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如何选择EB-5项目，各路专家各有各的套路。鉴于最近一些出事的项目，或多或少都带有一些典型特征，虽然这是事后诸葛，但不妨来聊一聊个人的一些想法，看看投资者能做哪些事，来避免选择那些亮着红灯的项目。个人想法，完全不成熟，仅供参考或者引发思考，而且本文不是一个实用指南，无法直接按图索骥。

个人观点，总结成八个字：好人好事、好款好卖。

第一步：好人

选择项目的第一步是，找到好人，避免同烂人或者不合格的人合作。

简单说，就是人品 + 经验，包括如下几个方面：

1. 人品商誉：项目方（开发商）及其合伙人，有良好的商业记录和个人信誉，是否官司缠身，是否一直在做同当前EB-5项目，同等资金规模、相同市场区域的同一种业务；
2. 区域中心：区域中心及其合伙人，过往的个人和公司信誉，EB-5项目包装、运作、市场销售的经验；
3. 项目团队：项目律师、经济学家、商业计划起草人，同USCIS（移民局）打交道的经验和记录。

这一步是基础，如果人品有问题，信誉不佳，恐怕应该尽早放弃；如果经验缺乏，不一定完全否定，但需更加多的求证。

投资者可以：

查查开发商、区域中心、及其合伙人，背景、经验、投资开发过的项目，有无官司等不良记录。

需要留意，了解下开发商之前开发的项目规模，是否有过类似大小项目的开发经验，尽量避免投资新手。众所周知，做任何事情都有学习曲线，开发项目也是一样。EB-5求稳，投资者应尽量避免投入到那些，开发商首次做如此大规模的项目，或者使出吃奶的力气才能运作的项目。

最近被SEC起诉的几个项目非常典型，开发商/区域中心，要么是纯忽悠（人品有问题），要么是从来没有做过类似业务或者这么大体量的开发投资（经验有问题）。如果在投资之前，查下过往他们的过往记录，应该不难避免。

如果这个功课做好了，没跟着骗子或急功近利者走，找个有经验靠谱的项目方，EB-5基本就成了一半。

最后，注意一点，申请美国绿卡要按照美国的游戏规则来，避免玩国人擅长的套路，否则最后被玩的恐怕就是自己。最近被告的项目就有，私下签定协议不交给USCIS，承诺若不能还款就给房子的，这违反了EB-5投资必须处于风险（at risk）的最基本要求，项目方吃准了中国人常有的投机心里，浑然不顾美国的游戏规则。不妨想想，业务健康不差钱的公司和老板，为啥非要铤而走险玩弄规则？结果SEC一查，公司都被接管了，你私下签的协议找谁去要房，若拿出来追索而曝光的话，USCIS还得把你的绿卡没收了。

第二步：好事

选择项目的第二步，是要能确认，所考量的EB-5项目，符合市场和移民的逻辑。

简单说，就是能开工有市场前景 + 符合移民条件，包括如下几个方面：

1. 项目前提：有必要的审批、资金能够落实到位，能开的了工、收的了尾；
2. 商业逻辑：有市场前景，能运作下去，能创造就业，能盈利，能再融资，能还钱；
3. 项目类型：EB-5投资的回报是绿卡，投资收益再高都与俺无关，尽量图低风险低回报的项目。
4. 移民逻辑：本人偏保守，希望看到该项目或者类似的项目，有在USCIS获批的过往记录。

投资者可以：

考量市场前景，这个比较难，需要对美国的相关市场了解，不同行业又不一样，如果看好哪个行业哪个城市哪类项目的市场前景，可以多从这方面着手。

分析项目类型，高风险高回报的那些高大上项目，适合风险投资来追逐高额利润。EB-5投资者，再高项目利润都与你无关，你能拿到的投资回报是绿卡和微薄的固定收益。所以，说得难听点，越是低风险低回报的土项目，越是传统的项目，恐怕越合适EB-5投资者。

考察移民逻辑，这个相对容易，类似的项目是否有获批记录，太新的模式是否会被拒，问一圈基本能了解。

如果一个项目，USCIS认为拿绿卡符合政策，市场前景看好又非高风险的，那就基本可以做到绿卡和还款双丰收了。

第三步：好款

好款，即好条款、好条件。

往往投资者在评估项目时，一上来就被牵着鼻子走到这一步，最终被项目的某些亮点吸引而做出投资决定，个人觉得这是选项目的最大误区。只有在依次走完第一和第二步，确认了好人好事之后，才应该看某个EB-5项目能否给投资者提供好的条件。当然，并不是要否认EB-5项目条件的重要性，而是建议考量项目的先后次序。

