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在上一期中，我介紹了有關紐約學區房的稅收與投資好學區可以起到高保值的內容。美國教育雖然實行的是“居住地制”，但是購買了學區房却不等于學生就可以100%的進入心儀的學校。然而，美國在擁有衆多公立學校之外，還有大量的私立學校，幷且很多都聞名遐邇。

爲了讓自己子女捷足先登，高昂的房價與地稅家長都可以不放在眼裏。但投資學區房就是進入優質學校的唯一出路？美國的私校學費真的像“傳說”中的不堪重負？

學區房—非它不可？

美國義務教育實行的是“居住地制”，也就是說，孩子能够在其居住地所屬的學區學校申請入學，而所謂的“居住”不限于自有還是租住。換言之，對于想要進入好學區就學的父母，完全可以通過租住學區內的房屋而達到目的。且一旦申請入學之後，即使畢業前搬離所屬學區，孩子仍然能够在同一個學校完成學業。其靈活開放的政策，主要是爲了保證孩子能够有一個穩定、良好的學習環境。所以，如果學區房的投資成本過高，許多家庭會選擇就近租房來替代，那麽學區房的投資也會使得後續的租賃市場得到保證。

許多學區房投資者認爲“一旦買到了學區房，就能够100%進入心儀的學校”。實際上，這是個誤區。近年來，熱門學校的報名情况日益激烈，紐約市特別是曼哈頓的一些熱門學校，即使居住在學區內，由于符合資格的申請者人數大大超過學校可以接收的學生人數，很多孩子被安排在“候選名單”（Waiting List）上，最後需要通過抽籤來决定。如果開學前仍然無法解决入學問題，候選名單的孩子就很有可能被安排到同一學區內的其他學校就學。

另外，“居住地制”也有例外。紐約市五大區（曼哈頓、皇后區、布朗克斯、布魯克林和史坦頓島）統一管理，推行一個“天才計劃” (Gifted & Talented program)。只要是在市內五區居住，在第二年9月開學時滿5周歲的學齡兒童即可參加全市範圍的Gifted & Talented考試。成績達到99%即在所有考生中排最前面1%的學生可以不受居住地限制申請全市範圍內特設的天才學校。在高中階段，紐約市設有9所“特殊高中”(Specialized High Schools), 由紐約市教育部統一管理（http://en.wikipedia.org/wiki/Specialized_high_schools_in_New_York_City）。其針對紐約市（含五區）居住者全面開放招生，唯一的招生程序就是參加“特殊高校入學考試”（Specialized High Schools Admission Test, 簡稱SHSAT）。通過考試的學生即可不分居住地的進入這些以高質量教學和優秀畢業率而聞名的著名高中。以上都是公立教育體系內的設置，因此上這些天才學校和特殊高中都是免學費的。

私立學校—未嘗不可！

美國還有大量的私立學校，由于在政府教育體制外，其教師學生比例、課程多樣及人性化、對個體學生及家長意見的重視程度均爲本地美國人推崇。由于國內原來沒有公立學校和私立學校的區別，大多數投資者對私校知之較少而天然排斥，很多人也認爲放著免費的公立學校不讀而自掏腰包上私校太不划算，其實兩者的比較遠不是如此簡單。好的公立學校平均每班20多個學生配一個老師，雖然與國內動輒40~50個學生相比少得多；但跟私立學校一般12個學生兩個老師比差了不是一點半點。私校由于不受政府教育部門統一考核，課程設置上更靈活更多樣化，更適合某方面有特殊才能的學生。相比之下公立學校要考慮總體學生的成績和質量，老師會更注重把較差的學生拉上來，勝于讓好的學生更優秀。私校既然是自己掏錢，家長也相應的有更多的話語權，學校管理部門及老師會更注重孩子及家長的意見反饋，特別是我們這些少數族裔學生及家長，由于在學校裏是少數，而美國社會又以種族多樣性爲榮，害怕被扣上種族歧視的帽子，因此會受到學校的格外重視。對于希望把孩子送進頂尖大學的父母，私校的優勢更是明顯。一般極好的公立學校，進入常春藤盟校的高中畢業生比例達到10~15%已經相當好了。但在一些著名的常春藤feeder school、或稱 prep school的私立學校，正如其名所言是專門爲常春藤高校“輸送”學生的預備學校，該比例能達到至少30%，而排名第一的Trinity School更高達驚人的41%！

