Author: isabel.li

加拿大留學申請成跳板，溫哥華華人“爬藤族”湧現

“爬藤族”，就是指卯足了勁兒把美國長春藤盟校作為大學申請目標的人群，華人子弟是其中的一支生力軍。

在加拿大是沒有高考這一說的，孩子們讀到12年級，申請大學時提供11年級和12年級第一學期成績就可以了，不需要一考定終身。

但是自從一群雄心勃勃的中國父母帶著孩子雄赳赳、氣昂昂跨過太平洋之後，加拿大這塊沒有高考硝煙的和平土地上，就來了一群立志要爬“藤”的人。狼煙四起，各種攻“藤”、爬“藤”、摘“藤”戰略機構如雨後春筍般應運而生，翻開溫哥華當地的各種華人報紙、期刊、小廣告全是“藤”訊。

加拿大留學申請成跳板，溫哥華華人“爬藤族”湧現

可能有人問，那些“藤”都在美國呢，幹嘛到溫哥華來爬啊？

這也正是中國父母的走一步、看兩步戰略思想。

首先，比較了移民加拿大和美國的性價比後，覺得先拿到第一張船票比較重要，於是選擇來到加拿大，保證能讀北美名校，畢竟加拿大的很多所大學排名也是遙遙領先的，父母拿出來說事兒不至於跌份兒。有了這個保底後，眼光高遠的中國父母就瞄上了美國的那幾所常春藤聯盟大學，對形勢略加研判，他們就得出自己的結論：加拿大和美國是近鄰，美國一定很照顧加拿大，給的名校錄取名額一定會多，那就不能坐失良機。再加上各種爬“藤”助攻機構在說明會上勵志故事的精彩傳播，家長都像被洗了腦、打了雞血，個個鬥志昂揚，立刻給剛來這裏東南西北還沒搞清楚、ESL語言班還沒出來的孩子上緊發條，投身到各種補習班裏面去了。更有一些機構直接就是打包服務，給孩子量身定制學習和發展規劃，直到完成名校申請的全套申請材料。懷揣“苦什麼，不能苦孩子，虧什麼，不能虧教育”崇高思想的中國父母不惜一擲千金把孩子就打包了。

在中國，高考也就只有一塊敲門磚——成績。要爬“藤”，那可就不是扔一塊磚的問題了，除了學校各科成績保證高質量的全A（至少不能低於90分，86分以上就是A了），還要考SAT1（綜合類的考試，側重語言和邏輯、數學）、SAT2（各科目的單科測試），要修AP（大學認可的學分課程），保證考到5分，否則就別拿出來說事兒。除此之外，義工和社會活動都要非常充分和出色，要讓美國“藤”校一眼就認定你是傑出人才，未來各界領軍人物，或具有領袖潛質。怎麼在短時間內，讓孩子的社會活動出彩，出成果呢？中國父母絞盡腦汁，包裝機構指點迷津，於是有錢的父母又開始砸錢，辦專場晚會，搞個人畫展，捐助慈善。體育不夠優秀？請高爾夫教練，單項突破，拿大獎；或者劍走偏鋒，大家都打籃球、學游泳，人家學馬術去，這個學的人少，容易出成績。總之是八仙過海，不在國內擠高考獨木橋了，都出來吊在一顆“藤”上了。

加拿大並沒有把高等教育當成每個人邁向成功的必經之路，中學12年級畢業，就具備了找工作的條件，這也和高中階段豐富的職業類選修課有直接關係。一部分熱愛學術的孩子會申請研究類大學，去讀醫科、工程和法學院，還有很多孩子就進入了社區學院，當地叫college，在中國應該算三本了吧。在college裏，有一年就能拿個證書的專業，也有兩年拿個文憑的專業，完成了這些學習就可以去找工作了，反而更好就業。工作過程中發現短板，可以目標更加明確地去繼續讀書，原來的學分都有效。在college讀的過程中，修夠一定的學分，如果有興趣、有意願也可以把學分轉到大學繼續深造，拿大學畢業證書。總之，條條道路通羅馬，不需要一條道走到黑，好像第一步不邁進大學、甚至不邁進名校的門檻這輩子就毀了似的。

在加拿大找工作首先看工作經驗，很多中國父母不解，自己的孩子一口氣讀到博士畢業，一直在讀書哪里來的工作經驗？這不是強人所難嗎？問題的關鍵就在這裏，加拿大的孩子從中學就開始外出打工積累工作經驗了，至少也有很多義工經驗。很多孩子是讀完college之後工作一段時間又回到學校讀書，在他們來說“讀書-工作-讀書-工作”是穿插在他們人生中的一個不斷修正向前的路線。因為大多數就業市場需要的是做基礎工作的人，很少哪個公司一上來就招聘老闆的。所以當一些中國孩子一口氣讀到博士畢業後，沒有工作經驗成了他們的軟肋，更沒有那麼多和這個高學歷相匹配的高級職位虛位以待給他們預備著。最典型的例子就在身邊。朋友的老公在college兩年讀了一個護理專業，作為護士，他掙的工資遠遠比一個癌症研究中心實驗室的博士要高很多，當然這個博士在多倫多大學博士畢業後也只找到了這個實驗室的普通職位，不是專案帶頭人等等重要角色。而且護士的工作非常穩定，但實驗室如果沒有課題，博士的工作也就保不住了。

