美国购房 – Page 3

中國土豪任性近半買家現金購買美國房屋

中國買家超愛美國房市，今年已經成為美國房地產最主要的海外買家，而且有 46% 的買家更是直接用現金付款，比例較 10 年前大增了 229%。房地產數據分析網站 RealtyTrac 副董事長 Daren Blomquist 就表示，外國買家佔美國房市的比重已經較 10 年前大幅增加，特別是華人買家。這些全額付現買房的外國客推升了美國房價近幾年的漲勢，他們比較不像本土買家受到較大的收入限制。

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根據《CNBC》報導，中國經濟和股市近期的波動反而趨使更多中國買家前往美國購屋。房產公司 Long & Foster 董事長 Pandra Richie 指出，家中有小孩的中國買家需求強勁，他們依賴公司的團隊來深入瞭解本地的教育環境，獲得高品質的教育是中國買家首要考量的因素之一。去年亞洲買家佔美國房市的外國買家比例高達 35%，共花費了 280 億美元在美國房市上。其中，他們在高價房地產市場，如加州和紐約的買氣又特別熱烈。

剛從中國房產論壇回來的房地產經濟人 Kathy Sloane 表示，中國的買家家境富裕，他們很多人都帶著小孩前去參加論壇，想知道在美國如何為小孩取得良好的教育環境，以及父母怎麼取得醫療建保。中國客有些想在紐約買豪華公寓，然而並非全部，但整體來說中國客確實傾向較新的房屋。

Kathy Sloane 認為，這些中國客到美國買房跟資本外流無關，他們只是要改善生活，基於許多原因而搬離中國。教育、醫療建保和房價可望續漲的因素都對中國買家充滿吸引力。雖然目前中國客的需求主要在較高階的房屋，但中階房屋的需求也會開始增加。現金付款是目前買房的特別優勢，很明顯的中國買家清楚這點。

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美國公寓房產投資外州比洛杉磯更火

經濟學家預測未來四年洛杉磯房價還會上漲至少8％，華人現在仍是美國房產市場的寵兒。不少華裔房產專家或投資人都會受邀參加不同的房地產會議。近日，在洛杉磯喜來登酒店舉行的第二屆房地產創新融資會議上，華裔面孔增多。

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法學博士吳佳璐，2013年作為合夥人加入了Gelt房地產投資公司，主要負責公司的華人業務。他介紹，他們的主要項目都在外州，管理3000多套公寓。

房地產投資市場類型有住宅自住、公寓出租和商業樓等，但洛杉磯公寓出租市場並不紅火，反而外州的鳳凰城、鹽湖城和丹佛等地市場更搶手。吳佳璐道出了主要原因：「因為洛杉磯的房地產市場的資本轉換率太低了，在這裡購置房產的話，租金的收益非常微薄。」

洛杉磯有很多房地產投資公司，幫助客戶購置、管理、裝修以及出售公寓樓。他們的客戶除了當地西人投資者，華人投資者也越來越有競爭力，特別是來自中國大陸的投資人。

吳佳璐說，他們也有很多來自大陸的客戶，主要是機構投資人。他說：「這些機構有基金公司和房地產公司，他們在中國獲得巨大的財富之後，想平攤風險會進行一些海外投資。」

專業人士表示，一個好的投資項目需要考慮很多因素，包括當地的宏觀經濟、人口增長率和就業率等方面問題。基於這些因素，造成很多外州城市房產市場紅火。例如丹佛每年人口增長為5％，收入也在穩定增長，租金增長每年有10％，所以吸引了很多投資人。

家住河濱縣的房產投資人許先生，有35年的投資經驗，他建議投資新手，可以先從小額度的投資項目開始，中間轉手的機會多一點，風險也相對較小。

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在美購房近一半中國買家選擇現金支付

中國買家持續在美國住宅房市投入大筆資金，從陽光明媚的洛杉磯市郊歐文市（Irvine）的發展案到曼哈頓可俯瞰群樓天際線的摩登公寓。據全美房地產經紀人協會（NAR），中國現在居外國買家之首，將近一半是現金支付房款。

