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葡萄牙的经济前景如何？

欧盟委员会数据显示，2019年，葡萄牙经济相比前一年温和增长了2%（2014年至2018年的年增长率分别为0.8%、1.8%、2%、3.5%和2.4%）。

该国经济在经历了多年惨淡发展后，持续增长了6年。根据国际货币基金组织（IMF）的数据，葡萄牙经济在2013年、2012年和2011年分别萎缩了0.9%、4.1%和1.7%。2010年，该国经济增长了1.7%，但2009年国内生产总值下降了3.1%，而2004年至2008年间的年均增长率仅为1.4%。

GDP增速和通胀

——实际GDP增速；——通胀
数据来源：国际货币基金组织，《全球房产指南》

根据欧盟委员会发布的估算数据，未来两年，葡萄牙经济预计将以每年1.7%的速度增长。

经过3年的财政紧缩，葡萄牙在2014年5月成为第二个退出救助计划的欧元区国家。葡萄牙曾在2011年寻求780亿欧元的救助计划，起因是葡萄牙政府无力偿还债务。

2019年，葡萄牙仍面临巨大的公共债务负担，该债务总量约占国内生产总值的119.5%，尽管这比2014年的130.6%有所改善。公共债务占比预计将在2020年降至国内生产总值的117.1%，在2021年降至国内生产总值的113.7%。

失业率（%）

数据来源：国际货币基金组织，《全球房产指南》

2019年，该国财政赤字占国内生产总值的0.1%，较2018年（0.4%）、2017年（3%）、2016年（1.9%）、2015年（4.4%）和2014年（7.2%）大幅下降。在2020年的预算中，政府预计其盈余将达到国内生产总值的0.2%，这是该国自45年前开始实施民主政治以来的首次盈余。

根据INE的数据，该国2019年12月的通胀率为0.4%，低于2018年12月的0.7%和两年前同期的1.5%。根据欧盟委员会的估算数据，今年该国的通胀率预计将升至1.1%，到2021年将升至1.4%。

在2019年第三季度，该国的失业率为6.1%，低于去年同期的6.7%，达到17年来的最低水平。从2010年到2018年，葡萄牙的平均失业率为12%左右。预计今年有望进一步降至5.9%，到2021年降至5.6%。

 

来源：葡萄牙国家统计局，《全球房产指南》
责编：Zoe Chan

 

在葡萄牙买房出租需要注意哪些法规？

新租赁法出台

葡萄牙是欧洲自有住房率最高的国家之一，部分原因是政府慷慨地向国民发放抵押贷款补贴，将本国的自有住房率从1981年的52%推高到了2013年的74%，去年这一数字增至75%。

与此同时，私人租赁市场已经从1981年占住宅总量的39%萎缩到目前的20%左右。社会租赁行业规模较小，约占总住房存量的3%，或总租赁存量的16%。

私人租赁市场之所以萎缩，是由于国家出台了新的租赁法，该租赁法对租户缴纳的租金进行了严格管控，并保护他们免受驱逐。因此，年轻人通常要么住在家里，要么支付过高的房租，或者买一套公寓。这使得对租赁住房的大量需求被抑制。

2012年8月14日通过的第31/2012号法律改善了上述情况，赋予了房东更多权利。这项新措施是该国与国际货币基金组织、欧洲央行和欧盟委员会达成协议从而获得780亿欧元救助的条件之一。

法律从以下方面进行了修改：

  • 新的立法允许租赁双方就任何租赁期限达成一致，而不是之前的最少5年。如果合同中没有规定期限，则租赁期设定为两年，可以自动续约。
  • 现在设立了一个调整租金的流程：（1）房东向租户提出新的租金标准；（2）承租人接受或提出反驳建议；（3）如果没有达成一致，协议可以终止，房东支付五年的租金作为补偿。有经济困难的租户可获得豁免，他们租房可按过渡制度执行，需缴纳的租金在五年内小幅上涨。法律还规定了一项特殊的过渡制度，适用于65岁以上或有60%残疾的租户。
  • 与旧法律一样，如果租户死亡，租约将转让给其配偶、普通法配偶或亲属，但不同的是，现在新的租赁期限只有两年。租户的受益人不允许在同一个城市持有购买或租赁的财产。在里斯本和波尔图，在邻近城市持有上述房产也不被允许。

