问题，以悉尼为例，有预测称其房屋供应缺口将升至19万栋。一旦在这种背景下对外国投资人进行限制，使得其投资热情骤减，只会转过来挫败开放商的积极性，使得本就房源紧张的市场更加后劲乏力，恶化整个经济环境，这对于澳大利亚而言，无疑是高昂的代价。

文章呼吁，澳大利亚政府应该采用更为温和的手段调节房地产市场，例如将征税改为指向更加明确的手续费或管理收费，避免留给外界政府态度暧昧，不置可否的负面印象。

对此，澳大利亚地产领域投资专家必思胜集团（Precision Group）首席执行官兼常务董事白尚恩（Shaun Bonett）深表赞同，并指出澳大利亚政府严控开发用地数量，致使房源供不应求，才是促成房价高涨的真正最主要的原因。

“加税一事反映出澳大利亚政府对待外资态度上的自相矛盾，言行不一。它不断寻求境外尤其是来自中国的资本，鼓励资本进入新的住房开发领域，但又对境外购房者加税。唯一的解释是，政府将外资认定为拉抬房价的主因，并试图放缓房价的增长。”他说。

白尚恩称，目前缺乏可信的证据证明海外买家推高了澳洲房价，使本地人无力购买。相反，海外买家购置的房屋价格多在一百万澳币以下，且以楼花为主，这些资金促成了楼盘项目的最终成型，是极为重要的资金来源。他相信，相较于对海外买家加税的举措，不如放宽开发用地的行政审批，以满足日益高涨的市场需求，进而平抑房价来得有效。

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房市繁荣令悉尼大部分地区的业主都大发横财，但这种好事其实并不是每个人都能摊上。

据澳洲房产机构Domain的报道，虽然过去2年悉尼的平均房价整体增长了大约30%，有些城区的增幅甚至超过五成，但有些地区的房价几乎原地踏步，甚至倒退。其中最明显的是东部、北岸、北部海滩和南部的一些高威望区。

例如哈金港（Port Hacking）上的水岸城区Burraneer，距离市区只有26公里，但Domain集团的数据显示这个地区的房价在2年内只增长了3.4%，还不及通胀。又如东部的海滨城区Bronte，2年内的房价增幅不足8%，而同期北部海滩的Balgowlah Heights增幅达到10.7%。

Domain集团高级经济学家韦森（Andrew Wilson）表示，驱动房价的因素主要是投资者、自主型业主和中端买家，他们都希望趁低利率入市。而很多高威望区被遗忘是因为他们对利率不太敏感，这些地区的买家和卖家受股票市场的影响更大。

“悉尼的民宅，虽然价格也有增长，但跟市场的其他部分不一样。那是因为市场条件不适合它们。”韦森说高端市场在2007年金融危机前达到峰值，而现在已经倒退回那些水平。

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一名权威银行分析师称，他的大面积调查显示，澳洲房地产买家中有9%来自海外。

Digital Finance Analytics（DFA）调查了2.6万个家庭，其中15%左右是首置业者，该机构询问了他们的住房安排。

DFA对调查结果进行了分析，估计至少有9%的首置业者是外国人。DFA对分析结果表示自信。

DFA的诺斯（Martin North）说，这还只是一个保守估计。“我们可能还是低估了，因为我仍然觉得还有一部份海外投资者，可能从澳洲银行获得融资，但我无法得到这部份数据。”他对澳广（ABC）的午后节目说。

诺斯说，他没有对更加广泛的市场进行同样的分析，但认为外国买家的比例应该与在首置业族群中差不多。

North先生说，在某些市场，特别是悉尼和墨尔本的内城区，海外置业者比例高于其他地方，而这确实推高了房价。

“在我看来，（海外买家）无疑推动了房价，特别是在悉尼这种交投特别活跃的地方。”

“在其他州，统计数据的比例低得多，但还在增长。比如，在维州，我们看到海外购房者的比例在某些邮政区飞速增长。”

