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大阪甲级写字楼租金在今年第二季度出现六年以来的首次下降後，於第三季度恢复正增长，环比增长0.2％；而全等级写字楼租金环比增长0.1％，较上一季度的0.6％增长有所放缓。

依旧受到新冠疫情的影响，全等级空置率环比增长0.4点至1.2％。目前，不少公司虽未采取具体的措施，但对於公司办公空间的需求已在进行评估；而受疫情影响相对较小的IT公司丶呼叫中心等行业，其需求仍然保持持续的稳定。

相对於大阪的租金恢复，东京第三季度的全等级写字楼租金环比下降0.9％，为连续第二个季度的下降；同时，全等级空置率环比增长0.1点至0.9％，是自2010年以来首次连续两个季度的增长。

东京与大阪写字楼空置率比较

受此次疫情引发的远程办公措施，以及部分公司削减运营成本措施等影响，较小规模的写字楼受影响程度相对较大；如甲级写字楼租金平均环比下降约0.7％时，而乙级写字楼的租金环比下降达到1.3％。

 

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本公司提供的环球市场、日本房地产市场等情况和分析，并非以发行的产品为参考，只旨在提供信息给投资者以了解市场和进行投资决策思考。市场情况瞬息万变，上述情况和分析不能确保其内容和引用的数据的正确性，也非作为任何特定投资产品，策略，计划的建议或推荐。

 

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今年新冠疫情对全球经济的影响无疑是巨大的，在防禦御性投资配置策略下，相对於其他发达国家，日本的收入和资本回报相对更稳定，是一个较为安全的投资配置的避风港。

据仲量联行一份对来自全球38个国家和地区的顶级投资人的调研，约56%的受访者选择在2021年底前，增加对日本的投资。不少投资人认为，日本可以在不稳定时期下，提供相对更多的确定性回报。

从日本房地产市场的基本面来看，也相对乐观。第二季度，东京甲级写字楼的空置率环比下降0.2%至0.7％，为两个季度以来的首次下降；大阪甲级写字楼空置率环比保持不变， 为0.5％；东京的住宅类丶物流类和办公类房产的预期收益率出现2个基点至5个基点的下降；而大阪的的预期收益率环比增长了4个基点；而J-REIT指数在3月触底1,145点後，於6月10日回升至1,721点，之後虽出现波动，但基本都维持在1700点之上。

香港基金太盟投资集团（PAG）于近期宣布，将在今后的约4年间向日本房地产最多投入约8400亿日元。PAG认为在新冠疫情的不利情况下，日本房地产市场受到的冲击有限，如面临房地产被出售，或金融机构处理不良债权的增加，投资有望取得相对较高的回报。

 

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由於受新冠疫情的影响，入境日本的旅客数量急剧下降，叠加去年10月起消费税增加的原因，日本的酒店和百货业出现低迷。同时，房地产投资交易也出现停滞，今年第一季度以来日本城市土地价格出现了自2014年以来的首次下降。

根据调查数据显示，四月至六月，东京、大阪、名古屋和其他主要城市的100个高度发达的商业和住宅区中，有38个的土地出现下降，这是自2012年以来，价格下降的地区数量首次超过价格上涨的地区。这项被认为是日本主要城市房地产市场趋势的领先指标，直到今年年初，都由于持续发展和入境旅行需求的增加，保持着持续的稳定增长。

日本建筑工程状态——私人住宅

在今年的前六个月中，日本的住宅开工量比去年同期下降了11.4％，公寓的供应一直保持在相对较低水平。数据显示，第二季度，东京房价同比增长1.28％，比上一年的0.94％的同比增长有所改善；而在第一季度，该房价数据为下跌了0.86％。东京新公寓的平均价格，在2020年第二季度，同比增长5.34％，比去年同期的1.65％的下降，有大幅度的提高。

目前日本七个主要公寓开发商（包括三井，三菱，住友，大京，野村等），控制着大约70％至80％的市场，预计其不太可能轻易进行价格倾销。尽管面临的新冠疫情不确定性依然存在，但日本的基本面可能并不会像有些观望者想象的那么脆弱，因此，期望房产价格出现急剧大幅下降的可能性并不会太大。

 

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作为日本最长首相任期的安倍晋三，以其着名的“安倍经济学”，使日本在经历了长达20年的通缩后，经济景气迅速触底反弹，在货币宽松丶财政支出和结构性改革组合拳的作用下，自2012年以来（未含本年度）年均GDP增长率为1.3％，是过去十年平均水平0.63％的两倍。日经指数强劲反弹，从2012年12月的约10000点升至20000点之上。

整体平均收入和全国最低工资都有增长。据厚生劳动省公布的调查数据显示，日本整体平均收入从2012年的约537万日元，增至2018年的约552万日元，全国平均最低工资从2012年的每小时749日元，增长至2020年的901日元，但城市和地方的差距在扩大。

最新日本总务省公布数据，日本8月的全国消费者物价指数（生鲜食品除外）为101.3，同比下降0.4%。主要原因之一是，由於为了应对新冠疫情，政府推出的旅游支援项目“Go To Travel”导致了住宿费下跌32.0%，对指数造成一定的影响，如剔除该因素，8月的消费者物价指数，基本与去年同期指数持平。

鉴於旅游支援项目仍将持续一段时间，以及原油价格处於低位，从目前来看，今后数月未见有对物价上涨造成较大影响的因素。

 

