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美国房产“新秀”泽西市将新建300个住宅大楼 欲荣登新州第一大城市

与纽约曼哈顿隔河相望的新州第二大城市泽西市(Jersey City)，近年来在美国掀起建设热潮。房地产呈井喷式发展，尤其是天际线上的高楼大厦还在不断突破新高度。到今年年底，该市预计有3000个新住宅单位将上市，其中就包括位于哈德逊街(Hudson Street)，由中国投资商注资的新州最高住宅大楼。随后的10个月，泽西市还将继续破土动工，再添3000个住宅单位。

美国房产“新秀”泽西市将新建300个住宅大楼 欲荣登新州第一大城市

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据《泽西日报》报道，该市现在破土动工的建筑名单变化之快，宛如雨后春笋般难以数清。

本月早些时候，一栋83个住宅单位的公寓楼在博根-拉斐特地区(Bergen-Lafayette)Suydam大道上动工。这栋在贝克涂料工厂(Baker Coating Factory)原址新建起的公寓大楼被命名为“贝克大厦”(Baker Building)，距离自由州立公园(Liberty State Park)轻轨车站不到4个街区。5月，拥有164个住宅单位和一楼为零售区的一栋11层建筑将开放，位于50号Regent街，临近市政厅。

今年晚些时候，临近PATH火车站的70号哥伦布街道上，一栋拥有545个出租单位、2万平方英尺商业空间的大厦将竣工。其姊妹楼位于90号哥伦布街，也将在今年12月动工。与哥伦布街相隔几条街的Provost广场，一栋900多个住宅单位的公寓也将在年底正式开放417个单位。

此外，位于425号华盛顿街的商用住宅大楼玛贝拉二号(Marbella II)、PATH火车Grove街站边上的50层高建筑以及自由港(Liberty Harbor)北部的44层大楼也将在年底开放。

市长史蒂夫·富洛普(Steven Fulop)在今年的市情咨文中曾表示：“可以肯定地说，泽西市的成功在新州是无可匹敌的。”今年建成的公寓或大厦预计将为泽西市带来8000新居民。到2016年，该市将超过纽瓦克，成为新州人口最多的城市。大量的可观税收增加了该市的税基，有越来越多的居民分担税负，于是吸引了更多投资开发商，从而良性循环，不断发展繁荣。

他此前还表示，今年的首要目标是在全市范围内扩大保障性住房，将提供激励机制，减免税收。让开发商投资创建的住宅楼，确保其中至少20%为保障性住房。

一些投资地产商对该市的发展前景表示乐观，优秀的建筑、良好的城市规划、交通工具多样，而且城市生活和休闲娱乐设施的逐步完善，使泽西市得到了重生。同时，相对低廉的租金、便捷的交通以及临近大都市的有利地理位置，也吸引越来越多商家和餐馆选择在这里驻扎。

新任副市长马科斯·维吉尔(Marcos Vigil)在当地最近的一次房地产峰会上也表示，纽约曼哈顿房价和租金年年攀升，而且布鲁克林和长岛地区房价也在飙涨，发展得越来越好的泽西市自然受到曼哈顿上班族的青睐，但是它不是第二个布鲁克林，它将是具有自己独特魅力的社区。

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美国房屋供量不足 等待需求上涨加速建设新住宅

最近美国房地产数据表现差强人意，虽然上周公布的4月份建筑商指数有所改善，但3月份住房新开工和营建许可表现疲软。

美国房屋供量不足 等待需求上涨加速建设新住宅

据媒体报道，经由于最近二手房签约销售数据温和走高，德意志银行(Deutsche Bank)预计3月份二手房销售微弱改善，预估为500万栋，略高于2月份的488万栋。不过对于新房销售数据，德银预计可能较为疲软，原因是市场上住宅供给非常少。

上个月，美国可供出售的新房供给才21万栋，仅略微高于2012年14.4万栋的历史低点，大大低于过去30年大约32万栋的平均水平。

不过，供给不足的结果是，“一旦需求复苏，住宅建设将会加速，”德银报告如是称。

事实上，在德银看来，虽然美国房地产复苏一直非常缓慢，但未来几个季度有可能显着回暖。

首先，美国30年抵押贷款利率大约比去年此时低60个基点，意味着美国购房者的购买力有所上升。德银指出，虽然现在住房购买力略低于2013年1月份创出的历史峰值，但仍高于过去5个周期中的任何时点。