在美購房近一半中國買家選擇現金支付

2015年迄今，中國買家46%以現金購房，較10年前增加約2.3倍。外國買家整體而言，33%以現金購房，較10年前增長65%。

近幾年來，外國現金買家助長美國房產升值，他們不同於美國本地需貸款融資的傳統買家。不過，在整體的美國房地產市場中，外國買家的數量並不大。

根據NAR，在過去的12個月，外國買家購買了20.9萬套房產，約佔成屋銷售的4%。海外買家購買的房產價值較高，佔到總銷售額的8%。

CNBC 報導稱，由於中國近期經濟和股市不穩定，帶動更多買家到美國。位於弗吉尼亞州的房產商Long & Foster最近開始與中國房產網站居外（Juwai）合作。該房產商總裁Pandra Richie表示：我們看到來自中國家長的需求，有買家的孩子年僅1歲，要求他們幫助深入瞭解當地的社區、教育品質，包括從小學至大學。他說：「優質教育是中國買家首先考慮的因素之一。」

截至2015年3月的12個月內，中國買家在美房產花費超過286億美元，平均房價成本83.18萬美元。報導中說，中國買家心動於美國的教育、老人醫療保健和房產升值。有仲介商依此推出配套方案。

中國人也較青睞新建築，一些建商專為中國買家量身打造建蓋房子。

截至目前，雖然較高端的需求一直很旺，但如大西洋岸中部城市更實惠的市場也開始看到需求增加。

加州大學洛杉磯分校經濟學家William Yu表示：從經濟和政治上考慮，對中國資金來說，最聰明的投資目的地是美國。中國投資者希望用美國房地產分散投資。

美百萬房產銷售年增21%

另外，根據Coldwell Banker週二（6日）公佈的國際豪宅市場報告顯示，截至七月份為止的12個月內，美國百萬美元以上的房產銷售約92,000戶，增長了21%。

該報告稱，推動豪宅市場的動力是全球財富增加，以及富人購買房地產作為投資與安全資產所在的興趣漸增。

美國百萬美元的房產銷售仍高度集中在東西兩岸。紐約市銷售的百萬房產最多，有6,753戶，其次是洛杉磯的2,685戶，舊金山2,324戶。

擁有最多百萬住宅的前三個郵編都在紐約市：10023（中央公園西）、10019（中央公園南）和10011（切爾西）。在美國加州拉霍亞（La Jolla）郵編92037排名第四，加州弗裡蒙特（Fremont ）郵編94539，排在第五位。

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有數有真相：美國購房中國買家揮資搶佔第一

考慮在美國買房？你可能需要先看看最新數據。美國全國房地產經紀人協會（NAR）本周剛剛發佈了一份外國人在美購房的最新報告。我們來看看和中國相關的吧，首先是整體情況：

報告涵蓋的是2014年4月到2015年3月的住房成交數據。
全美外國人購房交易數量減少了10%，但總成交額1040億美元比上一年增長了8%。
中國、加拿大、墨西哥、印度和英國五國的買家佔據了前五名。
中國人在交易額和交易量上都排在了頭名（這是有史以來第一次），一共買下了價值286億美元的房產。

有數有真相：美國購房中國買家位居第一

美國國內購房者的購房均價是25.56萬美元，而國際購房者的購房均價高了一倍，達到49.96萬美元。至於中國購房者嘛，你猜對了，他們更“土豪”，購房均價83.18萬美元。

用這份NAR報告裏的另幾張圖，我們試著更深入瞭解這些買美國房子的中國人吧：

有數有真相：美國購房中國買家位居第一

有69%的中國買家直接用現金購房，26%用了按揭。只有中國人是用現金買房的“土豪”？未必正確哦，看看前五名裏另外四個用現金買房的比例吧——加拿大73%，英國58%，墨西哥46%，印度16%。