新法还赋予了房东更多终止租赁协议的能力：

  • 如果租户连续两个月未能支付租金，并且在第三个月月底仍未支付到期租金，房东有权终止合同。
  • 如果租户一年内累计四次未能按时付款（或逾期超过八天），房东可以终止合同。
  • 房东可以在提前至少两年通知租户其打算终止合同的情况下终止合同。
  • 如果房东希望拆除该物业或开展施工，也可以终止租约。

该法旨在更新旧合同额关租金的规定，并修订第6/2006号法律或《新城市租赁法》（新NRAU城市租赁制度），以期解决旧租赁问题。

新的立法中还加入一项新程序，即对于没有在法院或合同规定的日期搬出去的房客，可予以驱逐的特别程序。它还设立了国家租赁办公室（BalcãoNacional de Arrendamento），房东可以向该办公室提出申请，以通知租户腾出房产。

房东们对这部新法律期待以久。根据里斯本业主协会主席路易斯·梅内泽斯莱托（Luis Menezes Leitao）的说法，外国人认为旧法律不合理，他还说里斯本中部的一些人每月支付5欧元的极低房租。

《住房权利法》获得通过

2019年7月，议会通过了《基本住房法》，为住房被视为公民权利奠定了法律基础，从现在起，政府要负责确保所有公民有适足的住房。

为了缓解房价飙升的影响并消除无家可归现象，新法律强制各市议会将公共建筑和存量住房改造为经济适用房，并且禁止在政府为租户找到附近的替代住房前驱逐租户。

根据上述法律，有史以来该国首项国家住房政策将于2020年3月提交议会。

 

来源：葡萄牙国家统计局，《全球房产指南》
责编：Zoe Chan

葡萄牙的房贷利率是多少？

葡萄牙的房贷利率低得惊人。

经历了从2012年至2015年的持续下降之后，该国的住房贷款利率在过去四年几乎没有变化。2019年11月，住房贷款平均利率为1.05%，略低于去年同期的1.11%。

按到期日（截至2019年11月）：

  • 1年以内（含1年）：2.51%，低于去年同期的2.92%
  • 1至5年（含5年）：2.51%，低于去年同期的2.68%
  • 5年以上：1.05%，略低于一年前的1.11%

利率

——欧洲央行贴现率；——按揭利率；——1年以内到期；——1-5年内到期；——5年以上到期
数据来源：欧洲中央银行，太平洋汇率服务，《全球房产指南》

抵押贷款利率如此之低的一部分原因在于欧洲中央银行（ECB）最近的降息政策，从2011年10月的1.5%降至2014年9月的0.05%，接着降至2016年3月的0.00%。

根据 欧洲抵押贷款联合会（EMF）的数据，葡萄牙抵押贷款市场对利率变化极其敏感，因为2018年发放的新增抵押贷款中，约有65%采用的是可变利率或1年以内的初始固定利率。

不断萎缩的抵押贷款市场

尽管贷款利率极低，但2019年11月未偿还住房贷款存量比去年同期下降0.1%，至944.1亿欧元（1,053.7亿美元），占国内生产总值的44.8%。

未偿还住房贷款余额

——未偿还住房贷款，百万欧元（左边刻度） ；——占GDP百分比（右边刻度）
数据来源：欧洲中央银行，《全球房产指南》

 

来源：葡萄牙国家统计局，《全球房产指南》
责编：Zoe Chan

葡萄牙房产的租金收益率有多高？

里斯本的租金收益率十分可观。

根据《全球房地产指南》研究，里斯本的公寓租金收益率不错，仍保持在4.5%至6.7%之间。在此提醒，租金收益是指在出租房产时，您作为房东所能获得的总回报百分比。越小的公寓往往收益回报越高。里斯本一套50平方米的公寓租金收益率约为6.32%，而一套250平方米的公寓其租金收益率只有4.5%。里斯本的别墅租金收益率也不错，从5.45%到6.05%不等，规律在于，别墅面积越大，收益率越低。