其次，银行在继续放松抵押贷款的借贷标准。上个季度，银行所持有的住宅地产贷款按年率上升3.9%，为2013年1月之前的3个月实现按年率增长4.0%之后的最佳表现。

的确，相比2005年前后，美国的抵押贷款借贷标准依然较为严格，同时对于许多美国家庭而言，积攒首付也并非一件容易的事情。不过德银认为，过去1年油价大跌为消费者省下了大约1000亿美元的能源开支。

德银指出，虽然节省下来的能源开支并没有转化为其他支出而是储蓄起来了，储蓄率上升对于将来的楼市将是一个利好。

德银最后的结论是：“总而言之，现在美国住宅活动出现实质性回暖的条件已经成熟。”

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购买美国房产遇毁约 该怎么办？

美国房地产经纪人遇到代理客人改变主意打算退掉已进入交易合约的买卖，许多房地产纠纷案件就在这里发生，假若代理经纪人未能谨慎妥善处理，日后衍生问题更大。

购买美国房产遇毁约 该怎么办？

如果是代表买方的经纪人，假设买主有其他原因想要取消已进入Escrow的房屋时，经纪人要协助买主仔细看清楚卖方在合约上写明的一切审议日期，譬如说买主有权在几天内请房屋检查专家详细查验屋况，屋况有问题严重到买主不能接受，可以取消购买，卖方也退还买主付的订金。

买方在收到HOA套装文件再售说明的五天内，要了解小区是否有诉讼？小区对是否有出租的限制？小区对停车规定，依法买主有五天反悔期。

买方如果贷款条件不够被银行拒绝，美国法律保障贷款人权利，买主因为贷不到款，亦可以取消购买，但是这种情况有时候买主付的订金会被没收，合约条款中有所载述，经纪人必须告诉买主，特别是为客人买全新屋，建商通常会加载贷款不通过时没收订金这一项，经纪人若经验不够或者忽略条文细节，这件买卖就要出问题。

房屋买卖交易期间有长有短，但合约上会写着期限，从Open Escrow起30天、45天、60天都有，买方经纪人要了解买主申请贷款最新状况，需要贷款购屋的买主，经常因为提交给贷款机构的文件不符合放款要求而拖延，身为经纪人一定要在交易期限日期内书面取得卖方同意延长交易完成日，经纪若未及时处理修改合约事项，很可能这笔交易在合约到期日破灭，这是经纪人的疏失，卖方可以把房屋卖给其他人，在一个房价上升的市场，经纪人万不可犯这种错误，损害到买主成功购屋。

有不少卖主售屋时要求买主“照单全收”（As Is），其实房屋若有危害安全问题，法律会保障买主，买方经纪人可向卖方提出要求修正，譬如说热水炉不在法定的高度上、屋内生霉、电线外露等等，买主有权要求卖主提供修理，一位负责的专业经纪人，应懂得保障买主权益。

至于卖主可否从交易中退出？一般而言在房价快速上涨的市场中，这样的情形会发生，卖主刚签完交易合约，当天下午就有另一位买主用更高价及现金来买，使得卖主犹豫，以为卖价定低了，就想取消合约。

通常只有买方贷款出问题时，卖主才可能顺利取消买卖合约，如果买方一切遵守交易合约规定，卖主很难取巧，除非卖方之一冒名替共同屋主签字，而被共同屋主发现拒绝出售房屋，这种情况会牵涉到诈欺法律层面，买卖交易有可能取消。

有些卖主会以买到另一栋房屋为由而延长售屋成交日期，如果买主同意，卖主可以安心继续住在已售之屋里面。一位称职的买方经纪，应要求卖主提供期限，更理想的情况是要求卖主付给新买主房租，并且另写以月为期的租约，以免除卖主赖著不搬走。

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15条美国豪宅街道 房价不过如此

要说美国最值钱的街道当属南佛罗里达州的印第安溪岛路(Indian Creek Island Rd)和加州洛杉矶的比佛利公园环线（Beverly Park Circle ）了。

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据《商业内幕》（Business Insider）报道，美国四大富豪在印第安溪岛路安家，而比佛利公园环线则居住着丹泽尔·华盛顿（Denzel Washington）、艾迪·墨菲（Eddie Murphy）这类大名鼎鼎的人物。

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那么，在这样的地段置业要花多少钱呢？依据Zillow对这些街道的数据分析，它们的房价中位数如下：

图片来源：侨报网

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想减免美国房产税？你够格吗？

美国业主所交的地税中有相当一部分是给当地的教育机构的，而当地市政当局除了对新房有特别的减地税计划外, 通常只对以下几类业主有减免地税的计划：

美国房产税减免 你有资格吗？
  • 减免基本型学校税BASIC STAR(School Tax Relief)