反觀國內，高考已經不是個人的事情，而是全社會的事情了，高考的日子，千萬不要犯大忌惹那些考生家長，個個能跟你拼命。於是，正常的路要繞行，施工的要停工，全社會捧著那些高考的孩子，仿佛這一考就是決定孩子一輩子的大事。被這種思想和環境氛圍浸淫多年的中國父母，把上大學看成了決定人生成敗的唯一戰役。來到加拿大根本沒來得及和當地教育理念接軌，沒有瞭解當地教育模式和體系，就急於把孩子推上了一條窄得不能再窄的爬“藤”之路。而現實情況已經給很多孤注一擲的爬“藤”族亮起了紅燈。一些經過包裝、打磨的孩子進入“藤”校之後，真實的學術能力達不到要求，北美大學本科淘汰率很高，這些勉強爬上“藤”的孩子不堪重負和巨大的壓力，要麼轉到普通學校，要麼轉到一些相對容易卻不熱門的專業去讀。也有的鎩羽而歸，連學都不上了，自信心受到了嚴重打擊，整個人消沉下去。

曾經有一個申請到“藤”校的孩子，父母喜極而泣，要大擺筵席，孩子卻很理智、很清醒，告訴父母別這麼高調，“藤”校進是進去了，能不能讀出來還是未知數呢，等他真正大學畢業再說吧。

有一個被父母勵志之後要爬“藤”的孩子，負責給他包裝的指導老師問他：“知道常春藤盟校有哪幾所嗎？”孩子列舉了兩個最大牌的哈佛、耶魯之後就說不上來了。老師問他：“是你自己的意願要上美國名校嗎？”孩子的一番言辭讓老師也吃驚不小：“我爸爸媽媽為了我來這裏讀書，他們放下生意交給別人打理，公司損失很大，家裏為我付出了很多，我必須出人頭地。”小小年紀，孩子就開始背著父母的夢想爬“藤”了。

也不能一味指責中國父母的功利，畢竟國內教育資源有限或者分佈不平衡，我們的教育從小升初就開始淘汰式選拔了，所以功課越做越難。孩子們從上幼稚園開始就被推上了一條充滿競爭的道路，你不往前跑就面臨被淘汰。但在加拿大，他們永遠鼓勵孩子享受人生，他們覺得每個階段都是孩子人生中寶貴的不可逆轉的經歷，父母過分強迫孩子學習就是剝奪了孩子享受人生的權力。這裏也有一些天才班，或者學術類型的高中特殊教育，但是大多數父母沒有覺得孩子一定要進入這樣的領域才值得欣慰。整個社會和教育保護的是孩子的自信，從不排名次，不大張旗鼓表彰學術獲獎的孩子，不把成績和孩子的名字同時公佈。孩子們看到的永遠都是他自己知道的那個長長的學號和學號後面自己的成績。孩子在學校籃球隊、足球隊或冰球隊中的風采可能比他的學術成績更容易為他贏得在同學心目中的榮耀。

所以很多中國孩子在父母意願的壓力下爬“藤”爬到一半，適應和瞭解了這裏的教育之後，立刻覺醒不爬了，開始享受這裏的學校生活，做作業時戴著耳機聽音樂，這都是這裏老師鼓勵的行為，說可以減壓；上學不是早出晚歸、披星戴月，而是踩著滑板，迎著早晨8點半的太陽去學校，所有路上的車遠遠就停下，都得給他讓行；拒絕父母給報的各種課外強化班，他要和同學去海邊享受陽光，因為下午三點就放學，溫哥華的夏天10點天才黑；期末了, 不知情況的父母如臨大敵,嚴陣以待.孩子卻根本沒有期末考試的概念,因為老師給出的全是平時成績的綜合分數,最後一個測試決定不了命運,所以孩子照樣籃球打到汗流浹背才回家,第二天,拿著一支筆就去考試了,連書包都不帶。

父母的心都還拴在“藤”上，孩子已經自由飛翔，於是很是有些父母頓足捶胸地後悔，加拿大教育毀了孩子，孩子在國內讀的是重點中學的實驗班，每天刻苦用功，大考小考排名次，孩子根本不敢鬆勁兒，來到這裏變得不思進取、貪圖享樂、整天還想入非非整出那麼多奇思妙想，整個就是不務正業。在國內，老師多負責啊，三天兩頭電話聯繫，通報孩子情況；這裏的老師就只給你5分鐘和家長單獨交流時間，還得提前網上預約，你問他孩子任何情況，他都說“very good！”欲哭無淚的中國父母在加拿大望“藤”興歎，可又有多少還在中國的父母為孩子出來讀書尋找機會而望眼欲穿。永遠都是圍城的牆裏、牆外，永遠都是風景在別處。

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加拿大移民後遺症，你犯了嗎？

移民之後，就好像一個人做了換腎手術，需要終生服藥抑制排異反應。拿到移民的門票，跨過那道門檻兒，不是完事大吉了，而是有無數後遺症等著你一一去面對，無論是適應加拿大生活環境還是維持生活舒適度，一種叫做「糾結」的情緒將和你如影隨形，直到終老。

相對早期移民那種徹底告別母國，一到移民國即便是住地下室、打labor工也抱著安營紮寨、安家落戶的勇氣來的移民前輩們，近些年的移民大多是一家兩制，家庭成員中那個負責夯實經濟基礎的一般是拉著行李箱做候鳥，另一半留守陪伴孩子讀書。這種家庭體制導致一個家庭在對未來的規劃中充滿了觀望和舉棋不定。而今實力不可小覷的各類新移民們抵達之後便可入住豪宅或當地高尚社區，但特殊的家庭體制將原本可能沉悶、單調但卻完整的生活割裂，腳踏兩隻船的行程總是充滿了各種潛在的風險和不確定性，於是動盪的心很難把這片天空永遠蔚藍、綠草四季如茵、霧霾終年不見的土地當做自己真正的家。候鳥們一年四季處在遷徙的狀態中，留守的主婦們或盼著孩子早日入讀大學，擺脫這份陪讀的羈絆；或「移民監」中一口氣住夠時間，拿到公民身份，以期獲得一份行走的自由。