有數有真相：美國購房中國買家位居第一

有49%的中國購房者是美國居民，43%不是。這裏說的是居民，不是公民。

有數有真相：美國購房中國買家位居第一有數有真相：美國購房中國買家位居第一

另外有一點很突出，有7%的中國買家是買房讓在美國上學的孩子住的。

看了看其他幾個主要國家的購房者，做孩子上學用途的比例基本都是0，看來是中國特色嘍……

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購房預算有限？考慮美國生活費最便宜的十大城市

受夠了每個月一半的工錢都要交房租，買桶一加侖的牛奶要花4.5美元？或許你是時候決定搬到個便宜點的地方去住了。

購房預算有限？可以考慮美國生活費最便宜的十大城市

當然，郊區縣的生活開銷總體會比大都市裡便宜。可如果你又不捨得離開大城市，那麼去哪兒好呢？房產信息網站SmartAsset綜合多方數據，評選出了全美生活消費水平最低的十個人口15萬以上大都市。這些地方購房便宜，房租也低，吃喝消費也都低於全美平均水平。

1. 紐約州水牛城

房價中位數：$66,900

每月房租價格中位數：$512

住房以外每月平均生活消費指數：92.75 （全美平均水平100）

平均總生活費指數：79.34 （全美平均水平100）

2. 蒙大拿州斯普林菲爾德

房價中位數：$106,200

每月房租價格中位數：$525

住房以外每月平均生活消費指數：95.54

平均總生活費指數：79.92

3. 印第安納州韋恩堡

房價中位數：$98,700

每月房租價格中位數：$535

住房以外每月平均生活消費指數：94.21

平均總生活費指數：80.77

4. 田納西州諾克斯維爾

房價中位數：$116,700

每月房租價格中位數：$589

住房以外每月平均生活消費指數：90.14

平均總生活費指數：82.26

5. 密西西比州傑克遜

房價中位數：$88,400

每月房租價格中位數：$576

住房以外每月平均生活消費指數：93.42

平均總生活費指數：82.51

6. 亞利桑那州伯明翰

房價中位數：$86,000

每月房租價格中位數：$521

住房以外每月平均生活消費指數：96.31

平均總生活費指數：83.29

7. 俄亥俄州阿克倫

房價中位數：$81,400

每月房租價格中位數：$541

住房以外每月平均生活消費指數：97.94

平均總生活費指數：83.65

8. 路易斯安那州什里夫波特

房價中位數：$124,700

每月房租價格中位數：$578

住房以外每月平均生活消費指數：92.31

平均總生活費指數：83.65

9. 德克薩斯州阿馬里洛

房價中位數：$116,500

每月房租價格中位數：$588

住房以外每月平均生活消費指數：91.01

平均總生活費指數：84.24

10. 密歇根州底特律

房價中位數：$42,300

每月房租價格中位數：$553

住房以外每月平均生活消費指數：96.66

平均總生活費指數：85.21

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洛杉磯買房不可不看的省錢寶典

不少華人選擇在美國購房的首選地區就是洛杉磯，那麽在洛杉磯買房都需要什麽呢？

美國洛杉磯——華人首選購房地點之壹

壹、看房前向經紀人提出自己壹定堅持的要求

這樣可以減少看不需要的房子，也可以避免在看房和經紀人的解說過程中逐漸改變自己應有的要求。如房價的要求，當妳設定在50萬美金時，妳會在壹次次看房和遞購房申請時，不自覺的提高購房價格，最終成交價有可能70幾萬美金了。洛杉磯購屋與中國不同的是：每壹個想購買此屋的人都不知道別人的報價（有點像中國的投標），最終由賣方及其經紀人決定賣給誰。購買方想得到賣方的個人資訊，進行私下交易是不可能的。出價高，壹次性付現的先得是必然的。

