Tag: 英国买房

在2016年，关注投资所得将是首要之事，投资所得可激发房地产不同资产类别的潜力。

2016年英国房地产市场的主旋律可用回归基本来概括。房地产的投资基本要素预计将成为最重要部分，市场对于能够激发不同资产类别潜能的投资所得关注进一步增强。此外，市场也将加强关注通过经营活动释放个别资产未激发潜能的能力。

这不仅反映了房地产周期的本阶段状态，还反映了住宅地产板块升息、监管和税务政策的中期前景预测。第一太平戴维斯认为，参考近期资本增长带来利润的地方，住宅市场呈现出投资向伦敦以外地区伸展的趋势。

退欧公投或将成为2016至2017财政年最大的不稳定因素，公投结果将对住宅地产、 产业地产和农业用地这三个板块均产生潜在影响。2015年房地产市场留下的一个教训是，对于公投前投资放缓的前景展望很大程度取决于民意测试者有多坚信自 己准确预测结果的能力不受公投效应的影响。

住宅市场

在住宅市场中，积极的刺激因素包括英国经济持续增长，借贷成本保持在历史低位，但今年10月底房价年增长率仅为3.9%，住宅年交易量以120万封顶，与2007年之前的巅峰期尚有差距。

第一太平戴维斯预计，2014年的房贷审查规则似乎对市场起到了冷却作用，这些规则对于有多少借款人的房贷能够获批作出了限定。

伦敦楼市

从地区来看，伦敦的房价增长一直维持着最为迅猛的势头。然而，伦敦住宅市场也日渐受 限，资金相对更充裕的购房者也不得不把目光放到伦敦更远的辖区。因此，伦敦的增长模式也将有所转变，向着价格相对更便宜的行政区（borough）转移， 过去数十年来这些行政区的房价增长相对更低，对购房者的经济承受能力要求也不如热门区域那么高。

尤其要注意的是，伦敦顶级住宅市场受秋季财政预算案的印花税改革影响有所回缩，此番印花税改革将拉高价值逾100万英镑的房产交易成本。鉴于房价增长先于这些改革，目前该市场似乎价格和税价皆处于饱和状态，这或预示着房价增长率将再度延后重现。

借贷成本

主流住宅市场的发展前景更多地取决于借贷成本的变化。目前的迹象似乎表示升息不会很快 发生，这给短期的房价增长带来更多的可能性，同时也提高了买房安置连锁反应的预期。但另一方面，按揭贷款申请人需接受经济压力测试，这将对借贷起到抑制作 用，从而阻碍住房市场的繁荣发展。就中期发展而言，升息会让购房者经济承受能力受限，这点对于伦敦购房者尤为明显，同时也会令房价增长取决于购房者的收入 和经济增长速率，无论是按地区还是全英划分都是如此。这预示着伦敦腹地的房价增长大有可为，或在随后的周期中进一步哺育北部。

私人租赁

房贷规则和升息都将影响购房者的经济承受能力。尽管英政府也推出了一系列政策着重加强住房建设和鼓励持有住房，但第一太平戴维斯预测私人租赁房板块的需求将持续攀升。

近期的印花税改革和buy-to-let投资者面临的限制减税或将限制这部分有意扩大投资组合以满足需求的投资者的能力。这可能会对私人租赁房板块增加涨租压力，还可能导致该类投资者将重点转移至私人租赁房市场中回报率更高的板块，但严重依赖福利体系的板块除外。

住房建设问题

所有迹象都显示，住房建设板块将持续得益于政府支持，但是就目前来说，鼓励初置业者适用房建设等住房政策将如何实施尚未明确，这些政策是否会导致住房建设发生后续变化也不得而知。

还有些类似的问题也未得到解答，例如各种住房建设基金会将如何受到新政策的影响，最引人注目的问题莫过于提案中的社会保障租金的削减。

2016年住宅市场最值得投资者关注的项目有哪些？

伦敦热门区域

尽管伦敦的整体房价会因房贷规则从严和升息因素影响而有所受限，但Ealing、Acton和 Greenwich等区域以及 Lewisham、Waltham Forest等行政区或凭借吸引更多的购房投资者而表现亮眼。

交通便利城镇

相比于更多价格高昂的伦敦住宅，交通便利的城镇持续享受着中期房价的良好增长。再加上铁路交通的升级改善，出行时间大大缩短，这些受益于铁路交通的城镇将倍增助益。

区域城市学区房

和伦敦的同类住宅相比，品质良好、地理位置优越的区域城市学区住宅回报率可能更高。这种学区住宅颇受大学生欢迎，同时租金收入无需依赖于福利体系。区域人才市场的欣欣向荣也会增强租房需求。

