Tag: 美国房产投资

在上一期中，我介绍了有关纽约学区房的税收与投资好学区可以起到高保值的内容。美国教育虽然实行的是“居住地制”，但是购买了学区房却不等于学生就可以100%的进入心仪的学校。然而，美国在拥有众多公立学校之外，还有大量的私立学校，并且很多都闻名遐迩。

为了让自己子女捷足先登，高昂的房价与地税家长都可以不放在眼里。但投资学区房就是进入优质学校的唯一出路？美国的私校学费真的像“传说”中的不堪重负？

学区房—非它不可？

美国义务教育实行的是“居住地制”，也就是说，孩子能够在其居住地所属的学区学校申请入学，而所谓的“居住”不限于自有还是租住。换言之，对于想要进入好学区就学的父母，完全可以通过租住学区内的房屋而达到目的。且一旦申请入学之后，即使毕业前搬离所属学区，孩子仍然能够在同一个学校完成学业。其灵活开放的政策，主要是为了保证孩子能够有一个稳定、良好的学习环境。所以，如果学区房的投资成本过高，许多家庭会选择就近租房来替代，那么学区房的投资也会使得后续的租赁市场得到保证。

许多学区房投资者认为“一旦买到了学区房，就能够100%进入心仪的学校”。实际上，这是个误区。近年来，热门学校的报名情况日益激烈，纽约市特别是曼哈顿的一些热门学校，即使居住在学区内，由于符合资格的申请者人数大大超过学校可以接收的学生人数，很多孩子被安排在“候选名单”（Waiting List）上，最后需要通过抽签来决定。如果开学前仍然无法解决入学问题，候选名单的孩子就很有可能被安排到同一学区内的其他学校就学。

另外，“居住地制”也有例外。纽约市五大区（曼哈顿、皇后区、布朗克斯、布鲁克林和史坦顿岛）统一管理，推行一个“天才计划” (Gifted & Talented program)。只要是在市内五区居住，在第二年9月开学时满5周岁的学龄儿童即可参加全市范围的Gifted & Talented考试。成绩达到99%即在所有考生中排最前面1%的学生可以不受居住地限制申请全市范围内特设的天才学校。在高中阶段，纽约市设有9所“特殊高中”(Specialized High Schools), 由纽约市教育部统一管理（http://en.wikipedia.org/wiki/Specialized_high_schools_in_New_York_City）。其针对纽约市（含五区）居住者全面开放招生，唯一的招生程序就是参加“特殊高校入学考试”（Specialized High Schools Admission Test, 简称SHSAT）。通过考试的学生即可不分居住地的进入这些以高质量教学和优秀毕业率而闻名的著名高中。以上都是公立教育体系内的设置，因此上这些天才学校和特殊高中都是免学费的。

私立学校—未尝不可！

美国还有大量的私立学校，由于在政府教育体制外，其教师学生比例、课程多样及人性化、对个体学生及家长意见的重视程度均为本地美国人推崇。由于国内原来没有公立学校和私立学校的区别，大多数投资者对私校知之较少而天然排斥，很多人也认为放着免费的公立学校不读而自掏腰包上私校太不划算，其实两者的比较远不是如此简单。好的公立学校平均每班20多个学生配一个老师，虽然与国内动辄40~50个学生相比少得多；但跟私立学校一般12个学生两个老师比差了不是一点半点。私校由于不受政府教育部门统一考核，课程设置上更灵活更多样化，更适合某方面有特殊才能的学生。相比之下公立学校要考虑总体学生的成绩和质量，老师会更注重把较差的学生拉上来，胜于让好的学生更优秀。私校既然是自己掏钱，家长也相应的有更多的话语权，学校管理部门及老师会更注重孩子及家长的意见反馈，特别是我们这些少数族裔学生及家长，由于在学校里是少数，而美国社会又以种族多样性为荣，害怕被扣上种族歧视的帽子，因此会受到学校的格外重视。对于希望把孩子送进顶尖大学的父母，私校的优势更是明显。一般极好的公立学校，进入常春藤盟校的高中毕业生比例达到10~15%已经相当好了。但在一些著名的常春藤feeder school、或称 prep school的私立学校，正如其名所言是专门为常春藤高校“输送”学生的预备学校，该比例能达到至少30%，而排名第一的Trinity School更高达惊人的41%！

