isabel.li – Page 9

加拿大华人留学生难以逃脱的四大婚恋模式

华人留学生的感情生活是怎样的呢？他们能否像当地学生那也顺利的恋爱和结婚呢？实际上，海外留学生最大的问题既非语言障碍也非文化冲击，而是心灵的空虚，在恋爱这条路上，留学生们所面对的情况往往要更加地复杂与困难，尤其是情感内敛的华人留学生。

加拿大华人留学生难以逃脱的四大婚恋模式

目前，中国已有数十万留学生在美国，他们大多是家中唯一的孩子，一个人在异国他乡，为了适应完全不同的语言、社会和文化环境，要付出双倍甚至更多的努力，还要承受很大的心理压力。中国学生不论在哪个国家留学，接触到的婚恋模式大致为以下几种组合：和其他中国留学生或华裔学生、和社会上结交的华人华侨、和其他外国留学生、和所在国家的当地人。下面就让我们对以上的四种模式进行详细的分析。

模式一：中国留学生在海外期间最常见的恋爱和结婚对象其实是自己的同学

大多数高中及大学以后出国的同学心志已经得到完全的发展和定型，也就是说是个彻头彻尾的中国人。他们更倾向于自己所熟悉的社交群体，即便暴露在完全不一样的国度和文化里，也渴望并选择向自己所认同的圈子靠拢。曾经看到过一篇关于中国留学生出国年龄的高低所相应的原生文化保有率的调查报告。大意是，小学及以前出国留学的小留学生成年后带有约10%的中国文化；初高中留学的中国孩子成年后保持约50-60%的中国文化；而高中和大学以后出国的留学生身上带着90%以上的“中国味”。

而以美国为例，近期教育统计数据显示，70%以上的来自中国的留学生在高中和大学本科及以上学历项目里就读。所以，绝大多数留学生是根深蒂固的中国人。外加上留学生初到文化、语言和社交都不方便不适应的环境下，中国学生之间互相鼓励和照顾，日久生情，自然是常有的事情。由于双方同样属于留学生，如果在海外期间相恋甚至结婚，就牵扯到一个何去何从的问题。

中国留学生之间的爱情和婚姻优点是感情基础深厚，生活经历相似，双方可以共同扶植和成长；缺点是这部分学生中很多人没有完全心志成熟，对于婚姻和爱情认识不深，不完全了解自己想要的伴侣是什么样的，且尚不具备承担责任的能力。

模式二：中国留学生留学期间与海外华人华侨相恋

应届留学生爱上的社会上的华裔人士一般拥有一些共同特征：拥有当地国籍或者永久居住身份，拥有一定的甚至雄厚的经济实力，年龄较留学生大几岁甚至几十岁不等，男性较女性居多。在校留学生接触社会上的华人华侨多数是通过校友会、校内中国学生学者协会举办的联谊活动、校外实习、以及社交网站等。

为什么海外华人华侨倾向于中国同胞呢？大家别忘了，“小留学生”还只是近几年来中国经济条件突飞猛涨下才风靡的产物。上个世纪末甚至本世纪初到海外求学和发展的华人多数是大学或以后，甚至成年后积累了一定资本才出国的，属于那部分非常中国的华人。即便这些人如今事业有成，身份调整，可是情感需要上还是渴望那份浓浓的乡情；何况很多人并没有融入海外的社会社团，甚至语言都没有完全过关。这些小有成就、或者大有作为的海外华人有资本和意愿用自己的阅历、财力、身份来平衡和换取中国留学生的年龄、相貌和经历单纯的优势。在这种模式下，由于海外华人华侨的生活和事业已经平稳，年龄又到了一定高度，他们开始渴望归属感和稳定的家庭生活，也希望有家人和孩子相伴左右；所以他们多数是以婚姻为目的恋爱的。

相应的，由于这些华人华侨比较不愿意或者不可能返回中国发展，所以对他们感兴趣的中国学生多数是抱着留在海外当地的意愿开始交往的。虽然凡事不绝对，这个模式下的组合一般是“男财女貌”或者“女财男貌”。

模式三：中国留学生海外求学期间和第三国留学生相恋

这是比较高难度的模式。由于国籍限制，毕业后双方留在留学国家发展的可能性很微弱；由于不同国家对于教育的理念和投入不同，双方共同继续读书的需求也很难匹配。那么学生结束学业前面临最大的问题就是“何去何从”？是中国学生嫁到第三国完全没有语言文化和社交基础的情况下完全仰仗对方从零开始，还是带着对方回中国帮助他/她从零开始？时间和地域的隔阂往往使爱情在没有走道婚姻之前就逐渐夭折。

其实来自各个国家的留学生对自己的中国情侣死心塌地，且一路跟随到中国发展的例子并不少见。当然，也有不少外国学生是“不婚主义者”，他们以“恋爱”为名体验生活，享受中国留学生的体贴、单纯、执着、以及钞票。一个在恋爱期间就标榜自己是“不婚主义者”的人实际上是在自己的额头上贴上了“免则声明”，基本上是在说，“我是一个标价不菲的残货，你如果决定买，后果自负！”如果恋爱双方都是“不婚主义者”，那么恭喜你们，你们太般配了！然而，如果双方意见不统一，希望走进婚姻的一方必须提醒自己及时停止和减少损失。

模式四：中国留学生和所在国家的学生或者社会人士恋爱结婚

如果是和自己年龄比较相仿的人恋爱，说明这些中国学生相应的语言、社交能力比较强，性格上相对更加西化一些。比较于很传统很中国式的婚姻模式，这些同学理想中的婚姻和交往是中西合璧甚至偏向于西化的。由于中西文化的不同渗透到衣食住行的各个方面，除非是适应能力很强，非常能够融入当地社会，并且自身比较灵活的人才能驾驭这种婚姻，否则即便步入婚姻殿堂也难以长久保持和谐愉快的家庭关系。

