慧贏基金行政總裁陳柏軒在外資銀行20多年，擁有管理超過百億資金的經驗，熟悉房地產、對衝基金、投資銀行領域。他同時也是慧贏基金投資決策委員會主席、慧贏日本酒店民宿基金基金經理。今年由他主導在中國香港發行了一只新的房地產基金，主要尋找大阪的機會。陳柏軒對全球房地產市場極其敏銳，這一次他嗅到了大阪的重大商機。
《理財周刊》：你對全球的房地產市場頗有研究，能否跟我們分享一下對各地地產市場的觀察。
陳柏軒：你知道澳門人均GDP中國第一，房地產2010年到現在漲幅驚人。
其實我們說起中國人均GDP 排名，很多人可能會想到上海、北京、深圳或廣州，其實不然，澳門才是人均GDP排名第一。據澳門統計暨普查局數據，2018年澳門人均GDP約82609美元，排名世界第三，在中國第一。澳門的飛速發展，綜合娛樂業帶來的機會和貢獻可謂功不可沒。隨著博彩業帶動相關旅游、娛樂、購物及美食等行業，綜合娛樂業已成為澳門的經濟支柱產業，更是澳門財政收入最主要的來源之一。
澳門目前是全球最大的賭城，無論是顧客數量，還是營業收入，都穩居世界賭城之首。蜂擁流入的投資及人口，不僅使澳門的發展進入一個快速發展期，同時，還有效促進了澳門的房地產市場發展。澳門的房價這10年來呈現出一種瘋長的模式，從數據看，一套在澳門氹仔的700英尺的房子要價近750萬人民幣，而這套房子10年前才只是現在的二十分之一左右。如今的澳門已經成為全球房價最高的地區之一。
《理財周刊》：那麼現在還有哪些市場有澳門一樣的機會？
陳柏軒：我個人非常看好日本大阪這個市場。投資者值得關注“今日大阪”的房地產投資機會。
2018年2月日本眾議院通過了俗稱賭場法案的“綜合度假區（IR）”建設法案，大阪賭城將在2024年左右建成並營業，賭城將建在人工島“夢洲”之上。
高盛預估，日本賭業市場可達到每年158億美元；成為規模僅次於澳門的第二大賭場，可創造約8萬個就業機會。
大阪賭場計劃一直備受全球投資者關注，澳門賭王何鴻燊的兒子何猷龍就代表新濠國際表示將不惜一切爭取日本賭場執照。他對媒體表示：“哪怕花700億港幣也在所不惜！”“因為這個機會是無價的！”最近日本各大媒體紛紛報道，2019年9月18日有3家公司正式向大阪政府提出了概念及參與競投，其分別為：美高梅集團（MGM）、銀河娛樂集團（Galaxy）以及雲頂集團（Genting）。
《理財周刊》：還有什麼其他的理由看好大阪？
陳柏軒：2025年，世博會也將在大阪舉行。賭場和大阪世博會將會成為大阪經濟發展的推動器。大阪是整個西日本政治、經濟、文化與交通中心。其人口總數位居全日本第三；人口密度為日本第二。大阪市區的房產價格，不僅價格較低，具有投資價值，而且，大阪是“民宿特區”，去年10月已率先解禁，和日本的其他地區不同，大阪的民宿可365天全年運營。大阪近幾年的平均入住率近九成，租金回報率非常可觀。
《理財周刊》：能否介紹一下日本酒店民宿基金，是主要投資於日本房地產嗎？
陳柏軒：對，“慧贏日本酒店民宿基金”專注日本房地產投資，專為挖掘日本投資價值機遇而設。基金旨在控制投資風險的同時實現資本增值。該基金投資於收購及改建日本住宅或土地成為精品酒店或民泊（Minpaku），以獲取日本正被國際投資者和游客重新發現的投資和旅游機遇。此外，基金也會將部分資金投放於股票、債券、貨幣和其他資本市場的衍生工具，包括彙率對衝，以在增加基金回報的同時，減低彙率風險。
基金將對優質地段的舊房進行翻新或重建成民宿或酒店，在開發期間基金通過將民宿的獨立產權或整棟樓的產權賣給個人或機構投資者，或基金經理根據市場持有或部分售出物業，以增加投資利益最優化。從買地興建，至營運後賣出，基金收益將包含開發收益，租金收益和土地增值收益等，綜合年化收益預計可達15%~25%。
《理財周刊》：基金主要投資哪類物業？
陳柏軒：我們比較感興趣日式酒店一站式投資和管理。我們日本當地專家團隊將篩選與周邊市場土地有優勢的項目進行收購，改建為日式住宅或旅館，針對4~6人以上的家庭而設，配有大人和小孩的和服、小孩餐具及廁所板等。目前這類日式風格旅店的每晚房價在1000~1500港元左右，全年入住率超過90%，僅租金收入就可為投資者帶來每年超過8%的收益。
資深金融專家陳柏軒
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