至于說學費，好的私校每年學費大概在美金3到4萬之間，這個數字雖然乍聽起來很嚇人，但考慮到好學區的地稅，及好學區的好房子及普通學區的好房子的差價，則未必不划算。美國中産階級對私立學校望而却步因爲美國家庭平均都生育2、3個孩子，如果都上私校，則學費開支比好的公立學區地稅高出不少，但對于大多數是獨生子女的中國家庭來講，這個因素就不存在了。

總的來說，美國的教育體系爲孩子入學提供了很多不同的選擇。是否投資學區房視自身的情况和投資條件而定。地産投資是門學問，需要充分瞭解當地法律和稅收政策、市場形勢，爲孩子的教育做好提前和充分的準備。（完）

本文由戴上律师事务所周游律师协助撰写

公孙律师专栏全集：

公孙律师详解纽约房产和投资法律

在地産業繁盛時期，我每年都要參加15~20場房展會。雖然我已忘了是誰倡導了“購買持有”策略，但當時他們說的有關買樓花幷短期內出售貨獲高利潤的內容還讓我印象深刻。那時，投資房産與現在一樣是一個熱門的話題，甚至可以從出租車司機、酒店老闆和策展方的口中聽到：“要買房趁現在，別等房價上漲了再買。”經過仔細分析後發現，這不僅是一種高風險的投機手段，還與行內專家所倡導的傳統方法相去甚遠。

例如有些投資者在選擇了“激流而上”後損失慘重，但這些投資者所選擇的時機其實是最容易獲利的時期。可是，絕大部分的投資者都選擇了傳統保守的方式，可惜所謂的“投資安全期”却失去了最佳的獲利機會。

在房産投資這場無硝烟的戰爭中，得失總有時。然而我相信，相比8年前，現今通過投資房産獲利已變得更容易、更安全。或許，投資回報來得幷沒有希望中的那麽快，不過，却可以讓自己避免捲入巨額貸款的漩渦。

既然房産投資即安全又容易，是不是其中有什麽投資技巧？當然沒有，但是“投資戰略”再簡單不過，投資者只需要做到以下幾點：

• 在黃金地段用現金購買以折扣價出售的房屋（無利息風險）

• 耐心尋找“優質房客”（可獲較高的收入）

• 對房客的合理要求儘量滿足（保持收入穩定）

• 直到各類數據顯示，房地産市場將出現泡沫，才正是拋售獲利的機會。

以上我所介紹的方案，個人幷不認爲非常的出彩，但是它的確奏效。爲什麽？請看以下數據表：

該數據顯示了佛羅裏達州一套3個半居室的共管公寓每月的淨收入情况。從上述數據表中可以看到，投資者除了可以賺取150%的利潤之外完全不需要還貸。

美國偉大的經濟學家保羅•薩繆爾森（Paul Samuelson）說：“投資，更像是關注油畫晾乾或關注草坪生長。如果想要尋求刺激，拿上8000美元到拉斯維加斯去。”

投資只是一場數字游戲

數字會提示投資者何時買入，何時賣出。據我瞭解，大部分的投資者都會本能的這麽做。一棟高租金回報且無任何暗藏風險的房産就是物超所值的可靠標志之一。反之亦然，—低租金回報率可能就意味著該房産索價過高。如果把低租金回報率和高資本增值聯繫起來，那麽投資者很可能會陷入房産泡沫之中。

投資需等待時機

目前，對于投資房産來說，是一個千載難逢的機會。與8年前相比，許多地區的房價都已降低了一半，遠低于建設成本。雖然曾經樓盤供應量非常高，但自2011年以來已經下降了許多。

據近期美國人口調查局和《經濟學人》雜志最新公布的數據，確認了從2004年至今，住房自有率從70%直降到64.8%，這就意味著承租人不斷增多。事實上，承租人增多這一現象已持續十年之久。當承租人數量增長的速度超過了樓盤供應量，租金就會升高。

在這裏我與大家分享一個關于金融投資顧問的笑話。有一個人撥通了電臺的電話說：“感謝我的金融投資顧問，讓我現在成爲了擁有“小金庫”的人，但是要知道，我曾經可是身價不菲的。”

這只是一則無聊的笑話，但在現實的投資中確實有這樣的事情發生。雖說機會留給有準備的人，但當機會真的來臨之時，單槍匹馬的我們用什麽來迎接它呢？

Colin Murphy专栏全集：

Colin Murphy与美国房产投资

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