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日本地价呈两极走势

日本国土交通省于3月18日发布的截至2015年1月1日的公示地价显示，日本全国商业用地与上年持平，时隔7年摆脱下滑，止住跌势。而包括住宅用地在内的全部用途地价下降0.3％，但降幅连续5年缩小。由于大规模的货币宽松，日本房地产交易日趋活跃，推高了城市地区的地价。不过，地方地价仍持续下跌，两极分化现象日趋鲜明。

日本地价呈两极走势

日本全国住宅用地下降0.4％，降幅相比2014年缩小0.2个百分点。商业用地缩小0.5个百分点。上涨明显的是城市的商业用地，东京、名古屋和大阪三大城市圈涨幅达到1.8％。此外，札幌、仙台、广岛和福冈等地方核心城市也上涨了2.7％。

在日本全国范围内涨幅最高的是因北陆新干线开通,而得到重新开发的金泽（17.1％）。地价最高的地点连续9年为东京银座的“山野乐器银座总店”，每平方米3380万日元（约合人民币175.17万元），涨幅为14.2％。

由于日本银行(央行)推出大规模货币宽松，资金筹措日趋容易，从城市地区的商业用地来看，企业和房地产投资信托（REIT）的交易非常活跃。此外，海外企业和基金也大量投资。

不过，地方地价复苏缓慢。三大城市圈全部用途用地平均上涨0.7％，连续2年实现上涨，但地方圈下降1.2％。住宅用地和商业用地均为城市圈上涨、地方圈下跌，走势大相径庭。

城市圈的住宅同地连续2年上涨，但涨幅仅为0.4％，相比上年（0.5％）略微缩小。东京等中心地段的住宅用地保持较高涨幅速，但城市近郊暂停上涨，在城市圈之中也出现两极分化。受消费税增税的影响，2014年住宅开工建设较上年减少9％，这产生了消极影响。

新加坡购房攻略：组屋的介绍

组屋的历史

新加坡的组屋制度，始于1960年，当时，新加坡刚刚从英殖民统治下脱离，成立自治机构，整个社会发展比较落后，政府财力有限，民众住房条件比较差。李光耀当时提出的口号是，要实现新加坡人“居者有其屋”。

20世纪70年代，新加坡政府规定只有月收入在1500新元以下者才可申请；80年代，提高到2500新元，随后又放宽到3500新元。这基本上保证了80%以上中等收入的家庭能够得到廉价的组屋。这一政策实施以来，新加坡政策在境内各地纷纷兴建组屋，民众居住条件不断改善，本国人口组屋入住率，到90年代达到顶峰。

截止目前（2010年），85%的新加坡公民住进了政府建造的“政府组屋”，其中，93%的居民拥有其房屋的产权，7%的低收入家庭是向政府廉价租赁；另外15%的高收入家庭住的是市场上购买的高档商品房。

新加坡购房攻略：组屋的介绍

组屋的模式

“组屋”模式以新加坡为典型代表。

按照1964年推出的“居者有其屋”组屋计划，新加坡政府成立专门的法定机构，对占住户80%的中低收入者，统一供应组屋，并实行严格的限房价、限户型政策，保证大多数居民买得起组屋。政府规定，每户中低收入家庭可以购买一套组屋，购买组屋居住不满5年出售要纳较高的税。

同时，还对少数低收入困难家庭实行更加优惠的住房保障政策。一是对占居民家庭总数8.5%的困难户供应由政府补贴的小户型组屋。政府补贴标准为：两室一套的，政府补贴购房总价的1/3；三室一套的，政府只补贴5%；四室以上大户型的不补贴。二是对占居民家庭总数8.5%、月收入不超过800新元（1新元约合4.98元人民币）的特困户，政府租给面积更小的旧组屋（一般为40平方米左右），月租金仅为十几新元。

日元颓势日本养老基金掀海外投资热潮

如果今年头两个月总投资额高达420亿美元的买入力度得以保持，那么2015年日本大型公共养老基金及其他投资大额买入置外国股票及债权的金额将创10年新高。

按照这个速度，大型投资者的日元流出量将超30万亿，创下政府自10年前开始该项数据统计来的新高，几乎与过去五年的总和持平。

日元颓势日本养老基金掀海外投资热潮

这一趋势将使日元进一步承压，本月早前，美元/日元创下2007年7月以来新低。

上述资金流出的态势让油价低廉以及日本出口转强燃起的盈余希冀烟消云散，人们原本期望去年1060亿美元的赤字转为顺差。

日本沉重的养老金负担使得基金开始投资海外投资，使得投资组合多样化，以求获得比日本政府债券微薄收益更高的回报。

即便养老基金已经触及其资产配置的限制，但在市场普遍预计美国将在今年晚些时候升息之际，日本央行仍坚定实施量化宽松政策的举措将进一步推动海外投资需求。

野村证券（Nomura Securities）东京首席外汇策略师Yunosuke Ikeda表示，即使公共养老基金没有购置海外资产，日元也不会立刻走强。只要美国升息，海外投资必受追捧。Ikeda还表示，私营企事业单位和部门有望在2016年填补公共基金的缺口。

投资者纷纷转向海外投资的起因是3年多前日本首相安倍晋三开启的通货再膨胀政策。

日本央行印钞购债的宽松政策旨在提振经济，走出十多年来的通缩，此举使得日本国债收益创纪录新低，一些债券收益率已然为负。与此同时，美元/日元也已从2011年10月75美元的历史高点贬值了37%。

面对如此巨变，日本政府退休金投资基金（GPIF）改变投资策略，远离国内投资。GPIF手持130万亿日元（约合1.08万亿美元）投资组合的世界最大养老基金。

GPIF2014年10月宣布，它将外国债券持有量从11%增加到15%，并将外国股票投资额从12%增量至25%，与此同时大幅减持日本政府债券，持有量将从60%降至35%。

日本其余三家半公共养老基金（投资组合总和约30万亿日元），也已纷纷跟随GPIF的步伐。

Mitsubishi UFJ Securities东京首席货币策略师Daisaku Ueno表示，GPIF购买海外资产对日元造成的压力刚开始消散，这三家养老基金的外购之举又向日元施压，日元将持续疲软。Ueno还表示，如果私人投资者也加入外购热潮，那资产将进一步外流。

日本邮政会长2月表示，其银行部门将尽快重审其205万亿日元（约合1.7万亿美元）以债券为中心的投资组合，暗示其投资策略将发生重大变革。

Ikeda估计，日本四大养老基金在过去的8个月内，每月均各自购置了近1万亿日元的海外股票和证券，并预计，在未来的12个月内，四大基金会再投入12万亿日元。

花旗证券（Citigroup Securities）东京外汇策略主管Osamu Takashima表示，既然GPIF有意更多的投资风险资产，那其可能会再购入8万亿日元的海外股票和2万亿日元的海外债券。

如果GPIF作出上述决定，那么美国华尔街股市将大大获益。

Takashima还表示，美国市场在GPIF的股权投资基准中占比甚高，相比之下，在欧元区的投资只是一小部分。

中国人转战海外房产市场有人赚也有人赔

近年来，随着我国经济的增长、人民币的升值，以及国内房地产市场的低迷，投资者日渐把视线转向海外市场。数据显示，2014年中国内地的投资者在境外的房产投资额增长了25%。

虽然一些海外房产收益可观，但由于缺乏对海外的法律和项目的了解，国人的海外“淘金梦”可能暗藏着种种风险。中新网房产频道调查发现，虽然当地的房价未跌，但受汇率因素的影响，有投资者购买的