中国留学生和比自己年龄差距很大的人恋爱结婚，可能性就比较多了，很多事情只能用“你懂得”来解释。总体来讲，选择和当地居民恋爱结婚的留学生多数都留在当地了。

（据加拿大华人网）

欢迎前往加拿大留学指南。

加拿大或将废除学生贷款

申请学生贷款的条件是：

1)在本省已经居住达12个月，属于本省居民;

2)经济收入低。

专家介绍说，外国人在加拿大留学，如果不能获取奖学金、助学金或津贴，那么，自己应该有足够的经济实力。人们经常听到关于打工勤工俭学的故事，但故事毕竟是故事。在加拿大，留学生单凭打工挣钱付足够的学费和生活费是天方夜谭。

外国人在加拿大留学，如果不能获取奖学金、助学金或津贴，那么，自己应该有足够的经济实力。加拿大移民法规定，持学生签证的留加学生必须是全日学习才能维持学生签证，也不允许在学校之外工作。一旦查出，即被遣送回国。但下列几种情况可以考虑发给工作许可证：

1) 研究生给教师或实验室做助手，即助教、助研;

2) 在校内做其他方面的工作，如咖啡馆、餐馆工作;

3) 该生所选课程需一段时期的实践。

加拿大留学贷款的申请对象为拟留学人员或其直系亲属或其配偶。

借款人须具备下列7个条件：

借款人应具有完全民事行为能力，在贷款到期日时的实际年龄不得超过55周岁;

借款人无违法乱纪行为，身体健康，具备诚实守信的品德;

借款人为出国留学人员本人的，在出国留学前应具有贷中国香港移民咨询款人所在地的常住户口或其他有效居住身份;

借款人为出国留学人员的直系亲属或配偶的，应具有贷款人可控制区域内的常住户口或其他有效居住身份，有固定的住所，有稳定的职业和收入来源，具备按期还本付息的能力;

借款人应持有拟留学人员的国外留学学校出具的入学通知书或其他有效入学证明;

借款人须提供贷款人认可的财产抵押、质押或第三方保证。抵押财产目前仅限于可设定抵押权利的房产;质押品目前仅限于国债、本行存单、企业债券等有价证券;保证人应为具有代偿能力的法人或自然人，并愿意承担连带还款责任;

最后提醒同学们，在申请留学贷款的时候记得准备全面资料，不要因为资料的不完整而无法申请贷款。

学生债务沉重加全国学联吁大选废除学生贷款

加拿大全国学生联合会呼吁各省跟随纽芬兰省，废除学生贷款，代之以助学金，并希望将这项改革能够成为此次全国大选的议题。

全国学联主席比蓝·阿蒂(Bilan Arte)说，现在很多大学生背着沉重的贷款包袱，最低的如魁北克省，学生毕业时背着1.3万元的贷款，最高的如安大略省或大西洋省份，甚至达到2.8万元。如果不能制定一个全国性的改革计划，这一代中很多人将处于危机状态。

丹尼尔·朗姆伯特是纽芬兰省纪念大学艺术系4年级学生，今后的理想是留校任教，那就要一直读到博士。现在他做三份兼职工作，但到明年春本科毕业前，贷款总额将达到1.6万元。他说，省级助学金将使他减少3千元债务，他毕业后会努力留在本省。

全国学联主席说，近年来，有些省份在学生的抗议和和政治压力下，冻结了大学学费，但有些省份学费仍在不断上涨。而对联邦政府来说，将贷款改为助学金的花费也并不会很高，因为现在学生毕业后偿还贷款时的数额，也是不计入纳税收入的。

但加拿大纳税人联合会的发言人并不赞成以助学金取代学生贷款，认为这样不仅会增加纳税人的负担，而且会降低学生毕业后尽快进入专业工作的动力。

加拿大房价或将调整租房投资更有利

加拿大的房价调整在即温哥华不在其列

近日随着大选推进，各政党的候选领导们纷纷就过高的房价做出调整的承诺，这让长期受高房价所累的大温人民看到了一丝曙光，然而，加拿大按揭及房屋公司（CMHC）最新公布的消息却似一盆冷水兜头泼下：温哥华并不在房价亟待调整的行列之内。

加拿大房價或將調整租房投資更有利

按照常理，人们会想当然的认为，加拿大房价最高的太平洋沿岸城市温哥华会名列榜首，但CMHC的季度报告指出，实际上温哥华不但没有名列榜首，甚至都不在加拿大房地产市场过热城市前三名的名单上。

CMHC对加拿大15个主要城市的房地产市场进行了风险评估后认为，大部分加拿大城市的房地产市场风险并不高，但温尼伯格、里贾纳和多伦多这三个城市的房地产市场处于高风险水平，尤其是多伦多，上次评估时还被认为风险是中等，没过多久就已经进入高危险的风险区域。

根据分析，在加拿大最大城市多伦多，房地产市场的高风险主要来自两个因素：一是房价上升的幅度超过了居民可支配收入的增长幅度；二是公寓楼过度建设，市场上未售出的公寓楼单元存量多得创了历史最高水平。

至于温尼伯格和里贾纳，房地产市场的高风险主要来自房价虚高，脱离了市场实际价值和新房建设过多，以及房价上升速度过快等因素。

令人不解的是，温哥华的房价已然高于全国平均水平，却并不在调整的范围内。CMHC的首席经济分析师杜甘（Bob Dugan）表示，温哥华的房价目前看来还是符合市场行情的，被高估的情况较少，所以调整的风险较低。

CMHC的报告同时指出，大温地区的楼价虽然高，但楼市却获得多个因素支持，包括增长的人口、个人可用收入增加，以及能用于兴建新楼房的土地短缺等，例如高山、海洋和农地保护政策等。