但這依然只是一種期待中的生活，移民後遺症的形影相隨，讓這些貌似來去自由的人實際上經歷著最難以給局外人講解清楚、且技術含量頗高的牽掛和羈絆。

加拿大移民後遺症，你犯了嗎？

以保留加拿大永久居民身份為例，候鳥們如果還想保住這個身份，要在五年中住滿兩年。不要以為這兩年是白駒過隙，對相當一部分人來說就是度日如年。國內生意如過山車一般牽扯著每根神經，加拿大清淨到寂寞的日子實在不好打發，哪裡能安心住下來？有的人幹脆放棄這個身份，拿個10年簽證，但這就意味著你將不能再享有當地政府給永久居民的各種福利。有的心有不甘便委託一些中介機構想「辦法」。弄虛作假多了，移民局就開始給所有移民「服藥」。現在當第一張楓葉卡到期要換第二張楓葉卡時，手續變得格外繁冗、嚴苛。為了證明居住時限達標，移民局要求你提供護照中所有出入境記錄，包括空白頁都要複印出來，中國海關印章沒有英文，必須拿到有資質的英語翻譯部門一個章一個章翻譯出來，同時出具翻譯機構確保真實性的聲明。除此之外，還要提供每年的納稅證明、讀書或工作證明、租房證明、買房的每年繳納地稅的證明、孩子的就讀證明甚至成績報告……凡此種種，就是要證明你真實地住在這裡。此外，所有提交的複印件要有家庭醫生、牧師或會計師等政府信得過的人關於真實性的聲明和簽字。現在醫生、牧師願意簽這個字的越來越少，很多人幹脆拿到律師事務所公證。

一位拿著永久居民身份的女士在加拿大完成生子任務後，回到國內和親朋好友大力褒獎在加拿大生孩子享受的超乎想像的優越待遇，關鍵是費用全免。結果沒多少日子便收到了醫院三萬加元的巨額賬單，原因是在加拿大的居住時間不夠，不能享受當地醫療保險。 加拿大的失業保險有時候比上班的人工資還高，但一旦離境便不再享有。還有十八歲以下的孩子享有的兒童福利（俗稱「牛奶金」），也是在離境之後便不能領取。為了打擊一些離境後還在拿這項福利的人，加拿大稅務局不斷加大抽查力度，而且年年抽查，一封信寄到家裡，便要你提供居住證明，孩子的在校證明，40天內沒有將資料寄到稅務局，福利立刻停止。隨後便可能面對更多的調查，如果真的是冒領了，那就意味著吐出這些錢的同時還要接受罰款。現在加拿大一些部門已不再相信私人之間的租房合同，為了證明你的真實居住，甚至要你提供半年的水電費、電話費的繳費賬單。

很多移民想，乾脆入籍吧，成為公民就不用每天算著日子居住，可以一勞永逸了。現在不僅這種一勞永逸行將被打破，就連入籍的門檻也讓很多人望而生畏了。今年2月，加拿大移民局將入籍申請費從每人200加元直接漲價到400加元。儘管很多人認為錢不是問題，但移民局讓相當數量的人的語言能力成了一個很嚴重的問題。所有申請人必須提供政府承認的ELSA（英語第二語言）聽、說、讀、寫四項技能四級或四級以上的證明，包括學習期間的出勤記錄。以前50歲以上的申請人可以免入籍考試，現在一個即將通過的法案將年齡上限提到了65歲，這就意味著你得用英語參加入籍考試的筆試和面試。筆試如果還可以突擊惡補的話，移民局官員面前隨機話題的對答如流可就不那麼容易了。新法案通過後，入籍居住時間也從四年住滿三年變成六年住滿四年。最關鍵的是入籍之後也不再來去自由，醫療保險住夠規定時間方能生效只是限制條件的其中之一，預計未來還會有更多的細則對居住時間進行限制。

早年已經入籍的移民們，現在即便回到母國居住，因為已經是外國人了，母國也不得不對其見外了。很多手持加拿大護照的加籍華人回國看父母、和老公團聚，在申請中國簽證時還得提供國內的邀請函。還有相當一部分已經入籍加拿大的華人在國內有房產和銀行賬戶。為了保證這些個人財產的安全性，他們又不敢隨便把國內戶口註銷，否則你一個拿著外國護照的人怎麼說清楚你本人就是那個房的房主和銀行賬戶的戶主？因此，他們不敢享受國內給徹底沒戶口、沒瓜葛的外籍華人的某些便利政策，只能在擦邊球的狀態中手持外國護照，拿著中國簽證，回到國內居住滿三個月就得出趟國再簽一次。

一位回流國內定居的朋友，每三個月出境一次，「旅行」成了他生活的常態，儘管這張護照可以走遍世界150多個國家，但回國就為多掙兩個錢的他還得選擇最經濟的路線——中國香港。就因為手裡那張加拿大護照，這些年是不用算在加拿大的居住時間了，在自己家卻要天天掐著點兒過日子，遠不是傳說中的那種來去無牽掛。即便不用算在加拿大的居住時間了，但每年四月報稅的季節還得回到加拿大去報稅，作為這個國家的公民畢竟有著千絲萬縷的聯繫，切斷之後將來一旦你回去居住了又是一堆麻煩等著你。還有房子的麻煩事，冬天得有人給你鏟雪，一年四季還得有人幫你除草，沒人居住卻要年年給政府繳納高昂的地稅。這個朋友說一年到頭被兩個國家的種種細節搞得快人格分裂了。