只要65岁以内，至少有一位屋主将此物业作为自住宅, 所有物主调整后的年总收入不超过50万。大约每年可减金额是$281。

  • 减免优惠型学校税ENHANCED-STAR(School Tax Relief)

至少有一位屋主是65岁或者65岁以上, 并且至少有一位屋主将此物业作为其自住宅, 所有物主调整后的年总收入不超过$7.905万。大约每年可减金额是$450。

  • 年长公民屋主减免税Senior Citizen Homeowner’s Exemption (SCHE)

至少有一位屋主是65岁或者65岁以上, 并且屋主将此物业作为其自住宅, 所有物主调整后的年总收入不超过$3.74万。 大约每年的评估价值可降5%-50%, 以收入为根据。

  • 残障屋主减免税Disabled Homeowners’ Exemption (DHE)

至少有一位屋主是残障人士, 并且屋主将此物业作为其自住宅, 所有物主调整后的年总收入不超过$37,400, 大约每年的评估价值可降5%-50%, 以收入为根据。

  • 退伍军人减免税Veterans’ Exemption

在指定冲突时期服役的美国军方退伍军人及其配偶,福利根据是否在交战区以及是否服役其间受残而定。

  • 致残的犯罪受害者跟见义勇为者减免税Disabled Crime Victim and Good Samaritan Exemption

警察局人员无资格申请. 此福利是补偿物主花钱整修房屋以方便残障人士居住。

  • 神职人员减免税Clergy Exemption

神职人员所居住的自住宅, 非所属宗教团体所拥有的物业, 每年大约$256。

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纽约买房新局势：拒绝地铁拥挤 需有座位

在上下班期间地铁车厢内是否有座位可坐，已成为纽约客选择居住社区和考虑通勤方便问题的时候加入考虑的因素，有些纽约客开始想搬离拥挤地铁站的社区。根据大都会运输署(MTA)的数据，位于布鲁克林班森贺、公园坡、贝瑞吉，皇后区森林小丘、法拉盛等社区内的数条地铁线路站点都在上班高峰期有宽松的车厢环境和空置座位。

有些纽约客开始想搬离拥挤地铁站的社区

从皇后区到曼哈顿的M、R线，在高峰期只有59%的满客率，经过的区域有杰克森高地、森林小丘、雷哥公园。还有从布鲁克林到曼哈顿的地铁R线坐满率只有57%。由于有些在慢车上赶时间的乘客为了节省时间，会在中途转快车，譬如部分R线乘客会在布鲁克林59街站转N线或36街站转D线，所以流失在R线上的客人转到其它线路上。

纽约早晚上下班高峰期，一些线路的客流量相当大，但也有部分线路站点空间宽裕。MTA的数据显示，纽约地铁每天服务800多万人次，形形色色的乘客挤满地铁系统，问题也层出不穷。“感觉纽约搭地铁，规划特别差。”留学生表示，“尽量避开高峰期搭地铁，如果旁边坐着一名香水味道可以熏晕的乘客、或跷二郎腿或岔开腿来坐的、或数日不洗澡而身上恶臭难闻的乘客，宁愿站着也不愿意坐下。”

每天早上7时多，从法拉盛缅街搭7号线进入曼哈顿时报广场站，然后转乘B、D线的一名华裔表示，“缅街是终点站，没有位子可以等下一趟车再上，一般都有空位子。”住在R线上的曾女士说，“宁愿搭乘没有那么喧闹和可能有座位的慢车R线，即使不是每次都有座位，但至少没有那么拥挤。”

有华人乘客提到，班森贺区域的站点乘客较少。一住在班森贺数十年的华裔居民，他一般每天早晨8时多在N线Bay Pkwy上车，“班森贺的地铁线路都没有那么喧闹，一般都有空座位，但进入8大道后乘客开始增多。”如果从班森贺的18大道站搭乘D线进入曼哈顿下城的话，他说“班森贺基本都有座位，差不多从71街站之后就没位子了。”

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美国房屋拆旧重建 华人见怪不怪

圣马力诺市议会日前通过45天禁建令，暂时禁止拆屋重建、加盖二楼，以维持城市小而美的原始风貌。圣谷各华人聚居城市如亚凯迪亚、钻石吧等虽也常出现市民拆屋重建的工程，但目前并未对整个城市造成太大影响。

