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在葡萄牙，业主可以通过房地产经纪人或私人出售房地产。房地产经纪人的参与不是必不可少的。

业主选择通过房地产代理机构出售房产时应签订出售协议。已商定的销售佣金只反映了卖方的付款义务。在葡萄牙，买方支付佣金的情况并不常见。如果双方签署的协议中有相关规定，而且不受到卖方协议的限制，则买方有可能向房地产代理支付佣金。

根据各方的意愿，委托的价格和交易条件可以在不受法律限制的情况下达成一致。通常情况下，佣金不低于售价的3%。

尽管房产的出售和购买过程在操作上颇有难度，而且我们建议有关各方寻求法律帮助，但在出售/购买过程中不会强制要求各方雇佣律师。

如果一方或双方决定聘请律师，则通常情况下应向每位律师支付物业售价0.5%至1.5%的费用（若双方各自聘请律师）。

卖方在出售物业后必须履行一项义务——缴纳资本利得税。这是卖方在转让其资产时应缴纳的唯一一笔税款。

在计算资本利得税时需根据具体情况采用不同的公式。其中一项差异来自居民和非居民的身份。

非居民将按最终获利的25%税率纳税（《税法/CIRS》第71条）。

资本利得税

资本利得税（mais valias）与一项经济利益相关联，即交易产生的收益增量。

何时可获得这项收益？

一般来说，人们认为物业交易结束时，交易者就会获得这项收益。

出售物业时需计算正（负）资本利得税：正资本利得税源于购置价值和转让价值之间的正差额。

负资本利得税源于这两笔交易之间的负差额。

必须注意的一点是，物业购置价值必须根据货币贬值系数进行调整，还要加上资产増值所带来的其他费用和成本。

已获得的收益：

可以通过以下公式计算正（负）收益

MV/mv= VR – （VA x Coef.+ EV + DAQ + DAl），其中

VR – 销售价值
VA – 购置价值
Coef. – 货币贬值系数
EV – 増值成本
DAQ – 物业购置费用
DAI – 物业销售费用

购置价值：

《税法（IRS Code）》定义了物业的购置价值，并考虑了不同的所有权形式。

对于购置的房产而言，购置价值取决于税务局为确定交易税（IMT）而申报的价值。

货币修正：

若物业购置日期和出售日期的时间间隔超过24个月，则购置价值必须用相关法律（财政部条例，Portaria do Ministerio das Finanças）每年规定的货币贬值系数进行修正。这样做的目的是通过考虑货币贬值和通货膨胀等因素的影响，使物业的购置价值接近转让时的实际价值。

费用与成本：

除了购置价值之外，物业还可能会增加其他价值，如物业在出售之前的5年内经历了更换屋顶、安装空调、维修工程物业増值过程，这些过程产生的费用就是增加的价值。

《税法（Código do IRS）》没有规定具体的费用，所以税务管理局将其定义扩展为所有有利于物业的费用。

购置和出售带来的成本也会增加。此处的成本包括：运输税（IMT）、公证费和注册费以及房地产代理佣金。

示例一

（永久居民）

2008年4月，A先生以12万欧元的价格卖掉了他在1995年4月以3万欧元购买的度假房产。房产翻新费用、销售费用和成本的总额为6000欧元。

VR（转让价值）– 120000欧元
VA（购置价值）– 30000欧元
Coef.（货币贬值系数）– 1.4 （2008）
EV（増值费用）– 890欧元
DAQ（购置成本）– 0欧元
DAL（转让成本）– 5110欧元

MV/mv= 120000 欧元 -（30000 欧元x 1.4+6000 欧元）= 72000欧元

待合并价值= 72000×50%= 36000 欧元

示例二

（非居民）

2008年4月，A先生以12万欧元的价格卖掉了他在1995年4月以3万欧元购买的度假房产。房产翻新费用、销售费用和成本的总额为6000欧元。

VR（转让价值）– 120000欧元
VA（购置价值）– 30000欧元
Coef.（货币贬值系数）– 1.4 （2008）
EV（増值费用）– 890欧元
DAQ（购置成本）– 0欧元
DAL（转让成本）– 5110欧元

MV/mv= 120000 欧元 -（30000 欧元x 1.4+6000 欧元）= 72000欧元

待合并价值= 72000×25%= 18000 欧元

葡萄牙买房移民受到很多海外人士的关注，很多人前往葡国购买房产，获得海外移民身份。但是在葡萄牙购买房地产并不是一件容易的事情。很多购房人士为避免引起麻烦，会委托专业购房人士，从而购买到合适的房产。为了更顺利地购买到房产，在买房前有必要了解基本的购房流程。

