Author: isabel.li

溫哥華與多倫多樓市紅火，不少房屋售價飆升至100萬元以上，還有政客企圖出招控制樓價；但有最新研究報告稱，「百萬房屋」並非佔市場大多數，中價樓仍唾手可得。

據加拿大房貸專業人士協會(CAAMP)的研究指，售價100萬元以上的房屋，其實在全國只佔極少數。該協會在一段長達27個月的期間內，針對每年搬進新居的62萬個住戶進行分析研究，發現不論是獨立屋、半獨立屋或多戶房屋，售價逾100萬元的，只佔全國房屋總數的1%。

協會的報告發現，獨立屋類別中，只有2%的房屋售價過百萬；全國各地約10%獨立屋售價介乎60萬至79.9萬元；而絕大多數的房屋(83%)售價，在50萬元水準以下。

報告又指，近年溫哥華獨立屋平均售價升至140萬元以上、多倫多逾115萬元，類似的「貴價樓」只集中在這兩大城市。

加拿大帝國商業銀行(CIBC)首席經濟分析員托爾(Benjamin Tal)稱，「問題的癥結在於，若政府針對溫市和多市房地產出招降溫，則會連帶影響全國其他城市的樓市。」

以省份計算，過百萬元的房屋大部分在安省，但CAAMP進行研究的該段期間內，此類房屋的買賣只佔整體銷售的3%，卑詩省只佔1%。報告因此認為，少數貴價屋不足以影響整體樓市。

另外大溫地產局(REBGV)也強調，區內可負擔房屋仍數量充足，去年大溫房屋總銷量當中，有約70%的售價維持在80萬元以下。其中柏文單位(視乎大小和地點)售價，在20萬至60萬元間，城市屋介乎30萬至80萬元。

CAAMP協會主席梅菲(Jim Murphy)說，45%的受訪者屬首次置業，他們平均花了30.6萬元購買房子，當中包括在溫市和多市的房屋；若在其他地方置業，30萬元可買到很不錯的房屋。

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加拿大房屋及房貸公司（CMHC）的報告說，2014年秋季，蒙特利爾市中心和附近的修女島的公寓有6.9%被外國業主擁有，這個比例為全加拿大最高。報告中的外國人指的是沒有加拿大永久居留權的人。

緊隨在蒙特利爾市後面的是溫哥華市，被外國業主買走的公寓占5.8%，然後是多倫多，為4.3%。

外國買主多半來自亞洲。加拿大廣播公司法語部採訪的一位業主來自上海。他的經紀人高慧清女士說，她的客戶全部來自亞洲，公司業務興隆。有一段時間，她每天都要去機場接客戶。蒙特利爾市正在修建的一棟553戶的公寓大廈，她的公司賣出去的最多。據她介紹，這棟大廈中的亞洲業主將至少占到20%。

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多倫多獨立屋屢創「癲價」，上月二手物業平均售價達115萬元，按年飆升近兩成，令不少無力應付人士、甚至是原多市業主，紛紛選擇到鄰近地區置業安居。

「業主封盤成常態」

巴裏（Barrie）、鹹美頓（Hamilton）和基秦拿－滑鐵盧（Kitchener-Waterloo）地區，素來是未能在多市置業人士的覓房勝地，但近期連更偏遠地區，包括鮑曼維爾（Bowmanville）和卡靈頓（Clarington）東部的柯蒂斯（Courtice）等，都爆發准買家競價戰。

鮑曼維爾的地產代理Kim Downey最近放售位於韋比市的物業，作價39.9萬元。她接到7個准買家問價，更有人出價較原價高出4萬元：「過去數月，這區幾乎所有業主都封盤，已經成為常態。（房屋）供應緊張，需求卻殷切，而且相對（大多區）西部仍然便宜，不過我認為兩地房價的差距正在收窄。」

原居於小印度區一兩房洋房的Heidebrecht夫婦，花兩年仍未能在市內覓到價錢合適的獨立屋，最後決定以70萬出售現居，搬到基秦拿森林山（Forest Hill）一間四房獨立屋。新居面積不僅大舊屋一倍，售價更僅48萬元，兩夫婦的按揭貸款由20萬元，一口氣減至2萬元，讓女戶主可選擇不工作，全職留在家照顧兩名孩子。

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加拿大房貸暨房屋公司（CMHC） 公佈5月份全國各地新屋起建統計數據，大溫經季節調整後的6個月移動平均年率（SAAR）為1萬9000個單位，較對上一個月的1萬9765個減少近4%，無論獨立屋或是多戶單位皆然。