至于说学费，好的私校每年学费大概在美金3~4万之间，这个数字虽然乍听起来很吓人，但考虑到好学区的地税，及好学区的好房子及普通学区的好房子的差价，则未必不划算。美国中产阶级对私立学校望而却步因为美国家庭平均都生育2、3个孩子，如果都上私校，则学费开支比好的公立学区地税高出不少，但对于大多数是独生子女的中国家庭来讲，这个因素就不存在了。

总的来说，美国的教育体系为孩子入学提供了很多不同的选择。是否投资学区房视自身的情况和投资条件而定。地产投资是门学问，需要充分了解当地法律和税收政策、市场形势，为孩子的教育做好提前和充分的准备。（完）

本文由戴上律师事务所周游律师协助撰写

公孙律师专栏全集

公孙律师详解纽约房产和投资法律

在地产业繁盛时期，我每年都要参加15~20场房展会。虽然我已忘了是谁倡导了“购买持有”策略，但当时他们说的有关买楼花并短期内出售货获高利润的内容还让我印象深刻。那时，投资房产与现在一样是一个热门的话题，甚至可以从出租车司机、酒店老板和策展方的口中听到：“要买房趁现在，别等房价上涨了再买。”经过仔细分析后发现，这不仅是一种高风险的投机手段，还与行内专家所倡导的传统方法相去甚远。

例如有些投资者在选择了“激流而上”后损失惨重，但这些投资者所选择的时机其实是最容易获利的时期。可是，绝大部分的投资者都选择了传统保守的方式，可惜所谓的“投资安全期”却失去了最佳的获利机会。

在房产投资这场无硝烟的战争中，得失总有时。然而我相信，相比8年前，现今通过投资房产获利已变得更容易、更安全。或许，投资回报来得并没有希望中的那么快，不过，却可以让自己避免卷入巨额贷款的漩涡。

既然房产投资即安全又容易，是不是其中有什么投资技巧？当然没有，但是“投资战略”再简单不过，投资者只需要做到以下几点：

• 在黄金地段用现金购买以折扣价出售的房屋（无利息风险）

• 耐心寻找“优质房客”（可获较高的收入）

• 对房客的合理要求尽量满足（保持收入稳定）

• 直到各类数据显示，房地产市场将出现泡沫，才正是抛售获利的机会。

以上我所介绍的方案，个人并不认为非常的出彩，但是它的确奏效。为什么？请看以下数据表：

该数据显示了佛罗里达州一套3个半居室的共管公寓每月的净收入情况。从上述数据表中可以看到，投资者除了可以赚取150%的利润之外完全不需要还贷。

美国伟大的经济学家保罗•萨缪尔森（Paul Samuelson）说：“投资，更像是关注油画晾干或关注草坪生长。如果想要寻求刺激，拿上8000美元到拉斯维加斯去。”

投资只是一场数字游戏

数字会提示投资者何时买入，何时卖出。据我了解，大部分的投资者都会本能的这么做。一栋高租金回报且无任何暗藏风险的房产就是物超所值的可靠标志之一。反之亦然，—低租金回报率可能就意味着该房产索价过高。如果把低租金回报率和高资本增值联系起来，那么投资者很可能会陷入房产泡沫之中。

投资需等待时机

目前，对于投资房产来说，是一个千载难逢的机会。与8年前相比，许多地区的房价都已降低了一半，远低于建设成本。虽然曾经楼盘供应量非常高，但自2011年以来已经下降了许多。

据近期美国人口调查局和《经济学人》杂志最新公布的数据，确认了从2004年至今，住房自有率从70%直降到64.8%，这就意味着承租人不断增多。事实上，承租人增多这一现象已持续十年之久。当承租人数量增长的速度超过了楼盘供应量，租金就会升高。

在这里我与大家分享一个关于金融投资顾问的笑话。有一个人拨通了电台的电话说：“感谢我的金融投资顾问，让我现在成为了拥有“小金库”的人，但是要知道，我曾经可是身价不菲的。”

这只是一则无聊的笑话，但在现实的投资中确实有这样的事情发生。虽说机会留给有准备的人，但当机会真的来临之时，单枪匹马的我们用什么来迎接它呢？

Colin Murphy专栏全集：

Colin Murphy与美国房产投资

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