候鳥的生活也不是別人眼中所豔羨的那樣，越到老後遺症越多。超過四十歲以上，長途飛行就開始變成一種煎熬。就是頭等艙中的富貴鳥也一樣要面臨倒時差的折磨，年齡越大越經不起這種折騰，而且不久前就已經有人因為這種遷徙、奔波命隕溫哥華。那些現在在國內打拚、籌劃著老了以後回溫哥華安享晚年的候鳥們，很多連身份都沒有了，多病多災的老年是可以承受得了加拿大高昂的醫療費用呢還是可以經受得住十幾個小時的長途飛行回國就醫呢？一家兩制的移民家庭，老到飛不動的時候，一個人的社會福利全部在加拿大，一個人的社保、醫療等等全部在中國，牛郎織女的日子難道還要持續下去嗎？到那個時候，在哪裡居住、誰來陪伴誰將是一個更加現實並兩難的選擇。

鑑於新一代移民的這種頻繁遷徙中的諸多不確定性，移民國深感這些移民對當地經濟貢獻遠遠低於預期，對當地社會的融入程度和適應性也差強人意。2011年，加拿大政府一刀切了30萬技術移民，當時有媒體形容是「哀鴻遍野」。震驚之餘很多已經拿到移民「入場券」但還在國內糾結「去，還是不去」的人，不再每天在加拿大華人移民論壇中反反覆覆地問那些過來人「自己的狀況到底適合不適合去那裡生活」 了。因為他們突然發現了這張「入場券」因為緊俏必須珍惜了，至於那場子裡的戲是否真的精彩已經不重要，重要的是不能浪費了這個入場的機會。2014年，被指責為「只認錢」的加拿大政府再次舉起六親不認的刀切了6.5萬投資移民。這回是富人頭上動刀，動靜可就不是一般的大了。這下不是「哀鴻遍野」而是「沸反盈天」，國內、國外的媒體跟著熱鬧，喊著打官司的有錢人還在和加拿大政府分庭抗禮、連連叫板。這是一個從「入場券緊俏」到「禁止入場」的質變，場外的人不論是排隊等候的還是壓根兒就是遠遠觀望的都急眼了。其實場子還是那個場子，就因為關了門，彷彿場子裡的戲更精彩了，人人都想擠進去一看究竟。

實際上，那些已經入場的人們面對這場人生大戲的諸多無奈和求解無解的情況，相比國內的人們面對霧霾、食品安全、子女教育有著只多不少的糾結。習慣了這山看著那山高的人們，對面山頭上的人兒真的不比你幸福更多，那裡的美好多半是你心中的海市蜃樓。

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加拿大中國移民圈子裏的十大訛傳

“中國移民圈子裏的訛傳太多了！”

跟朋友聊天，經常聽到這樣的感慨。

的確，由於語言、文化背景、思維方式的不同，更加上對於當地法律的不了解，初來加拿大，甚至很多來了很多年的中國移民，對加拿大都有很多誤解，而很多錯誤的認識最初都來自於以訛傳訛的訛傳。偶有閒暇，便想到把那些幾乎人人都那麼說，以至於人人都信以為真的最具誤導性的訛傳總結批判一番，目的是讓後來的朋友盡可能少受這樣的誤導。

加拿大中國移民圈子裏的十大訛傳

 十大訛傳之第一名：海外資產申報

 

關心“海外資產申報”問題的朋友其實關心的無外乎是兩個問題：

匯進加拿大的錢會不會被徵稅？放心，加拿大沒有匯款稅。

移民以後在中國繼續還有收入會不會被徵稅？加拿大是對居民的全球收入徵稅。

十大訛傳之第二名：新移民登陸兩年內匯進加拿大的錢稅務局不管,兩年以後再匯進錢可能會被當作收入徵稅​

 

加拿大是沒有匯款稅的。如果你今年的應納稅收入是0，那麼你就算從你在北京中國銀行的帳戶向你在溫哥華皇家銀行的帳戶匯款1個億，你也1分錢稅不用繳。

在你是稅務意義上的加拿大居民的前提下，你認為，如果你今年在中國掙了（或者賺了）100萬元應納稅收入，但是你1分錢也沒匯進加拿大，你就不用向加拿大繳稅嗎？當然不是。如果你今年有100萬元應納稅收入，你就算1分錢匯款或轉帳都沒有，甚至這100萬元連你的銀行帳都沒進，還是別人打欠條欠著的，你今年都必須為這100萬向加拿大繳稅。

這就是匯款與應納稅收入及收入稅的關係。至於新移民在國外的錢必須在兩年之內轉進加拿大，這個說法更是純屬無稽。

 

十大訛傳之第三名：太太孩子住在加拿大先生就一定要報稅​

這個訛傳的危害是可以用金錢來計量的。

我曾經掰著手指頭把身邊熟悉的朋友白交給加拿大稅務局的，而依法並不應該交的稅款粗略加了一下，那已經是一個7位數。這不僅讓我倒吸一口冷氣：這些年來，我們的空中飛人們誤交給加拿大稅務局的稅有多少啊？

但是，至於是否屬於加拿大居民，應該完全真實述說自己的情況，由CRI做出判斷。在加拿大，判斷自己是否屬於稅務居民是自己的事情，但如果故意隱瞞消息避稅，是會受到嚴重懲罰的。

十大訛傳之第四名：稅務居民與非稅務居民​

這可算得上是個大訛傳了。在加拿大稅務局的詞典裏，其實根本就沒有“稅務居民”，也沒有“非稅務居民”，而只有“居民”與“非居民”。

在加拿大的稅制下，你在加拿大的納稅義務取決於你的居住狀態，即你是居民還是非居民。
如果你在加拿大居住，以加拿大為家，那麼你就是稅務意義上的居民；如果你的家在另外一個國家，你只是持楓葉卡來加拿大探親度假，那麼你就是稅務意義上的非居民。