也就是说，温哥华可供开发的土地有限，但人口却在不断增加，温哥华居民的可支配收入也在增长，所以市场对房屋的需求依然存在较大的缺口，因此短时间内不会有大规模的调整。

温哥华house价居高不下菲沙河谷更划算

大温地产局（Real Estate Board of Greater Vancouver）最新数据显示，7月份大温地区独立屋指标价格达114万1800元。

目前买家希望在温市购买该指标以内价格的独立屋，选择不仅很少，屋况也偏老旧，菲沙河谷地区相对而言，有更多更符合价格的房屋单位。

“世界日报”记者15日实际以MLS系统作为数据库的公众网站Realtor.ca进行查询，发现在温西挂牌出售，符合115万元价格以下的物业，而且多为公寓，及少部分城市屋单位，在缅街（Main St.）以东，才有符合条件的独立屋出现。

白石镇一栋开价114万8000元的独立屋。

温东一栋开价119万8000元的独立屋。

以温市东20街506号的一栋双层独立屋为例，该处物业的土地大小为4039平方呎，屋内包含三房一卫、可用空间为1752平方呎，外观略显老旧，挂牌价却已超过7月大温独立屋的价格指标，要价119万8000元。

若以相同的价格条件搜寻菲沙河谷地段，能找到的选择便大幅增加，许多物业的屋况不仅较新，屋内可用空间亦普遍较大，以位于白石镇Russell Ave.

15568号的独立屋为例，该处物业开价114万8000元，土地大小为5117平方呎，房屋本身2015年才完工，屋内包含四房一卫，可用空间达3132平方呎。

大温资深地产经纪人王怡华日前受「世界日报」之邀，就地产议题进行分析讲座时，亦曾透露菲沙河谷地区房市相对而言更具有买屋可负担性，虽然价格成长速度较慢，但代表发展趋向平稳，有意投资房市的民众可留意当地的市场变化，适时投资。

专家：不一定非买房租屋有利投资规划

尽管许多民众的既定印象认为，只有单身年轻人或学生，才适合以租屋的方式来解决居住问题，不过理财专家指出，在房价高居不下的现实下，其实租房可让民众有效节省生活开支，有助自身财务情况。

理财顾问公司Westcourt Capital Corp.的总裁凯夫曼（David Kaufman）表示，若将业主所需负担的整体税项与维修费用列入计算，在多数大城市中租房比买房更有经济效益，有部分地区的业主，把房屋出租时几乎毫无获利，他认为租客可善加利用这项优势。

理财专家指出，租屋较买房省钱，若民众能善用这些省下的资金做多元投资，或许能为自己带来更多财富。（记者陈威麟／摄影）

一般来说，民众若以租房的方式来解决居住问题，首先可选择对自己有利的地点，例如租在邻近工作处，便可走路上下班，省下开车所需的保险费与汽油钱，对健康也有好处。

另外房屋的设备方面，许多出租公寓大楼内包括游泳池与健身房等设施，租客不需支付额外费用便可使用，若这类设施与租屋处内的设备出现故障，租客也不需担心维修费用，因为这类费用是由业主负责。

在财务方面，因每月的租金与相关费用较为固定，有利于制订定长期投资规划，若能进一步善用透过上述方式所省下的钱，来投资基金或股票，长期下来亦可得到相当的报酬率。

（据加国网）

欢迎前往加拿大房闻速递。

加拿大降息汇率走低楼市火爆政府或出重招规范市场

两年前，Kate Zhang在多伦多租了一套公寓，由于当地房价太贵，做大学教师的Kate打算一直租房。

加拿大降息汇率走低楼市火爆收入文件造假加或将规范市场

然而，20天前，房东通知她，房子已经卖给新主人，让她寻找新的住所。

“快一个月，我为了房子的事情可以说是精疲力尽，马上到8月中旬了，我必须搬出之前的房子，但我还没有找到适合自己的新住所。目前，只能先寄宿在好朋友家中，再去慢慢找房子。”8月10日，Kate对《国际金融报》记者无奈地说。

值得一提的是，Kate在找房途中发现，她认识的一些经纪人手头的房子都不再出租，而是直接有了买主。“似乎近几个月，有不少买家来加拿大购房。”

在Kate的描述中，如今的加拿大楼市已经火爆到让人无法理解的地步。

“不仅是高房价，更夸张的是，如果你想买房或者租房，必须提前几个月预约。”多伦多房地产经纪人Bryan Clayderman告诉《国际金融报》记者，加拿大楼市正进入到新一轮购买潮中。

对此，中投顾问房地产行业研究员韩长吉在接受《国际金融报》记者采访时指出，加拿大多伦多、温哥华等地房价上涨主要受汇率、利率、市场供需等因素影响。“一是第一代移民、新移民、留学生等购房需求大；二是房地产投资的保值增值吸引了大量投资者，推动了当地房价上涨；另外，银行等信贷机构提供较低的信贷利率，更是刺激大量投资者贷款炒房”。

根据加拿大地产公司RE/Max Hallmark Realty Ltd最新公布的数据，仅在今年前6个月，多伦多和约克区大部分的社区（或市镇）的独立屋均价比去年同期增长超过10%。而在最火热的社区里，售价半年内就飙涨了25.4%之多。对于投资者来说，这样的涨幅颇具诱惑力。

只是，加拿大楼市的火爆给当地居民带来的是不少的烦恼。

近日，加拿大五大商业银行之一的多伦多道明银行发布研究报告指出，由于多伦多地区房价的飙升，许多家庭只能选择租房；而对租房需求的上升会导致租房市场的紧张，出现租房难的问题。

加拿大皇家银行的研究报告也指出，随着房价的飙升，大温哥华和大多伦多地区居民购房负担能力恶化的趋势还会继续下去。

加拿大降息汇率走低现抢房潮

加拿大央行调降利率，加元汇率应声向下。各路富豪纷纷赴加扫货，“我们缺房源，不缺买家”