1、分析建议和机会

查看葡萄牙房地产网站之后，人们能够进一步了解当地的房源以及具体的房型等等。这样可以根据自身的需求解决或开展业务。许多房地产对象是通过房地产代理商出售的，人们也应该受托为专门研究公寓的人寻找公寓、房屋或商业财产。根据他们提供的照片和视频，人们将可以评估葡萄牙房地产的真实前景。

2、前往葡国考察房产

房地产买家的实际存在是完成销售交易的前提。此外，前往葡萄牙将使人们有机会独立检查设施，甚至要求折扣。通常，葡萄牙卖家愿意做出让步。这样，购房人士将能够购买到性价比更高的房产。

3、进行法律尽职调查

前往葡萄牙购买房产，不可避免要委托专业律师和其它房产专业人士。律师要进行法律调查，检查卖方是否具有完成交易所需的全部文件。除此之外，专业人士被委托负责分析债务和其它义务（可能是房地产负担）等等。

4、获取个人税号

没有个人税号，人们将无法进行房产购买交易，无法在本地银行开立账户并在将来支付税款和水电费。要获得此号码，人们需要支付一定费用，通常为25欧元，具体按照实际费用为主。

5、签订初步合同

初步签订合同包含对即将进行的交易以及当事方所有责任的完整描述。签订合同后，人们必须向卖方支付定金。在葡萄牙，其大小从10％到30％不等。如果购房人士拒绝购买，则将无法偿还押金。当然，如果卖方终止合约，也将会造成实际损失。购房合同必须由公证人证明。

6、收集文件和准备购房资金

当购房人士选择好所要购买的房产后，就需要准备相关文件，并准备购房资金。为了节省时间和浪费精力，人们可以向专业律师收取论文收集费用。同时，人们可以开始开设银行帐户。为了使交易更快完成，可以委托专业机构并在同一家银行完成交易过程。

7、交易结束

申请人在获得所有必要的许可证和文件后，可以执行最负责任的步骤——签订合同。该文件必须由公证人检查。只有在全部完成交易过程后，购房人士才能将钱全部转给卖方，并获得所购房产的钥匙。

在购买房产过程中，买方还需要在地籍中进行权利登记，在大多数情况下，这一流程会委托专业律师。境外人士在购买葡萄牙房产前，有必要了解基本的买房流程，将能够顺利买到心仪的房产！

许多人在葡萄牙购买房产，会寻求用葡萄牙抵押贷款来为购房融资。

什么抵押贷款最适合你？

在决定哪种按揭产品最适合您时，需要考虑很多因素。和往常一样，分析你的个人和财务细节总是最好的重点，这样你就可以被证明为贷款的资格和负担能力。

虽然很多人只关注抵押贷款工具的定价，但重要的是要记住，还有其他因素需要研究。例如，一些银行对人寿保险有强制性要求，这样可以提高抵押贷款的成本，需要不方便的医疗，因此对于许多非居民来说，通常最好避免。

其他放款人可能拥有更具竞争力的利率，但借款水平上限，而其他放款人可能不提供固定利率产品。许多人不知道的一个重要方面是，银行会以不同的方式分析您对特定贷款金额的承受能力，有些银行会比其他人更强调某些类型的收入流，而有些银行可能不考虑租金例如，收入。总之，在寻求获得正式抵押贷款批准时，某些简介可能比其他银行更适合某些银行。

要记住的重要一点是，确保仔细查看您的数据，并尽可能获得一系列可能适合您的建议的选项。

按揭还款：

这是最常用的产品，通常以30年期限（申请人允许的年龄）结构，还款包括利息和部分未偿资本，以便在期限结束时适当偿还债务。

固定利率：

这使得客户可以选择1-15年期固定利率产品，然后恢复为可变利率还款。

贷款价值：

在葡萄牙，非居民的抵押贷款一般高达70%，因此客户应预算拥有大约30%的购买价格，由他们支配，外加税费成本。

对于居住在海外的葡萄牙国民，可以支付高达85%的购买价格，但必须持有葡萄牙护照或葡萄牙身份证。

贷款基本条件：

贷款的最高额度是房屋评估价格的75%（银行建议60%，这样会增加贷款成功可能性）。申请购房贷款时，银行需要给房产做价值评估；顺序是先提交贷款申请，申请通过后银行再做房产评估。最长贷款期限是30年，且贷款人年龄不可超过75岁。

抵押条件

目的
– 购买或建造物业和股权释放

获批率
– 高达85%符合资格

年龄
– 最多50岁，年龄不超过75岁;

有竞争力的利润
– 限时1.25%起

条件适用
– 1.70%至2.50%之间的标准利润率（取决于LTV和贷款金额）;

