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全國房地產經紀人協會（NAR）近期發佈一份消費者季度調查報告，報告顯示儘管只有半數的受訪者認為當前經濟持續增長，然而幾乎所有的年輕租戶還是希望能夠買房，並且大部分人仍將購房作為實現美國夢的一部分。

美國房產經紀協會：94%租戶購房慾望強烈

NAR 近期發佈的住戶季度調查報告Housing Opportunities and Market Experience（簡稱HOME），主要研究房地產發展趨勢。其中包括對當前租戶和房主購房的意願調查，當前是否是購房或者售房的好時機，以及對房貸市場的經驗與期望。每一季度根據房地產市場實際情況加入新的調查問題。

HOME數據顯示，30歲左右的租戶中，94%希望未來能購房。總體來說，83%的租戶渴望擁有自己的房屋，77%的租戶認為購房是美國夢的一部分。

全國房地產經紀人協會（NAR）近期發佈一份消費者季度調查報告，報告顯示儘管只有半數的受訪者認為當前經濟持續增長，然而幾乎所有的年輕租戶還是希望能夠買房，並且大部分人仍將購房作為實現美國夢的一部分。

NAR 近期發佈的住戶季度調查報告Housing Opportunities and Market Experience（簡稱HOME），主要研究房地產發展趨勢。其中包括對當前租戶和房主購房的意願調查，當前是否是購房或者售房的好時機，以及對房貸市場的經驗與期望。每一季度根據房地產市場實際情況加入新的調查問題。

HOME數據顯示，30歲左右的租戶中，94%希望未來能購房。總體來說，83%的租戶渴望擁有自己的房屋，77%的租戶認為購房是美國夢的一部分。

全國房地產經紀人協會首席經濟學家 LawrenceYun 表示，調查結果顯示普遍認為年輕人不想買房的觀念是不對的，「儘管在金融和房市危機之際進入職場，但是對於絕大多數年輕人來說，能夠買房已然成了個人目標。雖然各種各樣的經濟和私人問題導致大部分年輕人不能輕鬆購房，但是這一潛在需求量極大。」

53%的租戶表示當前未購房的原因是購買力不足，19%的租戶表示租房比購房更具有靈活性。當問及未來購房的主要原因時，租戶表示主要是考慮以後的生活方式。比如結婚生子，退休生活（33%）或者經濟狀況好轉（26%）。

對於首次購房者來說，考慮更多的是租金、房價，住房供給，償還學貸，結婚生子等綜合因素，而不是房屋是否保值。

住戶對經濟發展形勢呈兩極態度

調查報告中的所有住戶（包括租戶和房主），對美國經濟發展形勢呈兩極態度，一半認為經濟發展形勢良好。

租戶對於當前經濟形勢稍顯樂觀，57%的人認為經濟正在持續增長。但是不管是否對美國經濟有信心，認為經濟發展不樂觀的人當中，仍有76%希望能夠購房。

Lawrence Yun表示，2015年全國多數地區就業形勢良好，住宅市場房屋銷售是自經濟危機以來最好的一年。然而，一些地區經濟恢復緩慢，大多數家庭收入不高，所以僅有半數受訪者認為經濟正在持續增長。

極好的財政決策，美國夢的一部分

儘管當前經濟形勢並不明朗，在各年齡階段和教育層次的調查對象中，84%的人仍認為購房是一個好的決定，且76%的人認為這是一個極其明智的決定。85%的人認為購房是他們實現美國夢的一部分。他們購房的主要原因包括，結婚生子（36%），擁有自己的空間（26%）以及退休後的居所（14%）。

購房時機絕佳，貸款幾率不一

NAR報告顯示，82%的房主認為目前是購房的好時期，這樣認為的租戶僅為68%。61%的房主認為目前也是售房的好時期。

根據此報告，65%的人表示不易獲得貸款。年收入3至4萬美元的租戶（10%）很可能貸款不成功，年收入5萬美元以上的人中，51%尚未貸款，但表示對能夠成功獲得貸款充滿信心。總的來說，5%的租戶試著去貸款買房，但是卻未獲批。

房價走向，經濟展望

美國大部分地區房屋銷售持續復甦，89%的調查者表示所在社區房價和去年相比要麼上漲，要麼持平。91%的調查者認為未來半年房價繼續走強。

HOME調查報告還通過住房類型，年齡階段，收入水平和所處地區等方面計算出「月度個人理財指數」。自3月份開始，指數不斷上漲，12月份為目前最高–預計受訪者未來半年經濟狀況會變得更好。當前，租戶、年輕房主以及住在郊區的住戶對未來經濟狀況非常樂觀。

租戶中絕大部分是年輕人，他們對未來更為樂觀。並且多數人準備定居下來，結婚生子，所以購房意願強烈。但是，早日購房主要還是取決於市場上房屋供給量的增多以及個人經濟狀況的提高。