近期，加拿大楼市如火如荼，地产经纪、买家争相竞价。尤其在温哥华，买房不仅仅是价格上的较量，更是一场心理上的对决。

根据温哥华地产局公布的资料，6月，独立屋基准价格已经升至112.4万加元。火热的市场不仅让房价升高，房源也越来越少，不加价抢房很难买到心仪的房子，遇上好的房子，十几组人争抢是常有的事，这让买家和地产经纪都很头疼。

刚结婚的James Twain就是抢房大军中的一员，今年秋季，他将要迎来自己的第一个孩子，为了有个正规的婴儿房，一个月前他挂牌卖掉之前的一居室，准备在温哥华购买一套两居室的公寓。

让James没有想到的是，他不仅要在经纪人那里排队，在有房源提供时，还要出比之前更高的价格，才能“打败”那些和自己看中同一套房子的竞争者。

James对《国际金融报》记者分享了他的买房过程：他先是在家等待了快一周，经纪人才告诉他有合适的公寓空出。一开始，那套公寓挂牌价格为35万加元，但是由于有8个竞争者，他考虑了一下，先加价1万加元，没想到有竞争者直接加价5万加元，让他吓了一跳。

“因为我觉得那套公寓很合适很想买下，地产经纪和我关系不错。他告诉我，如果打价格战，对于我现在的经济情况非常不利。正好他和房主认识，我们一起吃了几顿饭，抱着真诚的态度去了解那套房子，用赞美房子装修之类的话题来给房主留下好印象。最后我花了39.5万加元拍下这套公寓，比原先的价格高了4.5万加元。”

已经住进新房的James告诉记者，他算是打着友情牌买下了那套公寓。一般情况下，如果竞争者太多的话，房价上升10万加元都有可能。“现在在温哥华买房，可谓是拼价格还得拼关系，幸好我运气不错，加上之前的一居室（公寓）卖了23万加元，否则我根本无法负担这套新公寓”。

身为房地产经纪人，Bryan这两个月来也一直忙着帮客户抢房。“有的时候，竞争者太多，哪怕客户有经济实力，我们也得带着客户看十几套房子才能抢到”。

据介绍，尤其在加拿大的独立屋市场，竞争更加激烈。处于历史低位的贷款利率和加元汇率，让买家蜂拥而至。Bryan这样的经纪人从夏天开始到现在，没有闲下来的时候。“我已经一个多月没有给我的小女儿晚安吻了。”Bryan无奈地称。

对于造成当地楼市如此火爆的局面，有分析指出，加元走低是原因之一。

加元走低让不少中国富豪前来抢楼。地产经纪黎恒表示，中国股市虽然已经走回正轨，但许多人经历之前的股灾，皆认为将钱放在股市“太过刺激”，会有意愿将钱转移至海外投资永久产权。而加元对人民币汇率走低，刺激更多中国热钱流入。

地产经纪苏娴雅透露，“温哥华西区600万加元以上的豪宅，每一宗交易都能比开价至少高出50万加元，我们现在缺的是房源，不是买家。”

苏娴雅指出，在加元走低的影响下，美国华裔富豪也看到温哥华的投资潜力，纷纷拿钱北上寻找机会。

加拿大房价飙升负担加重

温哥华楼市目前的红火情况加上低利率，更加难以估算一套房产的真正价值，因此会造成屋主的焦虑及不安。

“这已经不是普通的购买‘潮’了，这是一场海啸。”对于目前加拿大的楼市，Kate对记者戏言。

然而，在这场楼市和房价的“海啸”中，加拿大居民显然不那么愉快。

据加拿大皇家银行发布的加拿大购房负担能力的研究报告，温哥华和多伦多居民的购房负担能力在今年第一季度继续恶化，一个普通两层独立房的均价在温哥华是92.9万加元，需要中等收入家庭拿出86.9%的收入来支付房贷、房地产税等费用。在多伦多，一个普通两层独立房的均价为75.98万加元，需要中等收入家庭拿出67%的收入来支付房贷、房地产税等费用。皇家银行上述研究报告得出的结论是，大温哥华和大多伦多地区居民购房负担能力恶化的趋势还会继续下去。

很多加拿大的老人们都记得，在二战后的50年里，加拿大工薪阶层付首期，然后向银行借房贷买房并非难事，每年拿出1/3的家庭收入供房，当一二十年的房奴，房贷也就还清了；在加拿大大城市和小城市买房的区别也就是用同样的钱在小城市可以买大房子，而在大城市只能买小房子而已。

但从过去十几年开始，加拿大的房价普遍上升，如果说其他城市的房价上升幅度还没有超出加拿大工薪阶层的承受范围，太平洋沿岸城市温哥华和加拿大最大城市多伦多的房价已经快速攀升到他们可望不可及的程度。在这两个城市，连个不大的平房都要卖上百万加元。

“我父亲和爷爷那个年代，工作、结婚，攒钱准备付首付买房是很正常的顺序，但是到了我这一代，购买自己的住房几乎成为奢望。”Shania Morissette在多伦多的大学毕业后，居住在一栋一居室的公寓中，光是一个月的租金就需要1800加元，对于她目前的薪酬来说，负担很重。

房价居高不下，住宅租金也水涨船高，这不仅令本地租客感到难以负担，更令留学生慨叹租金贵得超乎想象。随着大批学生秋季返回校园，租金可能还会再度升高。

加拿大卑诗大学（UBC）医学院的一位留学生指出，温哥华部分地区租金已高出多伦多，而且符合条件的房源也有限。还有留学生原以为校外租房便宜，其后发现并非如此，最后无奈选择迁入校内宿舍。