在阿尔加维（Algave），公寓的总租金收益率为居中水平，从3.5%到3.8%不等。阿尔加维别墅的租金收益率较低，在约2.84%至3.04%之间。

在里斯本，公寓租金从每平方米12欧元到16欧元不等。因此，一套120平方米的公寓月租金约为1,578欧元。里斯本的别墅租金为每平方米9到11欧元不等。一套450平方米的别墅月租金约为4,185欧元。

阿尔加维的公寓租金较低，从每平方米4欧元到6欧元不等。所以一套120平方米的公寓月租金收入大约为620欧元。阿尔加维的别墅租金约为每平方6到10欧元不等。因此一套300平方米的别墅月租金收入约为2,356欧元。

就房价租金比而言，《全球财产指南研究》指出，里斯本的房产价值很高。

 

来源：全球房产指南
责编：Zoe Chan

在葡萄牙购房要缴纳什么税费？

2017年出台的新财富税对葡萄牙豪宅市场的影响微乎其微。

这一新税种的正式名称为“额外市政房产税（AIMI）”，是一项年度税，由Valor Patrimonial Tributário（VPT）对高价物业收取，不管业主居住在哪里。如果财产（或财产份额）价值超过60万欧元，则物业所有人须承担责任。

税率如下：

  • 面向公司/企业持有的房产征收0.4%
  • 面向100万欧元以下的个人房产或非管理房产征收0.7%
  • 面向持有价值超过100万欧元的房产征收1.0%

60万欧元的限额适用于所有个人和财产，但纳税事项不符合规定的除外。已婚夫妇和民事伴侣适用于120万欧元的共同限额。用于旅游或商业、农业或工业目的的房产不包括在内。

然而，葡萄牙的所有房产仍需缴纳0.3%至0.8%的葡萄牙市政税（IMI），相当于英国的市政税。

先前对价值超过100万欧元的住宅地产征收的印花税已经取消。

 

来源：全球房产指南
责编：Zoe Chan

2月数据：葡萄牙黄金签证申请人无惧变政风波

葡萄牙投资居留计划（正式名称是ARI，俗称黄金签证）申请人丝毫没有受到上个月一系列互相矛盾的通知的影响，当时说里斯本和波尔图可能要被撤下可买房的地区名单。

葡萄牙黄金签证——按月度排列的总投资额（图片来源：IMI）

葡萄牙律师，地产开发商上个月声称，上个月电话被投资者“打爆了”，这些投资者担心政策变化，想取消投资计划。某种程度上，利益攸关者的这些表态使得政府官员争相表示，不会实施改革，至少2021年之前不会。

葡萄牙黄金签证：签证签发量（图片来源：IMI）

葡萄牙移民局（SEF）最近发布的数据显示投资者没有退缩；今年2月份，该项目投资额达到了4,620万欧，（尽管比2019年2月低了差不多33%）但是还是比前一个月略微增加。2020年开年至今，该项目已经筹集资金达9,200万欧。

2月份，有70名主申请人连同他们135名家属获批，使得2020年开年2个月以后获批主申请人和家属的数量分别达到了151人和282人。

按月度和来源地排列的葡萄牙黄金签证主申请人份额（图片来源：IMI）

但是，有个发展趋势很明显；项目开启以来史上头一回，中国投资者第一次不是最大的申请人团体，2月份只有8名主申请人。巴西人接管了老大的位置，有15名主申请人。土耳其，南非，黎巴嫩分别有7名，5名，以及4名主申请人。但是，累计来看，自项目2012年11月开放以来，中国投资者占据了总申请人54%的份额。

葡萄牙黄金签证——2012年以来签发给主申请人的签证数量，按投资路径排列（图片来源：IMI）

外界对替代性投资路径（除了50万欧买房的其它所有投资路径）的兴趣持续上升，2020年投资占比到了27%，这一比例自2016年以来翻了两番。仅限于老房子的35万欧买房是替代性投资路径中最受欢迎的，占今年投资额的差不多20%，紧随其后的是100万欧存款，投资占比为8%。

延伸阅读：2019葡萄牙黄金签证年度数据解读：8大选项，哪种最受欢迎？

葡萄牙黄金签证投资中替代性投资路径的份额走势图（图片来源：IMI）
葡萄牙黄金签证按投资路径排列的投资额（图片来源：IMI）
葡萄牙黄金签证各年度投资额（图片来源：IMI）