首次置业者选择投资房

诺斯说，他的研究也发现本地首置业者越来越多地选择投资房，而非自住房。该报告估计，大约35%的首置业者以贷款购入投资房，57%是自住，还有8%无需贷款。

诺斯解释说，很多买房者担心喜欢的区域房价上涨过快，所以只好以投资方式入市，并期望能分享一些房价上涨的好处。

“在我看来，这是一个非常显著，非常令人担心的趋势。因为这本质上是房市向投资领域扭曲，人们追求借贷、想在未来的房价上涨中捞一把。有相当高比例的首置业者直接进入投资市场，而非购买自住物业，他们中很大部分选择了只还利息的澳洲贷款。”

研究估计大约有36%的首置业投资者选择了只还利息的贷款，这种贷款比普通贷款风险更高，因为他们欠银行的本金没有被偿还。

报告发现41%的首置业者选择了本金和利息一起还。11%首置业者是海外人士，并且无需贷款，3%是本地置业者且不需贷款，6%向父母借钱，另外3%从其他地方融资。

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虽然澳联储再一次降息，2月的澳洲房价增长明显减缓，悉尼的强劲市场走势以及其他地区平缓甚至下滑的房价，将全国首府城市房价增长幅度为0.3%。

悉尼房价增长为1.4%，房屋中位价已经触及68万，房屋价值在过去12个月增加了13.7%。根据CoreLogic RP Data数据，虽然在1月份出现了2.7%的增长，墨尔本房价在2月仅微升0.2%。

珀斯房价跌幅最大，下跌2.2%，更驱动季度下跌0.9%。布里斯班房价对比上月下跌0.8%。

RP Data调查员Cameron Kusher表示，虽然在1月降息之后，房屋清拍率非常高，但对澳洲房价数据的影响还需要一段时间体现。“在增长率方面，在12月的年增长率下跌到7.9%，目前的数据是8.3%，可以肯定市场会在一次升温。”他说。

3月初悉尼的房屋清拍率已经连续4周超过80%，全国首府城市的清拍率对比去年同期都高。

但经济分析认为，悉尼和墨尔本的市场强劲的年增长率会令澳联储在考虑降息或维持利率稳定的决策过程变得更复杂。汇丰银行（HSBC）警告，以目前的速度继续增长，会导致悉尼出现地产泡沫。

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在悉尼的东区，Kirsty Angus需要为不断扩大的家庭换一个更大的房子，正在将位于Bondi的10年楼龄公寓出售。Angus表示，她认为房价只会不断上升，尤其是悉尼海滩周边的一线区域。“汇率进一步下降让我们有机会购房，如果澳联储再进一步降息，我们会考虑将大部分按揭转为固定利率，长远看来这样会更有安全感。”她说。

地产中介Ric Serrao将为Angus拍卖公寓房，他说放盘的房子不多，澳元汇率也低，这两个因素令房屋市场的需求非常高。他说：“我并不希望现在立即降息，我认为年末降息会帮助市场维持热度。

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最新数据显示，澳洲房产在经过去年底和新年伊始稍微“安静”了一段时间后，1月涨幅又出现了攀升。新年首月，澳洲房价已上涨1%，与2014年同期1.1%的涨幅相当。金融公司分析，近期降息的风声与较低的澳元汇率为两大推动因素，特别是低利率对外国买家进入澳洲房产市场起了强力作用。

澳洲最大的房地产分析公司CoreLogic数据显示了如上结果。2014年下半年后几个月，澳洲房产市场略显清淡，从去年9月至12月中旬，该指数只上涨了1.4%，而2013年同期涨幅达3.9%。但是从新年到上周日，澳洲各主要省会城市的房产已又攀升了1%。

公司分析，近期持续的降息预测是房产再涨的因素之一，没有任何其它因素像降息这样对买家有吸引力。2月3日澳洲储备银行（RBA）董事会议的决定了降息，利率从2.5%降至2.25%。另外目前较低的澳元汇率，也是刺激澳洲房产的另一个因素。

国民银行（NAB）近日公布的房产季度调查显示，15%的新房和9%的二手房被外国买家买去了。

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特别值得一提的是，外国买家可是不受澳洲储备银行收紧放贷政策影响的一族。这些政策丝毫不会打击外国买家在澳洲购房的积极性。较低的汇率正增强了外国买家在澳洲的购房能力。

截至1月25日，澳洲各大城市房价涨幅分别为：悉尼0.9%、墨尔本0.7%、布里斯班0.3%、阿德雷德0.5%、珀斯0.9%。

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