Tag: 美国房产投资

许多中国投资者会在亲朋好友的帮助下在美国购房。但这种购买方式有时会为自己带来额外的压力：花了大笔钱还和亲友伤了和气。除此之外，许多家长用他们多年共同的积蓄去实现他们脑海中子女的未来。而在资产投资增值和资金安全两者之间取得平衡会给投资者带来巨大的压力。

既然投资会为自己带来那么多的麻烦，为什么还要投资？

大多数人通过工作从雇佣者那里获得一份稳定收入，但这几乎不能承受下一代教育、退休和投资第二套房产等需求的花费。我们需要投资增值资产以便维持我们的生活方式并保护财产安全，要么就要接受老年退休后非常低质量的生活，这有时候可能比你想象的低得多。

过去6年间的经济状况使很多人都无法忍受哪怕是很低的风险。这几年你的资金在银行储蓄的利息低得离谱，结果你的资金就好像不断加热温水中的青蛙。

正因如此，把你的家庭储蓄投资到资产增值上面是你在人生的任何阶段都该考虑的最重要问题。这样的投资对你的生活质量和未来幸福都具有重大的影响。

正确使用个人资金 投资的同时需以备不时之需

如果你正在寻找退休和孩子教育储蓄的安全方式，那么多样性和计划性是最为关键的。在任何投资之前，你都要确保穷困的时候有一定储蓄可以支撑半年甚至更长的时期。

用长远的目光投资房产

房地产在我们生活中占有极为重要的地位。从这个角度说，房地产投资也是一项独特的投资。当大多数银行的储蓄年利率都在1~3%之间徘徊时，一项保守的房地产投资，比如一项在中产社区的房地产，或者大学附近的学生公寓，其租金收入和资本增值每年就可以有10~20%。如果通过按揭买房而不是全款现今支付，这种收入还要翻倍。

可以想象，10~20%的年收入经过20年积累，而不是每年1~3%的增值，区别将是十分巨大的。举个简单的例子，5万美元投资2%年利率20年时间，最后你将得到7.25万美元，而5万美元投资年利率10%将会使你20年后得到30.6万美元。区别是不是很大呢！

自2011年起美国房产市场在稳定中不断回升，平均房产价格与以前高峰期相比仍然处于特别低的位置，在未来2~4年间将会有不小的上升空间。你要有长远眼光来考虑投资增值。

和家人一起投资房产可以极大地改善你的生活水平。关键是要好好研究，确保把积蓄用在具有稳定租金收益的位置投资买房，同时预留足够的资金以应付可能的穷困日子。

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Colin Murphy与美国房产投资

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投资可能是险象环生。对于曾在股市或房地产失利的投资者来说，内心的阴影会随时跟随他们左右。即使自己并没有在股市、房市亏过本，但在自己的亲戚或朋友圈内，一定有人要么玩转房市，要么血本无归。

把钱定期存入银行肯定是可以高枕无忧，但并不会因此而致富。另外，如果把钱存在银行太久的话，会由于微乎其微的利率，通胀会超过利率，让存款贬值。所以投资者必须去思考用自己的闲钱来做点什么。为什么呢？因为退休和子女教育需要的费用都很高。

首先，我想与所有的投资者确认的是，房产市场是安全的。实际上，房产投资对于一般卖家来说，是少有的收益好、持久稳定、安全可靠的投资。相比之下，其他的投资项目就显得动荡不安，即使政府债券也是如此。而房地产一直是比较稳定、盈利水平不错的一种便捷的投资方式。事实上，全球数百万人都通过投资房地产提升了生活。

尽管，最近全球房产市场有些动荡，但房产的走势并不会因此而反复无常，更不会像股票那样，在动荡后一周下跌30%。从历史来看，房价有因通货膨胀而上涨的记录，当时如果通过抵押贷款购买的话，收益还会更多。

另外，房产也是非常便捷的投资项目，人人都明白要先把房屋租给可靠的人，然后寻个好价钱立马转手。

以下我教投资者三种使房产投资变得更为安全的方式:

做好功课

大部分情况下，普通人（非大的基金）投资房市都会亏本，因为之前没有做足功课。他们匆匆购下房产，但是没有花时间去做基本的尽职调查。

如果你有一点常识，而且愿意花点时间（几个晚上、几个周末）去做调查，那么你就能做好投资。

我能给出的最好的建议就是避免那些好到不真实的交易。如果你看到这样的房子，深呼吸，想一想你没看到的那一面。有1/20的可能会有这样的好机会，而你恰巧又看见了。但更加可能的情况是别人也看见的，但是别人没有出手，其中也是有原因的。

选择地段的时候要格外小心

首先要选择比较好的社区，犯罪率低，靠近好的学校。社区不好的话会有很多麻烦。如果你所在的社区1）符合上述条件2）价格在你的承受范围之内，那么就出手吧。地段好是巨大的优势。