通常，需要考量的项目条件，可能会有：

股权或债权模式、预审批、放款条件、抵押物、第几顺位、EB-5资金占比、开发商投入、银行贷款到位条件、就业系数、还款机制等等不一而足。每项都很重要，但是条件参数毕竟只是参数，只能放在同等条件下考量某一参数。

而且，即便在同等条件下，一个开发商资金占比只有10%的项目，一定比占比30%的差吗？没错，开发商投入越大，可能意味着其承诺越大，越难独自抽身而退。但是，单单就这一个参数而言，开发商的投入，恐怕还得看是真金白银的现金投入，还是多年前购地经评估升值后的作价投入，等等不同情况下的资金占比。而且，就开发商的商业逻辑而言，在美国房产市场如此之好的当下，我一个项目好公司信誉又好不怕借不到钱，为何不能少放点自己的股权资金进去，多融点资，放大资金杠杆，去多运作几个项目呢？

同时，个人非常不建议，以某个参数作为选择项目的必要条件。譬如，一定要选一个有预审批的项目，一定要选择I-526通过后再放款的项目，等等这类限制条件，这种选择项目的方式，很可能会是舍本逐末。毕竟，我们的目的是，I-829获批并且收回投资款，上面所罗列的限制条件，并非是实现我们最终目的之必要条件。靠谱的人和事，比那些看起来有众多亮点的项目，更能确保实现我们最终的目的。

第四步：好卖

最近一年，市场上项目太多，产生了一个新的问题，就是不是所有的项目都能按计划顺利募资完毕。所以，最好多加一份考量，一个项目是否卖得好，能否能按照计划募集到所需资金？否则，万一迟迟不能募集到足够多的EB-5资金，银行通常是不见兔子不撒鹰也迟迟不会放款的，这样就会影响到开工运营，并可能会造成一系列的问题。

投资者可以打听下，项目方是否募资顺利，如果不能按时募集到预定的EB-5资金，是否有备选方案，备选方案是否会影响到我的绿卡和还款。

东拉四扯这么多，自己都绕糊涂了，还是回到开头那句话：好人好事、好款好卖。

最后，请朋友们批判指正。

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对于在美国的外国人来说，至少投资50万美元用于创业才能拿到永居权，这项备受争议的移民政策就是在中国富人圈中很受欢迎的EB-5移民签证。然而美国会议员正在考虑对该政策进行调整，想要拿到绿卡将变得更加困难。

现行政策的支持者表示， 外国投资者提供了一个重要的替代性资金来源，使大型房地产投资从中受益，比如布鲁克林的大西洋广场，和一些小的项目，诸如生产食品可降解容器的北达科他州的工厂。

然而批评家指出，这成为了全球精英阶层购买美国公民身份的一种方式。其不仅是一项繁文缛节的政策，同时在欺诈问题上也疏于管理。

目前，国会已提出一系列改革建议，其中包括最新发布的一项临时应急措施，将保证该政策运行至12月初。

EB5Sir注：

这里指，我们说的EB-5区域中心计划，随着9月30日临时决议案的通过，而被临时延期到了12月11日。

该政策可能在以下四方面发生变化：

1. 购买绿卡将变得更为昂贵

EB-5计划，当前要求外国投资者依据投资项目，投入50至100万美元的资金，并保证该项目将为美国提供就业岗位。而一项改革建议，则将投资金额提高至80至120万美元，同时保证原有的就业要求。该政策自1990年颁布以来，对于投资金额的调整已经延迟了很久，尽管更高的资金要求不太可能“减少投资移民的人数”，麦楷博平会计师事务所办理EB-5业务的David Appel表示。

然而，这的确意味着对于中国富人来说，想要拿到美国绿卡变得更加严格了。中国实行十分严格的资本管理制度，其限制个人出境所携带的资金数额。更高的资金标准意味着，申请者需要进一步计划如何将资金提前转移出中国。

不过，尽管金额有所提高，但美国的这项投资移民计划，仍比其他国家的同类型移民计划要便宜很多。

EB5Sir注：

这点没错，这里指的是6月4日的参议院提案，涨价到80万基本是共识，是否会因为涨价而减少申请人数，个人感觉一定会的。老美感觉太好，如果单看投资额，确实EB-5最便宜，但是EB-5不是旱涝保收的投资，和欧洲买房移民等不具有可比性。