二、不要排斥洛杉磯的老房子

有些區的老房子是由著名的設計師設計，而且用料壹點都不差。無論您是來洛杉磯投資或定居，“買賣房屋找成薇壹定成!”如果能買下來，房子日後只會升值。保護得好的百年房子的房梁、房柱及地板，日後的使用年限遠遠大於現在建造的部分房屋，原因是當年有錢人使用的木材用料非常講究，而且處理工藝很繁瑣，從而保證了每壹根木料的質量。唯壹不足的是，衛生間少了些，不太符合現代人的需求。這些好的老房子，部分被繼承人捐給政府或社區了。部分老房子還有壹個特點，就是房子小而老舊，綠地面積卻特別的大，壹般多為300到500平方米。買這樣的房子壹般都很便宜，可以考慮拆了重建（需要社區許可）；擴建；在綠地上新建；地分成幾塊出售建房等。

三、寧可在好區買普通的房，也不在壹般區買豪宅

雖說價格壹樣，但是日後升值潛力不同，安全系數不同，孩子受教育條件不同，周邊的配套設施不同。如果妳看見周邊房子有高高的磚圍墻、窗戶上有鐵欄桿，多合算的豪宅最好不要購買，因為真正適合居住的好區是不允許，也不需要在窗戶上安裝鐵欄桿的。不過千萬美金起跳的豪宅有磚或樹圍墻是應該的，因為面積太大，需要有效管理就另當別論了。

四、要註意查看該區居民的整體素質情況（問房地產經紀人或上網查）

這不僅能提供妳日後住家的安全和社區環境的良好維護外，還能確保孩子受到真正的正面教育。無論您是來洛杉磯投資或定居，“買賣房屋找成薇壹定成!”有些富人區學校的學分是10分滿分，但初高中生中已經有幫派分子了。如果父母忽視了對孩子生理、心理變化的關註，孩子很容易成為幫派分子的囊中之物。類似的悲劇事件前幾年在華人聚居的富人區多次發生。因為根據洛杉磯刑事辯護律師講述，無論孩子加入何種幫派，只要案發時他不幸在幫派兇殺案的現場，也是按殺人主犯同罪處理的。

五、要真正徹底做好房子的檢查工作

當妳遞交的購房申請被接納後，妳需要請專業人員為新購置的房子做全面的檢查，包括水電煤氣、門窗、房頂、地板、廚房、衛生間、房子的整體構造、蟲害等檢查。如果檢查結果顯示，賣方有嚴重的欺騙行為，妳可以有權不買。同時，中國的購房者不要忽視了白蟻的檢測，因為洛杉磯的房子居住時間長了，或多或少都會招來白蟻，誰叫它長有翅膀呢。房子居住五六年後也不要忘了請人檢查壹次。白蟻的處理對於專業人員來說是很容易的事。

六、買了房子後，註意按時交每年的物業稅（PROPERTY TAX）

無論您是來洛杉磯投資或定居，“買賣房屋找成薇壹定成!”美國房子的所有權可以永遠是房主個人的，前提是上交財產稅。在洛杉磯，財產稅壹般要求分兩次交清，第壹次是本年的11月1日之前，第二次是來年的2月1日之前。如果晚交1到2個月，財產稅會自動上調10%。財產稅的高低依據購屋時的價格來定，如果購買時價格是35萬美金，每年財產稅共需上交4千多壹點。

七、買了房子後，不要隨心所欲改造自家的前院

前院壹般都是臨街的，屬於城市景觀的壹部分，草地面積的大小是在建房的時候就已經確定下來的，不可以占用草地作為他用，如停車位、行人道等。如果想改造，先要到政府相關部門咨詢，審批才行。如果審批不通過，擅自改動，發現後還是會接到整改通知，如果逾期不改的，罰款是很重的。

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1美元買套房？“糖衣交易”背後後續費用多

什麼！1元就能買進一棟房屋？別高興得太早，這筆「糖衣交易」的背後，可能隱藏數萬元的巨額費用。

左圖是1元房最初外觀，右圖是砸下4萬元翻修後的樣貌

紐約上州水牛城（Buffalo）的「都市不動產授與計畫」（Urban Homesteading Program），迄今已運作40年之久，買家以1元購入房屋後，依規定須在18個月內完成修繕任何違規項目，並在該屋內居住至少3年時間，每年只需繳交幾百元的房產稅、保險費與其他費用，相當划算。