舉兩個極端的例子說明這種關係：

例1：你家住臺灣，持中華民國護照，在某臺灣公司工作，你的公司經常派你來溫哥華出差，每次來你都住在downtown的香格里拉大酒店，如果在2010年你在溫哥華累計住了183天，那麼對不起，雖然你沒有加拿大護照，也沒有楓葉卡，也沒有工作簽證，也沒有學習簽證，甚至在加拿大也沒有1分錢收入，只因為你今年在加拿大累計住了183天，在2010稅務年度，你也要被視同加拿大居民，你必須為你的全球收入包括從臺灣公司所取得的工資收入向加拿大納稅。

例2：你是加拿大公民，持加拿大護照，你家住在北京，在北京做生意，你每年從北京的生意能賺1個億，只要你沒有加拿大來源的收入，你就不用向加拿大交1分錢的稅，只因為你的家在北京，你是中國居民，是加拿大非居民。

 

十大訛傳之第五名：“教育基金”跟RESP是一回事兒​

‘教育基金’跟RESP的確不是一回事兒。RESP是政府給有孩子的居民提供的一種福利專案，通常所說的RESP指的是RESP帳戶，RESP帳戶是一種註冊投資帳戶，用於儲蓄和投資積累供孩子受高等教育的經費；而‘教育基金’只是可以在RESP裏使用的無數種投資工具中的一種，也就是說，如果你利用RESP為孩子做教育儲蓄投資，‘教育基金’是一種可供你選擇的投資工具，但並不是你唯一的選擇。

RRSPs的另外一個好處是，加拿大政府為鼓勵投資RESPs而提供一個叫做Canada Education Savings Grants（CESGs）獎勵。在孩子年滿18歲以前，你每年往RESPs存入的頭500元，政府再幫你多存入：

  • 最多200元，如果你的家庭收入低於40,970元；
  • 最多150元，如果你的家庭收入介於40,970元與81,941元之間；
  • 最多100元，如果你的家庭收入大於81,941元。
  • 如果你存入的多於500元，那麼政府為你多存入的另外2000元再幫你多存最多400元。
  • 政府給每個孩子的CESGs是終生最多7200元。

    十大訛傳之第六名：第一次買房子免房地產交易稅​

在BC 省，房地產交易是要繳納房地產交易稅的，但是按照政策，在你的情況和你買的房子的情況滿足一定條件時，這個房地產交易稅是可以獲全部或部分豁免的。

獲得全部豁免的條件是：

  • 房子的公平市場價值不高於$425,000。
  • 土地不大於0.5公頃。
  • 這個房子將只被用作你的主居所。
  • 你是加拿大公民或永久居民。
  • 在這個房產登記前你已經在BC省連續住夠12個月，或在過去6年內報過2次稅。
  • 你在過去的任何時間在全世界的任何地方都從來沒有在一個主居所內擁有權益。
  • 你還從來沒有享受過這個免稅政策。

    你看，所有這7個條件裏面沒有一個是你第一次買房子，與此沾邊的只有第6條：你在過去任何時間在全世界的任何地方都從來沒有在一個主居所內擁有權益。

    從來沒有在一個主居所內擁有權益，不等於從來沒有買過房子。比如，你以前可能買過10個房子，但是其中6個是用作出租，3個用作度假屋，1個空關在那裏，都不是你的主居所，那麼，儘管你已經買過10個房子，但你仍然是從來沒有在一個主居所內擁有權益。

 

而從來沒有買過房子，也不等於從來沒有在一個主居所內擁有權益。比如，在你結婚前你的男朋友已經擁有一套房子，結婚後這套房子成為你們的家，並且你親愛的老公還把房產證上加上了你的名字。那麼，儘管你從來沒有買過房子，但是你還是已經在一個主居所內擁有過權益。

十大訛傳之第七名：加拿大稅比中國高​

這個訛傳也是“深入人心”的，幾乎所有移民在還沒有來加拿大的時候就已經有個這個印象：

加拿大是個高稅收的國家。你要是跟中國香港比，跟新加坡比，加拿大的稅是高，但是，如果你是跟中國大陸比，事實上，加拿大的稅一點也不高。

比如說，你今年掙了5萬加元的工資，如果你是加拿大BC省居民的話，你要交給加拿大稅務局的稅是多少呢？大約8,800加元，相當於大約17.6%。
而如果你是中國居民的話，你應交中國稅務局的稅是多少呢？大約9,000加元，相當於大約18%。

如果你是做企業的，你在中國的企業通常適用25%的企業所得稅，企業所得交完稅後分配到你手裏的紅利，你還要再交20%的個人所得稅，二稅加在一起相當於企業所得的40%。如果是在加拿大，要交企業收入稅，但是你從企業分得紅利繳納個人收入稅，政府為避免重複徵稅又給你一個稅款抵減額，最終二稅相加以後的稅率通常還是大約相當於等額工薪收入的稅率，其平均稅率通常並不比中國的40%高。

至於消費要交稅，比如在BC 省，你所購買的大部分商品在付款時你都要在加上一個12%的HST。可是在中國，你在花錢消費的時候同樣是交了消費稅，只是那稅是含在商品價內而沒有在價外，中國的增值稅基本稅率是17%，就是那個低稅率13%也比BC 省的HST要高。