随时跟进消息

有时候人们买下房子租出去了就不管了，但是不知不觉会发现累积了很多问题。要避免这一点。随时密切关注房产上的进项和支出，每个月更新文件资料，确保自己每年都上申税报表。

总结

投资房产只需要掌握一些基本的数学知识和常识就好，不需要太多的专业知识。重要的是将这些知识运用到投资房产中，在头脑发热或精神恐慌的时候也不忘记理性思考。

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如何扩大自己的投资收益与减小投资风险，一直是投资者在不断摸索与学习的课程。似乎可以让投资人赚到丰厚收益的项目，它们的风险几乎是与收益的大小相等。

投资海外房产时，为了减小风险买家基本会在出手前关注相关城区的房屋空置率、抵押情况、犯罪率、居住者平均收入、社区及房屋设施状况等问题，而出租后，业主除了会精心挑选租客外，为了能有稳定的投资回报，善待租客并在租金上坚守原则，也是扩大投资收益的重要因素。相信，以上所提到的一些所需关注的要素，投资者都不会忽略，以下，我为中国投资者准备了10条最易忽略的减小投资风险的因素。

1.切勿急躁

在看房产广告之前，想清楚自己的购房目的是什么。

是为了稳定的租金收入？是要翻新然后再出售？是先出租，退休之后在此安度晚年？弄清楚这些问题十分重要。巴菲特曾说过：“民意调查无法代替思考。”

2. 购房时就考虑出手房产

在最终敲定之前要想清楚3、5年或者10年之后谁会是下个买家。

-如果下个买家是投资者，你的卖点就是丰厚的租金。

-如果下个买家是游客，他们可能变化不定，旅游市场到时可能会饱和。

-如果下个买家是当地人，那么买家候选人可以有很多，但他们喜欢安全整洁的学区房。

3. 了解买方中介

买家总是大量研究房产，但是很少研究卖方中介。

除了客户查询号，每家中介的登记号码都能查到。所有的推广房产的海外中介都必须提供公司、银行和会计查询号。

不要有顾虑，因为大部分中介听到你问这些信息都会认为你是诚心购房的，他们很乐意告诉你这些信息。

4. 详细了解社区

这一点很重要。登陆zipdatamaps.com来查询当地人口、家庭收入。登陆city-data.com查询犯罪率和其他房产和业务信息。登陆trulia.com查询当地租金和房产出售价格（仅供参考，并非100%精确）。

如果你购买的房产在某社区内，那么要一份租房表复印件，确定空置房产和抵押房产的数量。还需要一份住房所有权账目复印件，查看周围是否有很多延期维修或坏账堆积。

如无法亲自置办这些资料，可以请专家代劳，这点费用不能省。

5. 要有独立检验报道

很有可能房产外观不错，社区环境也很好，但这并不代表内部也没问题。需要邀请专家来确定空调是否完好、电线是否安全、屋顶是否坚固、排水有没有问题、房屋是否受潮、烧水壶是否损坏等等。这些问题一旦忽视，日后需要花费大量资金来修复。

这些检验安排起来十分方便，且价格不贵，250~300美元。只有预定之后才能进行检验，检验必须在押金期之内完成。

6. 找一个好的房产经理

房产经理一般有两个作用：让业主满意和让租客满意。为此需要做大量工作，十分不易。

能经年妥善管理投资和租客的房产经理是十分难得的。增加租客或延长租期都要多收费，所以在计算成本的时候要把这些算进去。

房产经理公司能力越强，租客满意度就越高，租期也就越长。而租客流动过快会消耗过多成本。

7. 尊重租客，但是要对租客严格要求

最好的业主要让租客满意，防患于未然。如果租客一直很合作，他有要求的话业主要有回应，这样便于解决问题。

如果租客要求修缮房屋，请不要拒绝或拖延，否则将费时费力。要准备好这笔修缮的费用，记录好所有的花销。

不纵容租客拖延交租。从第一天起就严格要求租客按时交租，如果租客不守租房合约，就毫不留情赶走他。

8. 尽量选择最佳房产

在社区环境优美、房产价位适中的情况下，尽量选择最佳的房产。

如果高层的二卧公寓附送面积或带大阳台，那么就要选这样的。如果之前的业主为地板和厨房花费了很多，那么卖家开出的额外费用低于之前投入的前提下，买家可以接受。

如果社区有湖，选临湖的房产。如果社区有大型设施（泳池、网球场、烧烤区）而且只比一般社区贵一点的话，选设施好的社区。

9. 避免“太好”的交易

如果交易“太划算”，那一定不能上当。有可能这真是笔好买卖，而你恰好又是第一个发现的人，但是可能性太小了。

更多情况下，别人早就发现这笔好买卖了，但留到现在还没卖出去肯定也是有原因的。

10. 一直掌握房产状况

有时人们买下房产、租出去以后就不闻不问了，但是后来会发现很多问题。应该时刻关注，一旦有问题就立刻解决。

随时关注有关自己房产的资金流动，每个月都要更新文件记录，确保每年都交税单。

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