Author: isabel.li

加拿大央行行長樸洛茲（Stephen Poloz）在昨日的年中報告中表示，受低油價拖累所引致的家庭債務問題及加拿大物業市場過熱，是目前加國兩大經濟弱點，而餘下年度的經濟前景變數仍多，具體還看央行7月中的經濟預測報告。

加拿大房市過熱引發家庭債務問題

就第今年二季的經濟前景，樸洛茲認為勞工市場發展相當可觀，但國際貿易情況卻稍稍令人失望，稱2015年第一季貿易低開，第二季無可避免承接弱勢。

可能觸發樓價調整

樸洛茲稱油價低迷問題雖不至於引致經濟衰退，不過卻令加國變得非常容易受到任何經濟波動影響，而引發的連鎖效應，影響了民眾的就業情況、收入及房價，物業市場泡沫令加人債臺高築，有可能觸發大規模物業價格重整。

樸洛茲表示：「雖然全國的房價升勢轉趨溫和，但仍遠超民眾收入上升幅度。房貸相關的負債情況仍然嚴峻，而且更有上升趨勢。」加國產油地區如亞省的家庭債務問題，更是全國中最嚴重的地區之一。

不過樸洛茲亦認為加國的經濟改革，能使國家更有效抵禦經濟衝擊：「雖然危機正在上升，但經濟上的防禦措施亦較之前更加穩固。」報告中亦重申，加國首季經濟情況雖不理想，但只是稍差於較預期。加國下季度的國內生產總值（GDP），將受惠於美國經濟增長而有所反彈。

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溫哥華在國際上常被評為最宜居住城市之一，但據加國財經雜誌《MoneySense》週一公佈的加拿大最宜居住城市排名榜，溫市排名第46位。該項排名對比209個加拿大城市，評比指標包括了城市房價的可負擔程度、市民的收入水準以及失業率等。

溫市在2014年《經濟學人》（The Economist）雜誌被評為全球最宜居住城市第3位，在北美則排在榜首。評比的標準包括醫療保障、基礎設施、居住環境，以及教育水準，但並未包括房屋的可負擔程度。相比之下，《MoneySense》將房屋的可負擔程度作為一項重要指標。其他指標包括：就業狀況、罪桉率、氣候、醫療護理服務，以及家庭收入水準等。

根據這些指標，溫市由2014年的第39位，滑落至今年的第46位。

生活指數在全國排名第一

據2014年默塞生活成本調查(Mercer’s Cost of Living Survey)報告表明，溫市生活成本指數在加拿大全國排名第一。房價高企影響溫市居民。與加拿大其他城市相比，首次購房買家需要父母的資助，這種現象在溫市最普遍。

《MoneySense》執行編輯布朗（Mark Brown）指出，無論是失業率、收入水準，以及住房可負擔性等多方面，溫市的評級均偏低。

對於溫市房價不斷飆升，溫市府可能開徵房屋投機稅，壓止；但馬寶居民聯盟（Marpole Residents Coalition）成員梁棟材認為，政府採取措施控制房價是很有必要，但是不容易實施。

北溫打進十大排名榜

溫市北岸的北溫地區(District of North Vancouver)則在今年成功打進十大排名榜，由去年的第25位躍升至今年的第9位(見附表)。有助北溫區排名上升的主要因素，包括：低失業率、高收入、低稅率、低罪桉率、公車服務便利，以及具藝術特色的社區。
卡城去歲居次席 今年跌至19位

於今年成為加國最宜居住城市，則是魁省布謝維爾(Boucherville)。布朗分析，布謝維爾榮登加國榜首的主要因素包括：低失業率、高收入、可負擔住房、人口增長穩定，以及具藝術特色的社區。布謝維爾位於滿地可週邊，居民僅得4.3萬人，去年排名第6。
兩年前榮膺榜首的亞省卡加利市，去年微跌至第2，但今年跌至第19名。《MoneySense》指出，卡城今年十大不入，顯示西岸具備的傳統居住條件優勢，出現了突如其來的轉變。

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據加拿大認可按揭專業人員協會（Canadian Association of Accredited Mortgage Professionals，CAAMP）發表最新的消費報告顯示，首次置業人士成為現時房地產市場的主導，過去27個月以來，在本國售出620,000間樓房中占45%。

多倫多年輕族加強房屋購買率

該協會發表的報告指出，在4月底至5月初期間，訪問超過800名在2013年至接受調查期間買房的國民。調查所得首次置人士中，大部分是25至34歲人士，有49%的家庭收入低於年薪80,000元，三分之一是年薪超過100,000元。他們平均購買的房價是308,100元，最多人選擇的房價是200,000元至249,000元。

首次置業者支付首期主要是來自個人儲蓄，其中10%受訪者是在退休儲蓄計畫（RRSP）提取，5%是從免稅儲蓄戶口（TFSA）。有47%的首次置業者購買獨立屋，其次是買共管柏文單位。在卑斯省及安省購買共管柏文單位最為常見，分別是31%及21%。