韩长吉认为，楼市“海啸”现象，对于加拿大市场并不是一件好事。“房价飙升会导致房地产泡沫危机明显化，一旦泡沫破灭将会影响加拿大金融市场发展；另一方面，房价上涨速度超过民众工资增长速度，普通民众无法承受高额房价，逐步造成大量房屋空置，引发民众不满。”

收入文件造假加拿大或将规范市场

收入文件造假在加拿大华人经纪中早已不是新闻了。与贷款中介息息相关的地产中介对其中的猫腻也心知肚明

过分火热的投资让当地居民生活负担加重的同时，也为当地楼市带来了一些不稳定因素。

由于高收入才能贷到更多款，同时享受更多优惠。对于很多想买房或投资的人而言，收入证明无疑是很重要的。所以很多人为此钻了空子，从一些渠道去做假的收入证明。

近日，为了规范市场，加拿大最大的按揭服务公司之一Home Capital与45名涉嫌收入资料造假的贷款经纪解除合约。

记者了解到，由于最近几年加拿大大城市房价飞涨，购买者对于银行贷款的需求渐趋强烈。但是，在加拿大银行审批贷款对申请者的收入等有严格要求，不够资格的人，无法获取相应的贷款。这让一些购买者看着好利率却拿不到贷款，感到万分着急。

于是，有些购买者在贷款经纪的指导下，找到公司老板开具了高收入的证明，每个月因为多出来的收入需要向政府缴纳的税则会由雇主从他们的收入中直接扣除。就这样从加拿大当地银行拿到了高额贷款。

“违规事件的严肃处理，可以让多伦多的信贷市场更加干净。”Bryan警告，无论是什么国家的投资者，都千万不要冒险去做这样的事情，因为被发现后，客户的房产可能会被政府没收，情节严重甚至可能会被遣送回国，反而得不偿失。

在韩长吉看来，多伦多严查收入证明、大规模解除购房贷款经纪合约有利于规范信贷市场、促进房产价格稳定。

“某些程度上，这些举措将会对火爆的楼市有一定抑制作用。”韩长吉认为，若要控制火爆的楼市，关键还是需要政府的政策调整，同时严加监管信贷企业，遏制投机行为来控制房地产目前形势。

除了需要遵循当地法规，韩长吉还指出，由于目前加拿大房地产市场火热，住房过度建设，未来可能因为供过于求导致房价下跌，影响投资收益，投资者要做好承担这样风险的准备。

“而且，加拿大政府政策的调动对房地产价格影响较大，投资存在较大风险。目前加拿大房地产增值空间较小，投资价值相对较小，建议投资者根据个人投资偏好理性投资。”韩长吉指出。

对于目前加拿大楼市的“抢购潮”，Bryan建议投资者一定要保持冷静。“虽然‘抢房’的机会稍纵即逝，但每个买家的情况也不相同，最好还是从自身需求出发。不要因为跟风而盲目投资。”Bryan称。

（据加房网）

欢迎前往加拿大房闻速递。

海外买家数据被收集加拿大总理即将打压房市？

哈珀总理:外国买主把加拿大家庭赶出了房市

竞选期间的政党领袖总是又体贴又慷慨，连选民还没有提出的要求都替他们想到。几天前在温哥华，保守党领袖哈珀郑重承诺，如果他当选，将拨出50万加元用于收集关于外国买家在加拿大房地产市场活动的“全面数据”。

海外买家数据被收集加拿大总理即将打压房市？

但是身处房地产“第一线”的众经纪人对这个计划反应不一。许多人表示确实应该有更完备的数据，但是有了这些数据温哥华和多伦多的房价也不会因此降下来。

哈珀星期三在温哥华的一个竞选集会上说：“现在有一种实实在在的担忧，即不是永久居民的外国人炒房是一些加拿大家庭负担不起房价的原因。”“如果这些不是永久居民的外国买主人为拉高房价，而加拿大家庭被排挤出市场，这是一个我们能够处理而且应该处理的问题。”

由于加拿大各地的房地产公司基本上没有系统收集房屋买主国籍信息的习惯，谁也不能肯定哈珀的担忧是否有道理。加拿大联邦法律对外国买主基本上一视同仁，省级政府的限制多半涉及农业用地。因此房地产公司一般只管卖出多少房，并不要求在有关文件里注明国籍。

加拿大房屋及房贷公司(CMHC)去年第一次要求物业管理人员提供外国人拥有公寓的比例。根据该公司2014年10月公布的统计结果，外国业主拥有的公寓在蒙特利尔市中心和附近的修女岛占6.9%，为加拿大全国最高。其次是温哥华，占5.8%，多伦多名列第三，占4.3%。

这项统计并不完全。它只涉及公寓这一个种类的房产，而且也无法查核是否有外国公民把公寓买在本地亲友的名下，或者是否有“外国房主”虽然在外国常住，却拥有加拿大国籍。

这正是房主信息收集会遇到的问题之一。BC省房地产协会的达米安.斯塔托尼克斯说，让业主提供信息这件事本身并不困难，只要在房产登记或房产税表格上增加一栏就可以了。但是业主应该提供什么信息，如何分析和使用这些信息，就不那么简单了。

例如，一个加拿大公民可能常年在卡塔尔工作，但是为投资储蓄考虑在加拿大买房，他买的房子算不算“外国投资”?或者一个拥有外国国籍但在加拿大常住的人是否算外国房主?