关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

（据英中网）

据每日邮报，英国长期的房产供应量短缺导致了城市住宅价格今年上涨幅度超过了10%。这意味着买房人只有在收入远高于普通工资水平的情况下才有可能买得起市区住房。那英国住宅多少钱呢？

Hometrack的最新研究显示，在英国的20个主要城市中购买一套首付76%的房屋所需要的平均家庭收入为49700镑，而去年这一数字为45000镑。

但各地差异明显，利物浦平均收入只需要24000镑，而牛津则需要80200镑，伦敦更是接近100000镑。

利物浦所需要的首付金额最低，只要26500镑，牛津和伦敦则最高，分别为88700镑和108000镑。

房价增长最慢的城市为阿伯丁，去年上涨了12%后今年出现了2%的下降。

格拉斯哥在该研究中是价格最不贵的城市之一，今年的房价从相对较低水平上升了8%，比去年1.8%有了大幅提升。

Hometrack认为造成这一现象的原因是供应量不足，投资者需求旺盛，而房屋拥有者的出售数量却很少。后者占房屋出售的比例从2007年的50%下降到了33%。

Hometrack的研究主管唐纳尔（Richard Donnell）表示房屋供应 量不足的现象会延续到2016年。只有当房产供应商提高新楼盘供应量和现有的房贷买房人换房重新贷款数量出现增多时才会有所缓解。他认为因为持续供应量不 足会加速房价上涨，从而降低房屋销售量，特别是在像是伦敦这样高增长的市场中，因此人们对于房价上涨可持续性的忧虑日益增加。

但对于买房者来说，Hometrack预计明年投资者需求减弱的情况可能会带来一丝希望。这主要是受第二套房产印花税改革和房东税收减免政策变化的影响。

唐纳尔表示，假设第一次利息上调在2016年下半年发生，预计2016年城市住房价格上涨幅度为7%，房产交易量将与今年持平。这一估测是基于买房负担压力提高和投资者需求减少的情况下，房价上升压力变少。

业界普遍预计随着经济恢复，英格兰银行将会在2016年下半年对目前历史最低的0.5%利率做出提高。

关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

（据英中网）

据《每日邮报》报道，Stantander的一项研究发现，比起租房，买房可以每年多省2.3千镑。

这一数据是基于平均每月房租995镑/家和初次买房者平均每月805镑房贷还款计算得出的。这意味着买房人平均一个月可以节省190镑。但这一数据并不包括买房带来的包括维修和翻修等等在内的其他成本。

全国范围内的租房费用都要高过平均房贷还款金额。在东南地区的初次买房者比起租房省下的金额最多，两者之间的差额超过192镑。而对于伦敦地区的买房者来说，两者差额为179镑，平均房租要比平均房贷还款金额高56%。

而英格兰东部地区两者差异很小，仅为2镑/月。但对于很多租房者来说，想要买房的梦想却因为首付金额太高而遥不可及。

Santander英国房贷总经理萨德表示：”人们常常以为买房会导致经济压力变大， 但事实却相反，不仅可以每年省下2千镑，还能在付完房贷后真正拥有一套房产。他指出市场上有不少针对小额首付的房贷产品，虽然买房是一个很大的经济承诺， 还需要考虑到很多前期成本，但从长期来看买房获得经济收益仍然很多。”

Santander的这项研究是基于拥有21%房款的首付款、购买平均大小房屋的初次买房人的假设做出的。根据平均房价212610镑的数据，平均首付款为44648镑。对于很多买房人来说，能省下这个数字的存款是最大的购房障碍。

另一项建房互助协会的研究显示，52%的买家表示积攒首付仍然是一大难题，比起2011年9月和2015年9月的69%和59%出现了下降。

房贷经纪公司Anderson Harris的主管哈里斯表示: “如今利率处在历史 地位，房贷成本对于买房来说是利好因素。但因为最低的房贷利率仍然只适合可以满足低贷款比率的借款人，因此提高首付比例仍然是最大的困难。除非有父母相 助，否则初次买房者很难积攒到首付所需要的平均4万镑的费用。”