 


来源：投资移民知情者
责编：Zoe Chan

葡萄牙住宅房地产的供需情况怎么样？

需求依旧强劲

国家统计研究所（INE）的数据显示，2019年前三个季度，葡萄牙房屋交易总额同比增长了4.3%，达到186.5亿欧元，交易数量稳定在132,246套。

在2019年前三季度：

  • 现有住房：交易数量同比增长0.3%，达到112,973个住宅单元，而交易额同比增长4.3%，达到150.8亿欧元。
  • 新住房：交易量同比下降1.6%，至19,273个住宅单元，而交易额同比增长4.4%，至35.7亿欧元。

住房交易数量

——新建住宅；——现有住宅
数据来源：葡萄牙国家统计局，《全球房产指南》

从地区来看，森特罗（Centro）的房屋交易量增幅最大，2019年前三季度同比增长了10.2%，其次是阿连特茹（Alentejo），年增幅为7%。相比之下，阿尔加维（Algarve）、诺特（Norte）和里斯本的交易量有所下降，分别下跌了8.1%、2.8%和跌2.7%。

在亚速尔群岛（Azores Islands）和马德拉（Madeira）自治区，住房交易量分别增长了14.7%和6.6%。

施工活动激增，但仍远低于峰值水平

自2002年以来，葡萄牙的施工活动一直呈下降趋势。实际情况中，根据INE的数据，2014年获批的新建住宅数量从2007年的65，650套骤降至6，785套，降幅约为90%。从2007年到2014年，获批的住宅数量年平均降幅达27%。

不过近年来出现了复苏迹象，年增长率达到两位数。2015年，获批的新建住宅数量同比增长了21.8%，达到8,491套，2016年同比增加了36.1%，达到11,558套，2017年同比增加了22.4%，达到14,143套，2018年同比增加了43.2%，达到20,259套。

获批的新建住宅

数据来源：欧洲中央银行，葡萄牙国家统计局，《全球房产指南》

住宅竣工方面也出现了类似增长情况，2016年同比增长8.8%，达到7,565套，2017年同比增长13.1%，达到8,553套，2018年同比增长38.2%，达到11,820套。

住房存量

——诺特；——森特罗；——里斯本大都市区；——阿连特茹；——阿尔加维；——亚速尔群岛；——马德拉群岛

数据来源：欧洲中央银行，葡萄牙国家统计局，《全球房产指南》

2019年前11个月，葡萄牙的获批住宅数量同比激增18.2%，至21,973套。2019年前11个月，亚速尔群岛（33.3%）和马德拉群岛（30.5%）的获批家庭住房数量比上一年同期增幅最大。里斯本（29.7%）、阿连特茹（19.8%）、诺特（19.5%）、阿尔加维（12.7%）和森特罗（4.5%）的增长也很强劲。

同样，2019年前三季度的住房完工量同比大幅增长了17.2%，达到了10，141套。

INE的数据显示，2018年住宅总量为5,954,548套，相比去年同期略微增长了0.2%。

 

来源：葡萄牙国家统计局，《全球房产指南》
责编：Zoe Chan

葡萄牙的最新房价是多少？

由于利率较低和经济状况改善，葡萄牙房价延续大幅上涨趋势。

房价年度变化

——名义；——实际
数据来源：葡萄牙国家统计局，《全球房产指南》

2019年11月，葡萄牙的房地产价格同比飙升近8% （实际增幅为7.7%），平均价格为每平方米1,312欧元，数据来源于国家统计研究所（INE）。

葡萄牙的房价从2014年开始复苏，此后一直在上涨。该国房价在2015年、2016年、2017年和2018年分别上涨了4.5%、4.8%、4.6%和6.1%。

在里斯本大都市区，2019年11月房价同比前一年上涨了9.5%（实际上涨9.2%），达到每平方米1,631欧元（折合1,816美元）的均价。

全国24个城市中有23个城市房价都上涨了。从2019年来看，截至11月，辛特拉的增长率最高，达到18.3%，其次是贡多马尔（16.7%）、希拉自由镇（15.5%）、加亚新城（15.3%）、阿马多拉（14.8%）、马托西纽什（13.8%）、布拉加（12.7%）、丰沙尔（11.3%）、阿尔马达（11.2%）、奥迪韦拉什（10.5%）、塞沙尔（10.4%）和马亚（10%）。法马利康新镇（9.8%）、科英布拉（9.2%）、吉马朗伊什（8.5%）、塞图巴尔（7.8%）、巴塞卢什（6.6%）、奥埃拉什（6.3%）和洛里什（6.1%）的房价也大幅上涨。