老房子拆掉重建应 属正常，除非受到邻居向市政府抗议，否则这样的事情不该受限

亚凯迪亚房地产经纪表示，圣马力诺对房屋修建审查一向比圣谷其他城市严格，当地居民偏好保护城市的特色，所以该市市议会通过此案并不意外。亚凯迪亚同样有房屋修建的问题，亚市一年中的房屋修建案数量为150件至160件，由于许多中国新移民赴美之前便被告知亚凯迪亚是个好区，所以大家便一窝蜂地移居此地。圣马力诺及亚市修建房子的风潮可追溯到2011年，由于中国新移民大举搬入，且他们偏好屋龄较新的房子，因此许多建商先买下旧房子，之后再进行拆除工程，而这些房屋翻修的案件数到2013年达到高峰。

钻石吧市议员林锡智（Jimmy Lin）表示，钻石吧房屋改建的频率也很高，但只要修建的房子符合市府的改建标准，即便邻居认为改建后的房子不美观，也不会触法。林锡智说，市民对于房子改建经常出现的纠纷为加盖、修建的建筑超出财产线和加盖后挡住邻居的视野，他说，钻石吧之前也遇过类似的问题，但只要民众向都市发展委员会对修建中的房屋提出修正版本，并符合法律，便不会造成太大的问题。

对于圣马力诺的45天禁建令（Moratorium），林锡智说，因为这不是永久的法条，待45天到期，圣马力诺市政府便该决定是否废止禁建令。依照加州法律，城市可针对一个议题做三次禁止令，超过三次后，市议会便要评估这项命令对市民生活的影响。

钻石吧房地产经纪认为，目前钻石吧没有拆屋重建、加盖二楼等问题。圣马力诺建市早，房子多为1900年份左右，在圣谷属于老社区， 难怪市民对城市内近年来突如其来的改变有如此大反应。地产经纪说，钻石吧的房屋多为1980年的建筑，目前还没有拆修的问题。老房子拆掉重建应属正常，除非受到邻居向市政府抗议，否则这样的事情不该受限。

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美国洛县与橙县租金挤进美国最贵市场 公寓仍一房难求

据房地产数据公司Reis Inc.公布的新数字，今年第一季度洛杉矶县平均支付的租金比去年同期上涨2.4%，月租约1520美元，大致与通货膨胀率相符。橙县租金上涨3.5%，约1660美元。

南加州红火的租金增长正在降温，但并不表示容易租到公寓

洛县和橙县都列名全美租金最昂贵的市场，尽管远低于旧金山的2277美元月租及纽约的3233美元，但是公寓仍然短缺。

据市场追踪，橙县的2.4%空置率是79个市场当中第二低。洛县的3.2%空置率也不甘落后。

在全美11个最吃紧的出租市场，七个都在加州，包括圣地牙哥、范杜拉县和内陆帝国（河滨县与圣伯纳汀诺县），其中内陆帝国租金过去三个月上涨1.6%，是全美上扬第二快的地区。

近两年掀起一股公寓兴建热，多单位住宅开发商试图赶上经济好转和年轻人喜欢入住公寓的步伐。

南加州商业团体及民间领袖呼吁增建更多的单户住宅和公寓建筑，以跟上不断增长的需求并遏止过高的住屋开销。

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春季美国房价随温而升 皇后区及布鲁克林区房价同比上涨20%

皇后区以及布鲁克林房产市场向来是华裔移民关注的热点区域，美国独栋别墅，公寓房价涨幅连连。跨过漫长的冬季，房屋交易更是频频，皇后区公寓价格中位数更是比去年第一季度同期增长20%，涨幅位列纽约市五大区之首。

皇后区以及布鲁克林房产市场向来是华裔移民关注的热点区域，房价涨幅连连

根据房地产经纪公司Douglas Elliman Real Estate显示的数据报告，2015年第一季度皇后区以及布鲁克林房地产市场需求增加，但可售的房屋数量不断下降。特别是布鲁克林地区的公寓价格比去年同期 上涨17%，市场的可售公寓数量却不断减少。布鲁克林地区第一个季度只有1700个公寓出售，比去年同期减少4%。曼哈顿地区的公寓价格和数量在过去三个季度中都没有涨幅。

报告显示，布鲁克林区公寓的价格中位数已经达到了创纪录的61万894元。 皇后区的公寓价格的中位数价格为44万6434元，比去年同期增加20%。

纽约另一房地产经纪公司The Corcoran Group近一步指出，在年青人喜欢聚集的布鲁克林威廉斯堡及Dumbo，公寓的交易活动更加频繁。

除了公寓价格高涨之外，租房市场让人大跌眼镜。目前，在曼哈顿租住一间统仓的中位数价格为2559元，比去年上升了6.6%。而在布鲁克林和皇后区，租住相同类型的房间的价格则是暴涨了10.6%和14.5%，中位数价格分别达到2406和2468元。