关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

（据英中网）

每到年底，都是房产律师最忙碌的季节。因为英国 的期房大多都在这一期间完工，需要进行最后的尾款交付、签订房产租赁契约、在英国土地注册局登记等一系列手续。据悉，今年“交房季”有相当一部分华人买家 由于没有及时准备好购房金，不得不在短时间内转卖掉期房合同。究其原因，有的是因为贷款没能及时获批，还有是因为资金受到国内股市的影响或者外汇管制不能 按期汇到英国。他们都面临一个相同的问题：怎样在降低风险、减少损失的前提下，快速地把手上的期房合同转卖出去？下面采访了Riseam Sharples房产律师事务所的石晶律师，分享她在为客户操作期房合同转让交易方面的经验。

购房预订申请表有玄机

通常来说，在期房购买合同上会对何时可以开始转卖合同及转卖次数有明确的规定，依照合同所规定的起始日期就可以联系中介进行期房合同转卖 了。对于转卖者来说，相关的中介费用分为“独家”和“多家”两种，独家就是只把该房产的信息发布在这个中介的平台上，通常来说独家代理的中介费会相对便 宜，不过如果想尽快出手的话还是建议选择多家代理。

石律师告诉我，定价一般以周边房产的成交价为参考。如果开发商还在继续售卖同一楼盘的其他房产的话，可以参照开发商售价，略低1万到2万镑 都很有竞争力。“在英国买房会在房屋登记署备案以保障价格，但是期房在最终完成交易之前还不会登记，定价就要看中介所掌握的内部消息和开发商信息的准确 度。

也可以在快竣工时，找相关的房产价格评估师，他们给出的价格会更权威。但是注意要先获得开发商的授权，测量费用一般在300-800英镑之间。”一般 期房转卖的客户都希望过程尽量快，所以通常由中介评估后给出价格，再根据市场反应做相应的调整。

当找到有意向购买的买家后，中介会协助双方签署一份购房预订申请表，由买家向卖家支付预订费，通常是1500-5000镑之间，越高对于卖 家来说越有保障，但对于买家的风险就越大。石律师特别强调：“如果该房产通过多个中介同时销售，卖家律师需要在预订申请表上附加一条：卖家有权取消预订的 条款。

如果通过多家中介代理出售房产，两家或两家以上的中介有可能在同一时间内与潜在买家签订预订申请表，形成重复出售，继而产生后续纠纷，附加条款可以 避免这种情况的出现。”相对的，从买家的角度上来说，就需要提前确定一旦发生这种重复出售的情况时是否可以拿回自己的预约金。“在签署预订表的同时，建议 同时签署一份购买权合同（Exclusive Agreement），对双方交易时间、双方的权益、发生何种情况及是否退还押金等细节进行约束。”石律师说。

完成预订后，在协议规定日期内会进行最后的交易，此时卖方需要准备的文件包括：转让合同（Assignment Deed）和产权证明（Title Documents，包括开发商所提供的文件和信息，买家购买权的证明等)。买家需要准备好的资金包括首次购房者交给开发商的押金和增值部分。此外，涉及 相关的律师费用和购房时的利益是否同时转让都是双方代理律师沟通的核心问题。

房产额外利益可靠律师争取

转卖期房过程中最主要的就是售价，也就是盈利部分（Uplift），除此以外，双方律师通常会在以下几个方面为各自的代理人争取利益：最初 买家与房产商洽谈得到的津贴部分和家具是否会转给下一个买家、双方各自的律师费、支付给开发商重新签署合同的律师费（Assignment Fee）等。

石律师告诉我：“每一个律师本着为自己的代理人争取利益最大化的原则，当然是会尽量争取更多，但是在处理了很多案例后，也发现有一些不成文 的规则：比如现金利益不转，实物利益可转。”与开发商洽谈得到的津贴，如律师费（约1500英镑，有的会在首次交换合同时给50%，完工时给50%；有的 在完工交房的时候一起给）是不会随着转让合同转给买家的，需要买家提前支付给卖方；

而像实物利益，如开发商承诺会包家具，家具一般会直接转给买家，不收取 额外费用。她接着补充道：“双方的律师费和付给开发商的律师费，一般需要看买卖双方谁是最大的得利者，如果卖家通过转卖期房合同得到了很大的利润，买家可 以要求卖方来承担这部分费用；而如果因为某些特别原因，卖家让出了很多的利益，或价格比市场价低很多，就由买家承担这方面的费用。”

代理律师在起草合同的时候要严谨且有针对性，因为个案都有一定的特点，且代理人的诉求点不同，有的卖家只是想快点转出去，有的则更看重利益。建议大家与自己的代理律师进行良好的沟通，把自己的需求和底线告诉他们，这样律师才能有针对性的去协商沟通。