卡斯凯什（5.6%）、圣玛丽亚达费拉（4.5%）、波尔图（3.3%）和里斯本（0.5%）的房价涨幅适中或较低。2019年当年截至11月，只有莱里亚的房价下跌了2.5%。

按房产类型：

  • 2019年11月，公寓价格同比大幅上涨9.8%（实际涨幅为9.5%），均价涨至每平方米1,402欧元（折合1,561美元）。
  • 截至2019年11月，别墅价格同比上涨4.2%（实际涨幅3.9%），均价涨至每平方米1,162欧元（1,294美元）。

需求依旧强劲。INE的数据显示，2019年前三个季度，房屋交易总额同比增长了4.3%，达到186.5亿欧元（折合208.2亿美元），交易数量稳定在132,246套。显然，2017年面向高价房产出台的新财富税对奢华房产市场并没有带来明显的影响。

今年，预计葡萄牙房地产市场前景乐观。经穆迪投资者服务公司（Moody’s Investors Service）预计，该国房价将上涨约4%——较去年的强劲增长有所放缓，但仍是该地区涨幅最大的国家之一。

穆迪表示：“房价仍大幅上涨，尽管低于近年来的水平。”

葡萄牙对外国人持财产所有权没有限制，而且交易成本普遍较低。

葡萄牙向购买价值50万欧元以上房产的非欧盟公民发放5年居留许可，允许此许可证的持有人在本国工作或学习，并前往申根国家。满五年后他们可以申请永久居留权。

欧盟委员会数据显示，2019年，葡萄牙经济相比前一年温和增长了2%（2014年至2018年的年增长率分别为0.8%、1.8%、2%、3.5%和2.4%）。未来两年，葡萄牙经济预计将以每年1.7%的速度增长。

房价高于衰退前的水平

截至2019年11月，葡萄牙全国房价比2010年5月的名义峰值高出11.4%。不过，全国房价仍低于先前在2000年通胀调整过的峰值。

房价下跌了连续13个季度，房市在2014年的第四季度才开始回升。

从地区来看，诺特（Norte）的房价现在比先前的峰值高出近19%，而阿尔加维（Algarve）的房价上涨了14.7%。里斯本大都会区的房价上涨了12.6%，而市中心的房价上涨了6.8%。相比之下，阿连特茹（Alentejo）的房价仍较峰值低0.3%。

现有住房的均价（欧元/平方米）

——葡萄牙；——阿尔加维；——里斯本；——阿连特茹；——诺特；——森特罗
数据来源：葡萄牙国家统计局，《全球房产指南》

在马德拉群岛（Madeira）和亚速尔群岛（Azores Islands）自治区，房价分别比峰值低1.2%和1.1%。

在20世纪90年代中期到2006年席卷欧洲大部分地区和发达国家的房价上涨潮中，葡萄牙完全没有跟上，除了阿尔加维。

为什么葡萄牙错过了这次繁荣期？主要是因为本国经济增长缓慢所致。在过去的15年中，这个国家经济年均增长率仅为0.6%。

葡萄牙房产很便宜

如果我们将通货膨胀考虑在内，这些价格降幅将会更大（并且增幅将会更少）。货币贬值也是一个因素。过去四年欧元兑美元的汇率升值5.4%，仍不足以抵消2013年至2015年间高达21%的跌幅。

从外国买家的角度来看，葡萄牙房产绝对物有所值。阿尔加维因其地中海海滩和高尔夫度假胜地闻名，拥有葡萄牙最昂贵的住房，在2019年11月，当地房产均价为每平方米1,736欧元。紧随其后的是里斯本大都会区和马德拉，房产均价为每平方米1,631欧元（折合1,820美元）和1,430欧元。《全球房地产指南》中的里斯本房产单价研究发现，里斯本市中心的房价更高，120平方米住宅的单价约为2,500欧元。里斯本公寓。另一方面，在阿尔加维，典型的120平方米公寓的单价约为1800欧元。