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根据近期日本橄榄球协会发布的“第九届橄榄球世界杯成果分析报告”显示，去年举办的这场橄榄球盛事，为日本带来的经济辐射效应达到6464亿日元，远高於赛前估算；其中，访日游客的消费为3482亿日元，贡献率超过50%。

第九届橄榄球世界杯，共吸引访日游客高达约24.2万，且其中近60%为首次到访日本；上述游客平均在日本的逗留期为16晚，人均消费额超过68万日元，经济效应显着。

近日，日本职业棒球和足球联赛（J联赛）向经济再生担当提交了请愿书，要求放宽观众人数的限制。

政府目前基於防止新冠疫情扩大的规定为，至9月底观众人数最多5000名；请愿书要求政府可采取新的标准，提高上限，建议设为2万名观众或者场地的可容纳人数的50%中人数较少的一方。

J联赛主席认为，体育场的大小有差异，一律5000人限制，日产体育场和埼玉体育场有90%以上是空的。

最新消息显示，日本政府正在探讨放宽举办活动的限制方案，内容包括职业棒球和足球联赛（J联赛）等大型活动会场人数上限维持额定人数的“50%以内”，而之前的5000人的统一人数限制规定将取消。电影丶戏剧等安静观赏的活动将允许满座。

同时，国土交通大臣赤羽一嘉表示，将於10月1日起把东京都列为旅游推广项目“Go To Travel”的对象。政府整体加速经济重启的立场鲜明。

 

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日本政府在近日决定，为有效应对新冠疫情的影响，将支出6714亿日元的预备费，用于采购疫苗，并希望可以在2021年上半年，能让其国民使用疫苗。

日本已在采购疫苗的进程中，目前已与二家达成初步协议，分别为美国的辉瑞制药和英国的阿斯利康，接受上述公司供应的正在研发的疫苗，共计1.2亿剂；同时，与美国MODERNA的谈判在开展中，计划采购的疫苗为4000万剂。

从9月1日起，日本已全面解禁持有在留资格的外国人再次入境，对应的人数共计约260万人，涵盖已出境人员在内的定住者和商务相关人士等，其中包括四类符合在留资格的外国人士：

• 永住者（永久居留）
• 日本公民的配偶或子女
• 永住者的配偶或子女
• 定住者（长期居留）

上述人员的入境条件为：

1. 检测结果呈阴性
2. 入境後需二周隔离（在家或指定场所等）
3. 确认健康状况没有异常等。

日本政府在3个机场（成田丶羽田丶关西国际）设立了专用的“PCR检测中心”，预计9月中旬起，日均检测数可达1万人规模。

 

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受COVID-19新冠疫情的不利影响，更多租赁和交易逐渐出现被推迟，甚至取消的现象，J-REITs和日本国内投资者的投资出现明显下降。据数据显示， 2020年第二季度，日本商业类房地产交易量为7,530亿日元（不包含土地交易和J-REIT IPOs），同比下降22％；其中，海外投资者的交易量同比增长45％，其主要原因是今年初签订的一项重大投资组合交易所致， 除去该项大额交易，海外投资者的投资总额也呈现下降。

投资交易额（按投资者类型）

J-REIT指数在3月触底1,145点後，於6月10日回升至1,721，之后继续出现波动。现有J-REIT交易量丶并购数量和IPO数量均出现下跌。那些多元化的J-REIT，由於其资产类型的结构，被认作可以减轻经济波动的影响而受到关注。

虽然市场的投资资金充足，但买卖双方的价格预期差距却越来越大，由於担心经济的不确定性而带来可能的需求减少和租金下降，商业类房产的预期收益类都出现下降。目前，投资者对防御性资产如住宅类和物流类表现出更大的兴趣，但二季度，东京的住宅类丶物流类和办公类房产的预期收益率仍然出现2个基点至5个基点的下降；而大阪的办公类房产的预期收益率环比增长了4个基点。

 

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日本政府计划以大阪为中心，将关西圈和福冈县作为“国际金融基地”的候选地，以期加强吸引全球金融机构和金融专业人才入驻，从而为提升经济，增加新的动能和贡献。

大阪拥有统一交易金融衍生品和商品期货的大阪交易所，福冈的地理位置与亚洲各地都较近，且具有能利用在限定区域内放宽管制的国家战略特区制度的优点，因此，自7月以来，内阁官房丶金融厅丶法务省丶外务省等相关部门经多次磋商，基本确认了在上述两地打造“国际金融基地”；在9月底截止的2021年度预算申请中，将列入该相关项目。此前，日本政府曾计划在东京打造国际金融中心，但基於接连发生灾害的风险和新型冠状病毒疫情平息後的地区分散型社会等问题，最终决定转变战略。

日本政府已将下调高於中国香港和新加坡等其他亚洲金融城市的企业及个人税率等作为专题研究，同时探讨的措施和问题，还包括免签丶行政手续简化，“双重国籍问题”等。

备受瞩目的“2025年大阪･关西世博会”，近日发布了其官方会徽，在作为候选的5件作品中，“生命闪耀未来社会的设计”最终获选。该主题会徽，是由圆形丶椭圆形等大小不同的细胞连成环状，具有以1970年世博会标志樱花为主题丶犹如眼睛的细胞核；环状内侧的形状代表大阪府和关西。

 

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