Tag: 陈柏轩

大阪甲級寫字樓租金在今年第二季度出現六年以來的首次下降後，於第三季度恢復正增長，環比增長0.2％；而全等級寫字樓租金環比增長0.1％，較上一季度的0.6％增長有所放緩。

依舊受到新冠疫情的影響，全等級空置率環比增長0.4點至1.2％。目前，不少公司雖未采取具體的措施，但對於公司辦公空間的需求已在進行評估；而受疫情影響相對較小的IT公司、呼叫中心等行業，其需求仍然保持持續的穩定。

相對於大阪的租金恢復，東京第三季度的全等級寫字樓租金環比下降0.9％，為連續第二個季度的下降；同時，全等級空置率環比增長0.1點至0.9％，是自2010年以來首次連續兩個季度的增長。

東京與大阪寫字樓空置率比較

受此次疫情引發的遠程辦公措施，以及部分公司削減運營成本措施等影響，較小規模的寫字樓受影響程度相對較大；如甲級寫字樓租金平均環比下降約0.7％時，而乙級寫字樓的租金環比下降達到1.3％。

 

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資深金融專家陳柏軒
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今年新冠疫情對全球經濟的影響無疑是巨大的，在防禦御性投資配置策略下，相對於其他發達國家，日本的收入和資本回報相對更穩定，是一個較為安全的投資配置的避風港。

據仲量聯行一份對來自全球38個國家和地區的頂級投資人的調研，約56%的受訪者選擇在2021年底前，增加對日本的投資。不少投資人認為，日本可以在不穩定時期下，提供相對更多的確定性回報。

從日本房地產市場的基本面來看，也相對樂觀。第二季度，東京甲級寫字樓的空置率環比下降0.2%至0.7％，為兩個季度以來的首次下降；大阪甲級寫字樓空置率環比保持不變， 為0.5％；東京的住宅類、物流類和辦公類房產的預期收益率出現2個基點至5個基點的下降；而大阪的的預期收益率環比增長了4個基點；而J-REIT指數在3月觸底1,145點後，於6月10日回升至1,721點，之後雖出現波動，但基本都維持在1700點之上。

香港基金太盟投資集團（PAG）於近期宣布，將在今後的約4年間向日本房地產最多投入約8400億日元。PAG認為在新冠疫情的不利情況下，日本房地產市場受到的衝擊有限，如面臨房地產被出售，或金融機構處理不良債權的增加，投資有望取得相對較高的回報。

 

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由於受新冠疫情的影響，入境日本的旅客數量急劇下降，疊加去年10月起消費稅增加的原因，日本的酒店和百貨業出現低迷。同時，房地產投資交易也出現停滯，今年第一季度以來日本城市土地價格出現了自2014年以來的首次下降。

根據調查數據顯示，四月至六月，東京、大阪、名古屋和其他主要城市的100個高度發達的商業和住宅區中，有38個的土地出現下降，這是自2012年以來，價格下降的地區數量首次超過價格上漲的地區。這項被認為是日本主要城市房地產市場趨勢的領先指標，直到今年年初，都由於持續發展和入境旅行需求的增加，保持著持續的穩定增長。

日本建築工程狀態——私人住宅

在今年的前六個月中，日本的住宅開工量比去年同期下降了11.4％，公寓的供應一直保持在相對較低水平。數據顯示，第二季度，東京房價同比增長1.28％，比上一年的0.94％的同比增長有所改善；而在第一季度，該房價數據為下跌了0.86％。東京新公寓的平均價格，在2020年第二季度，同比增長5.34％，比去年同期的1.65％的下降，有大幅度的提高。

目前日本七個主要公寓開發商（包括三井，三菱，住友，大京，野村等），控制著大約70％至80％的市場，預計其不太可能輕易進行價格傾銷。盡管面臨的新冠疫情不確定性依然存在，但日本的基本面可能並不會像有些觀望者想像的那麼脆弱，因此，期望房產價格出現急劇大幅下降的可能性並不會太大。

 

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作為日本最長首相任期的安倍晉三，以其著名的“安倍經濟學”，使日本在經歷了長達20年的通縮後，經濟景氣迅速觸底反彈，在貨幣寬松、財政支出和結構性改革組合拳的作用下，自2012年以來（未含本年度）年均GDP增長率為1.3％，是過去十年平均水平0.63％的兩倍。日經指數強勁反彈，從2012年12月的約10000點升至20000點之上。

整體平均收入和全國最低工資都有增長。據厚生勞動省公布的調查數據顯示，日本整體平均收入從2012年的約537萬日元，增至2018年的約552萬日元，全國平均最低工資從2012年的每小時749日元，增長至2020年的901日元，但城市和地方的差距在擴大。

最新日本總務省公布數據，日本8月的全國消費者物價指數（生鮮食品除外）為101.3，同比下降0.4%。主要原因之一是，由於為了應對新冠疫情，政府推出的旅游支援項目“Go To Travel”導致了住宿費下跌32.0%，對指數造成一定的影響，如剔除該因素，8月的消費者物價指數，基本與去年同期指數持平。

鑒於旅游支援項目仍將持續一段時間，以及原油價格處於低位，從目前來看，今後數月未見有對物價上漲造成較大影響的因素。

 