住房均价——房产类型（欧元/平方米）

——所有住房；——别墅；——公寓
数据来源：葡萄牙国家统计局，《全球房产指南》

根据《全球房地产指南》的研究，葡萄牙的房价与人均国内生产总值的比率在欧洲位列末位之一。研究显示，就平方米的价格而言，葡萄牙是欧洲城市中心房价最低的国家之一。

 

来源：葡萄牙国家统计局，《全球房产指南》
责编：Zoe Chan

对葡萄牙房地产感兴趣的外国投资者赶紧下手吧！

葡萄牙目前出台了黄金居留许可证计划 ，允许外国房地产投资者在葡萄牙获得居留权。然而，这种置业优惠政策即将改变。

立法变化

葡萄牙议会于2020年2月5日批准了一项措施，限制向海外房地产投资者签发“黄金居留许可证”。这意味着，在里斯本和波尔图等主要城市购买房产的投资者可能无法再获得黄金居留许可证，投资者需要在这些地区之外，如亚速尔群岛（Azores）和马德拉群岛（Madeira）购买房产，才能获得黄金居留许可证。新法律的实施时间表尚未公布，但有可能在2020年底实施。

对于想要在法律变更前在里斯本或波尔图或买房产，以获得黄金居留许可证的国外投资者，他们需要尽快行动，在最后期限之前交易。截止日期前购买房产的投资者及其居留许可证状态不受影响。

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什么是葡萄牙的黄金居留许可证计划？

葡萄牙的黄金居留许可证计划为投资者提供居留权，前提是投资者需在政府指定的一个或多个行业进行大规模投资。黄金居留许可证申请者有多种投资选择，包括在艺术和文化领域投入25万欧元，在科学研究领域投入35万欧元，或者在葡萄牙投资开设公司，创造10个就业岗位。在这些投资选择中，获得葡萄牙居留证的最简单途径貌似是投资至少价值50万欧元的房地产，或者，如果房龄超过30年，投资35万欧元即可，以鼓励城市复兴。

葡萄牙居留证的优势

葡萄牙被视为一个高度发达的欧洲国家，它拥有最先进的医疗设施和多所世界一流的大学，提供世界上最一流的教育。葡萄牙是欧盟的成员国，因此获得葡萄牙的居留权，意味着有资格在申根地区的国家生活和工作。此外，葡萄牙护照可以免签进入164个国家。葡萄牙也不对境外收入征税，这对外国投资者来说是个好消息。抚养的子女和父母也有资格享受同样的福利。 

葡萄牙的黄金居留许可证是2020年的明智选择吗？

葡萄牙从2008年的危机中几乎已完全恢复。葡萄牙房地产市场依然繁荣，房地产专业人士认为，2020年仍将保持强势态势。葡萄牙新闻报道称，2019年底，葡萄牙房价同比上涨15.8%。文章称，2020年房价将再次大幅上涨，尽管结构不同，其上涨结果反映了第二大城市的动态。

根据房地产咨询公司CBRE的一份报告，葡萄牙的经济前景光明，2019年增长了2.1%，失业率下降了两个百分点，降至7%，属于14年以来的最低水平。3

因此，现在购买葡萄牙的房产可以给投资者带来很多好处。行业观察人士表示，明智的做法是把握利用黄金居留许可证计划有效的时间。

 

关于居外IQI

居外IQI 是一家控股公司，拥有并运营 IQI Global和居外网。 居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成，旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据，以促进交易达成，居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络，共有6000名房产经纪人，分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台，拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上在售葡萄牙房源，或致电 400-041-7515 谘询葡萄牙移民、留学或房产投资的机会。




责编：Zoe Chan

葡萄牙两大城市撤购房移民 买房还需注意什么？

2月初，葡萄牙国会通过投票，决定暂停首都里斯本（Lisbon）及第二大城市波尔图（Porto）的置业投资移民申请。简单而言，如果中国人有意藉置业投资移民当地，日後只可选择乡郊地区的物业，无论升值潜力或出租回报都会有一定折扣。该法案最快於今年底实施，如有意移民到当地，最好赶及法案实施前申请及置业。