十大訛傳之第八名： 入境只能攜帶少於1萬加元的現金​

這是一個貽害甚深的訛傳。

身邊的很多朋友都是因為聽信了這個訛傳， 在攜帶大額現金入境時，在入境申報單上“是否攜帶相當於1萬加元或更多現金”一欄勾No。豈不知，這樣做是相當相當危險的，而且這個險犯得一丁點意義都沒有。入境帶多少現金都是合法的，你根本就沒有一絲一毫的必要欺騙邊境控制官員。

加拿大法律規定，入境攜帶相當於1萬加元或者更多的現金必須申報，但是並未限制你攜帶入境現金的金額。而如果你明明帶著5萬加元現金卻說沒有，要是不幸被邊境控制官員抓住的話，最嚴重的後果可能是什麼呢？可能是牢獄之災。

你帶著錢並且說謊，官員首先會懷疑你帶的錢是黑錢，道理很簡單，如果不是黑錢你為什麼要說謊呢？又不是不讓你帶。你說謊穿了幫就算你最終能夠讓官員相信你的錢不是黑錢，你還是要被罰款並被列入邊境控制黑名單。

十大訛傳之第九名：法律規定，同居滿12個月後分手，前伴侶有權分走一半財產​

事實上，至少在BC省，普通法同居伴侶是沒有財產權利的，分手時財產在誰名下就還是誰的，另一方無權索取。不過，如果你考慮把一部分財產放在尚未成家立業的孩子名下，還是要慎重考慮，因為形成普通法同居伴侶關係的男女朋友分手，因分手而造成生活困難的一方雖然無權向另一方索取財產，但是有權向另一方訴求長期生活費資助，這仍然有可能導致你的孩子被迫把你給他/她的財產出售變現。

十大訛傳之第十名：法律規定不滿12歲的孩子不得獨自在家

事實上，至少BC省的法律並未規定孩子可以獨自在家的最低年齡。孩子能否獨自在家，並非由其年齡決定，而是由孩子是否足夠成熟和你是否有恰當安排保證其安全來酌情決定。不信的話，給警察局打個電話吧。

注意，澄清此訛傳的目的並非鼓勵家長留年幼的孩子獨自在家。在你留你的孩子獨自在家之前，你必須確定你的孩子足夠成熟，孩子必須知道基本的安全事項，知道有人敲門或打電話怎麼應對，知道怎麼隨時聯繫上你，知道聯繫不上你可以找哪家鄰居的叔叔阿姨……

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新移民助推溫哥華房市穩步上升

加拿大房市持續高漲多年，是否出現泡沫？會否崩盤？都是不少人的疑問。不過有房貸保險公司大派定心丸，原因就是新移民。

新移民助推溫哥華房市穩步上升

房貸保險公司Genworth Canada執行長拉維斯（Stuart Levings）接受彭博新聞社（Bloomberg ）訪問時指出，加國房市短期內並不會崩盤，其中一個主要因素就是，加國移民結構在房市中帶來的有力支撐。

拉維斯表示，房市與海洋食物鏈十分類似，第一次買房的首購族就如同浮游生物一樣，如果沒有首購族，市場才會出現萎縮，不過目前加國每年約有25萬新移民投入房市，因此他預計房屋需求量將不會下降趨勢。

拉維斯同時提到，聯邦政府自2008年以來的持續收緊房貸，措施已收到效果，例如更高的首期付款使得大膽的投資客無法入市，也有效地保護加國的房地產市場。但他認為政府應避免做出更多更動，以免造成連首購族也無法進入房市。

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購買舊屋翻新投資模式成多倫多新趨勢

隨著多倫多的房地產市場迎來新一輪的高潮，宅基地越來越珍貴，在老社區購買舊屋推倒後重建已成為本市的發展趨勢。

購買舊屋翻新投資模式成多倫多新趨勢

據市府有關部門提供的數據，在今年1月1日至5月11日有375個舊屋的重建申請被批准，其中有超過半數集中在北約克。僅在Willowdale社區，市府有關部門已批准了76棟舊屋被推到重建。

此外，怡陶碧穀南部地區的老宅社區也是重建的重點。

Willowdale區市議員莊霏倫(John Filion)坦言，隨著土地日益稀少，將有越來越多的老宅被推倒，宅基地被重新劃分，新建兩座或者更多的房屋。重建可能將提升物業的價值，但也會削弱社區的鄰里關係，懷雅遜大學城市和地區規劃學院的城市規劃專家Mitchell Kosny則擔心，將舊屋拆毀重建的趨勢將導致多倫多社區的特色逐漸消失。

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加拿大購房六大陷阱

有人的地方就有江湖，有江湖的地方就有善惡美醜，就有兇險和殺機。GTA地區的房地產界，尤其是華人房地產界也一樣存在著這些現象。所以，學會做一個聰明和有眼光的消費者，辨識哪些是陷阱哪些是真正的投資機會，尤其是學會挑選誠信專業的地產經紀變得極為重要。下麵肖郎例舉一些常見的房地產消費陷阱以便大家瞭解和參考。

加拿大購房六大陷阱

陷阱一：廣告宣傳誤導

很多買家會有類似的經驗，當你在某廣告上發現一個房子性價比特別好時，你致電給這個打廣告的經紀。好一些的經紀會告訴你，這個房子已經賣了，他會問你還有其他類似的房子你要不要看；還有一些經紀就乾脆說帶你去看，等你們會面時，你會發現他帶你看的房子和他說的或打廣告的房子差距甚大。浪費了你的時間不說，而且也挺耽誤事。