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根據近期日本橄欖球協會發布的“第九屆橄欖球世界杯成果分析報告”顯示，去年舉辦的這場橄欖球盛事，為日本帶來的經濟輻射效應達到6464億日元，遠高於賽前估算；其中，訪日游客的消費為3482億日元，貢獻率超過50%。

第九屆橄欖球世界杯，共吸引訪日游客高達約24.2萬，且其中近60%為首次到訪日本；上述游客平均在日本的逗留期為16晚，人均消費額超過68萬日元，經濟效應顯著。

近日，日本職業棒球和足球聯賽（J聯賽）向經濟再生擔當提交了請願書，要求放寬觀眾人數的限制。

政府目前基於防止新冠疫情擴大的規定為，至9月底觀眾人數最多5000名；請願書要求政府可采取新的標准，提高上限，建議設為2萬名觀眾或者場地的可容納人數的50%中人數較少的一方。

J聯賽主席認為，體育場的大小有差異，一律5000人限制，日產體育場和埼玉體育場有90%以上是空的。

最新消息顯示，日本政府正在探討放寬舉辦活動的限制方案，內容包括職業棒球和足球聯賽（J聯賽）等大型活動會場人數上限維持額定人數的“50%以內”，而之前的5000人的統一人數限制規定將取消。電影、戲劇等安靜觀賞的活動將允許滿座。

同時，國土交通大臣赤羽一嘉表示，將於10月1日起把東京都列為旅游推廣項目“Go To Travel”的對像。政府整體加速經濟重啟的立場鮮明。

 

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日本政府在近日決定，為有效應對新冠疫情的影響，將支出6714億日元的預備費，用於采購疫苗，並希望可以在2021年上半年，能讓其國民使用疫苗。

日本已在采購疫苗的進程中，目前已與二家達成初步協議，分別為美國的輝瑞制藥和英國的阿斯利康，接受上述公司供應的正在研發的疫苗，共計1.2億劑；同時，與美國MODERNA的談判在開展中，計劃采購的疫苗為4000萬劑。

從9月1日起，日本已全面解禁持有在留資格的外國人再次入境，對應的人數共計約260萬人，涵蓋已出境人員在內的定住者和商務相關人士等，其中包括四類符合在留資格的外國人士：

• 永住者（永久居留）
• 日本公民的配偶或子女
• 永住者的配偶或子女
• 定住者（長期居留）

上述人員的入境條件為：

1. 檢測結果呈陰性
2. 入境後需二周隔離（在家或指定場所等）
3. 確認健康狀況沒有異常等。

日本政府在3個機場（成田、羽田、關西國際）設立了專用的“PCR檢測中心”，預計9月中旬起，日均檢測數可達1萬人規模。

 

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受COVID-19新冠疫情的不利影響，更多租賃和交易逐漸出現被推遲，甚至取消的現像，J-REITs和日本國內投資者的投資出現明顯下降。據數據顯示， 2020年第二季度，日本商業類房地產交易量為7,530億日元（不包含土地交易和J-REIT IPOs），同比下降22％；其中，海外投資者的交易量同比增長45％，其主要原因是今年初簽訂的一項重大投資組合交易所致， 除去該項大額交易，海外投資者的投資總額也呈現下降。

投資交易額（按投資者類型）

J-REIT指數在3月觸底1,145點後，於6月10日回升至1,721，之後繼續出現波動。現有J-REIT交易量、並購數量和IPO數量均出現下跌。那些多元化的J-REIT，由於其資產類型的結構，被認作可以減輕經濟波動的影響而受到關注。

雖然市場的投資資金充足，但買賣雙方的價格預期差距卻越來越大，由於擔心經濟的不確定性而帶來可能的需求減少和租金下降，商業類房產的預期收益類都出現下降。目前，投資者對防御性資產如住宅類和物流類表現出更大的興趣，但二季度，東京的住宅類、物流類和辦公類房產的預期收益率仍然出現2個基點至5個基點的下降；而大阪的辦公類房產的預期收益率環比增長了4個基點。

 

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日本政府計劃以大阪為中心，將關西圈和福岡縣作為“國際金融基地”的候選地，以期加強吸引全球金融機構和金融專業人才入駐，從而為提升經濟，增加新的動能和貢獻。

大阪擁有統一交易金融衍生品和商品期貨的大阪交易所，福岡的地理位置與亞洲各地都較近，且具有能利用在限定區域內放寬管制的國家戰略特區制度的優點，因此，自7月以來，內閣官房、金融廳、法務省、外務省等相關部門經多次磋商，基本確認了在上述兩地打造“國際金融基地”；在9月底截止的2021年度預算申請中，將列入該相關項目。此前，日本政府曾計劃在東京打造國際金融中心，但基於接連發生災害的風險和新型冠狀病毒疫情平息後的地區分散型社會等問題，最終決定轉變戰略。

日本政府已將下調高於中國香港和新加坡等其他亞洲金融城市的企業及個人稅率等作為專題研究，同時探討的措施和問題，還包括免簽、行政手續簡化，“雙重國籍問題”等。

備受矚目的“2025年大阪･關西世博會”，近日發布了其官方會徽，在作為候選的5件作品中，“生命閃耀未來社會的設計”最終獲選。該主題會徽，是由圓形、橢圓形等大小不同的細胞連成環狀，具有以1970年世博會標志櫻花為主題、猶如眼睛的細胞核；環狀內側的形狀代表大阪府和關西。

 

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