置業因不想交租

以該調查收集的資料，平均最高購房價是獨立屋，約為360,000元，鎮屋是351,000元、共管柏文單位336,200元及半獨立屋327,500元。

大部分首次置業者考慮未來利息會上升，他們平均向1.2名按揭專業人士查詢，並獲得1.7次按揭報價；61%向按揭經紀查詢，39%說是由此得到按揭。79%的首次置業者是全職工作，82%認為工作穩定。

至於首次置業者購樓房的原因，有51%說不想付租金。其他因素包括：個人狀況轉變，如結婚或搬出父母的寓所；財務轉變，例如儲蓄足夠金錢可以購買；有受訪者認為自置居所的優點，可以提供財務保障及引以為傲。

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據卑詩地產協會(B.C. Real Estate Association，簡稱BCREA)週三發表最新報告指出，溫哥華地區房屋價格飆升的基本原因，並非海外資金湧入「掃貨」，而是受地理位置限制，導致可供發展的土地供應不足。

溫哥華獨立屋或成奢侈品？

據BCREA首席經濟學家穆爾(Cameron Muir)表示，沒有確實的證據顯示，溫哥華地區房屋可負擔能力下降，跟海外買家入市有關，因為本地房屋銷售統計數字表明，超過95%的買家是加拿大本國居民。換言之，海外買家比率低於5%。

增建築密度 以滿足需求

穆爾又指出，溫哥華地區三面環山和海，這使可供發展土地供應短缺，繼而令獨立屋價格節節上升。他說，溫哥華地區的獨立屋，不論是溫市還是素裏市，都因為可發展土地供不應求，而日漸成為「奢侈品」。

穆爾認為，只有增加建築密度才可滿足人口增長所帶來的房屋需求，因為溫哥華地區極缺乏可供發展的土地。

據BCREA資料顯示，由2010年5月至2015年5月，溫哥華地區的柏文與其他多戶式住宅物業的價格，平均只上升了7%，但在同期獨立屋價格則飆升32%，令獨立屋的基準(benchmark)價格升破110萬元水準。

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外國人到溫哥華炒樓的情況究竟有多嚴重？卑詩房地產協會(BCREA)的報告指出，外國業主的比例其實不到5%，而房屋買賣活動涉及外國買家也未超過5%。本地房產投資者的活躍程度，較外資高出3至4倍，而幾個地區最近5年的柏文價格，其實不升反跌。

BCREA昨日公佈「外國買家介入樓市」報告，主要是回應不少省民對房市的憂疑——外國人已大舉介入本地樓市，並炒樓成風。

溫哥華房價高燒 到底誰才是真正的背後推手？

報告指出，雖然無法提供具體外國買家數字，不過，根據現有的資料分析，目前大溫房屋的業主只有5%是外國人，而房屋買賣活動涉及外國人的比例亦不超過5%。

針對有人認為外國買家在本地置業後，提高房屋空置率，BCREA的報告亦指出，在大溫地區，不管是房屋空置率，又或房屋所住的是外國人或只具臨時居民身分業主(如留學生或外國勞工)，其比例均未與加國其他大都會有明顯偏離。

報告引用2011人口普查資料指出，大溫地區房屋住外國人及臨時居民的比例只有0.78%，比加拿大140個大城市的平均率低。加拿大按揭及房屋公司(CMHC)對出租柏文業主的調查則指出，在2014年底，出租柏文的外國業主比例只佔2.3%，與多倫多的2.4%，維多利亞的1.1%，以及滿地可的1.5%，相差不大。

報告分析大溫獨立屋樓價上漲原因，其實是受到獨立屋掛牌數量減少所帶動，由於獨立屋愈來愈「稀有」，以致買家彼此間競爭喊價，造成樓價明顯上漲。

溫哥華房價高燒 到底誰才是真正的背後推手？

報告說，相較於獨立屋，多戶住宅如柏文在過去5年間價格穩定，各地區漲跌互現，漲跌幅亦不大，這與各個城市增加建築密度，建築商大量投入興建柏文，使柏文單位數量不斷增加有關。報告說，多戶房屋目前佔大溫房屋總數的1/3，而興建的新屋當中，多戶房屋卻佔8成。

報告還說，以平均樓價來評定房屋的負擔程度並不準確，大溫中央放盤系統(MLS)的買賣，有接近70%低於平均樓價73.8萬元，有32%低於40萬元，有82%低於100萬元。

該報告並列舉了過去5年間樓價變化的數據，大溫地區獨立屋5年上漲的平均數字為32%，其中西溫上漲49%為最多，其次是溫西43%，溫東48%。

柏文5年來的價格則是漲跌互現，上漲最多的是溫西，5年上漲13%，下跌最多的是蘭裏，5年內跌價10%。

報告亦探討主要移民國家外國勢力介入當地房產的問題，根據2014年的調查，美國住宅樓市的外國買家佔7%，其中中國買家佔24%；在澳洲方面，過去10年購買房產的外國人，約佔總房屋銷售金額的5%至10%。

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