不过斯塔托尼克斯和他的许多同行都认为，多掌握一些业主信息是好事。这样大家就不会听信“外国炒房团攻占加拿大房地产”的传言了。

一些蒙特利尔经纪人担心生意受影响

哈珀在西岸吹风，蒙特利尔房地产业也打了个激灵。一个名叫乔治.奥利维的经纪人在接受CBC采访时说，他很惊讶哈珀跟外国买主过不去。因为不管是中国人还是秘鲁人，都是一样交税。

据奥利维介绍，在他的公司所在的蒙特利尔西岛，10% 的房地产买主是外国人。

在蒙特利尔房价最贵的Westmount区工作的经纪人约瑟夫.蒙塔那罗说，他最近卖出去的房子每两栋就有一栋是卖给中国人的。他估计等9月份加航开通蒙特利尔和北京之间的直航后，中国买主会更多。

两人都没有说明他们的外国买主是中国公民还是来自中国的新移民。

通常对CBC报道发表意见的读者有相当一部分不喜欢哈珀。但是在这篇报道下发表意见的大部分读者却支持哈珀的做法，并认为不能光听房地产经纪人的。

对大温地区的调查：外国买主的影响主要集中在高端房产

BC省房地产协会和该省麦克唐纳房产公司不久前分别对温哥华的房地产市场做过一番调查。斯塔托尼克斯说，除了在高端房产这一块以外，温哥华的外国买主所占比例和空置房屋比例和其他加拿大城市相比没有显著区别。

麦克唐纳公司的调查显示，2014年该公司售出的3百万加元以上的房产有70%被来自中国大陆的人买下。1百万到3百万加元之间的房产有21%，1百万加元以下的房产只有11%。

该公司通过姓名的拼音来判断买主是否来自中国大陆。这个标准确实能够把大陆和港台区分开来，但不能说明买主的国籍。麦克唐纳公司上海办事处负责人丹.斯卡罗说，大部分华裔买主实际上是加拿大公民。

开发商:中资高价抢购地皮冲击大温住宅开发

虽然截至目前，仍无确切资料可证实大温房价上升与海外买家有直接关系，不过总部位于兰里的开发商Marcon指出，海外买家不仅在本地购买住宅单位，有愈来愈多人开始高价抢购土地，很多资本雄厚的中国买主根本无意短期内进行开发，买地仅是为了保存自己的资金，造成本地业者在兴建住宅单位时碰到困难。

Marcon开发经理波雷拉(Nic Paolella)表示，在过去18个月中，他们看到大批来自中国的资金进入本地，创立新的开发公司，同时不断以高价在各地抢购地皮，这些业者虽然自称开发商，但他们买地的目的根本不是用来建房，而是要存放资金。

有地产业界人士曾透露，列治文三号路沿线土地有极大部分在近年被中资买家买走。(本报资料照片)

波雷拉指出，这些中资买家的踪迹在大温“随处可见”，他们的想法与本地开发商不同，本地开发商在意的是令自己的投资资本增长，但他们仅在意资金保值。波雷拉还说，这类投资者普遍会在时机成熟后，再以更高价把土地转卖，本地开发商若建房，最后只好将相关成本转嫁到消费者身上。

一名不愿具名的商业用地产经纪，6月接受“世界日报”专访时提到类似现象，他当时表示，这类在大温地区购买土地的中国买家，买地时加价毫不手软，许多原本没有要卖地的地主最终在金钱压力下妥协，而且这些中资买主购入土地后，多数都抱着长期持有的心态，并不会急于申请土地重画。

Cressey地产开发公司执行副总裁林曼(Hani Lammam)则说，这样的趋势并非最近才出现，但是因这些海外投资者的手法越来越老练，所以购地状况也越来越棘手，林曼指出，这些买主还十分了解市府的规画，所以在买地时也会挑选未来具有增值潜力的地段。

林曼认为，温市的甘比走廊(Cambie Corridor)就是一个绝佳的例子，他提到当地有许多因土地合并被拆除的独立屋，都是被以400万元到500万元的价格被转售，但在五年前，这些独立屋的价格可能连100万元都不到。

关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

（据温哥华找房网、加拿大华人网）

加拿大购房新机遇 RRSP买房上限或增加

加拿大总理哈珀(Stephen Harper)日前在北温宣布，若保守党能在联邦大选中获胜，将把首次购屋民众从RRSP中动用的金额上限，自现行的2万5000元上调至3万5000元。理财专家指出，很多民众对相关细节理解有限，再加上首购族年纪较轻，并非人人都有能力购买RRSP，若该政策落实，问题可能多过好处。

加拿大购房新机遇 RRSP买房上限或增加

图片来自互联网

财务规划师索尔(Michael Thorne)指出，就自己过去的经验而言，他曾发现很多民众忽略这笔款项需要偿还，而面临自己的税率遭到大幅提高的问题。

按照现行法令，动用这项被称作RRSP买房计划(Home Buyers’Plan)允许金额的民众，必须在使用此款项的下一个年度开始还款，期限为15年，若每年还款金额不达所使用款项的十五分之一，民众须支付该笔费用所产生的税金，对部分人而言，这可能代表付税金额会大幅上升。

索尔还提到，3万5000元对曼尼托巴省温尼辟(Winnipeg)，或诺瓦新斯科舍省(Nova Scotia)的省民而言，已经足以支付房贷的头期款，但对想在价位高的温西或北温买房的人来说，几乎毫无帮助可言，大概只够买单身套房。

卑诗地产协会经济分析师穆尔(Cameron Muir)表示，RRSP买房可用金额提高上限的政策虽对房市有益，但实在不清楚拥有3万5000元在RRSP户头，又首度置产的民众到底有多少人数，因此无法评估民众的受惠程度。

穆尔提到，并非所有首购族都购买RRSP，这些人年纪普遍较轻，若有买房需求，必定会先将资金存起来作为头期款之用，而非购买RRSP。

（据加拿大华人网）

经济衰退美元加息均无力撼动加拿大房市

8月11日），满地可银行（Bank of Montreal）在一份报告中称尽管加拿大严格上来说算是进入了经济衰退期，但是7月的加拿大房地产市场一点也没有衰退的迹象。这与三份近日发表的加拿大房地产报告观点完全一致，三份报告均指出多伦多及温哥华两大城市的楼市于今年上半年度都有显著升幅。