什么样的期房竞争力强？

关于什么样的房子最好转？石晶律师告诉我：“这很难给出确切的答案，一切看市场。”市场是指房子本身的市场竞争力和市场价竞争力。市场竞争 力主要考察其所在区域环境、房屋质量、物业服务等方面，自然越有市场竞争力的房子转卖起来也越抢手，特别是同一楼盘的房子已经售罄的情况下，就意味着该期 房合同的竞争力越大。而市场价竞争力自然就是指以低于市场价出售以快速吸引买家。

转房过程可以很快，石晶律师说，她最快曾经为一个客户在三天之内就办好了所有转让合同的手续。但这并不是越快越好，相反，因为时间越短越不 能保障利益的最大化。“那位客户就是因为临近交房贷款没有获批，无奈之下不得不快速转让。以伦敦目前的房市情况来看，操作得好盈利是很可观的，但是他时间 太紧，做了很多让步，价格也大打折扣。如果双方律师都为自己的客户争取利益的话，就一定需要时间来协商和修改文件，而所用时间和所获得的利益往往是成正比 的。节省时间的办法是与客户前期很好的沟通、了解客户的底线是什么，这样与对方沟通速度就更快，有效减少中间的时间耽搁。”

有转房意向的人一定要尽早打算，即使在价格方面很有竞争力，且有买家愿意购买的情况，对方也需要时间准备购房金。如果涉及到外汇和资金流 转，后续的交易就需要更多时间，这也是为什么转房者更“偏爱”现金买家。需要注意的是，因为转卖期房合同转的只是“利益”而不是“义务”，即使是已经签署 了转让合同，接手买家也有可能发生意外导致交易不能顺利完成，最初的买家还是有义务继续完成交易的，一般来说，这个责任不可能完全规避。所以有经济实力的 买家也是对转卖者利益的保障。可以尽早把房产放入市场，根据市场的反馈再做调整，时刻让自己掌握主动权。

关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

（据华闻网）

新的报告指出，英国大城市的房价加速增长，预计2015年将共增长10%。

地产公司Hometrack的城市房价指数显示：英国大城市的房价今年已经增长了9.4%，英格兰南部以外的大城市房价基数较低，但正在加速增长。

格拉斯哥（Glasgow）房价上涨8.3%，曼彻斯特（Manchester）房价上涨7%，利物浦（Liverpool）房价上涨5.1%。自2007年以来，这几个城市房价年增长率居全英国最高。

目前格拉斯哥平均房价为£110,000，比统计的20个城市的平均房价£229,300的一半还低。三年前格拉斯哥房价止跌后，至今已增长13%。过去的一年中，该城市房价增长8.3%，创2007年8月以来的最高增速。

曼彻斯特的房价自2012年以来已经复苏，至今平均房价增长17%，达到了£141,200。而在过去的一年中，曼城房价增长了7%，这是继2007年6月以来的最高增速。

指 标显示，利物浦是该报告所考察城市中房价最低的。其房价在2007年到2013年初一直在下跌。此后房价至今增长了10.5%。在过去的一年中增长了 5.1%——这是2007年8月以来的最高增速。虽然利物浦房价慢慢复苏，但其£109,800的平均房价仍比2007年的最高房价低了13%。

地区性的大城市房价缓慢复苏与伦敦房价的迅速增长对比鲜明。自2009年以来伦敦的平均房价上涨了70%，伦敦市中心的高端房市增长超过一倍。

不过，这些黄金地段的增长已经今非昔比。据报导，由于税收和汇率变动的影响，肯辛顿（Kensington）和切尔西（Chelsea）房价在税改后至今已经下跌2.6%，西敏寺（Westminster）房价也仅仅上涨了1.3%。

“消 费者的信心恢复和按揭利率的降低，强化了大城市中刚刚起步的房市复苏。虽然英格兰南部城市的房市复苏已有六年多了，价格涨幅高达70%，然而北方的大城市 房市在三年前才开始复苏。” Hometrack公司的研究部主任理查德 · 唐奈（Richard Donnell）说。

“房价的进一步增长会增强消费者对房市的信心，也会压低贷款价值比，并使家庭享受到更便宜的信贷。许多公司的投资者和开发商都在大城市中寻找比伦敦的房产更实惠的新投资机会。”他解释说。

“在未来的一年到一年半，城市房价的增长势头会因购买力的限制而减缓并将达到平衡。” 他补充道。

关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

（互联网资讯综合整理）