大套公寓的租金则略有下降。在曼哈顿，租住2卧1卫的价格下降了1.2%，而租住三卧的价格则大幅下降15.6%。

华裔地产经纪徐小姐说，随着天气转暖，看房子的华裔客户越来越多。现在很多客户主要还是将目光聚集在好的学区以及近来热点皇后地区RIDGEWOOD。很多华裔购房者的预算也在40万到60万之间，因此，一家庭的小型别墅以及2室1厅或3室1厅的共有公寓最为流行。

在纽约大学毕业的STELLA LI表示，她和老公的去年就准备在长岛购房，但是因为中间耽搁一些事情，现在长岛的房子也越来越贵，让人无从下手。

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波士顿房产市场”竞价大战“不断上演

300个看房者、25份出价、8轮出价大战，3月初，这套布鲁克林地区的2.5卧共有公寓（condo）在上市仅4天后成交，最终售价比57万的开价高出数万美元。地产经纪庆幸道，开价的确低了，但如果开价再高些，最终售价可能就不如现在高了。

波士顿地区房产市场，“抢房大战”不断上演

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这一幕在大波士顿地区的房地产市场不断上演。据《波士顿环球报》报道，目前，房市处于低库存、高热度的卖方市场，但一些地产经纪却采取看似不可理喻的策略，把售价开得很低。他们以此吸引八方来客，在房屋公展（open house）时造成“哄抢”效果，导致心急的买家们头脑发热，抛弃理智，狂热地冲进“出价大战”的厮杀中。

波士顿地产经纪人贝茨（David Bates）在自己的新著中特别探讨了这种“低开高卖”的文化。他表示，一旦“竞价模式”开启，买家们求胜心切，往往会忽视房屋本身的价值。如果关注房屋价值，应该去协商、谈判；如果只是想“赢”，那么买家会为了得到房子做任何事。

目前的库存稀缺更为这种故意制造的竞价大战创造了条件。据麻州地产经纪人协会的数据显示，今年2月，全州共有14068栋一家庭屋、3780套共有公寓在售，这个数据达到该协会自2004年起开始统计相关数据以来的最低值。最高值出现在2006年，那时，一家庭和共有公寓的库存分别是现在的2.7倍和5倍。

房地产数据研究机构沃伦集团（Warren Group）首席执行官沃伦（Timothy Warren）表示，地产竞标战的策略和艺术品拍卖市场相似，开价只是运作一切的开始。开价低并不意味著廉价出售，有可能卖得比起始价高的更好。哈蒙德地产公司（Hammond Real Estate）副总经理霍勒伦（Holleran）称，目前市场中，开价高比开价低风险大，在剑桥或萨莫维尔，如果开价高出正常价格4%，买家差不多就对 你兴味索然了。

也有经纪人反对这种售房策略。专精牛顿市和布鲁克林市地产的霍洛维茨（Ruth Horowitz）称，该方法过于迂回，且会打击一些有诚意的、但不想参与到疯狂竞拍中的买家，还可能让人迁怒于地产经纪，因为经纪带人们去看他们买不起的房子。

那么问题来了，这种策略真的可行吗？

先看几个数据。去年，萨莫维尔市一栋3卧的联排屋开价119.5万，成交价135万；2卧2.5浴的共有公寓开价67.5万，成交价79.1 万。剑桥市一栋早期现代风格的别墅开价82.5万，成交价125万多；布鲁克林一栋1500余尺的待修房开价100万，成交价149万。

众所周知，房子刚上市时，受到的关注最多；留在市场上时间越长，风险越大。一份基于2014年波士顿共有公寓销售数据的调查显示，一周内售出的房子，售价可以达到开价的103%；已在市场中逗留4个月乃至更长的房子，平均只能卖到开价的97%。

那么房子的挂牌价到底标多少才合适？大波士顿地产经纪人协会主席麦卡锡（David McCarthy）认为这个问题很难答，因为低迷的库存、不断上涨的价格和从卖出到录入公共记录的几个月时间差都使得近期销售记录的参考价值变差。“这是个捉摸不定的市场”，麦卡锡表示。

尽管竞价大战让卖家和地产经纪笑得合不拢嘴，但给买家带来实实在在的压力。米尔顿地区的帕德拉（Becky Padera）一家2年来为了买房不断出价，但屡屡受挫，至今仍未成功，这使他们感到很无助。最后，帕德拉夫妇不得不退出这种竞赛，然后把原来的房子重新装修了一遍。对他们来说，这不是理想的结局，但他们对“竞价大战”已经疲倦、厌烦了。

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