不过也有经济专家担心﹐在未来18个月加拿大房屋按揭利率可能因美国联邦储备局加息而提高﹐但满地可银行认为这种可能性不大。满地可银行的报告称他们相信加拿大楼房市场在短期内仍将会受惠于低利息和加币的持续贬值。

此外，在报告中满地可银行还指出﹐仅仅从利率来看﹐在2016年之前房屋按揭利率在短期内急升而拖累本国楼房市场的可能性很小。只是万一未来数月﹐加拿大的经济数据仍强差人意﹐也许会打击商家投资信心﹐继而影响劳工市场﹐导致失业率增及加拿大人收入减少﹐有可能为地产市场带来负面影响。但是这情况是否会出现﹐则要看未来几个月的经济数据。因为加元贬值或可带动本国出口﹐增加加拿大国内生产总值。

加拿大地产协会的报告显示7月新动工房屋速度有所减缓，主要是因为市区的多单位项目新建有所减少。上个月新动工房屋数量为19万3,032间，低于去年6月的20万2,338间，也少于路透社预测的19万5,000间。市区独立屋新动工数量也下降了0.8%至57,520间。按区域来看，全国只有温哥华的独立屋新动工数量出现了上涨，其他区域都在下降。不过满地可银行指出总的经济数据显示加拿大房地产市场趋于一种健康的发展趋势，没有一点衰退的迹象。

此外，7月的多伦多地产局报告也显示上月楼房销售量上升8%﹐刷新7月份的新纪录﹐楼房价格亦上升了9.4%﹔大温哥华地产局今年7月的楼房销售量亦较去年同期增加了30%﹐也将7月份的楼房基准价推高11%。

与此同时，也有不同的声音指出目前加拿大房地产市场过火，在不久的未来会出现很多的问题。有经济预测指出多伦多与温哥华两地的炽热楼房市场将于年底至明年逐渐冷却。一方面温哥华楼房价格太高﹐难以负担﹐将会迫退买家；另一方面，多伦多市新公寓大厦陆续落成﹐在存货量不断增加的情况下﹐亦会冷却多伦多过热的地产市场。

多伦多道明银行上周发表的报告更预期﹐多市二手楼房价格明年将下跌5%﹐温哥华则甚至下跌至12%。而Capital Economics的David Madani仍然坚持自己的观点，认为由于供应过剩，未来加拿大房价将会下降30%。

（据温哥华找房网）

加拿大各城房市涨跌分析 7月大涨8.9%

加拿大7月房市火爆猛增8.9%

据加拿大地产协会(Canadian Real Estate Association)本周五(8月14日)公布的报告，在刚刚过去的7月份，全国二手房价格继续猛涨，而销量却有所收缩。

7月份是加拿大人的度假高峰，一般而言房地产市场的行情会有所降温，但是今年的7月是一个例外，受央行两度降息和加元汇率走低的影响，全国平均房价较去年增加了8.9%，达43.77万元。

地产协会也坦承，全国房价如此大幅增长主要是被多伦多和温哥华两地所带动。如果除掉这两个城市的影响，则全国其他地方的平均房价只有34.14万元，比去年同期增长了4.1个百分点。

加拿大各省房市涨跌两极分化

该会首席经济学家克伦普(Gregory Klump)表示，安省和BC省的二手房交易量占了全国的60%之多，也只有在这两个地方，房房价格呈现“猛涨”的状态。

其中主要的增长区域为多伦多、温哥华和汉密尔顿三座城市。

在全国的其他地方，房市已经明显能看到“软着陆”的迹象。例如在本国第二大城市蒙特利尔，7月份的平均房价仅为30.49万元，年增幅为1.7%，甚至低于通胀率。在饱受石油业不景气冲击的卡尔加里，平均房价为45.14万元，仅比去年同期上升了0.14%。如果考虑通胀的影响，该地区的房价其实已经在下降。

有两个大城市的房价呈现下降，分别是萨省省府里贾纳，7月份平均房屋成交价为28.16万元，比去年同期下降3.29%;以及大蒙克顿地区(Greater Moncton)，房价为14.98万元，年降幅为1.41个百分点。

虽然7月份房价上扬，但是销量略有下滑，其中主要原因是今春的销售量创下了记录。就历史平均而言，7月份的销售量仍算较高，特别是温哥华和多伦多两地区，几乎可以用“火爆”来形容。

不同房屋类型的年增率对比

加拿大7月房价大涨8.9% 加拿大各城房市涨跌分析

在多伦多和温哥华两地也不是所有的房屋类型都出现了高于平均速度的增长。多伦多和温哥华的公寓价格只分别增长了5.1%和4.7%。而其他的房屋类型价格增长速度则超过了10%。

温哥华、多伦多两市与其他地方的房价增速对比

加拿大7月房价大涨8.9% 加拿大各城房市涨跌分析

除了这两个地方的非公寓房屋类型，全国范围来看房价在去年只是出现了温和的增长。

按月来看，7月汉密尔顿地区的房价与6月相比增长了2.7%，多伦多房价增长了2.4%，渥太华房价增长了2.3%，维多利亚房价增长了1.7%，温哥华房价增长了1.6%，而蒙特利尔则增长了0.3%。

7月房价在这些城市则出现了下降。卡尔加里房价下降了1.9%，埃德蒙顿房价下降了0.7%，Halifax下降了0.6%，魁北克城下降了0.6%，以及Winnipeg下降了0.5%。

与去年同期相比，卡尔加里房价下降了2.3%。埃德蒙顿上升了1.9%。主要的增长仍然出现在温哥华和多伦多两市，分别增长了9.9%和8.4%。

新房价格增长加快

另据联邦统计局同日公布的数据，全国6月份的新房价格指数比前一个月上升了0.3%。在过去的三个月里，新房价格指数的月增幅都在0.1%，而现在的数据表示，新房价格正呈现加速增长。

