Author: isabel.li

面對下降的經濟，加拿大央行將其隔夜貸款利率降至0.5%。這是今年央行第二次降息，累及加元貶值至1加元兌77.4美分，是6年來新低。

加拿大央行已維持了約4年的1%利率，今年1月下調至0.75%，7月15日再次宣佈下調至0.5%。該消息發佈後，當天的加元兌美元小跌1美分。因為市場預期美聯儲今年加息，加上加拿大央行可能繼續降息刺激經濟，有專家預測，加元或繼續貶值至1加元兌71.4美分（或1美元兌1.40加元）。

全國經濟上半年下滑

按央行估計，加拿大今年第二季度的經濟收縮相當於年率0.5%，而非今年4月估計的增長1.8%。今年第一季度全國經濟已收縮了0.6%。央行行長普魯斯（Stephen Poloz）原本的估計是，經濟受油價下跌打擊後，到現在應已看到恢復，但未能如願。

被稱為令人費解的結果是，非能源產品的出口比預期弱。普魯斯曾期望，非能源產品出口的成長，能蓋過低油價導致的商業投資及收入減少。

連續兩個季度國民生產總值（GDP）下降已對加拿大經濟構成了技術性衰退。央行沒使用衰退來形容經濟，但在週三的報告中稱，現在需要額外的資金刺激，來幫助恢復經濟，以及恢復健康的通脹率。

按央行的預計，全國經濟下半年會增長，2015年的GDP有望達到1.1%的成長。不過，原來預計的2016年底經濟全面恢復，通脹率恢復到2%水準，現已改為在2017年上半年實現。

蒙特利爾銀行經濟師普特（Doug Porter）認為，央行對加拿大下半年經濟的預期過於悲觀。但他承認，今年初的樂觀預期顯然錯了。

ATB Financial的經濟師海爾斯（Todd Hirsch）認為，這次降息對受低油價衝擊最大的亞伯塔省來說，幫助有限。

對房市影響難預計

降息對房東永遠是好事。不過Royal LePage表示擔心，這會給一些已經紅火的房市火上加油。公司首席執行官索普（Phil Soper）在週二的一份報告中說，加息對房市不合適。並稱主要的火熱房市是多倫多和溫哥華。

多倫多6月份的二手房市，銷售量比去年同期升18.4%，平均房價升8.9%；溫哥華的銷售升28.4%，平均房價升10.3%。

央行強調，經濟正在經歷較大且複雜的調整，需要額外的刺激。央行承認這兩個地區的房市在變得不穩定，但仍認為，房市會軟著陸。

多倫多資深地產經紀劉世傅認為，降息會刺激自住者買房；投資者是否買房，更多要看經濟發展及租房市場的需求。他說，現在租房住的人，能買得起的應該買，並尋求鎖定長期的低利率。

加拿大地產投資網路資深分析師坎貝爾（Don Campbell）認為，降息不會給房市火上加油，因為房貸審核會更嚴。會鼓勵一些租客買房，但他們更難獲得貸款。

他說，溫哥華的房市主要由單家庭房型及地價帶動，公寓價變動很小，所以整體還是能付得起。多倫多不但單家庭房價升，這麼多新公寓也賣掉了，而且平均價也在上升。“低利率對多倫多的影響會比溫哥華大。”

國家銀行（National Bank）房貸部華人經理溫文宇認為，降息會刺激房市。雖然經濟狀況會影響買家獲得貸款，但多倫多有不少外來的買家，本地經濟下降對他們沒影響。

銀行反應謹慎

多倫多道明銀行率先宣佈，從週四開始將基本利率（prime rate）從2.85%調低到2.75%。這顯然沒有達到央行降息0.25%的水準。

今年1月央行降息0.25%時，皇家銀行首先將基本利率從3%下調至2.85%，（降0.15%），之後其他央行跟從。

這次銀行更保守，道明銀行只降了0.1%。雖然截稿時沒看到其他央行的降息行動，但溫文宇稱，通常銀行的降息會一致。

對於銀行降息幅度小於央行，溫文宇稱，貸款利率越來越低會減少銀行的盈利。但是，銀行一般也不能完全不減息。

他說，降息後，金融機構對房貸的審核會更嚴。經濟狀況差一些的人，可能只能拿到利率較高的貸款。目前來看，買房還是可以保值。相比波動大的股市，投資者還是更重視投資於房市。