然而，如此誘人的交易，每年卻只吸引不到10名買家。

1元房之所以不搶手，其中最主要是因為這些房產多為失修的廢棄屋，光想回復原狀就得花上一筆可觀金額，最後許多廢棄屋落得遭拆除的命運。

根據水牛城不動產局，去年有60間房屋被夷為平地，還有90多間等著被「處決」，如今只剩下少量1元房待售。

翻修1元房需具備相當膽量。以從事維護老房工作的普馬（Mike Puma）為例，他正在整修去年以1元購入的雙家庭房，所有管線及內牆都需要更換。

他說：「夠有種的人，才能做這工作。」

修繕如電路、水管及屋頂等必需項目，就得花上近4萬元，單單清除重達2萬磅的垃圾廢棄物，就需花費2000元。

不過，普馬有信心在5年內回本。該屋為歷史古蹟，免稅額高達數千元，他還計畫出租一半的房屋。

在同一社區，雷斯特（Tom Lester）與女友在去年6月買入一戶新紐奧良式房，至今只花費5000元整修這間1200平方呎大的小屋。

他說，多虧眾多好友挺身相助，讓他們省下大把鈔票，只要買披薩啤酒請客即可。但他也說，「我們問過…要完成所有工作，控制在3萬元已經很了不起。」

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千喜壹代成2014年美國購房主力軍

外界對於“千喜壹代”的定義往往是還不完的學貸，蝸居在自己父母的地下室內，以及高企的失業率。但根據美國全國房地產經紀人協會（National Association of Realtors）星期三公布的最新數據表示：34歲以下的千喜壹代占去年全美購房者的32%，成為購房數量最多的壹個群體。

千喜壹代成2014年美國購房主力軍

美國全國房地產經紀人協會的報告稱：那些年紀在18到34歲之間的年輕人，占去年全美購房者比例的32%，而這壹群人只占美國人口的23%。這已經是相同的調查進行三年以來，千喜壹代第二次“榮登榜首”。

根據報道：千喜壹代購房者的年齡中位數為29，其收入中位數則為7萬6900美元，他們最喜歡購買的是面積約在1720平方英尺的房屋，價格約為18萬9900美元。

X世代，也就是那些年紀在35到49歲之間的美國人，占去年全美購房者數量的27%。在這壹群體中，購房者的年齡中位數為41，收入中位數為10萬4600美元，他們通常為購買1890平方英尺的房屋，通常價格為25萬美元。

這份報告還指出：千喜壹代更可能和自己尚未結婚的伴侶共同購房。驅使這壹群人購房的最大原因是找到工作和懷孕生子。此外，由於壹些大城市的租金越來越高，購買房屋並在未來30年分期付款似乎更劃得來。根據報道，多數千喜壹代選擇在郊區購買獨戶住房。

美國全國房地產經紀人協會表示：千喜壹代開始進入房市將有助於經濟恢復以及社區安全，但值得註意的是，首次購房者在所有購房者中所占的比例仍是自1987年以來的最低水平。該協會首席經濟學家Lawrence Yun表示：在未來幾年中，首次購房者的數量將逐漸恢復到正常水平，因為那些仍在和父母居住，或是仍在租房子的年輕人將逐漸組織自己的家庭，變成房屋擁有者。

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房地產泡沫之後美國人依然喜歡大房子

房地產數據公司Trulia的最新研究表明，美國人仍然渴望大面積的住房，即使經歷了殘酷的房地產泡沫之後。

據雅虎財經報道，Trulia的民意調查顯示，43％美國人表示，他們理想的住房要比現在居住的大；16％表示，他們寧願要壹個面積不大的家；40％的受訪者對目前的住房面積表示滿意。

有夢想當然沒錯，但購買更大住房的這壹趨勢似乎在房地產泡沫之後有復蘇的跡象。根據全國住宅建築商協會的數據，近幾個月來，盡管新建住宅的平均面積有所下降，但仍接近2600平方尺，與歷史高位所差不多。