数据还显示，安省、特别是多伦多周边地区是全国新屋市场的领头羊。在多伦多和奥沙华地区，6月份新房价格指数月增长达到了0.6%，居全国最高，紧随其后的则是哈密尔顿、以及基奇拿(Kitchener)滑铁卢地区，升幅也有0.3至0.4个百分点。即便在油价低迷而饱受打击的卡尔加里，新房价格指数也在6月份录得今年以来的首次上升。

如果同去年比较，全国新房价格指数上升了3.1%，也比今年5月份高，其中多伦多地区、哈密尔顿以及基奇拿(Kitchener)都是热点。

关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

温哥华房市走俏 6月销量创新高

这个六月是大温地产局过去所有六月销量最大的一个月，跃升至大温地产局所有月销售记录的第二位。

上个月的住宅销量为近十年来月平均销量的29.1倍，也是月销量连续第四个月超过4000套，这在大温地区的销售历史上属于首次。上一次的最高月销售记录为2005年5月的4434套。REBGV主席在接受采访时说道：“大温地区的家庭独立式住宅市场需求依然强劲而活跃，上个月我们见证了该地区近十年来房产销售的最高纪录”。

大温地区所有住宅地产当前在MLS®房价指数的符合基准价格为694,000加元，同比增长10.3%。

McLeod说：“房产市场活动具有周期性特征，当前我们正处在活动周期的上升阶段，这与2000年中期的情况十分相似。要想指出造成该循环周期的某一种因素很简单，但事实是这一循环规律是好几种不同的因素共同作用的结果。”

McLeod还说：“当前的良好势头是低利率政策，独立住宅市场供不应求，人口增长，大温地区经济领衔加拿大增长，前几年‘积压需求’得到释放以及该地区非常适宜生活等多种因素共同导致的”。

六月，大温地区的独立式，并附式和公寓式住宅房产月总新挂牌量为5803套，同比增长8.7%（2014年6月新上市量为5339套）。

McLeod说：“虽然当前有稳定数量的新挂牌量不断涌入市场，但总体而言，市场上的房产供应仍然处于供不应求的状态”。

当前大温地区在MLS®挂牌可供销售的房产数量为12181套，同比2014年6月下降23.9%，同比2015年5月下降1.3%，为2006年6月以来的最低挂牌量。

六月份房产成交与挂牌比率为35.9%，为大温地区2006年6月以来最高。当成交与挂牌比超过20%并维持一段时期后，就会出现有利于卖方的市场境况。

McLeod表示：“在当前的市场竞争形势下，买方做决定的时间非常有限，他们需要和房产经纪人保持沟通以获得当地市场MLS®的最新房产挂牌信息，制定符合自身需求和风险偏好的购买战略，并获取其他专业咨询和保障服务”。

2015年6月，独立式房产销售量达到了1920套，同比增长31.3%（2014年6月为1462套），相比于2013年6月的1102套增长了74.2%。同月，大温地区独立式房产的基准价格上涨到了1,123,900加元，同比2014年6月增长14.8%。

公寓式房产2015年6月的销量为1774套，同比增长35.6%（2014年6月销量为1308套），相比于2013年6月1068套的销量增长了66.1%。同月，大温地区公寓式房产的基准价格上涨到了400,200加元，同比2014年6月增长5.3%。

附合式房产2015年6月总销售量为681，同比增长7.1%（2014年6月销量为636套），相比于2013年6月472套的销量增长了44.3%。同月，大温地区并附式房产的市场基准价格达到506,900加元，同比增长7.1%。

欢迎前往加拿大房闻速递。

温哥华楼市低风险稳增，多伦多房市风险急剧上扬

加拿大抵押贷款及房地产公司（CMHC）最近称多伦多过热的房地产市场具有高风险。在考察了全国15个房地产市场后发现，多伦多、温尼伯格(Winnepeg)以及里贾纳（Regina）三地属于高风险房地产市场。令人诧异的是，温哥华的房地产市场则被归到了低风险类别。

温哥华楼市低风险稳增，多伦多房市风险急剧上扬

在报告中，加拿大抵押贷款及房地产公司称：“在多伦多房地产市场，高风险主要来自于价格过快增长以及估值过高。温尼伯格房地产市场的风险来自于估值过高以及供应过剩，而里贾纳的风险主要由于价格过高、增长过快以及供应过剩，尤其是新建公寓房过量。”

在多伦多，目前独立屋平均价格在100万左右。价格的上涨主要是因为市场上涌入了越来越多的高价房屋。这种房价的增长与个人收入增长不相匹配，使得溢价风险增加。

加拿大抵押贷款及房地产公司还指出，上季度已完工但未出售的房屋数量出现了显著增长，已经达到了历史最高值。在建的公寓数量增速在减缓，使得二手公寓市场以及租赁市场收紧。只要开发商不再继续过度建设，目前的公寓房储量会很快地被市场消化掉。

在加拿大另一个火热的房地产市场温哥华，加拿大抵押贷款及房地产公司认为其房地产市场出现价格调整的风险很低。由于二手房屋市场状况趋于平衡，会使房价继续稳定的增长。

尽管温哥华房价是全国最高的，但是对各类房屋的需求在人口和个人收入持续增长，以及有限的土地供应的大背景下仍会保持强劲。首次置业者会继续关注低端房屋，而高端房屋的需求则主要来自高收入人群以及房产投资者们。

从全国范围内来看，加拿大房地产市场的溢价风险趋于温和，房价的增速略微快于人均收入。

加拿大抵押贷款及房地产公司首席经济学家Bob Dugan表示说：“总的来看，我们对房地产市场所出现问题进行的风险评估会因为区域差异而有所不同。各地房地产市场出现的不平衡状况可能会因为未来房价的缓和以及经济状况的改善而得到解决。”

欢迎前往加拿大房闻速递。