因為你本來有機會和時間去看其他更合適的房子，現在折騰一番連繼續看房的興趣都沒了。其實在經紀這個行當裏，部分經紀會用一些過期的、他人的、甚至不存在的杜撰出來的房子來吸引買家的電話已經是公開的秘密，他們主要通過不實的廣告來吸引客戶，並通過帶客看房來達到轉移目標甚至成交的目的。建議：儘量找熟悉的知根知底的經紀看房或者知名LISTING經紀直接聯繫購買。

陷阱二：移民地接雙簧

通常我們會有這樣的經驗：有時候我們跟團旅行會在住宿和交通費用上比較便宜，但若跟著導遊的介紹去買東西會比較貴，甚至會貨不對板。為什麼呢？因為這就是一種生意模式，用便宜的交通和住宿吸引你，主要目的是讓你來消費，賺這裏面的錢。若你跟團旅行一分錢的東東也不買，通常導遊的臉色都會比較難看甚至可能會故意刁難你。

有許多投資移民也都有這樣的經驗，剛來的時候移民公司會安排一個地接人員來接你，甚至有的移民公司還提供3-7天的免費住宿給你。當然，最後你會知道這個地接人員就是地產經紀，免費住宿也是地產經紀提供的。然後這個地產經紀會帶你買房子，會迫不急待地想各種辦法讓你儘快買房。為什麼呢？因為他已經在你身上付出了一些成本，如果你不買房他就虧了，所以他需要的就是儘快讓你買房（當然他也先入為主地給你留下了一個還不錯的印象，再加上又有移民公司的推薦，所以你也很容易信任他們）。

這本來無可厚非，但這種模式的缺點就是，許多客戶買了有問題和缺陷的房子，還有一些就是買價是高出市場價不少（過度搶OFFER的結果）。肖郎在今年夏天接觸的客戶中有四個找我賣房的賣家以前都是地接經紀幫助買房的，一個房子緊挨著高速，一個房子正對著高壓線，還有一個房子的地前大後小直三角型，最後一個兩年前買的房子現在的市場價還比這個價低。

陷阱三：草率賣身簽約

買賣雙方即便是有各自的經紀，仍需要很仔細地閱讀相關的文檔，如不懂英文可以請自己的經紀逐條解釋合同和OFFER的條款，甚至你可以告訴你的經紀你需要帶回一份影本，還有就是在告知經紀的情況下你要就他的解釋進行錄音，以便你日後萬一有爭端可以備查和作為佐證。

日前肖郎接待了一位要買C12豪宅的客戶，他聽朋友介紹想委託肖郎作為其買房經紀。肖郎問他有無和其他經紀簽約過，他說應該沒有但他不能確定，他將他簽過的所有文檔都拿給我看，我發現其中有一份就是他委託一個經紀作為買方經紀的檔，委託時間長達半年，地區覆蓋多倫多，萬錦，列治文山等。他覺得很奇怪，就去問他以前幫他下過OFFER的經紀，原來這個經紀在他第一次下OFFER的時候在他不知情的情況下讓他簽了買方代理協定。我的建議是，不是熟悉的經紀或者知名經紀，輕易不能簽買方代理協定，尤其是長時間大範圍的買方代理協定。

還有按金能不能退回以及退回的條件。按金是否過多都很容易導致爭端或者讓消費者受損。所有的這些條款必須以書面檔規定。另外，最好以支票形式支付按金。同時，安省消費廳的建議是，支付的按金不應該超過整個交易額的10%，房地產按金一般不超過5%。最後是否有冷靜期，是否有貸款和驗房條件也非常重要。千萬別在不知情或者不知道這些條件的重要性的情況下去掉從而造成不必要的損失和被動局面。

陷阱四：土地開發迷局

經常有買家電話諮詢我：肖郎，現在有人推薦一個土地或地產專案，所需資金也不是特別多，專案最低年回報50%或80%，問我的意見如何。我有時候都會驚訝，這麼好的專案即便是肖郎這樣的排名數一數二的頂級經紀為什麼都會不知道？等買家將具體的位址告知我時，我才恍然大悟，這不是某個現業主無法出手的垃圾專案和某著名的虧損專案嗎？某些經紀或公司的包裝能力真的讓人佩服和無語，可以說是“化垃圾為金元寶”，騙你沒商量。但畢竟作為同行我也不能壞了人家的好事，我只能說這個我不清楚，你可以諮詢一下律師或他人的意見。其實用屁股想想都知道，真有年回報那麼高那麼把穩的事情，相關經紀或公司，甚至前業主早就砸鍋賣鐵或借高利貸都自己去做了，還輪得到你嗎？

有一些經紀稱有自己的設計公司、承建商、專案管理團隊、專業服務人員，為客戶提供從選地建房、設計報批、施工管理、後期銷售等一條龍或一站式服務。7月份，我接待了2個買地開發的客戶，他們都是想從地產開發中獲利的買家，但現在剛買好地就出問題了，不知道怎麼辦？希望肖郎給辦法或者幫助賣掉。一個客戶H總是某經紀幫助其買了一塊地承諾說保證可以分隔成兩個LOT，現在他多方問下來都是不可能的。再回頭問以前幫他買房的經紀，他說這個他再去問問，然後沒有下文再也找不到了，電話不是沒人接就是正在忙。另一個客戶Z總連續通過一個經紀幫買了4塊地，因為幫其買地的經紀答應其自己的設計公司免費幫其設計，其承建隊伍可以做到80-140元/尺幫他建造，還可以免費幫其做專案管理，這麼一算每塊地開發都有可觀的利潤啊。剛做第一個專案啟動就做不下去了，因為設計要收人工等成本，成本費竟然比正規設計院的報價還貴30%，另外以前說的建造成本指的是毛坯價，精裝成本要翻倍。專案管理可以免費做，但需要有聘用合同，每年需要5萬的基本底薪，這已經是友情價了。Z總氣得快吐血了，這樣算下來不僅賺不到錢還會要賠上一大筆。再繼續和以前的買方經紀糾纏已經無濟於事，而且人家說他正在幫其他的買家買更大的地，沒時間沒精力理他，他愛做不做隨便啦。