抵押流程

• 在拜访时会见抵押贷款顾问
• 讨论您的需求和可用选项
• 发送所需文档
• 抵押贷款审批
• 财产估价
• 最终批准
• 签署产权契约

资格认证流程

资格认证过程可能因银行而异，但一般来说，这取决于您偿还抵押贷款的能力。考虑到你目前的收入和在家里的未偿贷款或债务。常用的指标数字是35%的每月净工资应该能够支付你在葡萄牙预定的每月抵押贷款，以及你的每月抵押贷款和任何家庭债务。

请注意，所有银行都不同，因此应申报有关您个人情况的所有详细信息，以确保银行正确的符合您的要求。

按揭期权

• 高达 70% 的物业估价
• 最长期限：30年
• 完成时的最大年龄：80岁
• 最高利息期限：25年
• 在整个期限内促销点差最低为 1.15% = 特殊条件适用；
• 标准利润率在1.79%至3.60%之间（取决于LTV和贷款金额）;
• 抵押流程：6-8周

抵押文件清单

在海外热门投资区域，葡萄牙买房移民无疑是最受中国年轻投资者欢迎的投资项目。超高性价比，买房安家加上5年后即使卖掉房子仍然拥有移民身份以及附带多种福利，简直让中国投资者爱不释手。今天，我们就一起看看葡萄牙房产的产权问题以及比起国内房产的其它优势。

1、70年产权 VS 永久产权

国内房产仅有70年的产权使用期。而葡萄牙是永久产权，不受国家政策影响，房产质量好，投资者买下房产后可以子子孙孙代代相传，成为一笔真正意义上的”不动产”。

在葡萄牙买房，公寓与别墅的产权是有区分的。如果在葡萄牙购置别墅，那别墅和所在土地均属于购房者，购房者享有世代传承及改建的权利。如果购房者有意愿、并征得附近邻居同意，即可重新建设自己的住宅。

与购置别墅不同，购置公寓的业主并不拥有全部建筑物。根据葡萄牙相关法律，部分公寓的部分建筑、走廊等都属于公共部分，不能擅自更改外观和用途。如果执意更改，需通过分层公寓的拥有者或其代表投票决定。

2、政策限购 VS 政策鼓励购买

当前国内实行限制购房的紧缩政策，银行放出的买房贷款利率极高，此举不但抑制了刚需买房者的买房需求，更使得楼市整体利益链受损，开发商、投资商、投资客炒房均同时出于萎缩状态。

为刺激经济发展，葡萄牙现在强力推出的黄金居留政策，投资50万欧元即可购置房产（套数、类型不限），即使5年后房产即使卖出仍可拥有身份。葡萄牙不仅允许三代移民，还降低居住天数为每年7天，几乎无移民监，可以享受葡萄牙教育医疗费等福利，且房产税率极低。

3、有限投资回报 VS 超高升值空间

中国房地产市场高速增长的黄金炒楼时期已经过去，当前的市场低迷期，投资有回报有限。虽然在大城市的房价和房租出租率虽然居高不下，但房地产投资利润空间已经极其有限。

而葡萄牙作为欧洲旅游度假胜地，其年接待量为总人口数两倍，大量的人口进出流动使得葡国房产不愁租不出去，年出租回报率高。当前其房价处于低位，随着其经济复苏的带来的连动效应，其临近大西洋黄金海岸的中高端房产投资升值空间极大。

4、房产精装 VS 毛坯房

国内房产多为毛坯房，即使是一些所谓的精装修房，最终效果与当初样板房也有一定差距，加之装修行业的”有口皆碑”，房屋着实不让人放心。而葡萄牙100%精装房，房屋效果与宣传的图片一致，交房即可入住。

5、房屋使用面积

在国内，房产占地面积和使用面积往往差距较大，买房是按照大头占地面积多少而进行付钱。在葡萄牙买房，只需付室内使用面积的钱，阳台和车库的面积无需额外付钱，都是赠送的。同等价格在中国买的房子要比国内大很多。

6、买房价格真实透明

葡萄牙买房明码标价，通过海外律师公证，直接找房地产开发商签订购房合。葡萄牙买房需要交纳税费明细，合同上清楚写明，不像国内会出现房产商临时变价或者中介额外模糊收取费用的情况。

7、买房附带福利，满足中国人多种投资需求

投资者获得移民身份后，其子女可报读欧洲名校，享受本地生低廉的学费待遇。在葡萄牙本地获得的学历可获得绝大多数世界名校的认可，可大大节约学生就读的时间及各种花费，享受世界最先进的教育资源和条件。