Trulia的這壹調查結果似乎在某些方面並不令人奇怪，比如，年輕人為迎接新生命的到來希望有更多的住房空間，而嬰兒潮壹代即將退休，他們則不需要太大的住房面積了。但事實並非如此，調查顯示，26%嬰兒潮壹代人仍希望擁有更大的住房，而想縮小住房面積的僅占21%。

下圖所示為各年齡段對住房面積的需求狀況。

除此之外，為了額外的500或1000平方英尺的住房面積而支付更多的花銷，當擁有大房子的人認真考慮這壹問題時時常會感到懊惱。Trulia的調查顯示，住房在3200平方尺以上的受訪者中26%希望將面積縮小壹些。

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購買美國房產需了解：2015年美國新建房屋的十大趨勢

想在美國購買房產的人，有必要了解壹下2015年美國新建房屋的十大趨勢

與以前的房子比起來，2015年美國的新屋較小，但較環保，也較“聰明”。以下是今年房屋的11項趨勢：

1.房子較小：從2014年起，壹家庭房屋的平均面積開始縮小，從前壹年的2662平方尺減至 2642平方尺，部分原因是為吸引包括千喜世代的首次購屋者。

2.鍍銅卷土重來：從水槽到流理臺面和裝飾品，鍍銅再度成為熱門金屬。門把、浴室配件和廚房水龍頭都用鍍銅，營造出時髦的工業風格。但是鍍銅容易刮損、凹陷、久了變黑。

3.電磁爐：由於價格昂貴，電磁爐在美國的接受度不高。但這個情況正在改變，價格也往下調。電磁爐加熱和瓦斯爐壹樣快，冷卻的速度更快，而且更易清理。不過放在電磁爐的鍋具底部需有鐵磁性。

4.連接網路的地板加熱系統：沒有NuHeat’s Signature連網路地暖地板系統的房子，就不算智能屋。屋主可用手機應用程式或網路瀏覽器，來控制溫度調節裝置。不過駭客可能闖入網路，取得控制。

5.智能車庫：自動車庫技術讓用戶用手機開關車庫門，同時提供安全與方便。預算充裕的人，可考慮安裝汽車升降機，在住家車庫就能停放更多車。然而車庫較大，清潔、保養和電費也增加。

6.太陽能：近年太陽能的成本大幅降低，因為採用出租20年的模式，供應商在屋頂安裝系統，仍然擁有該系統，並向妳出售該系統生產的電力。由於政府提供投資抵稅，屋主平均所付的費率比目前電費低15%到30%。安裝太陽能板以前，應確保屋頂狀況良好。

7.浴室：浴缸漸從浴室移向臥室，通常是四腳獨立浴缸。在浴室裡，有如水療的沖澡間，須有多個大型蓮蓬頭、可坐的地方和蒸汽。臥室若想放獨立浴缸，先強化地板。

8.寬敞的廚房：廚房比較寬敞，配置開放式櫥架和格局，讓妳在做菜的同時，可看到孩子的活動。近八成的千喜世代希望廚房與家庭室完全打通，或是只有半面墻之隔，不過打通墻可能需要遷移管線。

9.亮麗的地板：新顏色和類型的木板及潤飾漆，使得硬木地板重獲新生。業者表示，灰色調是2015年最新流行的顏色，令人感覺很現代。選擇地板顏色不要太鮮艷，才能在未來搭配不同的裝潢風格。

10.多重功能的地下室：地下室成為房屋真正的延伸，可容納媒體室、健身間、遊戲間、撞球間、小廚房、甚至酒窖，使妳家有個全新的起居區。地下室可能暗壹點，可花點錢安裝特別照明或出路窗。

11.混凝土：這種材質的流理臺面，外觀既現代又時髦，最近非常熱門。若妳能做壹個好模子，混凝土臺面可以自己動手砌。但是這種臺面非常重，安裝時需要很多人幫忙。

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