“現在的利率，是我來加拿大21年裏最低的。”蒙特利爾銀行房貸專家張思說，但是，面對不明朗的經濟，投資房市需要謹慎，“量力而行最重要”。

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昨日在加拿大央行將基準利率下調0.25%之後，加拿大五大商業銀行的最優惠貸款利率也做了相應的調整。TD銀行最優惠貸款利率下調了0.1%至2.75%，RBC、CIBC、豐業銀行以及蒙特利爾銀行則都下調了0.15%至2.7%。所有銀行的調整從今日開始生效。不過專家建議對於此次銀行降息，買房者們還是要理性對待。

面對越來越低的貸款利率，越來越多的人蠢蠢欲動，想要貸款買房。低利率對於買房者來說絕對是個利好消息，尤其在多倫多和溫哥華這樣的高房價城市。購房貸款額度往往很高，每月支付的利息自然成了巨大的負擔。

以一套45萬的公寓房為例，如果首付20萬貸款25萬，那麼此次貸款利率的下調意味著每月的月供將會降低19元左右，每年會減少220元左右;如果貸款超百萬的話，每年則可以節省1000左右，20年的貸款則可節省20,000。這無疑是一筆開支節省。

但是在蠢蠢欲動，心急要趁著低利率按揭買房之前，請仔細地做好準備，注意以下的事項。

1.仔細查看自己的信用記錄

在申請按揭貸款之前，你應該儘早瞭解自己的信用狀況。畢竟，糟糕的信用評分可能會使你的貸款利率激增好幾個百分點，甚至可能對你獲得貸款資格造成障礙。一定要儘早查看自己的信用評分(至少要提前幾個月)，這樣即使信用狀況不良，也有較為充分的時間進行補救。

2.精確計算房屋總開支

房屋總開支包括首付、利息、房產稅、按揭違約保險費等。潛在購房者經常犯的一個錯誤是不把房產稅和按揭違約保險費計算到房屋總開支裏。檢驗潛在購房者是否有資格獲得按揭貸款的一個工具是負債收入比(debt-to-income ratio)。其計算方法是用房屋總開支除以稅前月收入。

3.不要在申請房貸的同時申請其他貸款

在申請按揭貸款之前和申請過程中，一定要避免再申請其他貸款。不管什麼時候申請貸款，你都會被當作很大的信貸風險來對待，至少在初始階段是這樣的。如果在申請房屋按揭貸款的同時，你碰巧也在申請新的信用卡或者汽車貸款，你的信用評分可能會給房貸的申請帶來麻煩，也可能會迫使銀行提高你的貸款利率。

4.資產入賬時間要足夠長

銀行等貸款發放機構希望看到你能夠支付每個月的貸款月供。但是如果你資產入賬時間不夠長(在你的帳戶中停留時間不超過兩個月)，你在申請貸款時就可能會遇到麻煩。一些貸款人認為只要在申請前幾天把從親戚那兒借來的錢打入自己的帳戶就可以了，但如果金融機構發現了這一點，你獲得貸款的幾率就會很小。

5.不要頻繁換工作

獲得貸款資格的另一個重要條件是穩定的工作和收入。金融機構希望看到的是你擁有穩定的收入，並且該收入在未來還將繼續下去。所以在申請貸款前，最好不要過於頻繁地換工作。如果你在某一行業內換工作，對申請貸款的影響或許不會太大，但如果你完全轉變了自己的職業生涯，那麼申請按揭貸款就可能會遇到問題。如果你真的想換工作，儘量等到貸款手續都辦妥之後再進行。

不過對於此次銀行降息，買房還是要理性對待。鯤鵬貸款孫曉明就認為雖然降息對加拿大老百姓來說總的看是一件好事，因為差不多90%的加拿大家庭都有貸款，利息降了，這些家庭自然會得到一些實惠。對於想要購房的人，孫曉明建議，如果是自住房大可不必斤斤計較利率降低多少，因為這是基本需求，但對於投資房來說一定要慎重。

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