美國紐約作為全球有名國際化的大都市，該市的房價和租金一直在上漲，而根據最新的資料報導，美國城市排名中紐約租金中位數已經上漲到了全美排名第二，中位數超過3000美元。在紐約，一些街區的租金甚至在一年內瘋漲30.7％，讓我們一起來看看具體情況。

有報告指出，紐約皇后區所有公寓中，三臥公寓的租金漲幅最大，中位租金增長46.2%，兩臥公寓的漲幅則為19.8%，一臥公寓為14.4%。而在紐約市其他地區，房屋租金也仍在穩步上升。

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那麼為何紐約房租一直在上漲呢？有以下幾個原因：

首先是紐約作為工作和居住地，過去幾十年來吸引力大增，因為犯罪率下降，服務設施改善，公寓需求上升，不 僅是長期居民，還有短期居民。

第二個原因則是短期訪問者和永久居民的住房需求都在上升，而供應卻跟不上。

第三個主要原因則是富人所喜歡的許多服務設施都被 捆綁計入紐約市的公寓價格，包括密集的酒吧、餐館、劇院和高檔商店。同時，紐約市為高技術和低技術工人都提供了高於其它城市的收入，那也是房價和房租較高 的原因。高收入和住房開支高相輔相成，尤其是高技術工人，好工作往往同住房開支連在一起。正因為紐約市收入較高，住房開支對於很多人來說並不像表面上那麼可怕。

不過，紐約市也對這樣上漲的租金做出的應對舉措，在去年下半年，紐約市租賃指導委員會通過投票以7：2同意將紐約市房屋租賃的一年期租金固定不動，新規定 將從2015年10月1日期開始實行，到2016年9月30日結束。新規定同時將兩年期房租的上漲幅度控制在2%以內。這是德布拉西奧市長面對持續上漲的 房屋租金做出的對策。

上漲的租金對於購房投資者來說，算得上是一個好消息，那麼面對紐約持續上漲的租金，有興趣投資的投資者們可要抓住機會，進行投資。

 

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（互聯網資訊綜合整理）

Zillow和Zumper網站的住房專家們預測，新澤西已經很高的房租在2016年還會上漲3-5％。

澤西中部房屋資源中心（Central Jersey Housing Resource Center）的執行主席克拉克（Sharon Clark）表示，很多人在給她的辦公室打電話詢問住房時很不高興，說，「我以為是低價房呢！」克拉克說：「人們以為低價住房是每月300-500美元的 公寓，但事實並非如此。」她說， 「我們的低價計劃裡有很多每月1,400美元的公寓，許多新州居民很難支付這種所謂的『低價住房』。」

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克拉克說，很多人想買房子，但付不起首付或者很難得到抵押貸款。她說，「不少人換了工作，差不多需要穩定一兩年，顯然人們想要自己的空間，但很多時候只能住在一起或者找室友。」她說，新澤西不少人用收入的50-60%付房租，這就是為什麼他們做不止一份工作。她還表示，澤西中部房屋資源中心為首次買房者辦班授課，鼓勵人們申請補助計劃和其它援助來得到像樣的住房。

根據房地產信息公司RealtyTrac的最新報告，在新州北部和中部的大部分地方，租房比買房便宜；而在Ocean郡、Camden郡、Atlantic郡、Cumberland郡，以及新州北部的Sussex郡，買房比租房便宜。

 

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（互聯網資訊綜合整理）

高科技產業蓬勃發展帶動舊金山的房價。一項最新的調查發現，舊金山辦公室租金十年來首度超越紐約曼哈頓。

《商業內幕》1月10日援引《紐約時報》的報導稱，2015年第四季度舊金山平均每平方英呎（0.09平方公尺）的辦公室租金是72.26美元，比起2014年上漲了14%，並於十年來首度超過紐約曼哈頓，每平方英呎的辦公室租金為71.85美元。

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該調查引用美商不動產世邦魏理仕（CBRE Group, Inc.）的數據表示，這是自2000年網絡泡沫以來，舊金山的辦公室租金首次超越紐約曼哈頓。

這個改變主要是拜高科技產業在舊金山快速成長之賜。近幾年來，舊金山有將近三分之一的辦公空間被高科技公司所佔據，像是Salesforce、推特（Twitter）、Dropbox、Adobe、谷歌（Google）和Square，每家企業佔地都超過30萬平方英呎（2.78萬平方公尺）。

CBRE研究分析部主任安河內（Colin Yasukochi）表示，舊金山的市場主要由高科技產業所驅動，而高科技是自經濟蕭條之後成長最快速的產業。

其實，這樣的結果並不令人意外，因為舊金山及其周邊的灣區早已是全美房價最高的地區。依全美公寓租賃信息網站Zumper的數據，今年1月舊金山一房的房租中位數就已經是全美最高的，而奧克蘭（Oakland）和聖荷西（San Jose）分屬全國一房租金第四和第五高的城市。