葡萄牙的黄金签证计划於2012年实施，该计划接受未持有欧盟护照的外国人士申请，申请人可选择以50万欧元买入当地的全新物业；又或者以35万欧元买入当地楼龄超过30年，而且尚未翻新的二手物业，成功购入物业及通过审查即可移民。

2月初，葡萄牙国会通过投票，决定暂停首都里斯本及第二大城市波尔图的置业投资移民申请。（图片来源：明报新闻网）

里斯本及波尔图物业较易出租

该计划的好处是可以一人申请丶三代移民，即申请人只需买入一所物业，其配偶丶父母及子女亦可一同移民到当地，亦毋须审查资金来源。移民国外大多要求“坐移民监”，葡萄牙仅要求有意移民者，5年内在当地住满35日，期满後即可申请永住权或入籍。

寰宇移民顾问销售总监刘碧琪（Peggy）表示，葡萄牙深受中国人喜爱，每年有不少人投资里斯本及波尔图的物业作移民，因这两个区域人口稠密，亦为沿海城市，同时又是兴旺的旅游区。“当地有较多华人聚集，另外葡萄牙国民多会在首都工作，若物业用作投资会较容易出租。”

全国房价去年炒高逾一成

黄金签证计划推出至今已经8年，Peggy表示，是次葡萄牙国会通过法案，是由於两地的楼价已经上升至当地人难以负担的水平。根据外媒报道，2019年葡萄牙全国楼价急升13.3%至每平方呎约1458.5元人民币。里斯本是全国楼价最昂贵的地方，每平方呎价约2115.2元人民币。不同城市楼价亦有不同程度升幅，如波尔图上升16%丶塞图巴尔上升15.6%丶布拉干萨上升12.7％。不过最新研究报告显示，首都里斯本月入虽为全国最高，但平均工资只有接近7200元人民币，可见当地人要上车置业并非易事。

移民须通过葡语测试

Peggy续指，“事实上黄金签证并未全面取消，有意移民者仍可以选择首都以外的地区，但这些地方多为农村，若要前往就近超市，可能至少需要一小时的车程，可说是相当不便。”一般而言，申请移民到当地需时3个月，如法案在今年年底实施，即有意移民者最迟要於今年6月提交申请。

其他申请条件方面，申请人及共同移民的家属需要通过葡萄牙语言测试。另外当地移民局亦会检视申请人的犯罪纪录，但条件相对宽松，如申请人有少於一年刑期亦可申请移居当地。

小心低价旧楼似危楼

在选购物业时，她建议以50万欧元买入全新的物业。不过当地部分“新楼”并非全新，一般翻新过的二手物业都可以称为新楼，投资者最好亲身考察。“我不太建议申请人选择入场门槛较低的二手物业，这些物业大多看似危楼，用以维修的金额非常高。”她表示，曾经有客人买入这类型的二手物业，购入後才发现没有接驳水电喉管，需要向当地政府申请。结果苦等两个月才获得当地政府发出的水电接驳批准通知书，该物业因而有数个月未能出租，可说是得不偿失。

她亦不建议申请人在当地敍做按揭，因为需要资产审查，当地银行会翻译申请人的收入证明，需时较长。“试过有中国人在当地敍做按揭，结果9个月後才成功批出按揭贷款。”

另外，她建议不要买入超过60万欧元的物业，因当地设有房产税，物业持有人每年都要向政府缴交税项，房价愈贵，税率愈高。虽然当地楼价较国内大城市低，但亦有各种税项，当中包括物业交易税丶印花税丶水电燃气连接费丶业主服务费丶税务代表费，各种意想不到的费用也可能产生。

当地与国内大城市一样，新楼愈建愈细，如在当地以50万欧元买入今年落成的物业，面积只有约700方呎。相反楼龄较大则呎价愈便宜，如一个位於里斯本，早於2002年落成单位，其售价为53.5万欧元，但面积却过千呎，包含3房两厕以及一个车位。

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来源：明报新闻网
责编：Zoe Chan