若以整個卑詩省來看，同樣呈小幅下滑的狀態，5月份全省移動平均年率為2萬8733個單位，較4月份的2萬9331個減少約2%，若以實體單位數而言，卑省5月份僅有2萬5000個單位起建，比4月份的3萬7000個單位下跌32%。

CMHC資深市場分析師亞當馬奇（Robyn Adamache）表示，今年1月到5月動工的新房，超過一半是在素裏與溫哥華兩地，再加上列治文、蘭裏區與北溫市共五個地區，則是大溫地區中，前五個有最多多住宅單位建案開工的地點。

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溫哥華市長羅品信上周與省長簡蕙芝關於投機稅與豪宅稅的書信往來，引爆的話題餘波蕩漾，城市發展協會（Urban Development Insitute）行政總裁麥梅蓮（Anne McMullin）8日表示，溫市房價問題罪魁禍首應並非外國買家，僅是簡單的供需失衡。

麥梅蓮在溫哥華太陽報的評論中提到，溫市占地115平方公里，但在2001至2011年這十年間，卻增加了6萬9000人，但房屋總量僅增加2萬8000個，在目前總共26萬5000個住宅中，僅有4萬7000個是獨立屋，在僧多粥少的狀況下，開徵投機稅根本無法解決房價問題。

但麥梅蓮認為，仍有必要收集外國買家與投機炒房的相關資訊，若真有辦法在不影響現有房屋價值的狀況下，開徵新稅解決房屋可負擔問題，確實是值得考慮，但她仍強調目前的問題是出在資源有限。

麥梅蓮進一步指出，溫市房市目前面臨的問題嚴峻，不論市場內的外國買家比例多少，未來房價一定還會不斷攀升，其中之一的解決辦法就是以公寓大樓，或者更多的多複式單位住宅來取代獨立屋。

她認為最簡單的政策有時反而最有效，也就是在需求量最大的地方，興建更多的住宅單位，而不是以更多的限制或規範來箝制相關發展。

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地產經紀呂永慈指出，400萬元在溫哥華西區，已無法再像幾年前能買到地稍微大一些的全新獨立屋，以中國移民偏愛的6000呎地興建的新屋為例，目前售價約在480萬元至500多萬元。

如果仍是堅持較大地，且堅持住在西區，可能只能退而求其次，購買10多年或20年的舊獨立屋。

目前在中央放盤系統(MLS)銷售掛牌價為400萬元左右的房屋，有的是保養得宜的舊房屋，但也有的只剩土地價值的待拆房屋，例如在溫市格蘭護街(Granville St.)6600號路段的一間屋齡不詳、外貌失修的房屋，土地有1.2萬尺，欲以400萬元求售；另一間位於西45街1000多號路段，屋齡有55年的房屋，則以399萬元求售中。

呂永慈解釋，那些只剩土地價格的房屋，如果位在主要幹道旁例如格蘭護街，由於經過土地變更申請，是可以興建城市屋的專案，所以土地價格上漲厲害，她分析，如果該房屋位在內街，則價值應該只有200多萬不到300萬元。

另一名地產經紀Angelina Lin則說，由於西區樓價上漲太貴，一些身家不那麼豐厚的中國移民，只好轉戰本那比或列治文，一般尋找200萬元以下的房屋。

她說，最近樓市火熱，連一些作為經紀認為掛牌價太貴的房屋，都能收到好幾個出價，且出價又比掛牌價高，超乎預期。

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溫哥華房地產市場旺，除獨立屋外，公寓也相當搶手，價格已飆升至讓不少家庭難負擔。但若從土地價格、建築成本和各類市府收費等數據計算，在溫哥華蓋一個公寓單位的成本就最少要50萬元，因此價格想低都難。若以一間800平方呎的公寓計算，就算在溫哥華市中心以外地區，地價平均每平方呎280元，而興建一棟高層公寓的成本約為每平方呎282元，因此一棟公寓的基成本為每平方呎562元，800呎單位即為44萬9600萬元。

此外每間公寓單位還需加上市府的各類費用，例如一個名為“社區容貌貢獻”（CACs）的費用，是以土地重畫為高密度後，新價格的75%，一棟單位的CACs約為4萬8000元。其他市府開發費等又讓每單位成本上升1萬1700元，各項雜費還需要約1700元。 

將以上費用合計，一棟在溫哥華的混擬土公寓單位成本約為52萬5700元，每平方呎約650元。而這都是基礎成本，若加上宣傳費、市場費等，則每間公寓單位的成本已不只此數。

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