但是，目前舊金山的房價漲幅能持續多久並不清楚，因為有一些總部設在舊金山的高科技新創正面臨裁員與降低成本的命運，而支持這些公司的資本似乎在今年也會有降溫的跡象。

此外，也有報導稱，舊金山的房東似乎不太願意將房子租給科技新創公司，以降低風險。有些人甚至悲觀預測，在未來幾年恐面臨另一波的經濟衰退。

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《波特蘭先鋒報》報導，有關波特蘭住房成本的壞消息仍然不斷，上週公寓列表報導稱，2014年57％的城市租房者屬「成本負擔」，這個比例在美國主要城市中居高。

如果租房者和房主支付其收入的30％於住房，則被認為是成本負擔。從全國範圍來看，這一比例在去年從49.3％上升到53.4％。但是在波特蘭的增長幅度更大，從租房者的51.1％上升到57％。

出人意料的是，波特蘭的這一比例比許多平均租金較高的城市都高，包括舊金山（42.5％）、西雅圖（46％）、波士頓（52.4％）和紐約（55.1％）。這是因為這些城市的平均收入比波特蘭更都高，使房租更容易付得起。

比波特蘭成本負擔租房者比例更高的城市包括邁阿密、底特律和洛杉磯等，他們這都在60％以上。公寓列表跟蹤租金橫貫縣境。

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專家預測，明年美國房租增幅平均在3%-5%，超過通貨膨脹率。

房地產網站Zillow首席經濟學家Svenja Gudell表示：「我們目前已在房租支付能力危機中，而2016年壓力也不會減弱。」

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CNN財經網報導，金融危機後的這幾年，因租房需求增加，空房率大幅下降，也導致房租飆升。

雖然預期明年房租會上漲，但一些熱點地區漲幅不大。全美一些最熱門的租房市場，如舊金山、波士頓和紐約市，這些地區的租金會停滯。

但隨著房客因租金過高而選擇離開這些大城市，搬到周邊地區，造成當地租金上漲。如，奧克蘭2016年房租漲幅會超過舊金山。劍橋市房租明年也會有大幅上漲，房客選擇劍橋替代波士頓。奧斯汀、達拉斯、休斯頓、邁阿密房租也會增長強勁。

新建單元會投入到市場，但不太可能滿足需求，有些地區空房率如此低，需至少一年時間才能趕上需求。另外，新建房一般比較高檔，因此對緩解租房承受力幫助不大。

房貸利率上漲也會推高租金，美國聯邦儲備委員會預期在長達9年後，第一次啟動升息。這將會使人們更長的留在租房市場，高房貸增加借貸成本，阻礙了一些潛在的買房者，另一方面又推高了租金。

在租金上花費增加，從而更難攢下買房首付款，這樣迫使人們更久的留在租房市場。

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現在全美的租屋族比十年前多出了九百萬人，是有史以來最大的成長幅度，而由於租屋者眾，租金也是水漲船高。

美國房屋租金飆升 房市新危機降臨

在美國高達 4300 萬的租屋者中，有至少五分之一的人處在＂高租金負擔＂的狀態，他們的租金佔其總收入超過 30%。

哈佛聯合房市研究中心的主理者 Chris Herbert 表示，租金負擔過高是一項重大的危機，很快地整個租屋市場的價格會全面飆升，屆時低收入戶將會無處可去，現在高額租金的問題已經開始延燒到中產階級家庭了。

租金超過總收入一半以上的的＂嚴重租金負擔＂族群，在過去十年從 750 萬人上升到 1140 萬人。

儘管新屋建設從房市泡沫以來已經有 35% 的成長，多戶式的公寓也開始大舉興建，但需求量還是遠遠超過供給量。

Herbert 表示，租屋市場過熱主要來自兩個效應，一是次貸風暴帶來大量付不起房貸而需要住處的人，二是市場對於租屋的好處過於推崇導致大量房產投入租屋市場。

除此之外，租屋佔整個房產市場的比例也來到 30 年來的新高，目前是以每年 3.5% 的速度喎速成長，雖然還是有許多提供租屋的物件分佈在郊區地帶，但近期許多新建的多戶式的公寓都走向大空間及豪華的風格，且都蓋在市中心，主要就是針對那些高收入的族群，但中產階級與低收入戶就陷入了困境。

擁有房產的人數現在也降到了五十年來的新低點，且市場預期數字還會繼續下探，CoreLogic 首席經濟學家 Frank Nothaft 在報告中提到，這樣的市場態勢至少會維持到 2016 年，年輕的家庭將會繼續消化掉最近大量新建的房產物件。

由於房貸利率有可能上升，這使得租屋者原本的購屋想法被迫中斷，同時，在租金高漲的情況下，人們將很難存到足以購買房產的資金。

First American 首席經濟學家 Mark Fleming 表示，聯准會的升息將會對首次購屋族群帶來眾大衝擊，現在許多房貸的利率已經因應可能的升息而提早調整了，使得房貸需求持續降低。

隨著大城市的新屋逐漸完工，供給與需求間的差距將會收斂，但大城市的新屋絕大多數都是高檔的市中心住宅，因此有些開發商正準備要到郊區開發一些比較次級的住宅，而未來幾年新屋的趨勢將會以多戶式的公寓為主。