這使我想起了“蟻力神”“萬裏植樹造林”等國內的經典騙局，這和加國某些土地開發迷局都有驚人的類似點：那就是重點宣傳和承諾的後期開發或回報都是沒譜甚至是虛假的，其目的只有一個，就是請君入甕，就是讓你多買點地和房子，不管合不合適能不能開發，至於以後的事情，買前都好商量，買後就你自己去抗著吧，愛怎麼著怎麼著，那是你自己的事情。肖郎的建議是，土地開發需要多方論證和比較，而且需要一個個來，著急不得。看起來美好的事情結果往往不那麼好，把話說的太大的經紀最後肯定什麼也不會為你做只有一拍兩散你獨自承受壞的結果。

陷阱五：經紀回購承諾

經常我們會發現有些經紀會承諾賣房多少天賣不掉就經紀自己承諾買進的廣告。也有賣家會問肖郎，人家承諾買進你買不買進？肖郎只好老實說這個我真沒有。

5月份我就遇到一個賣家來委託肖郎賣房，她以前就是一個承諾買進的經紀幫他賣的，結果賣了數月也沒有賣掉。後來她就要求這個經紀買進，這個經紀說他可以買進，但他只能用政府估價買進而且目前他也沒有足夠的錢只能分期付款，需要賣家幫他TAKE BACK 貸款，或者幫他擔保去銀行貸款。聽完後賣家快要暈倒，心想這叫什麼事情啊就只好另想辦法了。

這個還不算太離譜，6月份我遇到一個賣家L先生，L先生說他的房子本來是一個和他要好的經紀自己打算買的，但這個經紀沒有那麼多錢所以請L先生先買下來，並說這個房子一轉手至少可以賺30%利潤。這個經紀承諾L先生賣掉目前自己住的房子就加價15%來買這個房子。L先生一想這樣利潤很有保證又是熟人，看起來分析得也在理，就毫不猶豫地買下來這個100多萬的房子。L先生本來自己也還有兩個房子所以這個房子買過來就是為了幫這個經紀頂下來的。房子買下來後這個經紀開始推推唔唔了，先說自己太太不想賣目前的住所了所以暫時不能買這個房子了，不過他可以入股50%;L先生一想50%也行啊，就請他入股；後來經紀又說乾脆不要入股了他幫L先生賣掉利潤都給L先生，然後就加價20%來賣，其結果可想而知，連看的人都沒有。現在乾脆號稱回中國休假去了連人都找不到。現在有的公司或經紀賣CONDO聲稱包租，其實這也是玩一個文字遊戲而已。真的好租也不用他們包租了，如果不好租他們也最多象徵性地包租個一到兩年，然後又將他們準備虧損補貼租金的大部分在售價裏先賺回來就好。

輕諾必定寡信。部分經紀或公司鋼剛開始也並不是存心想欺騙客戶，只是憑著一腔熱情並沒有思量周全就去做了，然後一旦出現意想不到的情況或者市場不那麼好時只好不兌現承諾溜之大吉。還有少數經紀或公司把虛假承諾當成一種經營模式，目光短淺，能混就混，能騙就騙。反正都不是白紙黑字律師見證過的承諾，都在法律上算不得數的，你也很難真的去追究他的責任。肖郎建議，經紀的重大承諾需要書面化並且通過律師見證，或者找著名的大牌的LISTING經紀直接合作，畢竟對這些頂級經紀來說，辛苦積累的聲譽好比是孔雀最珍貴的漂亮尾巴上的羽毛，他們一定會呵護備至，輕易不會去損毀它。從經濟學上來說，成交量越大也有知名度的經紀做出下三濫的事情亂承諾的可能性就越低，而實際上，如果不是一個誠實守信有專業操守的經紀，也不可能做到頂級。

陷阱六：個人資料被盜

在房地產交易中有時候經紀需要登記客戶的證件，如駕照等。但作為賣家，不是決定了和這個經紀合作讓他來賣你的房子，你輕易不要出示你的證件；而作為買家，更加不能輕易出示你的證件，除非你已經確定請這個經紀做你的買方代理或者你已經通過這個經紀買好房屋。另外，輕易不能授權不熟悉的人作為你買賣房屋的全權和簽字代理人。

最近我幫一個客戶賣房，通過查詢產權我發現現在這個房屋已經不在這個業主的名下而 是在去年已經轉賣給他人了。後來一問才得知，她以前委託過一個經紀做為他買賣房屋的全權代理，沒想到這個經紀轉手將這個房子偷賣給他人了，並且收走了全部的房款移居到不知道哪里的爪哇國去了。他報警了，但員警也對此無能為力，除非她找到以前的經紀後員警可以幫助她調查清楚。

另外，任何時候不要在電話中透露出生日期、SIN卡號碼等個人資料。記住不要把載有個人資料的檔當垃圾丟出。

這年頭，各種陷阱總是無處不在，真是讓人防不勝防。肖郎之所以冒著被某些同行拍磚的危險和大家講這些林林總總的陷阱，一來時給廣大消費者提個醒，做個聰明的消費者謹防陷阱；另一方面也希望所有的同行都誠信自律，只有這樣我們這個行業才有希望並得到大家的尊重。畢竟，用一句調皮話來形容經紀和客戶的關係是這樣的：我相信你時，你說你是什麼就是我相信你時，你說你是什麼就是什麼；我不相信你時，你說你是什麼！

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