2. 需披露更多的财务信息

寻求EB-5投资的项目，要求申请者在如何支配投资资金方面披露更多的信息。更为严格的审查制度，同样要求项目方 – 诸如房产开发商 – 没有犯罪记录。

“这笔投资将支付哪些人的收入，以及这笔资金将用于做什么，等更为详细的投资证明将被要求提供，政府可以此判断这其中是否存在欺诈行为。”移民律师Ron Klasko说，“这是对投资者的保护。”

与此同时，投资者将可能接受针对其资金来源更为彻底的审查。他们必须证明这项资金是合法收入，同时合法转移至美国。

一些国会提案甚至禁止由朋友赠与的大额资金来源。EB-5签证一直以来都是企业和投资个人进行欺诈行为的重灾区。据美国司法部消息，今年早些时候，中国官员前妻赵世兰就因洗钱和移民欺诈等罪名在华盛顿州被捕，赵世兰和前夫乔建军被控通过EB-5非法获得美国签证。

EB5Sir注：

这里指的也是参议院6月4日的提案，涉及两点。其一，对于项目方和区域中心加强监管，对投资者是好事。其二，对于资金来源，将要求更为严格，不过该提案在这点要求过于苛刻，不知道是否能够真正落地。赵世兰的案子，之前也报道过，她通过EB-5进入美国，并且当时已经同他的贪官丈夫离婚了，但是还做假的婚姻证明，将前夫作为配偶带人美国，因此涉嫌移民欺诈。

3. 投资者将不得不向他们从未听说的村镇进行投资

议员们就EB-5是否应该集中于城市或乡镇展开了激烈的讨论。现行的政策包括着两个区域，然而更多的投资集中于纽约或洛杉矶等大城市。

一些人表示，在富裕的城市地区进行的投资对于增加该区域的就业十分有效，因为这些城市通常被低就业率的地区所包围。例如正在曼哈顿修建的摩天大楼为那些生活在其周边却不能支付城市生活的低收入人群提供了就业机会。

另一些人则表示，该投资计划应该锁定那些乡村地区，因为那里有更多需要工作的人。

问题是“中国投资者对乡下并不感兴趣”，移民律师Bernard Wolfsdorf表示，他们把钱投到自己熟悉的地方会感到更加安全，例如旧金山而不是爱荷华州的某个小镇。

专家表示，这一特殊问题反映了一场独特的政治斗争，国会议员们都在为各自的州和地区争取利益，该议题将如何解决还有待观察。

EB5Sir注：

这就是我们最近一直在谈的TEA认定的问题，这是国会当前争议最为激烈的。而戏称的爱荷华州，正是参议院大佬Grassley的选区。当然，TEA定义的改革，尚未有定论，只能说也许将不得不投资到乡村。

4. 变革将可能回溯

对于这些政策调整，政策执行者将决定它们将何时生效。他们将决定该法案立即执行，或是在未来生效。他们同时可以选择将有效期提前，这意味着那些早期申请EB-5计划的投资者，将依据新的高投资金额和要求重新提交相关信息，并遵守新的办理流程要求。

EB5Sir注：

这点是指，最近我们一直在谈的法案悬而未决的另一大问题，祖父条款。法案何时生效，是否有追溯力，生效之后投资的项目和投资者能否继续适用老法案的问题，都还是个未知数。但是，如果新法案要追溯到老的投资者的话，可能性应该微乎其微，除非美国移民局做好了充分的准备，被告上法庭那是肯定的。

最后，法案究竟会是怎样，我们都还不知道，但是从现有消息而言，大致能对上文做个分析：

1. 第一点，涨价，应该是国会共识；
2. 第二点，第一部分，加强项目方和区域中心监管也是共识；第二部分，是否会严格按照6月4日参议院的提案，严格资金来源证明到苛刻的地方，尚不得知。不过，严格资金来源证明一定是趋势，单从移民局最近的做法而言，我们就已经能看出来。
3. 第三点，TEA定义的争议，是所有争议中最大的，而且是所谓的意识形态的争议，究竟鹿死谁手，不得而知，希望双方能拿出个中庸的方案。
4. 第四点，祖父条款，按照CNN所谓的回溯回去的可能性，个人认为非常小，难点在于新法案生效后，如果对老项目的新投资者如何有个宽限期的问题。

总之，CNN Money的报道，与实际情况只是略有出入，就是几个标题有些吓人。最后，再强调一点，在所有都未有定论的当下，刚忙过9.30，继续忙12.11才是正事。

（原文作者：Sophia Yan，原文来源：CNN Money，翻译：侨报）

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